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3·25房產(chǎn)新政出臺及注意實(shí)事項(xiàng)
3月25日，在“萬眾期盼”之下，房地產(chǎn)交易新政在市政府新聞發(fā)布會上“閃亮登場”，很多人說，新政一出房產(chǎn)中介終于可以歇一歇了，然而千里之外的老吳，手機(jī)鈴聲此起彼伏，問詢電話不止，夜深時(shí)，老吳不禁又想起了2010年開始的那次宏觀調(diào)控。房產(chǎn)中介可以歇一歇嗎?不，潛在的糾紛才剛剛開始……
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簽訂定金協(xié)議、買賣協(xié)議(非二手房備案網(wǎng)簽合同)，尚未簽訂買賣合同的，買方因新政限購，能否解除合同呢?
2010年上海高級人民法院曾出臺《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》(以下簡稱“高院解答”)，其中第二條關(guān)于當(dāng)事人因銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款而要求解除合同的情形時(shí)，對此，高院的意見是：
“買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實(shí)現(xiàn)的，該合同義務(wù)無法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同的，可予支持”。
從該高院意見不難發(fā)現(xiàn)，對于宏觀政策調(diào)控，如2010年發(fā)生的銀行政策轉(zhuǎn)按揭停止辦理銀行要求必須償還貸款后過戶的，導(dǎo)致的交易無法履行，法院認(rèn)為不可歸責(zé)于任何一方，由此當(dāng)事人享有合同解除權(quán)。該觀點(diǎn)闡述的即是合同法的情勢變更原則在司法實(shí)踐中的運(yùn)用。
根據(jù)最高人民法院“關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)”第二十六條之規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
簽訂定金協(xié)議、買賣協(xié)議(非二手房備案網(wǎng)簽合同)尚未簽訂二手房備案網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，買方因新政限購，則有權(quán)要求依據(jù)情勢變更原則解除合同且無需承擔(dān)違約責(zé)任。
當(dāng)然，如已簽訂二手房備案網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不屬于新政調(diào)整范圍，買方自然無權(quán)以新政為由主張解除買賣合同。
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買方能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化要求解除買賣合同?
“高院解答”第三條認(rèn)為，房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見。
因此，作為付款義務(wù)人的買方對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。
一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當(dāng)然導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同，買方也可以通過其他途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因主張解除買賣合同。
但是，如買方能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，買方主張解除買賣合同的，可以允許。
如上分析，高院認(rèn)為貸款政策的變化屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買方應(yīng)當(dāng)有充分的預(yù)見性，不能簡單實(shí)用情勢變更原則，因此以不支持解除買賣合同為基本原則，當(dāng)然例外的情形為確實(shí)因貸款政策嚴(yán)重影響履約能力且買方本身無過錯(cuò)的，則可以(而非應(yīng)當(dāng))支持解除合同。該觀點(diǎn)與合同法“情勢變更原則”的司法解釋并無矛盾。
同時(shí)，買賣合同簽訂時(shí)在補(bǔ)充條款或付款協(xié)議中買賣雙方一般會約定“如買方貸款不足的，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)補(bǔ)足相應(yīng)款項(xiàng)”的條款，根據(jù)“約定優(yōu)先，法定補(bǔ)充”的原則，買方亦應(yīng)此需自行補(bǔ)足貸款不足金額，而不享有合同解除權(quán)。
房產(chǎn)政策出臺后因銀行貸款成數(shù)減少，買方主張解除合同的，原則上無法得到法院支持，當(dāng)然結(jié)合具體的買賣合同成交價(jià)格、約定貸款成數(shù)與實(shí)際因政策調(diào)整而減少的貸款成數(shù)等因素，如確實(shí)減少成數(shù)較高、涉及金額較大的(如千萬級成交價(jià)格貸款7成調(diào)整為貸款3成)，法院有可能支持解除合同的訴請。然支持與否顯屬法院自由裁量權(quán)范疇。
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已簽訂買賣合同的賣方因限購無法置換購房的，能否以此為由解除買賣合同?
“高院解答”對此并無相應(yīng)觀點(diǎn)或可參照觀點(diǎn)適用。
首先，合同具有相對性，在買賣雙方締結(jié)的合同中并未因政策調(diào)整而產(chǎn)生限購、貸款等限制交易的障礙，因此不存在情勢變更原則在該買賣合同中的適用。
其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。因此合同解除權(quán)依當(dāng)事人雙方約定或法律規(guī)定在條件成就時(shí)享有。
賣方因政策調(diào)整導(dǎo)致限購而無法購置房屋，與已簽訂之房產(chǎn)買賣合同并無直接關(guān)聯(lián)性，因此賣方不享有本合同項(xiàng)下法律規(guī)定的合同解除權(quán)，若無當(dāng)事人雙方合同約定的，賣方無權(quán)單方解除買賣合同，如拒絕履行的，則構(gòu)成合同違約，買方有權(quán)選擇解除買賣合同追究賣方違約責(zé)任或主張繼續(xù)履行合同。
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如因房產(chǎn)新政導(dǎo)致買賣合同解除的，房地產(chǎn)中介公司是否可以收取中介服務(wù)費(fèi)?
根據(jù)合同法規(guī)定，所謂居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
根據(jù)上海市高院2013年第1期《民事法律適用》中問答內(nèi)容顯示，高院認(rèn)為房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)為行政管理手段，并不影響買賣合同本身的效力，中介公司是否完成中介服務(wù)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的合同約定來確定。
如合同對中介公司的中介義務(wù)未作約定或者約定不明，根據(jù)目前上海房屋中介操作情況，中介公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助雙方當(dāng)事人辦理房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)，以及過戶登記手續(xù)，否則不能認(rèn)定其已完成中介服務(wù)。
而在買賣合同的成立、有效問題上，上海高院在《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中表述，買賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對待。
如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
如雙方并未作出上述約定，而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。
雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關(guān)系予以確認(rèn)。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。
(1)中介可以請求支付服務(wù)費(fèi)的情形
中介公司收取中介服務(wù)費(fèi)的依據(jù)是提供媒介服務(wù)，促成買賣雙方締結(jié)買賣合同。
按照上海高院的觀點(diǎn)，若買賣雙方簽訂二手房網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或具備房屋買賣合同主要內(nèi)容的協(xié)議書的，應(yīng)視為買賣合同成立并有效。
而根據(jù)中介行業(yè)一般操作，當(dāng)事人雙方及中介公司簽訂的居間協(xié)議中均會約定簽訂買賣協(xié)議或買賣合同即視為中介居間義務(wù)完成。因此，從居間合同履行的角度來講，中介公司根據(jù)前述條件已享有中介費(fèi)付款請求權(quán);
(2)中介服務(wù)費(fèi)適當(dāng)減少的情形
買賣合同因房產(chǎn)新政導(dǎo)致合同解除，并不實(shí)際阻卻付款請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，概因買賣合同與居間合同系不同獨(dú)立的合同法律關(guān)系，具有合同相對性之法律屬性。
但考慮到中介公司居間服務(wù)的主要義務(wù)并不僅僅局限于提供媒介信息促成成交，還包括了協(xié)助申報(bào)納稅、協(xié)助過戶、協(xié)助交房等交易內(nèi)容，結(jié)合公平原則，實(shí)際得以取得或被法院支持的中介服務(wù)費(fèi)金額可能因買賣合同履行的不同進(jìn)度而有所減少。
除上之外，因房產(chǎn)新政出臺，未來還將出現(xiàn)大量潛在糾紛，如為了規(guī)避限購政策的“假結(jié)婚”、新設(shè)公司購房、“購買”境外身份購房、公司房產(chǎn)通過股權(quán)投資及轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行、“法拍房”規(guī)避限購等各類法律問題，在房地產(chǎn)交易活動中必將引發(fā)新一輪的熱議。
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