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二手房交易營業(yè)稅將改為增值稅
3月13日，十二屆全國人大四次會(huì)議舉行第三次全體會(huì)議。國家稅務(wù)總局局長王軍在經(jīng)過“部長通道”時(shí)透露，總理在政府工作報(bào)告中下達(dá)了全面實(shí)施營改增的“總攻令”，稅務(wù)部門作為主攻部隊(duì)，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營改增有幾點(diǎn)不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。
“這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。
按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。
“將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定。”胡怡建指出。
按照增值稅11%的稅率來計(jì)算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大情況：
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋
以出售價(jià)300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬，但最初買入價(jià)是150萬，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過營業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
其次出售購買已滿2年的房屋
對普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。
值得指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。
對此，胡怡建指出，“營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照常征收，目前，有關(guān)二手房營改增業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計(jì)稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費(fèi)較之前就有減少。”
也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后，大概需要繳納8.7萬元。
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