不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度
一、善意取得制度的概念及其對(duì)象
1、概念
了解不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)首先了解“善意取得”。所有權(quán)取得一般可分為一般取得和特別取得，善意取得就是所有權(quán)的特別取得。善意取得又稱即時(shí)取得，傳統(tǒng)民法上的善意取得是指無(wú)權(quán)處分人將其占有的他人動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，如果第三人取得該動(dòng)產(chǎn)是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或他物權(quán)。在此情況下，原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，只能請(qǐng)求占有人賠償損失。而我國(guó)的《物權(quán)法》所體現(xiàn)出的現(xiàn)代觀念更新為：指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為轉(zhuǎn)移為目的的善意，對(duì)價(jià)受讓占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。
2、對(duì)象
由上述概念我們可以得知，在我過(guò)傳統(tǒng)民法中，善意取得的對(duì)象主要是指動(dòng)產(chǎn)。這是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變更通常要基于公信原則，而不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變更則要基于登記制度。
但是這一對(duì)象的范圍并非絕對(duì)限定，而應(yīng)該看到是可以有一些外延的。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)事人出于善意，從無(wú)處分權(quán)人手中購(gòu)買了房屋并登記過(guò)戶，善意人取得房屋所有權(quán);再如不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分，如菜園的蔬菜、果樹上的果實(shí)等。不動(dòng)產(chǎn)的出產(chǎn)物尚未分離，不可能單獨(dú)成為物權(quán)的客體，但可以成為買賣或贈(zèng)與的標(biāo)的。如甲有果園，租乙管理，乙擅將樹上果實(shí)售于丙。那么乙將分離的果實(shí)交付于丙時(shí)，丙因善意受讓而取得其所有權(quán);在丙經(jīng)乙同意，自將果實(shí)從原物分離，而取得占有時(shí)，亦有善意取得的適用。這種時(shí)候?qū)ι埔馊〉玫倪m用，并不能說(shuō)對(duì)象單純地就是動(dòng)產(chǎn)。
3、條件
善意取得的條件：第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人;第二，受讓人支付了合理的價(jià)款;第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。
有意見認(rèn)為，善意取得對(duì)所有權(quán)保護(hù)不利。善意取得對(duì)所有權(quán)人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在維護(hù)交易安全，這項(xiàng)制度的存在是必要的。
二、善意取得制度的歷史淵源
1、善意取得制度的歷史背景
在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒(méi)有建立過(guò)善意取得制度，概因其奉行“后手的權(quán)利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物，我即收回”的原則。學(xué)界一般認(rèn)為，日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則為善意取得制度的淵源，是近世以來(lái)為交易安全便捷的需要，吸收羅馬法的善意要件而逐漸生成發(fā)展起來(lái)的。 “以手護(hù)手”原則是一項(xiàng)物追及制度，但它也是對(duì)絕對(duì)的物追及制度的一項(xiàng)限制。依據(jù)該原則，占有是權(quán)利的外衣，占有動(dòng)產(chǎn)者，即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有人，而對(duì)動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過(guò)占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時(shí)，其權(quán)利效力便因此而減弱。權(quán)利人任意將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與他人占有的，只能向占有人請(qǐng)求返還占有物。如果占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，權(quán)利人不得向第三人請(qǐng)求返還，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。后世的法國(guó)民法、德國(guó)民法等皆借助“以手護(hù)手”原則形式上的便宜，而發(fā)展出善意取得制度。占有是物權(quán)的外在表征，占有動(dòng)產(chǎn)者即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有者。對(duì)動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利者也必須以對(duì)標(biāo)的物的占有為前提，如果物的所有權(quán)人喪失了對(duì)物的占有，其權(quán)利的效力便會(huì)因此而減弱。所以，當(dāng)所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請(qǐng)求損害賠償，而不能向第三人請(qǐng)求物權(quán)返還。第三人依據(jù)“以手護(hù)手”原則取得所有權(quán)，是原權(quán)利人由于喪失對(duì)物的占有導(dǎo)致對(duì)其物的權(quán)利效力減弱的邏輯結(jié)果，而且在此也無(wú)須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護(hù)手”原則與善意取得制度還存在相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>
在對(duì)該原則進(jìn)行否定之否定的基礎(chǔ)之上，善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生。善意取得制度在阻斷所有人對(duì)其物的追及力，維護(hù)善意受讓人的利益，保持財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當(dāng)代兩大法系具有代表性的國(guó)家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國(guó)、法國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，英美法系的美國(guó)和英國(guó)。善意取得制度自其產(chǎn)生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國(guó)家的認(rèn)同。
2、世界各國(guó)民法制度對(duì)善意取得的規(guī)定
法國(guó)所采取的并不是典型的善意取得制度。從嚴(yán)格意義上講，法國(guó)法稟承了羅馬法“任何人不得將大于其所有的權(quán)利讓與他人”的原則，側(cè)重對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)，即使受讓人為善意，所有人也得對(duì)其主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)。但應(yīng)注意的是，法國(guó)法并非完全無(wú)視受讓人的權(quán)益，而是規(guī)定善意受讓人得援引“涉及動(dòng)產(chǎn)物品時(shí)，占有即等于有權(quán)證書的規(guī)定”。
在德國(guó)，立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng)，確認(rèn)了最具典型意義的善意取得制度，而采取了《法國(guó)民法典》截然不同的規(guī)定，即在法典中明確承認(rèn)了善意取得制度，而不是作為取得時(shí)效的規(guī)則加以規(guī)定。德國(guó)采用的是客觀善意主義，在德國(guó)物權(quán)法中，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)皆可發(fā)生善意取得。
《日本民法典》第192條規(guī)定：“對(duì)占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩(wěn)而公然地開始占有動(dòng)產(chǎn)者，如系善意無(wú)過(guò)失，則即時(shí)取得行使于該動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。”可見《日本民法典》采取法國(guó)法的立場(chǎng)，將善意取得和取得時(shí)效放在同一個(gè)范疇內(nèi)，而視為一種即時(shí)取得。按照這一規(guī)定，善意取得制度也僅適用于動(dòng)產(chǎn)。
瑞士民法的善意取得制度以德國(guó)民法為藍(lán)本采取了中間立場(chǎng)，其善意取得制度規(guī)定，在民法典物權(quán)法占有編占有權(quán)的保護(hù)篇中。該法典第933條規(guī)定：“凡以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和限制物權(quán)為目的'善意取得動(dòng)產(chǎn)的，即使出讓人未獲任何出讓授權(quán)，其取得也應(yīng)受保護(hù)。”
我國(guó)是主觀善意主義，我國(guó)物權(quán)法出臺(tái)以前，一般將善意取得制度置于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失喪變中作討論，并將善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)及其限制物權(quán)的取得。物權(quán)法出臺(tái)后，為了更好的保護(hù)交易者的行為安全，物權(quán)法制定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。在我國(guó)的臺(tái)灣物權(quán)法著作中一直涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。他們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)皆須登記，在公信力滿足的前提下，為了保護(hù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意第三人而實(shí)施的善意取得制度。雖然在臺(tái)灣民法中未設(shè)規(guī)定，但在臺(tái)灣《土地法》中一些條款實(shí)務(wù)上可以認(rèn)為是保護(hù)善意第三人起見的。
3、物權(quán)行為和公信力
在中國(guó)大陸，民法法典化進(jìn)程中很重要的立法是物權(quán)法，物權(quán)法中極重要的一項(xiàng)制度就是物權(quán)行為理論。物權(quán)行為具有獨(dú)立性和無(wú)因性，卡爾。拉倫茨(Karl Larenz)認(rèn)為：物權(quán)行為是指設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移或廢止具有絕對(duì)效力、對(duì)抗任何人的物權(quán)的行為。繼而，胡果。格勞秀斯(Hugo Grotius，1583年一1645年)等人又提出了物權(quán)變動(dòng)的意思表示，說(shuō)明物權(quán)不同于債權(quán)，一個(gè)物權(quán)的變動(dòng)，首先要有一個(gè)物權(quán)變動(dòng)的名義(titulus)，其次要有一個(gè)物權(quán)變動(dòng)的形勢(shì)(modus)。薩維尼(Savigny Friedrich Karl von，1797~1861)認(rèn)為只要存在物權(quán)轉(zhuǎn)移這個(gè)行為，就承認(rèn)這個(gè)契約的有效性，物權(quán)的存在和絕對(duì)的客觀行為發(fā)生就是物權(quán)行為理念的基礎(chǔ)。和善意取得以及現(xiàn)代合同法規(guī)定不同，如今大部分國(guó)家所認(rèn)可的契約有效性和善意取得大多建立在主觀有效行為之上。物權(quán)理論的核心部分就在于物權(quán)行為的無(wú)因性，它指物權(quán)行為在其效力和結(jié)果上不依賴于其他原因而獨(dú)立成立，即原因行為的無(wú)效或者被撤銷不能導(dǎo)致物的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和撤銷。這是一種第三人免責(zé)的依據(jù)。另外，無(wú)權(quán)變更形式主義原則指出，物權(quán)的支配和歸屬應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，但是必須按照一定的方式加以確定，即公示要件主義。
這一點(diǎn)直接影響了后來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記公信制度的發(fā)展。物權(quán)是對(duì)標(biāo)的物的直接支配，無(wú)權(quán)的存在與變動(dòng)需要一定的公示方法。動(dòng)產(chǎn)以占有交付為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)則以登記為公示方法。然而公示僅僅是維護(hù)交易安全的必要要件而非充分條件，因此為了真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)交易安全的目標(biāo)，法律必須進(jìn)一步賦予登記以公信力。
公信力，不僅是保障交易安全的手段，從理論上來(lái)說(shuō)，也是善意取得適用對(duì)象劃分的依據(jù)，它源于公示。臺(tái)灣民商法學(xué)家謝在全所著《民法物權(quán)論》中說(shuō)：所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定程序的向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害。所謂公信，是指一旦當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已經(jīng)從事物權(quán)利交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)合法性的實(shí)質(zhì)是通過(guò)法律認(rèn)可的形式反映出來(lái)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權(quán)是合法的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利合法性推定效力，根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征，而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí)，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)，這就是物權(quán)的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn)，是其基礎(chǔ)。為貫徹公示的原則，應(yīng)該采取一定的公示方法，一般說(shuō)來(lái)物權(quán)的公示方法主要兩種即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。
三、我國(guó)的善意取得制度現(xiàn)狀
1、我國(guó)善意取得制度的要件
我國(guó)物權(quán)法第106條第(一)(二)(三)款其實(shí)就相當(dāng)于善意取得的要件，主要包括：
第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人;
第二，受讓人支付了合理的價(jià)款;
第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。
2、我國(guó)善意取得制度的法律后果
適用善意取得制度的后果是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。讓與人向受讓人交付了財(cái)產(chǎn)，從受讓人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)時(shí)起，受讓人就成為財(cái)產(chǎn)的合法所有人，而原所有人的權(quán)利歸于消滅。善意取得制度在保護(hù)善意的受讓人的同時(shí)，也應(yīng)保護(hù)原所有人的利益。由于讓與人處分他人的財(cái)產(chǎn)是非法的，因而其轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)獲得的非法所得，應(yīng)作為不當(dāng)?shù)美颠�給原所有人。如果返還不當(dāng)?shù)美圆蛔阋匝a(bǔ)償原所有人的損失，則原所有人有權(quán)基于侵權(quán)行為，請(qǐng)求讓與人賠償損失以彌補(bǔ)不足部分。如果不法讓與人以高于市場(chǎng)的價(jià)格讓與財(cái)產(chǎn)，其超出財(cái)產(chǎn)價(jià)值部分之所得，也應(yīng)返還給原所有人。
3、我國(guó)善意取得制度的狀況
傳統(tǒng)的善意取得理論，其只能適用動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得只是奢望。2007年3月16日。第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議終于表決通過(guò)了審議數(shù)次的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，其中106條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，法條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”
關(guān)于善意取得能否適用不動(dòng)產(chǎn)的討論曾經(jīng)很激烈，主要是肯定說(shuō)和否定說(shuō)之分。否定學(xué)說(shuō)認(rèn)為，民法物權(quán)保護(hù)制度的基礎(chǔ)是公信原則，按照物權(quán)法的一般原則，物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公示原則，否則不能產(chǎn)生法律效力，它直接的保護(hù)變動(dòng)物權(quán)的當(dāng)事人和第三人。在否定學(xué)說(shuō)中又存在兩種觀點(diǎn)，分別是以梁慧星(1944)為代表的“相信登記正確而受法律保護(hù)的第三人”以及以孫憲忠(1984)為代表的“公示公信原則與善意取得原則的絕對(duì)對(duì)立”。相對(duì)的，肯定學(xué)說(shuō)則贊成不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得原則。有學(xué)者認(rèn)為，否定說(shuō)排除不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的理由是不動(dòng)產(chǎn)以登記為其公示方法，交易中不至誤認(rèn)占有人為所有權(quán)人，而動(dòng)產(chǎn)權(quán)以其占有為其公示方法，交易中極易使人誤信占有人為處分人，僅建立在占有人和處分人是否一致的基礎(chǔ)上，而忽略了不動(dòng)產(chǎn)交易中依然存在登記權(quán)利人和有處分權(quán)的人一致的情形。如今，我國(guó)制定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，并將其運(yùn)用于實(shí)踐之中。雖然實(shí)踐中很少出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用，但是這項(xiàng)規(guī)定切實(shí)地保護(hù)了交易安全和善意第三人的利益。此規(guī)定在其他國(guó)家也鮮為所見，在我國(guó)民法歷史上是一個(gè)巨大的飛躍。然而并不是就消除了肯定說(shuō)和否定說(shuō)的對(duì)峙。王利明在其著作中寫道：“如果不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，第三人因?yàn)樾刨嚨怯浂c登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，此種情況一般不適用善意取得制度，應(yīng)當(dāng)適用公信制度。盡管公信原則與善意取得制度具有許多相似性，但兩者適用的要件是不同的……。”事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得與公信原則并不矛盾，我國(guó)物權(quán)法106條第(三)款也規(guī)定了，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。由此可以看出，公信原則是不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的基礎(chǔ)。
我們?cè)僖缘聡?guó)和瑞士為例，《德國(guó)民法典》第892條和第893條，其中第892條第1款第1句規(guī)定：“對(duì)于因法律行為而取得對(duì)土地的權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利的權(quán)利的人，為其利益，土地薄冊(cè)的內(nèi)容視為正確，但對(duì)正確性的異議已經(jīng)登記，或不正確為取得人所知的，不在此限。”依據(jù)該條德國(guó)法建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，也稱“從無(wú)權(quán)利人處取得”。也就是說(shuō)，判定第三人是否受保護(hù)的法律標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)土地登記簿的信賴，而這種主觀的信賴又是建立在作為客觀的登記的事實(shí)基礎(chǔ)之上。
四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的理論研究
不主張不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度最有力的觀點(diǎn)認(rèn)為如果登記薄登記出現(xiàn)錯(cuò)誤或者瑕疵，可以通過(guò)登記具有公信力這一原則加以克服，也就是說(shuō)只要是在登記薄上記載的，我們無(wú)條件的相信它是真實(shí)的。我們認(rèn)為這是不符合實(shí)事求是的精神，與人民的法律情感相悖。在實(shí)際生活中由于客觀與主觀因素的存在，在登記中不可避免的會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，我們要本著實(shí)事求是精神來(lái)正視錯(cuò)誤，找出理想的制度予以救濟(jì)，這才是法律生命真實(shí)體現(xiàn)。建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是符合法律精神的，符合人民法律情感與法律思維，并且我們可以從下面的分析中找到建立善意取得的合理性及其社會(huì)價(jià)值。
1、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)-人的互相尊重
各國(guó)法律多以一定之人的形象為規(guī)范基準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎(chǔ)則在于人的互相尊重。即每個(gè)人得要求他人尊重其存在及尊嚴(yán)，而此更須以尊重他人為前提。誠(chéng)如康德所云：“每個(gè)人都享有要求其他人尊重自己的權(quán)利，而他人也必須相對(duì)于任何其他人受到該義務(wù)的約束。
2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)-物權(quán)的公示、公信原則
所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害。所謂公信，是指一旦當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已經(jīng)從事物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)合法性的實(shí)質(zhì)是通過(guò)法律認(rèn)可的形式反映出來(lái)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權(quán)是合法的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利合法性推定效力，根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征，而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí)，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)，這就是物權(quán)的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn)，是其基礎(chǔ)。為貫徹公示的原則，應(yīng)該采取一定的公示方法，一般說(shuō)來(lái)物權(quán)的公示方法主要兩種即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。根據(jù)我國(guó)的立法情況，我國(guó)采取的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式是登記要件主義。簡(jiǎn)言之，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)必須登記才發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬的移轉(zhuǎn)通過(guò)交付。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記都具有公示、公信的效力，所以第三人善意的信任其公示的信息取得物權(quán)應(yīng)該受到保護(hù)。否定論有謂“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。”
其實(shí)，他們這樣的論述也就承認(rèn)了依此觀點(diǎn)，善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實(shí)權(quán)利人，亦取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。這顯然是善意取得，但是又不承認(rèn)，顯然是不符合邏輯的。
3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)-不動(dòng)產(chǎn)登記中的瑕疵
否定論者有謂，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立起來(lái)以后善意取得的情況就難有生存之空間。對(duì)此論點(diǎn)，筆者實(shí)難茍同，否定論者犯了人類萬(wàn)能論的錯(cuò)誤，通過(guò)法律生活的實(shí)踐與考察，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)中，即使再完美的登記制度也難免有登記信息上的疏漏，茲略舉幾種典型情況：第一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因工作失誤而使不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤或遺漏。第二、共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，由于登記簿上只記載一個(gè)權(quán)利人，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分行為。在我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記，特別是房產(chǎn)登記簿上，所有權(quán)人往往只寫一人，特別是家庭共有房屋更是如此，因此，實(shí)踐中往往出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)共同共有的名義權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的情況。第三、不動(dòng)產(chǎn)登記以外的法律變動(dòng)，主要指本是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但是不愿意用自己的名字登記，而是使用他人的名字登記，但是所有權(quán)人又不是基于贈(zèng)與或者遺贈(zèng)意思表示的。第四、當(dāng)事人利用同登記機(jī)關(guān)工作人員的不正當(dāng)關(guān)系，違法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記變動(dòng)，從而擅自處分了他人的不動(dòng)產(chǎn)。從以上的情例看出不動(dòng)產(chǎn)的善意取得其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)依然存在。我們對(duì)此不能視而不見，為保護(hù)善意第三人的利益和整個(gè)社會(huì)的交易秩序就必須適用善意取得制度。
4、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)-世界其它國(guó)家與地區(qū)的立法成果與經(jīng)驗(yàn)
通過(guò)對(duì)其他民法的考察，我們發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得在其他民法中已有規(guī)定，我國(guó)的地區(qū)、瑞士、德國(guó)、荷蘭等采取的是形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查的模式，也就是登記機(jī)關(guān)對(duì)所交付的文件資料進(jìn)行詳細(xì)審查，在證明資料文件無(wú)誤時(shí)才予以登記，登記具有公信力;凡是信賴不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，認(rèn)為物權(quán)存在而要進(jìn)行交易的，即使登記所記載的權(quán)利與事實(shí)的權(quán)利不相一致，法律也對(duì)善意的第三人加以保護(hù)�！度鹗棵穹ǖ洹返�973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記薄的登記，因而取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”《德國(guó)民法典》第891條第1款規(guī)定：“在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中為某人登記一項(xiàng)權(quán)利時(shí)，因該推定此人享有此項(xiàng)權(quán)利。”臺(tái)灣“土地法”第43條也規(guī)定“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。”所謂登記有絕對(duì)效力系為保護(hù)第三人起見，將登記賦予絕對(duì)真實(shí)之公信，第43條具有不動(dòng)產(chǎn)善意取得之規(guī)范功能。
“臺(tái)灣民法典”第759條第2項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記處之善意的第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力不因原登記無(wú)效或者撤消之原因而受影響。”總以上所謂之立法例，實(shí)行實(shí)質(zhì)登記審查主義的立法模式，具有公信力，而公信力主要是保護(hù)善意的第三人，從而確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
5、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度的立法基礎(chǔ)-我國(guó)的立法認(rèn)可
我國(guó)《物權(quán)法》出臺(tái)之前，大陸地區(qū)的善意制度是針對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有取得所制定的，臺(tái)灣地區(qū)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。但是，我國(guó)大陸立法并沒(méi)有完全的否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的存在，例如最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(試行)的第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共同共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”在這里的共有財(cái)產(chǎn)可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，以往許多學(xué)者在論述善意取得是往往想當(dāng)然把其認(rèn)為是動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)根據(jù)立法原意，可以看出這里應(yīng)該包括不動(dòng)產(chǎn)�？梢钥醋魇遣粍�(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上(廣義)第一次體現(xiàn)。
2007年新頒布《物權(quán)法》中則明確的規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度。我國(guó)《物權(quán)法》106條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：第一，讓與人對(duì)讓與之不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán);第二，臺(tái)灣民商法學(xué)者史尚寬認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)使用善意取得制度還必須符合交易行為有效這一要件，它是善意受讓人適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得基本前提。受讓人之善意取得占有，唯可補(bǔ)正權(quán)源之瑕疵，即唯可補(bǔ)正讓與人權(quán)利之欠缺。為權(quán)利取得原因之行為，必須客觀的存在，假如無(wú)權(quán)源之瑕疵，其占有人可取得權(quán)利，從而因無(wú)效行為或經(jīng)過(guò)撤消成為無(wú)效之法律行為，物之交付占有人，對(duì)于相對(duì)人原狀恢復(fù)的請(qǐng)求，不得主張善意取得的保護(hù)。第三，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨�。這是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過(guò)買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)，則沒(méi)有適用善意取得的空間;第四，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過(guò)失，而對(duì)轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形不知情;第五，已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式，如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也沒(méi)有善意取得適用的余地。符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無(wú)權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
五、對(duì)我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度的再思考
由于我國(guó)國(guó)情限制，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，因此，即使物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，我國(guó)有些學(xué)者依然反對(duì)我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。善意第三人因信賴登記而與處分權(quán)人或者無(wú)處分權(quán)人進(jìn)行交易獲得利益，如果不動(dòng)產(chǎn)未予登記第三人仍然與其交易則推定為第三人的過(guò)失不是用善意取得原則。如果要切實(shí)做好不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，首先要從公信力開始著手，有下面幾個(gè)途徑。
1、 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的改革
我國(guó)的現(xiàn)行法中至少有五種登記機(jī)關(guān)：土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門，這是一種以財(cái)產(chǎn)的類別分別設(shè)立登記機(jī)關(guān)。登記制度的特點(diǎn)是登記與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理;土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記已在該部門進(jìn)行;房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記亦在該部門進(jìn)行。透視我國(guó)現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，尚屬房地產(chǎn)改革過(guò)渡性產(chǎn)物，屬于宏觀調(diào)控措施，在實(shí)際上仍屬于行政范疇。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，且各自依據(jù)的法律也不同。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀特點(diǎn)有二：一是分散性，多部門登記，分級(jí)登記，多頭執(zhí)政;二是行政性，登記機(jī)關(guān)是隸屬于政府的行政機(jī)關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點(diǎn)是與登記機(jī)關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。在實(shí)踐中和法理中都是有問(wèn)題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的改革也是勢(shì)在必行。
首先，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。而且將來(lái)的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，因?yàn)檫@是自羅馬法以來(lái)一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的共同做法。其理論依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán);非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。例如，在大陸法系國(guó)家，一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上�，F(xiàn)行體制中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，而且紛紛試圖脫離土地登記制度而獨(dú)立的情況，即不合法理，也嚴(yán)重妨害了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立。
其次，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)在縣級(jí)法院，由法院成立專門的登記庭辦理有關(guān)登記業(yè)務(wù)，在選擇中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)時(shí)，有如下考慮：(1)以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)。雖然該系統(tǒng)目前擁有中國(guó)最為詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但該部門的登記是以房產(chǎn)登記為基準(zhǔn)的登記，其內(nèi)容不但不能概括不動(dòng)產(chǎn)的全部，而且更為重要的是它只能容納房產(chǎn)登記，而無(wú)法容納最為重要而且是基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的土地登記;另外，該登記只涉及城鎮(zhèn)，輻射不到農(nóng)村。故以建設(shè)部門屬下的房地產(chǎn)登記(只有房產(chǎn)而無(wú)地產(chǎn)的登記)不能滿足物權(quán)公示的要求。(2)現(xiàn)在屬于國(guó)土資源部的原土地管理部門的登記。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足要求，而且中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記就是以不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的。從法理上說(shuō)，土地登記制度也可以覆蓋全部不動(dòng)產(chǎn)登記。但由于中國(guó)土地制度恢復(fù)較晚，其地籍資料不太完善，由于部門利益的關(guān)系，將不動(dòng)產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記等部門的反對(duì)。
鑒于以上考慮，將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定為法院，并進(jìn)一步確定為縣級(jí)法院另設(shè)專門的登記庭，使中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記直接與國(guó)際上最常見的司法機(jī)關(guān)登記相統(tǒng)一。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢可采用雙重?cái)?shù)據(jù)庫(kù)查詢子系統(tǒng)。即一套通用來(lái)供社會(huì)大眾查詢某財(cái)產(chǎn)的法定歸屬人，便于保證交易信息安全;另一套只對(duì)司法行政機(jī)關(guān)開放，用來(lái)供有關(guān)機(jī)關(guān)查詢某人所屬的財(cái)產(chǎn)，私人無(wú)權(quán)查詢。這樣既保證了個(gè)人隱私不被公眾知曉，又便于相關(guān)的司法機(jī)關(guān)及行政機(jī)關(guān)工作。
在我國(guó)物權(quán)立法中由法院辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，勢(shì)必會(huì)影響一些行政機(jī)關(guān)的既得利益，遭到他們的反對(duì)。但此項(xiàng)改革不僅在物權(quán)法，民法領(lǐng)域舉足輕重，而且也將大大提高法院司法系統(tǒng)的政治地位，可能會(huì)減少很多略顯微弱的法院面對(duì)強(qiáng)大的行政機(jī)關(guān)時(shí)的尷尬。
2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的現(xiàn)實(shí)意義
如今，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地，將會(huì)促進(jìn)我國(guó)公民增強(qiáng)法律意識(shí)，主動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國(guó)還有兩種不動(dòng)產(chǎn)外觀權(quán)利和真實(shí)權(quán)利不一致導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動(dòng)，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼承份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無(wú)效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定，將保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，保障動(dòng)態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動(dòng)產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語(yǔ)所說(shuō)的“凡事與其無(wú)效不如有效”(ut res magis valent quam pereat)，特別是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相對(duì)動(dòng)產(chǎn)較高，一旦損失將會(huì)對(duì)權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣嚴(yán)重后果，繼承人或合同當(dāng)事人均會(huì)主動(dòng)到不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，從而也從源頭上堵住了不動(dòng)產(chǎn)外觀與真實(shí)權(quán)利的不一致，使得中國(guó)人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動(dòng)訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益。
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