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物權(quán)法登記制度
在日常生活和工作中，人們運用到制度的場合不斷增多，制度就是在人類社會當(dāng)中人們行為的準(zhǔn)則。我們該怎么擬定制度呢？以下是小編為大家整理的物權(quán)法登記制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物權(quán)法登記制度
物權(quán)登記可以界定為國家依法委托特定職能機(jī)構(gòu)按照當(dāng)事人的申請對于當(dāng)事人的物權(quán)狀況決定進(jìn)行記載 或不予記載的行為過程，以及這種記載或不記載發(fā)生特定法律效力的事實狀態(tài)。登記具有公信力，包括登記推定力和不動產(chǎn)善意取得效力。登記可以明確和宣示權(quán)屬，實現(xiàn)國家治理，保護(hù)合理信賴，降低信息成本。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，登記可以分為不同的類型。
一、物權(quán)登記的概念與性質(zhì)
物權(quán)登記的含義在我國法學(xué)界是頗有爭議的，這中間的分歧主要涉及到物權(quán)登記究竟是一種事實還是一種行為，究竟是屬于公法范疇還是屬于私法范疇。因此，要界定物權(quán)登記的概念，首先應(yīng)當(dāng)厘清其性質(zhì)。
(一)事實還是行為
對于物權(quán)登記概念的界定大致分三種:第一種觀點是事實說，如有學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記是“經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實”�！度毡静粍赢a(chǎn)登記法》也采取了這種觀點，其第1條規(guī)定:“登記，為不動產(chǎn)的標(biāo)示或如下所列的不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、轉(zhuǎn)移、變更、處分限制或消滅時所為的記載。”既然登記是一種記載，則當(dāng)然是事實狀態(tài)了。第二種觀點是行為說，如我國臺灣學(xué)者溫豐文先生認(rèn)為登記是指“將土地及建筑改良物的所有權(quán)與他項權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失，依法定程序，登載于地政機(jī)關(guān)所掌管的登記簿冊上的行為”。而另一位臺灣學(xué)者孟光宇先生也認(rèn)為“土地登記者，乃國家依照法定程序，將所轄境內(nèi)之公、私有土地(包括定著物在內(nèi))之標(biāo)示及權(quán)利關(guān)系，登載于國家所置登記簿之上，用以加強(qiáng)政府的管理，并保障人民權(quán)利之行為也”。第三種觀點是雙重說，即既承認(rèn)登記是事實，也承認(rèn)登記是一種行為。如有學(xué)者認(rèn)為登記“指經(jīng)當(dāng)事人申請國家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動的事實記載在國家設(shè)計的專門簿冊上的事實或行為”。
筆者認(rèn)為，第三種觀點比較合理。實際上，登記從不同的層面看，有不同的性質(zhì)。當(dāng)事人申請登記，登記機(jī)關(guān)審查并將有關(guān)事項記載于登記簿，這一系列的程序中，當(dāng)然有人的行為。而對于物權(quán)來說，只有登記或者未登記、具有什么類型的登記這些狀態(tài)的存在，因此，登記也是一種事實。德國學(xué)者認(rèn)為德國法上不動產(chǎn)登記的概念包含了兩重意思:“一是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法定程序所進(jìn)行的記錄與涂銷的活動;二是已經(jīng)記錄，或者未記錄的事實狀態(tài)。”這實際上就是對于登記雙重性質(zhì)的描述。
從我國《物權(quán)法》的規(guī)定來看，盡管并沒有對登記下一個明確的定義，但是第11條、12條和13條著重規(guī)定了登記的申請和審查行為，明顯是行為說的體現(xiàn)，而第14條、16條和17條則從登記簿的角度規(guī)定登記的效力，則顯然是事實說的體現(xiàn)。值得注意的是，由于《物權(quán)法》更關(guān)注登記對于物權(quán)變動的影響，因此理所當(dāng)然要側(cè)重于登記的事實性。從這個角度說，如果限定在《物權(quán)法》上登記的范圍內(nèi)，事實說是很有道理的。不過，我國現(xiàn)在還沒有一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，《土地登記規(guī)則》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》盡管分別在1995年和2001年進(jìn)行了修訂，但仍然存在一定的不完善，尤其當(dāng)《物權(quán)法》確立起不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后(物權(quán)法第10條)，這兩部法律分歧的解決就更為重要。因此登記程序的一些內(nèi)容需要在物權(quán)法中有所涉及。這也是為什么我國《物權(quán)法》不同于德國民法典中的物權(quán)編，將不動產(chǎn)登記作為一節(jié)詳加規(guī)定的原因了。所以，即使登記僅僅指物權(quán)法上的登記，在我國現(xiàn)行法律體系下，仍然應(yīng)當(dāng)采用雙重說的觀點。實際上，登記的事實性側(cè)重于反映登記實體性的一面，而行為性則側(cè)重于反映登記程序性的一面，這二者對于登記的完整來說是必不可少的。
(二)公法性還是私法性
《物權(quán)法》的設(shè)計盡管滿足了國情的部分需要，也會帶來一定的問題，其中之一就是學(xué)者們對于登記的公法性與私法性的爭論。既然登記不僅僅是事實狀態(tài)，還是當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的行為，而我國的登記機(jī)關(guān)又是行政機(jī)關(guān)，那么登記到底是一個公法行為還是一個私法行為，抑或是一個混合行為呢?
這里同樣存在三種觀點。第一種觀點認(rèn)為，登記是公法上的行為。例如，有學(xué)者指出，從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為，然而，在這種觀點內(nèi)部，學(xué)者們具體的意見又不一致。有的學(xué)者認(rèn)為登記是一種行政許可行為，有的認(rèn)為登記是一種行政確認(rèn)行為。第二種觀點則認(rèn)為登記是私法上的行為。學(xué)者指出，“登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無異議，其特殊之處在于其是國家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為�！钡谌N是一種折衷的觀點，認(rèn)為登記兼具公私法行為的性質(zhì)。不過，登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為必須在當(dāng)事人的意志范圍內(nèi)做出，所以登記法應(yīng)以私法屬性為基調(diào)。
筆者認(rèn)為，這里不宜將登記作為一個整體來認(rèn)定其性質(zhì)，因為在登記不同的階段可能有不同的性質(zhì)，從而影響對登記整體清晰的認(rèn)識。如前所述，登記行為有一系列的過程，主要包括當(dāng)事人的申請和登記機(jī)關(guān)的審查。而在當(dāng)事人的申請登記環(huán)節(jié)，由于我國采取共同申請制，即登記一般應(yīng)由物權(quán)變動的雙方當(dāng)事人共同申請，因此又存在著當(dāng)事人之間的登記請求權(quán)，以及當(dāng)事人達(dá)成合意進(jìn)行登記申請后與登記機(jī)關(guān)之間形成的關(guān)系。在前一情況下，登記請求權(quán)的性質(zhì)是當(dāng)事人之間的債權(quán)請求權(quán)或者物權(quán)請求權(quán)，具有私法行為的性質(zhì);在后一情況下，登記的發(fā)動權(quán)在當(dāng)事人，登記機(jī)關(guān)只能消極地接受當(dāng)事人的申請。是否申請登記，申請做出何種登記，這些全部由當(dāng)事人來確定。因此，申請登記中，登記具有完全的私法性質(zhì)。但是，到了審查環(huán)節(jié)中，情況就不一樣了。登記機(jī)關(guān)無論是我國的行政機(jī)關(guān)，抑或是德國的司法機(jī)關(guān)，都不同于民法意義上的主體，它要以國家的名義支持不動產(chǎn)交易發(fā)展、維持不動產(chǎn)交易秩序，為國家征稅等治理活動提供信息，因此審查行為具有濃厚的國家治理色彩。理論上有觀點認(rèn)為，公私法的劃分“除理論認(rèn)識目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄;公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄”。
從我國司法實踐的情況來看，登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，如果出現(xiàn)由于登記機(jī)關(guān)的原因?qū)е碌怯涘e誤的情況，基本上都是按照行政訴訟的途徑解決的。盡管《物權(quán)法》出臺后，根據(jù)其第21條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對于因登記錯誤給他人造成的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但這并不意味著這種賠償就一定是一種民事賠償，對登記機(jī)關(guān)提起的訴訟就一定是民事訴訟。盡管國家賠償法并沒有涉及到此種情形，但從實踐中看，能夠承擔(dān)起責(zé)任的也只能是國家。所以，審查行為是公法上的行為當(dāng)無疑問。
(三)行政許可還是行政確認(rèn)
那么這樣一個行政行為到底是行政許可還是行政確認(rèn)行為呢?這就應(yīng)當(dāng)從二者的區(qū)別入手。行政許可行為是一種賦權(quán)行為，而行政確認(rèn)行為是一種確權(quán)行為。[18]在不動產(chǎn)登記中，行政機(jī)關(guān)的行為并非賦予當(dāng)事人以物權(quán)，而是對當(dāng)事人之間的物權(quán)變動的合意進(jìn)行確認(rèn)，使得其合意發(fā)生效力。在采用登記對抗主義的立法例下，登記行為的確權(quán)性更加明顯。另外，行政許可是種授益性行政行為，但是，登記行為是中立的，并不存在賦予申請人某種利益的事實，而只是對物權(quán)狀況進(jìn)行如實的記載。這與行政確認(rèn)行為的中立性是一致的。因此，說審查行為是行政確認(rèn)行為更為合適。
綜上所述，我國《物權(quán)法》上登記的概念可以界定為國家依法委托特定職能機(jī)構(gòu)按照當(dāng)事人的申請對于當(dāng)事人的物權(quán)狀況決定進(jìn)行記載或不予記載的行為過程，以及這種記載或不記載發(fā)生特定法律效力的事實狀態(tài)。
二、物權(quán)登記的效力
關(guān)于物權(quán)登記的效力，學(xué)界有不同的看法。有的學(xué)者將物權(quán)登記效力界定為登記要件說和登記對抗說的模式之爭，也有的學(xué)者將登記的效力界定為“登記這一法律事實對當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)所施加的實際作用”，并概括出物權(quán)公示效力、物權(quán)變動的根據(jù)效力、權(quán)利正確性的推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險警示效力和監(jiān)管效力六項具體效力。筆者以為，前者對于登記效力的界定過于狹窄，登記要件說還是登記對抗說僅僅是登記公信力對物權(quán)變動的影響不同的一種體現(xiàn)，并不構(gòu)成公信力的全部，更不構(gòu)成登記效力的全部;后者則將效力與登記的功能有所混淆，而且也不夠精簡明了。實際上，在德國法上，登記的效力就是一個:公信力，其他的一切具體效力都源于此，這不能不說是一個高度邏輯抽象的智慧結(jié)晶。由于公信力包括登記推定力和不動產(chǎn)善意取得這兩個方面的效力，筆者以下就從這兩方面加以論述。
(一)登記推定力
《德國民法典》第891條“法定推定”中規(guī)定:(1)在土地登記簿中，某項權(quán)利為某人而被登記的，即推定此人享有該項權(quán)利。(2)在土地登記簿中，某些已登記的權(quán)利被涂銷的，即推定該項權(quán)利不存在。
這個條文有著豐富的含義:
第一，登記的推定力包含積極推定(diepositive Vermutung freinge tragene Rechte)和消極推定(dienegative Vermutung fürgelschte)兩個方面，積極推定是指根據(jù)登記的記載推定某人享有某項權(quán)利，消極推定是指根據(jù)登記的記載推定某項權(quán)利不存在。所以，登記的推定力并非一定給當(dāng)事人帶來利益，也可能是一種不利益。值得注意的是，若一權(quán)利根本就未登記，則不得因此而推定出，該權(quán)利不存在。
第二，登記的推定力既包含對權(quán)利存在或者不存在的推定，也包含對權(quán)利人即權(quán)利歸屬的推定。記載于登記簿上的人被推定享有某項權(quán)利。
第三，登記的推定僅僅適用于權(quán)利的推定，而且這些權(quán)利必須具有登記能力。權(quán)利有登記能力的一個重要標(biāo)志是權(quán)利有確定的真實存在狀態(tài)。至于無登記能力的權(quán)利和事實性陳述不能產(chǎn)生推定力，例如，債權(quán)性約定、土地大小、類型等記載均不產(chǎn)生推定力。但是，由于土地面積的界限標(biāo)志不是純粹的事實標(biāo)志，它具有權(quán)利屬性，已經(jīng)超出了事實登記范圍，從而能夠產(chǎn)生推定力。
第四，登記的推定不是終局性的，而是可推翻(widerbegbar)的，這主要是為了保護(hù)真正權(quán)利人的利益。登記推定力的實益是使得登記簿上記載的權(quán)利人在訴訟舉證中獲得有利地位。也就是說，當(dāng)案件事實無法查明時，使得登記簿上記載的權(quán)利人免除了就自己是真正權(quán)利人舉證的義務(wù)。所以，當(dāng)案件事實能夠通過其他途徑獲得明朗時，登記的推定自然要被實際事實所推翻。我國《民事訴訟法》第67條規(guī)定:“經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實的根據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外�！北M管此條規(guī)定的是公證文書，但登記也應(yīng)當(dāng)比照其適用。所以，在有權(quán)屬爭議的民事訴訟中，登記推定力承擔(dān)了舉證的功能。一個問題是，如果非登記簿上記載權(quán)利人的第三人認(rèn)為自己是真正權(quán)利人，要推翻登記，對登記機(jī)關(guān)提起行政訴訟，那么在這種類型的訴訟中應(yīng)當(dāng)如何看待登記的推定力呢?我國《行政訴訟法》第32條的規(guī)定:“被告對作出的具體行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)提供作出該具體行政行為的證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件。”可見，在行政訴訟中，行政機(jī)關(guān)負(fù)有舉證行政行為合法的責(zé)任，而要證明其登記行為沒有錯誤，并不能以登記的結(jié)果作為初步的舉證責(zé)任的完成，而是要提供登記審查盡到了適當(dāng)注意義務(wù)的證據(jù)。不過，在登記行為被法院撤銷以前，登記簿上記載的權(quán)利人仍然被推定為真正權(quán)利人。這里，登記推定就不是舉證責(zé)任的問題，而是行政行為的確定力問題。
我國物權(quán)法同樣承認(rèn)登記的推定效力。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)(《物權(quán)法》第16條)，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)(《物權(quán)法》第17條)。對這一規(guī)定，同樣應(yīng)當(dāng)做以上理解。
(二)不動產(chǎn)善意取得
《德國民法典》第892條和第893條的規(guī)定構(gòu)成了完整的不動產(chǎn)善意取得制度。[26]不動產(chǎn)善意取得制度也是登記公信力的體現(xiàn)，并且是最核心的體現(xiàn)。在具體論述這個問題之前，首先要比較一下推定力和善意取得。實際上，推定力和善意取得的思想源流是一致的，即強(qiáng)調(diào)登記的確定性以維護(hù)交易安全。不過，二者也存在一定的區(qū)別。具體說來，就是推定力是假定登記簿上的記載是正確的，這種假定可以推翻，而公信力則是假定登記簿上的記載是不正確的，而承認(rèn)善意取得，使得這種不正確的權(quán)利表象得到承認(rèn)。公信力更多地涉及到信賴登記簿的第三人保護(hù)問題。
我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得。因此，盡管在《物權(quán)法》第16條中僅僅規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，而沒有明確地規(guī)定物權(quán)登記的公信力，但結(jié)合善意取得制度，應(yīng)當(dāng)解釋為這一條實際上確定了登記的公信力。下面，筆者主要談?wù)勎覈餀?quán)法中不動產(chǎn)的善意取得。根據(jù)第106條，不動產(chǎn)善意取得要符合以下要件:
第一，不動產(chǎn)的實際權(quán)利狀態(tài)與登記簿上記載的權(quán)利狀態(tài)不符。這是存在不動產(chǎn)無權(quán)處分行為的隱含條件。第二，受讓人是通過法律行為的方式獲得被處分的物權(quán)。因此，非基于法律行為之取得不動產(chǎn)物權(quán)，如繼承，不能適用善意取得。而且此種行為必須具有交易性，即出讓人和受讓人不具有法律上的同一性和經(jīng)濟(jì)上的同一性。法律上同一的情況如出讓人和受讓人合并，經(jīng)濟(jì)上同一的情況如一人公司的股東與公司之間交易。第三，受讓人在受讓不動產(chǎn)時是善意的。這里的善意指的是第三人不知道登記不正確，鑒于官方編制的登記簿具有很高的可信度，僅在實際知道時才排除善意取得，重大疏忽并不排除善意取得，如果受讓人在必定知情的情形下，沒有可以原諒的原因而視而不見，則與實際知情相同。[29]因此，在有異議登記的情況下，由于其具有警示作用，第三人不得主張其不知道登記不正確，從而阻止了善意取得的發(fā)生。事實上，這里的“善意”與前面所論述的登記推定力有很大的關(guān)系。如謝在全先生認(rèn)為，信賴登記者，推定為善意無過失，反之，就登記內(nèi)容不加以調(diào)查，縱屬善意，亦推定其有過失。蓋自登記推定力，應(yīng)可進(jìn)一步衍生上述附隨效力也。
此種觀點堪值贊同。另外，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，受讓人是在受讓時善意，不包括在取得不動產(chǎn)物權(quán)后得知登記不正確的情況。第四，以合理的價格轉(zhuǎn)讓。這里的合理價格一般指的是在市場價格上下一定范圍內(nèi)的價格。實際上，價格是否合理，有時可以作為判斷受讓人是否善意的一個輔助依據(jù)。第五，按照法律規(guī)定已經(jīng)進(jìn)行了登記。這是公示的要求，也是對原權(quán)利人的一種保護(hù)。
當(dāng)然，除了不動產(chǎn)所有權(quán)善意取得之外，不動產(chǎn)用益物權(quán)也是可以善意取得的，有學(xué)者稱之為“準(zhǔn)善意取得”。由于我國實行土地國有政策，土地上的用益物權(quán)如建設(shè)用地使用權(quán)就承擔(dān)起了土地流轉(zhuǎn)的功能，因此承認(rèn)不動產(chǎn)用益物權(quán)的善意取得對于我國的土地流轉(zhuǎn)是很有意義的。這里就涉及到善意取得的客體問題。有學(xué)者認(rèn)為，善意取得受保護(hù)的范圍，計有三種:某種登記權(quán)利之存在;登記權(quán)利之不存在;限制登記之不存在。至于登記簿所載土地的面積、形狀、當(dāng)事人年齡等登記，均不在保護(hù)范疇之內(nèi)。
(三)物權(quán)登記的公信力與物權(quán)變動模式
物權(quán)變動的基本模式，有意思主義變動模式和表示主義變動模式兩種，而表示主義變動模式又分“物權(quán)合同加公示”變動模式和“債權(quán)合同加公示”變動模式。意思主義變動模式是指物權(quán)變動只需要根據(jù)當(dāng)事人的合意就可以發(fā)生，公示僅僅是對抗第三人的要件。表示主義變動模式則要求除了當(dāng)事人的合意外，還必須具備一定的外在表現(xiàn)形式，這種形式就是公示。至于到底采用“物權(quán)合同加公示”還是“債權(quán)合同加公示”的模式，取決于一國有沒有承認(rèn)物權(quán)行為的獨立性，因為這二者的區(qū)別就在于物權(quán)變動的原動力不同，一個認(rèn)為是物權(quán)合同，一個認(rèn)為是債權(quán)合同，不承認(rèn)有物權(quán)合同的存在。
從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，我國既有意思主義變動模式，又有表示主義變動模式，以后者為常態(tài)。當(dāng)然，我國沒有承認(rèn)物權(quán)行為理論，因此采用的是“債權(quán)合同加公示”的變動模式。具體到不動產(chǎn)物權(quán)的變動中，就是登記生效主義。《物權(quán)法》第9條第一款規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，這實際上就是對登記生效主義的一般規(guī)定。而法律“另有規(guī)定”表現(xiàn)在《物權(quán)法》第24條(特殊動產(chǎn)的變動)、第127條(土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立)、第129條(土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn))、第139條(建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立)、第158條(地役權(quán)的設(shè)立)、第188條(特殊動產(chǎn)的抵押)和第189條(動產(chǎn)浮動抵押)，這些情形下，法律采取的是意思主義的變動模式，即登記對抗主義，只要當(dāng)事人達(dá)成合意，物權(quán)就被創(chuàng)設(shè)或者進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，至于登記，僅僅能夠產(chǎn)生對抗第三人的效力。
在登記生效主義模式下，登記的公信力是比較明顯的。而在登記對抗主義模式下，登記有無公信力呢?由于日本民法典采用的是登記對抗主義，因此對于此問題多有探討，而且形成了一套對于“不得對抗”和“第三人”的復(fù)雜解釋理論，筆者在這里不加詳述。但是，這些解釋之中卻存在著種種的沖突和不協(xié)調(diào)，最后的妥協(xié)結(jié)果是出現(xiàn)了諸如“削梨說”這種所有權(quán)變動的擬制觀點。鈴木祿彌先生是公信力適用于日本民法的強(qiáng)力反對者，但是他也承認(rèn)，如果所有權(quán)是一個實在的、清晰的、非此即彼的東西，則要想說明二重買賣的可能性，也許只能采用公信力說。葉金強(qiáng)博士評論說，日本法理論此處的“繁榮”，正是不妥當(dāng)之立法主義之選擇導(dǎo)致的“浮腫”現(xiàn)象，[37]此語非常形象地道出了不承認(rèn)公信力所出現(xiàn)的狀態(tài)。因此，要“輕裝上陣”，就得將登記公信力貫徹到底。
三、物權(quán)登記的意義
(一)從登記本身的性質(zhì)看
第一，登記是一種公示狀態(tài)登記作為發(fā)生特定法律效力的事實狀態(tài)，是通過其本身的公示性來實現(xiàn)的，這也是《物權(quán)法》第18條確認(rèn)權(quán)利人和利害關(guān)系人有登記資料查詢權(quán)的本意。而凡是公示都發(fā)揮著明確和宣示權(quán)屬關(guān)系的作用，從而具有維護(hù)交易秩序，保護(hù)權(quán)利人利益的功能，登記當(dāng)然也不例外。
而從經(jīng)濟(jì)分析的角度看，登記能夠降低交易成本。獲取交易所需的信息是交易的內(nèi)容與前提之一，因此降低交易費用的重要途徑之一就是降低信息成本。而由于權(quán)利主體對于自身權(quán)利的了解要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第三人，因此登記所耗費的公布成本比起當(dāng)事人個別調(diào)查所耗費的收集成本要小得多，從而登記這種公示方式從整體上降低了成本。
第二，登記承載著公法目標(biāo)。登記公法性的一面使得其具有國家治理活動的色彩。不動產(chǎn)登記制度既是政府依法對不動產(chǎn)征稅的依據(jù)，又是政府利用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控市場的手段。通過對登記簿的建立，政府掌握了不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、市場結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)因素，除了防止稅收流失外，還可以從中獲取不動產(chǎn)交易的各種信號，以積極應(yīng)對市場中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象，發(fā)揮“看得見的手”的作用。
(二)從登記的效力看
登記的公信力的意義可以從社會學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析。
第一，公信力保護(hù)合理信賴。德國著名法學(xué)家拉倫茨教授曾指出:“促成信賴并保護(hù)正當(dāng)?shù)男刨�，即屬于法秩序必須滿足的最根本要求之一�！惫帕ΡＷo(hù)信賴物權(quán)登記權(quán)利表征的善意第三人，是一種保護(hù)合理信賴?yán)娴闹贫仍O(shè)計。法律以登記為物權(quán)的表征方式，建立起信息傳遞途徑，第三人對于登記的信賴屬于對系統(tǒng)的信賴。而這種對系統(tǒng)的信賴又被對個人的信賴加強(qiáng)，因為不動產(chǎn)的登記名義人表示自己具有處分權(quán)。當(dāng)對系統(tǒng)的信賴和對個人的信賴一致時，第三人的信賴就具有了合理性。而合理信賴使得人與人之間形成良性互動，降低交易成本，推動廣泛合作，從而為建立法秩序奠定基礎(chǔ)。
第二，公信力降低信息成本。前面所述，公示通過將收集成本轉(zhuǎn)換成公布成本有降低信息成本的作用，而公信力則是在當(dāng)事人在面對公布的信息時進(jìn)一步減少其收集成本的設(shè)計。由于公布的信息可能存在錯誤，而公信力制度通過保護(hù)信賴錯誤信息的善意第三人，使得第三人安心信賴法定物權(quán)表征方式，不會在猶豫之間而增加為獲取信息而付出的時間成本、搜尋成本等。這樣，公信力又節(jié)省了交易成本。
四、常見物權(quán)登記的類型
(一)從客體角度看
根據(jù)物權(quán)客體——物的分類，物權(quán)登記可以分為不動產(chǎn)物權(quán)登記、動產(chǎn)物權(quán)登記和權(quán)利物權(quán)登記。
登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般公示方式，因此，絕大多數(shù)的物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)登記。在前面論述登記的概念時，可以看出這一點�！段餀�(quán)法》第6條也規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記�！倍段餀�(quán)法》第二章第一節(jié)更是以“不動產(chǎn)登記”作為標(biāo)題，對其進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。法律規(guī)定不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為公示方法，主要是由于不動產(chǎn)物權(quán)種類繁多，其占有關(guān)系十分復(fù)雜，涉及國家、社會和第三人的利益，由于不動產(chǎn)價值重大，尤所以，為了加強(qiáng)不動產(chǎn)占有關(guān)系的法律調(diào)整，明了設(shè)立在不動產(chǎn)上的各種物權(quán)，動輒涉及多方民事主體的利益，僅采用占有和交付之手段很難維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，很難維系正常的不動產(chǎn)交易秩序，所以自18世紀(jì)末葉以來，各國相繼建立了不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記對于物權(quán)變動的影響在我國原則上采用登記生效主義(《物權(quán)法》第9條)。
但是，能夠進(jìn)行登記的并不限于不動產(chǎn)物權(quán)。特殊的動產(chǎn)，如《物權(quán)法》第24條中的船舶、航空器和機(jī)動車等，由于具有不動產(chǎn)的某些特征，而得以進(jìn)行登記。不過，不同于不動產(chǎn)登記，這些特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動登記采用的是登記對抗主義。而且，根據(jù)《物權(quán)法》第188條，其抵押登記也是采對抗主義。
權(quán)利物權(quán)在《物權(quán)法》中最突出的表現(xiàn)就是第十七章第二節(jié)的權(quán)利質(zhì)權(quán)。能夠設(shè)質(zhì)的權(quán)利包括貨幣證券(匯票、本票、支票)所表彰的權(quán)利，商品證券(倉單、提單)所表彰的權(quán)利，資本證券(股票、債券及其衍生品種)所表彰的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓的知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)收帳款等等，其中前三種可以稱為有價證券所表彰的權(quán)利。在以有權(quán)利憑證的票據(jù)、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立(《物權(quán)法》第224條)，而在沒有這些權(quán)利憑證的情形下，以及以其他權(quán)利出質(zhì)的情況下，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時設(shè)立(《物權(quán)法》第224條至228條)。這里的二分法來源于有價證券權(quán)利和物質(zhì)的雙重性質(zhì)。有價證券一方面表現(xiàn)出權(quán)利的特性，這是主流;另一方面又表現(xiàn)出物質(zhì)的屬性，這是非主流。[43]值得注意的是，權(quán)利質(zhì)權(quán)的登記機(jī)構(gòu)各不相同，而不是如不動產(chǎn)那樣，實行統(tǒng)一的登記制度。
(二)從權(quán)利種類的角度看
根據(jù)物權(quán)的種類，登記可以分為所有權(quán)登記、用益物權(quán)登記和擔(dān)保物權(quán)登記。后兩者也稱為他項權(quán)利登記。
1、所有權(quán)登記
所有權(quán)登記是較為常見的一種登記類型。有的法學(xué)家將所有權(quán)登記等同于初始登記。[44]這樣的觀點顯然是不正確的。初始登記是指就某一土地首次進(jìn)行的登記，如國有土地使用權(quán)出讓時進(jìn)行的登記。[45]可見，不僅所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)也是存在初始登記的。而且，所有權(quán)登記也不一定是初始登記，如所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后進(jìn)行的登記就不是初始登記，而是移轉(zhuǎn)登記。另外，并非所有的不動產(chǎn)所有權(quán)都需要登記，根據(jù)《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，因公法行為、繼承和遺贈行為以及事實行為創(chuàng)設(shè)的所有權(quán)只有在處分物權(quán)時才可能需要辦理登記。而我國的土地等自然資源屬于國有，依法可以不登記所有權(quán)(《物權(quán)法》第9條第二款)。
2、用益物權(quán)登記
用益物權(quán)登記在物權(quán)法上主要有土地承包經(jīng)營權(quán)登記(第227條，第229條)，建設(shè)用地使用權(quán)登記(第139條、145條、第150條)，宅基地使用權(quán)登記(第155條)和地役權(quán)登記(第158條、第169條)。
土地承包經(jīng)營權(quán)的登記效力采用了登記對抗主義，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人�！段餀�(quán)法》這樣規(guī)定，主要有以下考慮:(1)我國農(nóng)村還基本上處于典型的熟人社會，社區(qū)成員較為封閉固定，人口與財產(chǎn)缺乏流動，關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)這樣的重大家庭財產(chǎn)取得，人們常�？梢酝ㄟ^非制度的方式獲得相應(yīng)信息，從而減少了物權(quán)公示的必要性。(2)土地承包經(jīng)營權(quán)的取得與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社員權(quán)有密切聯(lián)系，交易相對人亦可通過，某人是否具有成員資格，而在一定程度上了解其是否享有土地承包經(jīng)營權(quán)。 (3)我國廣大農(nóng)村地區(qū)尚未建立完善的土地登記制度，如果要求土地承包經(jīng)營權(quán)以登記為設(shè)立要件，則制度缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)，亦難以實施。(4)如果要求登記為土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立要件，勢必增加權(quán)利的取得程序，增加一定的登記費用，增加了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。這種觀點充分考慮到了我國的國情，非常有道理。
建設(shè)用地使用權(quán)登記則采取了登記生效主義，自登記時設(shè)立或者變更。之所以與土地承包經(jīng)營權(quán)采取不同的政策，在于建設(shè)土地使用權(quán)大部分發(fā)生在城市，而城市已經(jīng)進(jìn)入了陌生人社會，而且登記制度也較農(nóng)村完善，以登記為生效要件具備現(xiàn)實可能性，而且對于交易安全的維護(hù)也有益處。值得注意的是，我國對于建設(shè)用地使用權(quán)出讓登記采取了強(qiáng)制限期登記的制度，具有濃厚的行政色彩。如《土地登記規(guī)則》第26條規(guī)定:“以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記�！�
第50條規(guī)定:“國有土地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件和原《國有土地使用證》申請土地用途變更登記。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應(yīng)當(dāng)提交簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同�！北M管可以理解為這些是為了管理的需要，但《土地登記規(guī)則》對于沒有辦理登記的法律后果的規(guī)定卻確實不太合理。其第69條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。按照登記生效主義的理論，沒有登記，僅僅是不發(fā)生物權(quán)的效力，當(dāng)事人的合同是有效的，如何突然成了“非法占地”，確實值得商榷。有學(xué)者認(rèn)為，這種做法“將受讓人的權(quán)利變成了行政規(guī)章所確定的義務(wù)，完全混淆了其作為平等主體的土地出讓方和作為國家土地管理部門的不同身份”。
《物權(quán)法》中規(guī)定的宅基地使用權(quán)和地役權(quán)的登記制度是比較特殊的，即無需進(jìn)行設(shè)立登記，但是已經(jīng)登記的權(quán)利在變更、轉(zhuǎn)讓或消滅時，應(yīng)當(dāng)及時辦理登記。有學(xué)者認(rèn)為，這是由于我國幅員遼闊，地區(qū)差異巨大，因此造成有些地區(qū)建立了較完善的登記制度，而另一些地區(qū)則沒有，因此，對于那些已經(jīng)建立了登記制度的地區(qū)，在權(quán)利變動時，當(dāng)然要求及時辦理登記。[51]這是從地區(qū)差異的角度分析，有一定的道理，不過筆者認(rèn)為，這個問題還是以宅基地和地役權(quán)分開討論為妥。首先，就宅基地而言，從登記必要性問題上分析似乎更為合適。實際上，如果宅基地使用權(quán)沒有發(fā)生流轉(zhuǎn)，其設(shè)定登記是沒有意義的。以我國現(xiàn)有宅基地審批制度，即使在取得宅基地后不登記，也不會發(fā)生權(quán)屬不明的情況。一戶一宅，而且有面積限制，還必須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。在如此多的限制下，再加上農(nóng)村是熟人社會，很難發(fā)生權(quán)屬糾紛，是否登記并不重要。而現(xiàn)行政策對宅基地流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格限制也使得初始登記非為必要。所以，《物權(quán)法》規(guī)定宅基地?zé)o需設(shè)立登記是很有道理的。到了流轉(zhuǎn)的時候，為了交易的安全，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)鼓勵辦理登記，否則是無法進(jìn)行變更登記的�；诤屯恋爻邪�(jīng)營權(quán)一樣的原因，這里的設(shè)立和變更登記也只是采取對抗主義。至于在地役權(quán)的場合，采取登記對抗主義是否合理，還有待討論。盡管很多地役權(quán)發(fā)生在農(nóng)村，登記對抗的理由似乎和宅基地一致，但是仔細(xì)分析，如果地役權(quán)不登記而得以設(shè)立，登記僅僅具有對抗效力，那么在未登記時，地役權(quán)與不作為的債權(quán)實際沒有什么區(qū)別。有學(xué)者認(rèn)為，在地役權(quán)合同生效后，沒有進(jìn)行登記以前，基于合同，一方當(dāng)事人完全可以利用對方的不動產(chǎn)，但是此種利用的權(quán)利在性質(zhì)上只是不作為債權(quán)，而且此種不作為債權(quán)不僅不能對抗善意第三人，甚至不能對抗惡意第三人。這與對世性的地役權(quán)截然不同。[54]此種觀點確實有一定的道理。
3、擔(dān)保物權(quán)登記
擔(dān)保物權(quán)登記主要是抵押權(quán)的登記和權(quán)利質(zhì)權(quán)的登記，權(quán)利質(zhì)權(quán)登記上文已有論述，此處不再重復(fù)，重點談?wù)劦盅旱怯��！段餀?quán)法》針對不同的抵押財產(chǎn)，采取了不同的登記效力。其中不動產(chǎn)、不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定抵押登記的，采用登記生效主義(《物權(quán)法》第187條)，而動產(chǎn)設(shè)定抵押登記的，采用登記對抗主義(《物權(quán)法》第188條和189條第一款)，不過對于一般動產(chǎn)抵押登記，法律又設(shè)置了特別規(guī)定，即對于在正常經(jīng)營活動中已經(jīng)支付合理價款并取得了抵押財產(chǎn)的買受人，即使已經(jīng)登記抵押權(quán)，也不能對抗此第三人(《物權(quán)法》第189條第二款)。此第三人與善意第三人唯一的區(qū)別是，不要求他在主觀上不知道動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)。這樣規(guī)定的理由是，在這些可抵押的一般動產(chǎn)中，產(chǎn)品、原材料等占了很大比例，而這些對于流通性是有很高的要求的，企業(yè)和商戶的資金周轉(zhuǎn)要依賴于它們的流通。動產(chǎn)的所有權(quán)變動和風(fēng)險轉(zhuǎn)移發(fā)生在交付時，若要求買受人承擔(dān)查閱登記簿的義務(wù)，否則可能要承擔(dān)動產(chǎn)的抵押權(quán)，則既影響動產(chǎn)的流通，不利于企業(yè)經(jīng)營，也增加交易成本，給買受人課以苛刻的義務(wù)，更何況在現(xiàn)實中買受人根本不可能去這樣做。不過，這樣的制度設(shè)計也存在一個問題，就是債權(quán)人的債權(quán)所獲得的保護(hù)不夠，對于債務(wù)人的融資規(guī)模顯然會受到很大的限制。
另外，抵押登記還有一個效力，就是可以產(chǎn)生權(quán)利的順位效力。這一方面表現(xiàn)在抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系上:如果抵押權(quán)沒有登記，則無論租賃權(quán)是設(shè)立在還是在后，未登記的抵押權(quán)均不能對抗租賃權(quán);如果抵押權(quán)進(jìn)行了登記，則該抵押權(quán)可以對抗其后設(shè)立的租賃權(quán)，但不能對抗在先的租賃權(quán)(《物權(quán)法》第190條)。另一方面表現(xiàn)抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的順位效力:如果抵押權(quán)都登記了，則以登記先后定其效力高低;如果都沒有登記，則按照債權(quán)比例清償;在登記了的抵押權(quán)和沒有登記的抵押權(quán)之間，則以登記抵押權(quán)優(yōu)先(《物權(quán)法》第199條)。
(三)從登記效力的確定性看
從登記效力的確定性看登記還可以分為終局登記與臨時登記。終局登記又稱本登記，是指直接使當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行終局登記后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生相應(yīng)結(jié)果。上面討論的物權(quán)類型實際上都是在終局登記的范圍內(nèi)討論的。而臨時登記則是屬于保全性質(zhì)的登記，一般存在的時間較短，具體包括《物權(quán)法》第19條規(guī)定的異議登記和第20條規(guī)定的預(yù)告登記。
1、異議登記
所謂異議登記，就是事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對現(xiàn)時登記權(quán)利的異議的登記。該登記的直接法律效力，是中止現(xiàn)時登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利。我國《物權(quán)法》規(guī)定的異議登記制度有如下特征:
(1)權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記而不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意是異議登記的前提條件。也就是說，更正登記是異議登記的前置程序。這樣規(guī)定是否合適，是值得探討的。從規(guī)定了異議登記的德國民法來看，并沒有這個要求。如《德國民法典》第899條第1款規(guī)定，在第894條的情況下，對土地登記簿正確性的異議可以被登記。因此只要有登記錯誤的情形，就可以為異議登記。異議登記本來就是更正登記的一個前置程序，目的是防止在更正之前第三人善意取得，至于真實權(quán)利人和利害關(guān)系人是直接先申請異議登記，再申請更正登記，還是在登記權(quán)利人拒絕同意更正后再申請異議登記沒有限制�！段餀�(quán)法》的規(guī)定剝奪了了異議登記申請人的選擇權(quán)，縮小了異議登記發(fā)揮作用的范圍。
(2)異議登記的申請主體是利害關(guān)系人。這里的利害關(guān)系人是否包括真正權(quán)利人?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在登記具有公信力的情況下，異議登記的目的就是保護(hù)真實權(quán)利人，若不允許其提出申請自然與異議登記的立法目的相違背。那么又該如何界定利害關(guān)系人?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，凡是自己的權(quán)利未登記或者未正確登記的人，或者因登記不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人均屬于這里所說的利害關(guān)系人。法律規(guī)定只能由利害關(guān)系人提起異議，主要是為了防止異議登記的濫用，損害登記權(quán)利人的利益。當(dāng)然，在日本，由于登記沒有公信力，異議登記主要起到的是一個對善意第三人的警示作用，防止善意第三人陷入不必要的糾紛中，正因為如此，日本的預(yù)告登記(即這里的異議登記)是根據(jù)法院的裁決作出，而不需要當(dāng)事人的申請。[58]
(3)異議登記的效力是對于權(quán)利人處分的事后阻斷。登記權(quán)利人是可以處分權(quán)利的，異議登記只是起到一個警示作用，并不能限制當(dāng)事人的權(quán)利，只是買受人要承擔(dān)可能被追索的風(fēng)險。該登記的直接法律效力是使得申請人具有中止現(xiàn)時登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利的抗辯權(quán)利。這主要是從交易效率角度得出的結(jié)論。如果采取事前防止的方式，即通過禁止登記物權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的做法，來確保真實權(quán)利人的利益，[59]這樣不利于物權(quán)的流通。而且，如果異議登記不正確，登記權(quán)利人是真實權(quán)利人，若采事前限制處分的模式，顯然損害了其利益。這也違背了異議登記保護(hù)真實權(quán)利人的立法初衷。
(4)申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。這個15天時間的性質(zhì)是有爭議的，有人認(rèn)為是除斥期間，如孫憲忠教授認(rèn)為，異議登記“具有導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用。為使不動產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)不致長期延續(xù)，盡早恢復(fù)正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序，法律必須為異議登記的效力設(shè)置除斥期間”。有人則認(rèn)為，除斥期間的客體是形成權(quán)，且為不變期間，而異議登記的效力并非形成權(quán)，其存續(xù)期間也是可變的，如果當(dāng)事人在這期間提起了訴訟，則異議登記的存續(xù)不止這么長的時間。所以，這個期間并不是異議登記效力的除斥期間，而不過是異議登記這一法律事實存在的一種法定期間。[62]值得注意的是，德國法和日本法上都沒有這樣一個期間的規(guī)定，究其原因，日本法上的預(yù)告登記以采訴訟形式為主，受訴訟時限的約束，無另行規(guī)定除斥期間的必要。而在德國法中依假處分命令為異議登記時，若假處分命令是在訴訟中作出的，本身受訴訟法上規(guī)定的期間的調(diào)整。
那么從我國的情況來看，若采用訴訟模式，就是參照訴前財產(chǎn)保全的程序，而我國《民事訴訟法》第93條第三款規(guī)定，申請人在人民法院采取財產(chǎn)保全措施后15日內(nèi)不起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除財產(chǎn)保全。而解除保全措施后，異議登記當(dāng)然也將失效。所以，這里的15天也可以理解成是這個訴訟期間的限制。當(dāng)然，如果我們承認(rèn)登記權(quán)利人的書面同意也是作成異議登記的一種途徑的話，這個15天當(dāng)然可以理解為是異議登記的失效期間，因為若登記權(quán)利人不同意更正登記，異議登記申請人也不起訴，異議登記將長期存在�！盀榈怯洐�(quán)利人的利益和交易秩序穩(wěn)定的需要，當(dāng)然應(yīng)使該異議登記喪失其效力”。[64]從這個意義上說，這個15天的規(guī)定是我國法律的一個創(chuàng)新。
(5)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
2、預(yù)告登記
在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，達(dá)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合意到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之間可能需要一段甚至較長的時間，在此期間則可能出現(xiàn)一物多賣的情形，為了保護(hù)買受人的權(quán)利，在產(chǎn)權(quán)變更登記之前買受人可以申請進(jìn)行預(yù)告登記，這樣可以保護(hù)買受人的權(quán)利，對抗新的買受人。另外，這也有利于其他的潛在的買受人。
關(guān)于預(yù)告登記的效力，學(xué)者一般認(rèn)為是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。如王澤鑒先生認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者的性質(zhì)，可認(rèn)系于土地登記簿上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力�！边@一條規(guī)定的是預(yù)告登記的保全效力問題，從條文來看，“不發(fā)生物權(quán)效力”應(yīng)當(dāng)指的是不能在登記簿上進(jìn)行登記，從而采用的是絕對無效的原則。而從德國和瑞士法來看，二者均采用相對無效原則。如《德國法民法典》的第883條第2款規(guī)定了內(nèi)容的相對無效，即處分在會妨害或者侵害請求權(quán)的限度內(nèi)沒有效力。而在第888條第1款規(guī)定了對人的相對無效，即處分僅僅對為其利益而成立預(yù)告登記的人無效。筆者認(rèn)為，相對無效主義更加合理，不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經(jīng)濟(jì)生活的活躍，因為在預(yù)告登記涂銷后取得人權(quán)利的限制完全消失，對第三人來說則沒有什么影響。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效(《物權(quán)法》第20條第二款)。這主要是為了權(quán)利的穩(wěn)定性而設(shè)。預(yù)告登記的從屬性決定了它隨著所擔(dān)保的債權(quán)的消滅而消滅。另外，在請求權(quán)受到永久性抗辯權(quán)的對抗時，以及在債權(quán)人拋棄預(yù)告登記時，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為可以申請涂銷預(yù)告登記。承認(rèn)前者是因為“建立預(yù)告登記的目的，只是對被保全的請求權(quán)提供強(qiáng)有力的保障，但并不改變請求權(quán)本來的法律關(guān)系”。
實際上，物權(quán)法上登記的分類還不止以上三種，如從權(quán)利變動的進(jìn)程的角度，可以將登記分為設(shè)立登記、變更登記和注銷登記等。
五、小結(jié)
從上面的論述可以看出，物權(quán)法中規(guī)定了一個較為完整的物權(quán)登記體系，盡管在具體條文是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定進(jìn)來(如程序性的條款)以及一些具體的制度設(shè)計上還存在爭議，但是它畢竟為物權(quán)法秩序的建立提供了一個良好的基礎(chǔ)。物權(quán)登記的內(nèi)容非常豐富，本文嘗試對物權(quán)法關(guān)于登記制度的進(jìn)行多角度解讀，以期對物權(quán)登記的適用有所裨益。
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