物業(yè)公司管理制度

　　隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步，我們都跟制度有著直接或間接的聯(lián)系，制度對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、文化教育事業(yè)的發(fā)展，對(duì)社會(huì)公共秩序的維護(hù)，有著十分重要的作用。我敢肯定，大部分人都對(duì)擬定制度很是頭疼的，下面是小編幫大家整理的物業(yè)公司管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

物業(yè)公司管理制度1

　　(一)意義

　　(二)文件檔案的類別與形式

　　公司文件檔案包括以下各類別的書面文字形式、磁卡和電腦存藏(硬盤存藏、磁盤存藏)形式。

　　1.公司法律文件:公司章程、批準(zhǔn)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、企業(yè)代碼、銀行稅務(wù)登記等

　　2.公司董事會(huì)文件:董事會(huì)構(gòu)成、股本構(gòu)成、董事會(huì)決議、記要等

　　3.公司管理制度:公司運(yùn)營(yíng)、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度、文本、流程

　　4.公司財(cái)務(wù)資料:各類總、分帳冊(cè)、報(bào)表、單據(jù)、憑賬、報(bào)告等

　　5.公司人事薪資:人事結(jié)構(gòu)、錄用考核文件、薪資結(jié)構(gòu)、薪資表、獎(jiǎng)金計(jì)劃及分配記錄、獎(jiǎng)懲記錄、保險(xiǎn)計(jì)劃及記錄《勞動(dòng)合同》等

　　6.公司經(jīng)營(yíng)策略規(guī)劃:客戶需求分析、市場(chǎng)分析、各種調(diào)查分析、營(yíng)銷策略、公關(guān)網(wǎng)絡(luò)、實(shí)施計(jì)劃等

　　7.公司客戶名冊(cè):客戶名冊(cè)、服務(wù)合同、協(xié)議、策略聯(lián)盟協(xié)議、客戶拓展、防談名冊(cè)及記錄等

　　8.公司業(yè)務(wù)文件:公司各項(xiàng)對(duì)外服務(wù)的內(nèi)部管理制度、流程、文本及有關(guān)方法培訓(xùn)資料、報(bào)價(jià)體系等

　　9.公司客戶服務(wù)文件:服務(wù)過程中與客戶溝通產(chǎn)生的'往來傳真、往來函、建議書、分析底稿、調(diào)查底稿、客戶提供之資料等

　　10.公司客戶檔案:已結(jié)案客戶的完整檔案,包括客戶服務(wù)資料及公司各種服務(wù)文本、方案、策劃、設(shè)計(jì)成果等

　　11.公司專業(yè)資料:公司搜集的各種業(yè)務(wù)文本、流程、制度、企劃書、顧問服務(wù)理論、方法、同業(yè)服務(wù)成果、各類行業(yè)資料、公司由政府主管部門獲取及購買的政策法規(guī)、公司各類剪報(bào)等

　　12.公司圖書、雜志:公司由公開發(fā)行系統(tǒng)購買、訂購的各種圖書、雜志

　　13.公司日常行政文件:日常通知、備忘、報(bào)告、批復(fù)、外來文函

　　14.公司宣傳資料:公司對(duì)外宣傳廣告用之公司介紹、業(yè)務(wù)介紹、互聯(lián)網(wǎng)主頁介紹等。

物業(yè)公司管理制度2

　　一、正式聘用及試用

　　1、新進(jìn)員工必須通過公司行政管理中心人力資源部門及用人部門兩次面試,并由行政管理中心人力資源部門通知上班。上班前必須先辦理錄用手續(xù)并簽定合同(或勞動(dòng)協(xié)議)。辦手續(xù)時(shí)需填寫各類個(gè)人資料供存檔、需上交本人身份證復(fù)印件、最高學(xué)歷證書復(fù)印件及其他培訓(xùn)資料證書復(fù)印件(如有),個(gè)人資料應(yīng)正確無誤,如提供虛假資料,可招致辭退的嚴(yán)重后果。需攜帶好有關(guān)證件原件,有員工本人親自到公司行政管理中心人力資源部門與公司簽訂正式合同或勞務(wù)協(xié)議后方能上班。

　　2、新進(jìn)員工自上班之日起試用期為三個(gè)月(特殊部門除外)。

　　3、員工對(duì)于自己所擔(dān)任之工作有任何問題,需先征詢用人部門主管或經(jīng)理意見。

　　4、凡與公司簽定了正式合同的.員工,請(qǐng)到原單位/社保中心將養(yǎng)老金帳戶轉(zhuǎn)至本公司,以便公司為您辦理養(yǎng)老金等。若原單位/社保中心從未辦過或從學(xué)校新畢業(yè)之員工,請(qǐng)書面向公司行政管理中心人力資源部說明并提出申請(qǐng)新開戶頭。到原單位轉(zhuǎn)帳戶之前必須先到公司行政管理中心人力資源部開具證明。

　　二、離職辦法及手續(xù)

　　1、凡員工欲離職者,應(yīng)按合同/勞務(wù)協(xié)議之規(guī)定,提前向用人部門提出書面離職申請(qǐng);試用期間則于一周前提出書面申請(qǐng)即可。

　　2、凡員工未按合同書承諾提前離職者,公司將扣除相應(yīng)的薪金作為通知期以賠償公司損失(除非特殊情況,經(jīng)用人部門主管或經(jīng)理同意準(zhǔn)予提前離職)。

物業(yè)公司管理制度3

　　為進(jìn)一步規(guī)范對(duì)講機(jī)的使用，提高秩序部的'良好形象，保證秩序人員統(tǒng)一著裝上崗，確保服裝警械的安全，特做如下規(guī)定：

　　一、警械管理：

　　秩序人員使用警械，必須辦理領(lǐng)用手續(xù)。部長(zhǎng)辦理從公司領(lǐng)用手續(xù)；組長(zhǎng)與部長(zhǎng)辦理領(lǐng)用手續(xù)；交接班時(shí)，辦理交接手續(xù)。如出現(xiàn)丟失，在查明原因后，除由當(dāng)事人全額賠償外，還要逐級(jí)追查責(zé)任，并處以經(jīng)濟(jì)處罰20—100元。

　　二、對(duì)講機(jī)管理：

　　1．交接班時(shí)嚴(yán)格認(rèn)真的檢查機(jī)體是否完好。分清責(zé)任，對(duì)損壞或丟失的按原價(jià)進(jìn)行賠償。由各組組長(zhǎng)接班時(shí)驗(yàn)收。

　　2．不得用對(duì)講機(jī)進(jìn)行與工作無關(guān)的對(duì)話，更不得用來聊天，如有違反每次處罰10元。

　　3．不得將對(duì)講機(jī)帶出小區(qū)或擅自外借。每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。

　　4．對(duì)講機(jī)要及時(shí)充電，在崗期間不得出現(xiàn)對(duì)講機(jī)沒電現(xiàn)象和呼不到現(xiàn)象。否則每次處罰10元。

　　5．使用對(duì)講機(jī)對(duì)話時(shí)要有禮貌。如：“XX收到請(qǐng)回答”，“收到請(qǐng)講”等。

　　6．其他事項(xiàng)按照安保器材管理規(guī)定進(jìn)行管理。

　　三、服裝管理：

　　按照《關(guān)于員工工作服的規(guī)定》執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度4

　　第一條為樹立和保持公司良好的社會(huì)形象，進(jìn)一步規(guī)范化管理，本公司轉(zhuǎn)正員工應(yīng)按本規(guī)定的要求著裝。

　　第二條員工在上班時(shí)間內(nèi)，應(yīng)著胸卡；周一至周六統(tǒng)一著正裝，周七可著非正裝，但要注意儀容儀表，總體要求是：得體、大方整潔。

　　第三條男職員的著裝要求：夏天著襯衣、系領(lǐng)帶；著襯衣時(shí)，不得挽起袖子或不系袖扣。不準(zhǔn)穿皮鞋以外的其他鞋類（包括皮涼鞋）。

　　第四條女職員上班不得穿牛仔服、運(yùn)動(dòng)服、超短裙、低胸衫或其他有礙觀瞻的奇裝異服，并一律穿肉色絲襪。

　　第五條員工有外出活動(dòng)或重要業(yè)務(wù)洽談時(shí)必須穿公司統(tǒng)一制服或相似款形正裝。

　　第六條員工上班應(yīng)注意將頭發(fā)梳理整齊。男職員發(fā)不過耳，并一般不準(zhǔn)留胡子；女職員上班提倡化淡妝，金銀或其他飾物的`佩戴應(yīng)得當(dāng)。

　　第七條員工違反本規(guī)定的，辦公室除通報(bào)批評(píng)外，還予以經(jīng)濟(jì)處罰，一個(gè)月連續(xù)違反三次以上的，扣發(fā)當(dāng)月考評(píng)工資級(jí)別20%。

　　第八條各部門、各管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真配合、督促屬下員工遵守本規(guī)定。一月累計(jì)員工違反本規(guī)定人次超過三人次或該部門員工總數(shù)20%的，該負(fù)責(zé)人亦予以通報(bào)和經(jīng)濟(jì)處罰。

物業(yè)公司管理制度5

　　秩序部的職責(zé)

　　一、在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，維護(hù)物業(yè)所轄區(qū)域治安秩序，保障所轄區(qū)域內(nèi)游客的生命財(cái)產(chǎn)安全，為游客創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適的環(huán)境。

　　二、認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保所轄區(qū)域內(nèi)休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護(hù)欄、圍墻燈、消防栓、電子監(jiān)控等各種公共設(shè)施設(shè)備的完整無損，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，需向公安部門報(bào)案的要及時(shí)報(bào)案，確保小區(qū)的安全。

　　三、對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的游客做好公司各項(xiàng)規(guī)章制度及治安保衛(wèi)有關(guān)規(guī)定的宣傳工作。

　　四、保護(hù)所轄區(qū)域內(nèi)刑事、治安案件或治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助公安部門開展工作。

　　五、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性和特殊性任務(wù)。

　　秩序部長(zhǎng)職責(zé)

　　一、熱愛安保工作，以身作則，帶頭遵守安保制度，遵紀(jì)守法，依法辦事，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭(zhēng)，敢于管理，善于管理，正確處理個(gè)人利益與集體利益的關(guān)系，個(gè)人安全與公民人身安全的關(guān)系，不怕犧牲，做維護(hù)大局，維護(hù)群眾利益的模范。

　　二、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)秩序部的工作，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格要求，認(rèn)真貫徹落實(shí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保保安隊(duì)的各項(xiàng)任務(wù)圓滿完成。

　　三、加強(qiáng)秩序人員業(yè)務(wù)和素質(zhì)方面的培訓(xùn)，做好與有關(guān)部門和基層秩序人員的協(xié)調(diào)工作，及時(shí)匯集秩序人員反映的各種信息向上級(jí)匯報(bào)，為上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供建設(shè)性工作建議，根據(jù)上級(jí)指示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善的秩序部?jī)?nèi)部管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，并學(xué)習(xí)外地及其他物業(yè)公司秩序管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身特點(diǎn)建設(shè)一支具有特色的秩序管理隊(duì)伍。

　　四、對(duì)秩序人員的值勤情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，將檢查情況記錄入檔，作為考核依據(jù)，并每天做好工作小結(jié)。

　　五、對(duì)秩序人員的思想工作隨時(shí)調(diào)查了解，全面把握，對(duì)隊(duì)員中發(fā)生的不良苗頭要及時(shí)掌握，并及時(shí)做好思想教育工作，把問題解決在萌芽中。

　　六、負(fù)責(zé)對(duì)秩序人員工作考核，每月底將每人的工作情況連同結(jié)果報(bào)公司經(jīng)理審批。

　　七、對(duì)秩序隊(duì)員中出現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)行為，必須在查明情況后，于當(dāng)天向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示做出處理意見。

　　八、每周召開秩序人員例會(huì)，傳達(dá)貫徹上級(jí)指示，總結(jié)本周工作，安排下周工作，并與全體人員一起分析研究治安管理問題；同時(shí)必須搞好崗前講評(píng)。

　　九、熟悉掌握所轄區(qū)域內(nèi)各種安防設(shè)施的性能和操作程序，熟悉所轄區(qū)域環(huán)境，做到心中有數(shù)。

　　十、及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作。

　　秩序組長(zhǎng)的職責(zé)

　　一、對(duì)秩序部長(zhǎng)負(fù)責(zé)，做好所轄區(qū)域安全保衛(wèi)工作。

　　二、以身作則，模范遵守國(guó)家法律、法規(guī)及公司、秩序部的各項(xiàng)規(guī)章制度，帶頭認(rèn)真履行秩序隊(duì)員職責(zé)，帶領(lǐng)秩序組全體人員，認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。

　　三、突出表率作用，嚴(yán)于律己，團(tuán)結(jié)一致，服從命令，聽從指揮，熱愛本職工作，努力做好值勤工作，對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生事故，必須及時(shí)向秩序部長(zhǎng)報(bào)告。

　　四、發(fā)現(xiàn)組員有違規(guī)違紀(jì)行為，必須及時(shí)向部長(zhǎng)報(bào)告，并對(duì)其批評(píng)教育，不得瞞報(bào)和遲報(bào)。

　　五、將組員每天出勤情況，做好登記。對(duì)隊(duì)員中的好人好事、盡職盡責(zé)、成績(jī)突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規(guī)等情況要搞好記錄，并及時(shí)報(bào)告部長(zhǎng)，以便獎(jiǎng)罰。

　　六、負(fù)責(zé)本組的上崗交接班工作，完善交接班管理制度，并帶領(lǐng)組員搞好本組分工負(fù)責(zé)區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。

　　七、及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作。

　　秩序隊(duì)員職責(zé)

　　一、服從物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，聽從秩序部長(zhǎng)及組長(zhǎng)的命令，認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，時(shí)刻維護(hù)秩序人員的.良好形象。

　　二、認(rèn)真學(xué)習(xí)政治理論和法律知識(shí)，不斷提高自身素質(zhì)，做好學(xué)習(xí)筆記。

　　三、嚴(yán)格遵守秩序隊(duì)員獎(jiǎng)懲制度及其他法律法規(guī)，按規(guī)定履行職責(zé)，不準(zhǔn)超權(quán)限行使職責(zé)。

　　四、注重自身修養(yǎng)，提高內(nèi)在素質(zhì)，相互之間不準(zhǔn)諷刺打擊，不準(zhǔn)相互詆毀拆臺(tái)，不準(zhǔn)亂加猜疑，不準(zhǔn)在背后議論領(lǐng)導(dǎo)和同志；要互相支持，互相配合，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，共同完成工作任務(wù)。

　　五、依法辦事，公正執(zhí)法，自覺維護(hù)法律尊嚴(yán)和秩序部的聲譽(yù)，不準(zhǔn)以任何理由，任何名義，對(duì)任何人進(jìn)行吃、拿、卡、要。

　　六、樹立責(zé)任感，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作斗爭(zhēng)，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)不受損壞。

　　七、嚴(yán)格請(qǐng)銷假制度，有事及時(shí)請(qǐng)假，辦完后及時(shí)銷假；不準(zhǔn)遲到、早退，不準(zhǔn)中途脫崗；工作時(shí)間不準(zhǔn)辦私事。

　　八、要嚴(yán)格履行《秩序人員的基本要求》的規(guī)定，認(rèn)真履行工作職責(zé)。

　　九、及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作。

　　秩序人員的基本要求

　　一、秩序人員必須做到：

　　1、必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風(fēng)，為物業(yè)公司負(fù)責(zé)，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、居民負(fù)責(zé)。

　　2、根據(jù)公安部門的有關(guān)要求，熟練掌握安保崗位知識(shí)，維護(hù)集公司利益，服從物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，時(shí)刻維護(hù)秩序人員的良好形象。

　　3、努力學(xué)習(xí)法律、科學(xué)、文化和業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力。

　　4、嚴(yán)格遵守秩序員職責(zé)及其他規(guī)章條例，嚴(yán)格遵守請(qǐng)銷假制度，對(duì)工作和生活中出現(xiàn)的問題要及時(shí)匯報(bào)。

　　5、提高使用警械和保衛(wèi)能力，保持戰(zhàn)斗化作風(fēng)，隨時(shí)制止各種違法犯罪活動(dòng)，做好安全防范工作，嚴(yán)防火災(zāi)、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件的發(fā)生，同時(shí)注意自身安全。

　　6、注意工作方法，學(xué)會(huì)做群眾工作，提高識(shí)別處理問題的能力，堅(jiān)持原則，秉公執(zhí)法，不徇私情。

　　7、提高獨(dú)立工作能力，根據(jù)各組擔(dān)負(fù)的具體任務(wù)，搞好安全保衛(wèi)的工作計(jì)劃，并積極組織實(shí)施。實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，任何情況下不得出現(xiàn)粗心大意、馬虎從事或有濫用職權(quán)、超越職權(quán)的行為。

　　二、日常工作：

　　㈠儀表著裝

　　1、按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項(xiàng)配置標(biāo)志齊全規(guī)范。

　　2、風(fēng)紀(jì)嚴(yán)整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必須佩帶工作證。

　　3、秩序人員儀表須潔凈端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染發(fā)、紋身。

　�、嫔蠉徸藨B(tài)

　　1、在崗時(shí)須精神飽滿，精力集中。

　　2、站崗時(shí)保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時(shí)須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動(dòng)，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

　�、缥拿鞫Y貌

　　1、對(duì)待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。見到領(lǐng)導(dǎo)和來賓要面帶微笑，行舉手禮。

　　2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時(shí)，在開始前和完成后皆須先敬禮，當(dāng)住戶或外來人員向你咨詢時(shí)，應(yīng)主動(dòng)問候“您好，請(qǐng)問您有什么事嗎？”；當(dāng)你需向住戶或外來人員交涉或按章管理時(shí)，使用“對(duì)不起，打擾了，請(qǐng)您……”，當(dāng)結(jié)束時(shí)，使用“謝謝合作，再見�！钡榷Y貌用語。

　　3、嚴(yán)禁把不良情緒帶到工作崗位中，做到微笑服務(wù)，禁止任何粗俗言談、污言穢語。

　　4、在工作中規(guī)定使用普通話，并使用要求的禮貌用語。

　　5、進(jìn)入各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)室前，應(yīng)輕輕敲門，經(jīng)允許后進(jìn)入。

　　（四）巡邏崗

　　1、巡邏值勤人員每日按規(guī)定的區(qū)域及路線實(shí)施巡邏值勤。

　　2、認(rèn)真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。

　　3、巡邏情況及時(shí)記錄并寫入值勤情況記錄表。

　　三、上崗時(shí)間及交接班細(xì)則

　　平均每天上崗8小時(shí)，當(dāng)日上午8：00——16：00為早班；16：00——24：00為中班；00：00——下午8：00為夜班，每周一次輪崗，周末要有人值班，法定節(jié)假日按照《關(guān)于假期、薪酬的規(guī)定》具體安排。

　　1、秩序人員接班要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在交接班記錄表上記錄接班時(shí)間并簽到。

　　2、交接班時(shí)，交班的秩序人員要把需要在值班中繼續(xù)注意的或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班秩序員交待、移交清楚，并記錄在交接班登記簿上。

　　3、接班秩序人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由交班秩序人員承擔(dān)責(zé)任；驗(yàn)收完畢，交班秩序人員離開崗位后所發(fā)生的問題由接班秩序人員承擔(dān)責(zé)任。

　　4、所有事項(xiàng)交待清楚后，交班秩序人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時(shí)間并簽名。

　　5、接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負(fù)責(zé)；即使沒有發(fā)生問題，也要分別處50元罰款并通報(bào)批評(píng)。

　　6、特殊情況需調(diào)換班時(shí)，必須經(jīng)部長(zhǎng)同意，提前報(bào)經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自換班，則視為脫崗。

　　四、工作紀(jì)律

　　1、嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

　　2、工作期間要著裝整齊配套，時(shí)刻保持良好的精神風(fēng)貌。

　　3、堅(jiān)守崗位，忠于職守，在崗期間必須保證物業(yè)公司辦公室及所轄區(qū)域所有公共設(shè)施設(shè)備等的全方位安全。

　　4、上崗堅(jiān)決做到“五不準(zhǔn)”，即不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)聊天、談情說愛，不準(zhǔn)容留外來人員，不準(zhǔn)擅離工作崗位，不準(zhǔn)遲到、早退。

　　5、要尊老愛幼，尊重小區(qū)內(nèi)居民的風(fēng)俗習(xí)慣，遵守群眾紀(jì)律。

　　6、愛護(hù)各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出，如有損壞或丟失按原價(jià)賠償并處50元罰款。

　　7、嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)、銷假制度，有事外出必須請(qǐng)假，無故不請(qǐng)假者，視為曠工。

　　8、嚴(yán)格執(zhí)行培訓(xùn)制度，除正常上崗?fù)�，每周安排培�?xùn)、學(xué)習(xí)及會(huì)議時(shí)間2小時(shí)，由部長(zhǎng)統(tǒng)一安排。

　　五、衛(wèi)生保潔

　　經(jīng)常保持好環(huán)境衛(wèi)生。編排每日衛(wèi)生值班表，宿舍要保持內(nèi)外清潔。生活日用器具要放置有序，床鋪被褥放置整齊，同時(shí)講好個(gè)人衛(wèi)生。

　　請(qǐng)銷假制度

　　一、秩序隊(duì)員原則上不得請(qǐng)假，如有特殊情況確需請(qǐng)假的，需經(jīng)過逐級(jí)批準(zhǔn)后方可離崗。請(qǐng)假一小時(shí)至半天，提前填寫請(qǐng)假條，由部長(zhǎng)審批，但不得空崗；請(qǐng)假一天以上的，必須提前填寫請(qǐng)假條，部長(zhǎng)同意并安排好排班，由公司經(jīng)理審批，并及時(shí)銷假。

　　二、秩序隊(duì)員請(qǐng)事假，一律不準(zhǔn)捎口信或打電話，違者按曠工論處；請(qǐng)病假必須有正規(guī)醫(yī)院開具病假條。

　　三、不請(qǐng)假私自離崗者，按曠工論處。

　　四、秩序隊(duì)員必須按規(guī)定的工作時(shí)間到達(dá)工作崗位，遲到30分鐘以上者，按曠工論處。

　　五、若違反上述規(guī)定，曠工不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除。

　　六、各有關(guān)負(fù)責(zé)人在記錄、上報(bào)、執(zhí)行過程中，若弄虛作假，出現(xiàn)問題的，要層層追究責(zé)任，從嚴(yán)處理，對(duì)責(zé)任人視具體情況罰款50—100元。

　　秩序人員獎(jiǎng)懲制度

　　為鼓勵(lì)秩序人員認(rèn)真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則，制定秩序人員獎(jiǎng)懲細(xì)則：

　　一、獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則：

　　1、見義勇為、敢于同壞人壞事做斗爭(zhēng)，成績(jī)顯著者。

　　2、積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件，成績(jī)突出者。

　　3、積極參加搶險(xiǎn)救災(zāi)，保衛(wèi)人民生命財(cái)產(chǎn)安全，成績(jī)顯著者。

　　4、為搞好所轄區(qū)域的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策，所提合理化建議實(shí)行后效果顯著以及工作成績(jī)突出者。

　　5、拾金不昧者。

　　以上行為視情況獎(jiǎng)勵(lì)20—200元。

　　二、懲罰細(xì)則：

　　1、工作期間擅自離崗，進(jìn)行收聽收音機(jī)、錄音機(jī)，收看電視或進(jìn)行其他與工作無關(guān)的活動(dòng)的，發(fā)現(xiàn)一次罰款30元。

　　2、工作期間接待客人，談笑聊天，玩忽職守者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。

　　3、在崗期間有吸煙、喝酒、吃零食、睡崗及其他懈怠行為者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

　　4、對(duì)游客及來訪者態(tài)度惡劣、粗言穢語、不理不采者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。

　　5、無故遲到、早退，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

　　6、執(zhí)勤時(shí)著裝不整齊，儀表不潔凈端正（剃光頭、留怪異發(fā)型、染發(fā)等）者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

　　7、無故曠工，不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除。

　　8、在值勤期間，不得監(jiān)守自盜，如發(fā)現(xiàn)將處以案件款3倍或3倍以上罰款，并移交司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

　　9、上崗期間，門衛(wèi)崗見到來賓和領(lǐng)導(dǎo)要行舉手禮，站崗時(shí)保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，不得有搖頭晃腦、交頭接耳等動(dòng)作；引導(dǎo)車輛正常進(jìn)出。上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

　　10、巡邏時(shí)不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止，不得聚眾聊天，上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

　　12、嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度，無故不請(qǐng)假者按《秩序人員獎(jiǎng)懲制度》第7條執(zhí)行。

　　13、嚴(yán)格執(zhí)行培訓(xùn)制度，無故不參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

　　14、秩序人員要聽從指揮，不得頂撞領(lǐng)導(dǎo)，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。

　　15、秩序人員要精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，互相配合，相互之間不準(zhǔn)諷刺打擊，不準(zhǔn)相互詆毀拆臺(tái)，不準(zhǔn)亂加猜疑，不準(zhǔn)在背后議論領(lǐng)導(dǎo)和同志，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元；如出現(xiàn)打架者，每人處罰100元，先動(dòng)手者加罰50元，經(jīng)批評(píng)教育仍不思悔改者，開除。

　　18、秩序部長(zhǎng)要認(rèn)真履行《秩序部長(zhǎng)的職責(zé)》，如對(duì)工作不負(fù)責(zé)任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。

　　19、秩序組長(zhǎng)要認(rèn)真履行《秩序組長(zhǎng)的職責(zé)》，如對(duì)工作不負(fù)責(zé)任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。

　　20、秩序部長(zhǎng)對(duì)全體隊(duì)員出現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)行為具有處罰權(quán)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)查實(shí)批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　21、公司領(lǐng)導(dǎo)在工作期間發(fā)現(xiàn)秩序隊(duì)員有違規(guī)違紀(jì)行為，首先處罰秩序隊(duì)長(zhǎng)20—100元，并按規(guī)定對(duì)責(zé)任人進(jìn)行處罰。

　　環(huán)衛(wèi)保潔工管理制度

　　一、保潔人員必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風(fēng)，為物業(yè)公司負(fù)責(zé)。根據(jù)公司的要求和業(yè)主的需要，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主居民履行環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮，認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

　　二、堅(jiān)守崗位，行為規(guī)范。嚴(yán)格遵守上下班和請(qǐng)銷假制度。按時(shí)上下班，不得遲到或早退，上班時(shí)間一律不得私自外出。特殊情況需提前寫出請(qǐng)假報(bào)告，逐級(jí)上報(bào)申請(qǐng)，未得到經(jīng)理批準(zhǔn)一律不得擅自離崗。工作期間要文明禮貌，舉止大方，統(tǒng)一著裝，規(guī)范整齊。

　　三、工作時(shí)間：上午6：00—8：30為清掃，8；30—11；30為保潔；下午12：00—14：30為清掃，14：30—18：30為保潔，18：30—20：30為保潔。每天工作

　　8小時(shí)。

　　四、環(huán)衛(wèi)保潔工作要求：

　　1、所轄區(qū)域生活垃圾每天清理2次，保持垃圾桶和果皮箱清潔無異味。

　　2、所轄區(qū)域道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地每日清掃，綠地內(nèi)不得有人為性垃圾，公共設(shè)施每月清潔1次。

　　五、獎(jiǎng)懲辦法

　　1、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以下，每次處罰10—20元。

　　2、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以上、60分鐘以下，每次處罰20—50元。

　　3、遲到或早退以及擅自離崗60分鐘以上視為曠工，每次處罰30—100元。

　　4、發(fā)現(xiàn)不講文明禮貌的行為或不按規(guī)定著裝，每次處罰10—20元。

　　5、不按規(guī)定次數(shù)清運(yùn)生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清潔、有異味等，每發(fā)現(xiàn)一次處罰10—50元。

　　6、對(duì)第四條第一至六款工作要求，進(jìn)行定期或不定期檢查時(shí)，每有一項(xiàng)達(dá)不到要求，對(duì)責(zé)任人處罰10—30元。

　　7、獎(jiǎng)勵(lì)。每月進(jìn)行一次評(píng)選獎(jiǎng)勵(lì)，連續(xù)四次檢查均達(dá)到要求，未發(fā)現(xiàn)問題且日常領(lǐng)導(dǎo)抽查也未發(fā)現(xiàn)問題者，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金20—100元。

　　9、獎(jiǎng)勵(lì)和處罰額在當(dāng)月工資中兌現(xiàn)。

　　六、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性特殊工作。

物業(yè)公司管理制度6

　　編制目的：

　　為加強(qiáng)人員招聘、錄用、調(diào)崗、離職管理，規(guī)范招聘、錄用、調(diào)崗、離職的各個(gè)環(huán)節(jié)，明確各環(huán)節(jié)的操作流程及職責(zé)部門。為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供充足合格的人才資源，保證公司合理的人才結(jié)構(gòu)和儲(chǔ)備，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　適用于所有到公司求職的應(yīng)聘者;適用于公司內(nèi)部申請(qǐng)調(diào)職的人員。適用于全公司離職作業(yè)指導(dǎo)。

　　1.職責(zé)

　　1.1辦公室是人員招聘、錄用、調(diào)崗、離職程序的主控部門;

　　1.2各部門起協(xié)助配合作用;

　　1.3一般職務(wù)員工招聘、錄用、調(diào)崗及辭職、自動(dòng)離職由副總經(jīng)理簽字批準(zhǔn);

　　1.4辭退、開除員工和經(jīng)理以上級(jí)別員工的錄用由總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。

　　1.5員工所在部門負(fù)責(zé)：對(duì)錄用本部門員工審核，員工培訓(xùn)試用階段的考核，離職審核，離職面談、辦理工作、工具、資料等交接。

　　1.6辦公室負(fù)責(zé)：組織招聘、面試;錄用、調(diào)崗考核;協(xié)助、督促用人部門辦理轉(zhuǎn)正程序;離職審核，收回相關(guān)物品，進(jìn)行離職分析。

　　2.招聘

　　2.1招聘計(jì)劃

　　各部門因工作需要或人員的臨時(shí)變動(dòng)，需補(bǔ)充人員時(shí)，應(yīng)填寫《人員需求申請(qǐng)表》，提出人員需求計(jì)劃報(bào)公司總經(jīng)理審批同意后交辦公室辦理。

　　人員招聘計(jì)劃應(yīng)包括：需求崗位及人數(shù)、崗位說明、招聘方式、招聘時(shí)間、招聘信息公布方式，招聘費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容。

　　2.2招聘途徑

　　媒體廣告招聘、人才市場(chǎng)招聘、校園招聘、網(wǎng)絡(luò)招聘、推薦招聘等方式招聘。

　　錄用

　　3.1簡(jiǎn)歷篩選

　　3.1.1辦公室收到求職資料后兩天內(nèi)，通知應(yīng)聘者已經(jīng)收到資料，正在審核，將在三個(gè)工作日內(nèi)通知應(yīng)聘者審核結(jié)果。

　　3.1.2由辦公室負(fù)責(zé)審查應(yīng)聘人員提供的各種基本信息及工作經(jīng)歷是否符合應(yīng)聘崗位要求，對(duì)簡(jiǎn)歷進(jìn)行篩選。

　　3.1.3收到求職資料后兩天內(nèi)做出是否面試的決定。無論應(yīng)聘者是否進(jìn)入面試，都應(yīng)通知應(yīng)聘者。

　　3.1.4通知應(yīng)聘者面試時(shí)，應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單介紹公司情況，留下公司咨詢電話，說明面試的時(shí)間、地點(diǎn)。

　　3.2面試

　　3.2.1由辦公室組織面試。

　　3.2.2面試人應(yīng)先介紹公司的基本情況、工作時(shí)間、工資待遇、提升空間等應(yīng)聘者希望了解的內(nèi)容。若應(yīng)聘者接受，請(qǐng)應(yīng)聘者填寫《員工招聘登記表》。

　　3.2.3面試人初步考察應(yīng)聘者知識(shí)、能力和身心素質(zhì)狀況，填寫《面試評(píng)價(jià)表》。

　　3.2.4面試結(jié)束后，再次核對(duì)《員工招聘登記表》中的聯(lián)系方式，告知應(yīng)聘者將在四個(gè)工作日內(nèi)接到通知。

　　3.2.5用人部門對(duì)應(yīng)聘者的《員工招聘登記表》、《面試評(píng)價(jià)表》進(jìn)行審核，提出錄用意見后，交辦公室行政經(jīng)理審核。

　　3.2.6由辦公室通知應(yīng)聘者是否培訓(xùn)試用。應(yīng)告知應(yīng)聘者培訓(xùn)試用的時(shí)間、地點(diǎn)、應(yīng)攜帶的`物品、著裝、修飾等必要內(nèi)容。

　　3.2.7辦公室應(yīng)請(qǐng)應(yīng)聘者詳細(xì)閱讀《員工入職前培訓(xùn)須知》，并針對(duì)應(yīng)聘者的疑問進(jìn)行解答，最后請(qǐng)應(yīng)聘者簽名。

　　3.3培訓(xùn)試用及轉(zhuǎn)正

　　3.3.1培訓(xùn)按照公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　3.3.2辦公室將進(jìn)入培訓(xùn)試用階段的應(yīng)聘者指紋錄入指紋考勤機(jī)，發(fā)放工作牌、辦公用品等相關(guān)物品，將其介紹給相關(guān)部門。

　　3.3.3培訓(xùn)試用期為1-3個(gè)月。在1-3個(gè)月內(nèi)，用人部門認(rèn)為應(yīng)聘者已經(jīng)能夠勝任工作，可以結(jié)束培訓(xùn)試用期，辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，正式入職。

　　3.3.4用人部門通知應(yīng)聘者填寫《入職員工基本情況登記表》、《轉(zhuǎn)正考核表》。用人部門應(yīng)對(duì)員工培訓(xùn)試用的表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)分，請(qǐng)入職員工提供一寸照片和身份證、學(xué)歷證、資格證等相關(guān)證書的原件及復(fù)印件，用人部門進(jìn)行審核后，復(fù)印件交辦公室。

　　3.3.5辦公室接到用人部門的資料后進(jìn)行審核，然后填寫《薪資調(diào)整申請(qǐng)表》以便財(cái)務(wù)及時(shí)調(diào)整其薪資。

　　3.3.6對(duì)公司有突出貢獻(xiàn)的新員工可提前申請(qǐng)轉(zhuǎn)正。

　　3.3.7辦公室在員工正式入職后，將員工的各種表格及復(fù)印件存檔備查，為員工建立檔案。

　　3.4有以下情形者不予錄用

　　a.應(yīng)聘者的資歷、學(xué)歷等資料明顯不符合公司要求;

　　b.所填資料不符實(shí)情，所帶證件造假;

　　c.面試結(jié)果不佳;

　　d.培訓(xùn)試用期內(nèi)考核未通過;

　　e.患有精神病或傳染病，未治愈;

　　f.總經(jīng)理或副總經(jīng)理決定不錄用。

　　內(nèi)部調(diào)崗

　　4.1公司重視每個(gè)員工的價(jià)值，并為工作敬業(yè)、進(jìn)取創(chuàng)新、業(yè)績(jī)出色、能力出眾的員工提供晉升發(fā)展的機(jī)會(huì)。在人事調(diào)任方面堅(jiān)持公開、公平、公正的做法，實(shí)行能者上、平者讓、庸者下的用人原則。

　　4.2公司一般員工的調(diào)崗，由項(xiàng)目經(jīng)理提名，辦公室核準(zhǔn)。公司一般管理崗位員工，由項(xiàng)目經(jīng)理提名，辦公室核準(zhǔn)，副總經(jīng)理批準(zhǔn)。公司中、高層管理崗位，由副總經(jīng)理提名，辦公室核準(zhǔn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.3公司基于業(yè)務(wù)上的需要，可隨時(shí)調(diào)動(dòng)任一員工的職務(wù)和服務(wù)地點(diǎn)，被調(diào)動(dòng)員工如無正當(dāng)理由借口推脫，公司將對(duì)員工進(jìn)行相應(yīng)處罰，嚴(yán)重者將做辭退處理。

　　4.4程序。

　　4.4.1奉調(diào)員工接到調(diào)任通知后，主管以上人員應(yīng)于5日內(nèi)，主管以下人員應(yīng)于3日內(nèi)辦妥移交手續(xù)就任新職。

　　4.4.2被調(diào)崗員工在新任者未到職之前，與直接領(lǐng)導(dǎo)辦理工作交接手續(xù)，暫由其直接領(lǐng)導(dǎo)代理工作。

　　4.4.3由員工本人提出調(diào)動(dòng)的，需先提出申請(qǐng)，經(jīng)調(diào)出部門經(jīng)理和調(diào)入部門經(jīng)理簽字同意，而后按審批權(quán)限逐級(jí)報(bào)批。

　　5離職管理

　　5.1離職形式包括辭職、辭退、開除和自動(dòng)離職。

　　5.1.1辭職是指員工由于自身原因而提出終止勞動(dòng)關(guān)系。

　　5.1.2辭退是指由于公司季節(jié)性用工調(diào)整、員工不符合崗位要求或違反公司規(guī)章制度，由公司提出終止勞動(dòng)關(guān)系。

　　5.1.3開除是指由于員工觸犯國(guó)家法律法規(guī)或嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度，由公司提出終止勞動(dòng)關(guān)系。

　　5.1.4自動(dòng)離職是指員工連續(xù)曠工三天(含)以上，視為自行終止勞動(dòng)關(guān)系。

　　5.2離職管理工作流程：

　　5.2.1離職申請(qǐng)：辭職由員工本人填寫《員工離職申請(qǐng)表》，其他離職形式由其直接主管填寫。正式員工辭職需提前1個(gè)月申請(qǐng)(以部門負(fù)責(zé)人簽署后的《員工離職申請(qǐng)表》提交到辦公室之日起算)。

　　5.2.2離職審批：

　　5.2.2.1離職員工的主管領(lǐng)導(dǎo)接到員工提交的《員工離職申請(qǐng)表》后，須與辭職員工溝通，填寫《員工離職談話紀(jì)要》，簽署意見并送辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人。辦公室負(fù)責(zé)人需再次與離職員工面談，保證談話內(nèi)容不外泄，并簽署意見。問清離職人員的離職原因，看看企業(yè)是否存在問題，能否挽留員工，并且為今后企業(yè)更好的發(fā)展進(jìn)行改進(jìn)。

　　5.2.2.2自動(dòng)離職員工，由主管領(lǐng)導(dǎo)在員工自動(dòng)離職第二天，填寫《員工離職申請(qǐng)表》，交辦公室。主管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)及時(shí)通知自動(dòng)離職員工辦理交接事項(xiàng)及離職手續(xù)。

　　5.2.3離職交接：離職到期之日，主管部門與離職員工辦理離職交接，離職交接主要包括以下內(nèi)容：

　　5.2.3.1所在部門：工作、工具、資料等交接，由經(jīng)辦人及部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行，班長(zhǎng)級(jí)以上應(yīng)有交接清單，其他員工如交接事項(xiàng)較多應(yīng)另附清單。

　　5.2.3.2財(cái)務(wù)部：對(duì)離職員工借支狀況進(jìn)行審核，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。

　　5.2.3.3辦公室：收回離職員工鑰匙、員工證、等公司物品，計(jì)算工作服折舊、統(tǒng)計(jì)員工考勤(實(shí)際工作日截止到通知離職日前一天)。

　　5.2.3.4離職員工在《員工離職結(jié)算單》上，對(duì)離職交接等各項(xiàng)內(nèi)容簽名確認(rèn)。

　　5.2.3.5以上內(nèi)容如有交接不清，造成公司損失，應(yīng)追究相關(guān)人員責(zé)任。

　　5.3薪資結(jié)算：

　　5.3.1辭退、開除人員和辭職人員統(tǒng)一在每月實(shí)際發(fā)薪日結(jié)清所有薪資。

　　5.3.2員工在離職手續(xù)辦理前，若無故曠工、工作馬虎、消極怠工，影響工作，公司將視情節(jié)輕重給予處罰，在薪資中扣除。由部門經(jīng)理在《員工離職結(jié)算單》注明并簽字，報(bào)給財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一造冊(cè)發(fā)放。

　　5.3.3自動(dòng)離職人員在辦理完交接、離職手續(xù)后在每月實(shí)際發(fā)薪日結(jié)清所有薪資。

　　5.4離職分析：

　　5.4.1辦公室應(yīng)將離職員工人事檔案與在職人員人事檔案分離。自離職生效之日起，離職員工人事檔案保存時(shí)間為一年。

　　5.4.2辦公室每季度應(yīng)做一次離職員工分析報(bào)告，主要從離職員工結(jié)構(gòu)、離職原因等方面進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)措施，為使員工流失率控制在合理的范圍提供依據(jù)。

　　6.附則：

　　6.1本制度自公布之日起生效，凡以前有與本制度相抵觸者，均以本制度為準(zhǔn)。

　　6.2本制度由辦公室負(fù)責(zé)解釋、督促執(zhí)行和修訂。

物業(yè)公司管理制度7

　　一、負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)款費(fèi)的收取工作;在業(yè)務(wù)上接受財(cái)務(wù)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠款費(fèi)應(yīng)及時(shí)催收，使費(fèi)用收繳率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上。

　　二、熟悉管轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)、面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的`計(jì)算方法，收繳各種管理費(fèi)并開具發(fā)票及收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算、流入工作，做到及時(shí)，準(zhǔn)確無誤，不重不漏。

　　三、嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)制度，對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，定期向主任匯報(bào);對(duì)拖欠款費(fèi)的業(yè)主，及時(shí)以電話聯(lián)系、上門催收等方式使拖欠款盡早收回。

　　四、熟練計(jì)算機(jī)運(yùn)用和操作，做好現(xiàn)金日記帳和臺(tái)帳。

　　五、負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)和物資的登記工作。

　　六、負(fù)責(zé)做好考勤工作，核實(shí)各班組上交考勤和加班記錄，并上報(bào)項(xiàng)目區(qū)域。

　　七、完成上級(jí)分派的其他工作任務(wù)。

物業(yè)公司管理制度8

　　1、所有鑰匙均應(yīng)放置在鑰匙柜內(nèi)對(duì)應(yīng)的.號(hào)位上,由辦公室文員統(tǒng)一管理。

　　2、值班人員在上班時(shí),都要與上一班一同核對(duì)、清點(diǎn)鑰匙柜內(nèi)的鑰匙,并在交接班本上簽字。

　　3、如需要使用空房鑰匙,須到鑰匙管理人員處登記領(lǐng)取。

　　4、領(lǐng)取鑰匙時(shí),領(lǐng)用人及借出人須在領(lǐng)用表上登記以下內(nèi)容:

　　(1)鑰匙領(lǐng)用時(shí)領(lǐng)用者本人簽字;

　　(2)領(lǐng)用鑰匙數(shù)量;

　　(3)領(lǐng)用鑰匙數(shù)量;

　　(4)領(lǐng)用鑰匙目的;

　　(5)鑰匙借出時(shí)借出人員簽字;

　　(6)鑰匙使用完畢,領(lǐng)用人員歸還鑰匙并簽字;

　　(7)鑰匙歸還時(shí)間;

　　(8)鑰匙歸還時(shí)借出人簽字。

　　5、發(fā)放鑰匙完畢后,要將發(fā)放的鑰匙與簽發(fā)本上的記錄相核對(duì),確保沒有誤簽、錯(cuò)簽和漏簽。

　　6、鑰匙在領(lǐng)取后,不可轉(zhuǎn)借他人。

　　7、鑰匙歸還后,如果仍需使用,必須重新簽字領(lǐng)取。

　　8、鑰匙丟失或損壞要立即通知部門負(fù)責(zé)人。

物業(yè)公司管理制度9

　　為進(jìn)一步規(guī)范公司文件檔案管理工作，提高文檔管理水平，逐步實(shí)現(xiàn)公司文檔管理工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化，結(jié)合工作實(shí)際，特制定本辦法。

　　一、本辦法所指的文件檔案為：

　　1.學(xué)校下發(fā)的相關(guān)文件、通知、公告等文檔;

　　2.公司形成的各種規(guī)章制度、報(bào)告、通知、紀(jì)要等文檔;

　　3.政策類文檔及各部門搜集匯總的有保存價(jià)值的.各類業(yè)務(wù)資料等文檔。

　　二、文件檔案管理辦法

　　(一)立卷歸檔

　　1.各類文檔以簽署或者下發(fā)日期按順序進(jìn)行分類、編號(hào)、統(tǒng)計(jì)、歸檔和管理。

　　2.學(xué)校類文檔：編號(hào)規(guī)則為學(xué)校首字母-部門首字母-文件簽署年月份(六位)-順序號(hào)。學(xué)校下發(fā)的原文件，直接根據(jù)類別進(jìn)行編號(hào)登記歸檔，根據(jù)學(xué)校相關(guān)文件要求形成的報(bào)告等文檔需留存副本至公司類文件進(jìn)行歸檔，電子版文檔需轉(zhuǎn)化成紙質(zhì)性文檔后進(jìn)行編號(hào)登記歸檔。

　　3.公司類文檔：編號(hào)規(guī)則為公司首字母-所屬類別首字母-簽署年月份(六位)-順序號(hào)(三位)。所屬類別即指規(guī)章制度類、人事類、合同類、物資設(shè)備類、財(cái)務(wù)類等，紙質(zhì)文檔和電子文檔根據(jù)編號(hào)規(guī)則同步進(jìn)行編號(hào)登記歸檔。

　　4.公司各部門文檔：編號(hào)規(guī)則為公司部門首字母-簽署年月份(六位)-順序號(hào)(三位)。各部門需要移交的文檔必須到辦公室進(jìn)行移交備案，移交的文檔須保證完整、層次分明，文檔移交時(shí)，須當(dāng)面填寫移交清單并簽字認(rèn)可后方完成交接手續(xù)。

　　5.歸檔文件材料應(yīng)完整齊全，質(zhì)地優(yōu)良，格式規(guī)范，文字清楚，手續(xù)完備且具有保存價(jià)值。

　　(二)文檔管理

　　1.辦公室指定專人負(fù)責(zé)文檔分類、編號(hào)、鑒定、立卷、歸檔、排架和保存管理，要以原始記錄為依據(jù)，編制文檔存放清單，以有效開展文檔的查詢、利用工作。

　　2.文檔的保存條件有防火、防潮、防有害生物等措施，以確保文檔的安全。

　　3.任何人不得擅自將存檔文件對(duì)外公開，做好文檔安全保密工作。

　　4.未經(jīng)公司授權(quán)，其他任何組織或者個(gè)人無權(quán)公布涉及公司秘密、涉及個(gè)人隱私的、規(guī)定限制利用的公司檔案材料內(nèi)容。

　　(三)文檔查閱

　　1.公司職工查閱利用檔案，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并說明查閱目的，辦理查閱登記。公司檔案原則上不外借，如必須借出，須經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并及時(shí)歸還。

　　2.外單位查閱利用檔案，應(yīng)持單位介紹信、身份證、經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后查閱。

　　3.凡需從檔案中取證或辦理公證，必須由辦公室辦理。

　　4.利用者須對(duì)檔案的安全、完整負(fù)責(zé)，違反查閱規(guī)定的要追究責(zé)任。

　　本辦法由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋。

　　本辦法自頒布之日起執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度10

　　第一部分崗位職責(zé)

　　公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

　　2、帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

　　4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。

　　5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jī)定期進(jìn)行考核。

　　8、調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報(bào)工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。

　　9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

　　2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

　　5、調(diào)動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)、認(rèn)真解決。

　　6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、經(jīng)濟(jì)與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實(shí)施本部門的各項(xiàng)工作。

　　2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，組織各項(xiàng)工作的開展。

　　3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。

　　4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培訓(xùn)。

　　5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項(xiàng)工作，定期對(duì)本部門員工進(jìn)行考核。

　　管理處主任崗位職責(zé)

　　在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。

　　1、建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；

　　2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并組織編寫管理報(bào)告和各種通知、公函；

　　3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神；

　　4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊(cè)》的要求抓好管理；

　　5、熟悉國(guó)家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作；

　　6、隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；

　　7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì)議，研究擬定下一步工作計(jì)劃；

　　8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；

　　9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。

　　內(nèi)勤員崗位職責(zé)

　　內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

　　1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計(jì)劃，并實(shí)施采購；

　　2、對(duì)倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺(tái)帳；

　　3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)；

　　4、做好本部門員工的考勤、考核管理；

　　5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；

　　6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)；

　　7、負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對(duì)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；

　　8、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄；

　　9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對(duì)他們的咨詢事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋；

　　10、完成本部門安排的其他工作。

　　管理員崗位職責(zé)

　　在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。

　　1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

　　2、建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；

　　3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)；

　　4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；

　　5、負(fù)責(zé)對(duì)外包服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

　　文員崗位職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作；

　　2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文；

　　3、負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件；

　　4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；

　　5、接待來訪的業(yè)主，對(duì)其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案；

　　6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；

　　7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項(xiàng)費(fèi)用的通知書；

　　8、通過各種媒介做好宣傳工作；

　　9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)；

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　　出納崗位職責(zé)

　　1、清點(diǎn)匯總部門交來的款項(xiàng)；

　　2、審核原始憑證是否完整；

　　3、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用；

　　4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；

　　5、填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；

　　6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。

　　保安人員崗位職責(zé)

　�。ㄒ唬�、總則

　　1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；

　　2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)；

　　3、負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；

　　4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動(dòng)車輛的管理和收費(fèi)工作；

　　5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費(fèi)收取工作；

　　6、熟悉樓宇情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；

　　7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄；

　　8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。

　�。ǘ�）、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

　　保安隊(duì)長(zhǎng)在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。

　　1、了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施管理；

　　2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《員工手冊(cè)》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。；

　　3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；

　　4、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題；

　　5、教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；

　　6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

　　7、完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。

　�。ㄈ�）、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)

　　保安班長(zhǎng)在保安隊(duì)長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)施工作。

　　1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；

　　2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；

　　3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況；

　　4、按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件。

　　5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

　　6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；

　　7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

　　8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。

　　（四）保安員崗位職責(zé)

　　1、門崗

　�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

　�、诒３滞�嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；

　�、圬�(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；

　�、茇�(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的出入管理和收費(fèi)工作。

　�、菔煜け０苍O(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；

　　⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。

　　⑦負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的'問題；

　　⑧對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。

　　2、巡邏崗

　�、賴�(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；

　　②樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費(fèi)、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；

　�、凼熘�本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；

　�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；

　�、菅膊楣�共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；

　　⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；

　　⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。

　　消防員（保安員兼）崗位職責(zé)

　　1、切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，掌握各種滅火器的使用方法；

　　2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺(tái)帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；

　　3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避；

　　4、發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；

　　監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問題處理完畢。

　　2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修；

　　3、出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；

　　4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；

　　5、保持機(jī)房干凈、整潔；做好交接班工作。

　　維修人員崗位職責(zé)

　　1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識(shí)；

　　2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；

　　3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)修；

　　4、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；

　　5、工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；

　　6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，服務(wù)過程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可；

　　7、愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。

　　8、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。

　　9、按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購的計(jì)劃編制。

　　清衛(wèi)工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

　　2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；

　　3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；

　　4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；

　　5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；

　　6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等；

　　7、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯報(bào)；

　　8、對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；

　　9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無故損壞的酌情賠償。

　　綠化工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

　　2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；

　　3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

　　4、對(duì)住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

　　5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；

　　6、花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇；

　　7、對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；

　　8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；

　　9、對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。

　　第二部分公共制度

　　全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待來信來訪來電投訴制度

　　為了實(shí)現(xiàn)“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實(shí)行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

　　2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時(shí)，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。

　　4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。

　　6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。

　　7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。

　　8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。

　　10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。

　　管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。

　　2、上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

　　3、主動(dòng)向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

　　4、工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不謀私。

　　5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。

　　6、對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無理言行時(shí)，做到耐心說服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對(duì)業(yè)主的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。

　　員工文明服務(wù)要求

　　1、熱愛本職工作：

　�、僖獦淞⒏珊梅�務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

　　②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

　�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。

　　2、文明管理：

　�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺，使人感到親切、和藹。

　　②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。

　�、壑鲃�(dòng)熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。

　�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

　�、葜v誠(chéng)信：誠(chéng)信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。

　　員工廉潔工作制度

　　1、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。

　　2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。

　　3、不謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

　　4、不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。

　　5、業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。

　　6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開收據(jù)。

　　7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。

　　8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。

　　9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。

　　10、不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。

　　11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

　　12、不索取或收賄賂、好處，要潔身自好。

　　13、節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。

　　14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。

　　15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。

　　16、不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。

　　對(duì)外服務(wù)工作管理制度

　　1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

　　2、上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報(bào)到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時(shí)到公司簽到；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

　　3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。

　　4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過核實(shí)后，將作辭退處理。

　　5、工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。

　　6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。

　　鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度

　　1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級(jí)員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對(duì)建議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。

　　2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。

　　3、公司適時(shí)召集有關(guān)人員開會(huì)講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

　　4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建議人。

　　5、獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分300元、200元、100元、50元、30元五個(gè)等級(jí)，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

　　6、員工的合理化建議記錄為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第三部分管理處類制度

　　管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

　　1、各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。

　　2、每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀(jì)錄視作未巡視。

　　3、巡視監(jiān)督要求：

　�、贆z查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；

　�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營(yíng)業(yè)）；

　�、坌�區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動(dòng)）；

　�、苄�區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；

　�、莼�礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口、欄桿是否完好）；

　　⑥留意傾聽業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見反映。

　　4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)重大問題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。

　　管理處走（回）訪制度

　　為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）訪制度。

　　1、走（回）訪要求

　�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對(duì)業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中；

　�、谧撸ɑ兀┰L時(shí)，虛心聽取意見，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；

　�、圩撸ɑ兀┰L中，對(duì)業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；

　�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭(zhēng)控制在1%以下。

　　2、走（回）訪時(shí)間及形式

　�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次；

　　②每季度參加一次居委會(huì)召開的墻門組長(zhǎng)會(huì)議，廣泛征求意見；

　�、塾嗅槍�(duì)性地對(duì)業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；

　　④物業(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；

　�、蓦S時(shí)熱情接待來訪，作好登記。

　　第四部分安全、消防、車輛管理制度

　　第一章安全管理制度

　　保安人員守則

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

　　二、行為規(guī)范

　　1、上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

　　2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等；

　　3、值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；

　　4、巡邏中無情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無關(guān)人員閑聊；

　　5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；

　　6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；

　　7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；

　　8、不得睡覺；

　　9、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；

　　2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；

　　2、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；

　　4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；

　　5、門崗值班室不得會(huì)客。

　　四、罰則

　　1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理；

　　2、違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。

　　值班管理規(guī)定

　　1、保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。

　　2、值班人員分3個(gè)班，3個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

　　3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。

　　4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門負(fù)責(zé)人。

　�、賵�(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；

　　②及時(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；

　　③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；

　　④在當(dāng)班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。

　　保安人員值班制度

　　1、三星級(jí)小區(qū)保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行巡邏。

　　2、二星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間分為三個(gè)時(shí)段，分別為：

　　早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00；

　　午間段：11：00—13：00

　　晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

　　5：00—22：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　3、一星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

　　05：00—23：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

　　5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實(shí)行24小時(shí)不間斷巡邏。

　　交接班制度

　　為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。

　　3、接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班；

　　2、本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作；

　　3、保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理；

　　4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班；

　　保安員培訓(xùn)制度

　　1、崗前培訓(xùn)

　　上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。

　　①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作；

　�、谛氯肼毜谋０矄T須進(jìn)行3—5天時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；

　　2、崗位培訓(xùn)

　�、俦０才嘤�(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；

　　②消防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部?jī)?nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的；

　�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。

　　3、培訓(xùn)課程設(shè)置

　�、倥嘤�(xùn)目的：通過培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍；

　�、谂嘤�(xùn)項(xiàng)目：

　　A、應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分

　　公司制度與規(guī)定

　　部門制度與規(guī)定

　　保安常識(shí)

　　服務(wù)意識(shí)教育

　　禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個(gè)人修養(yǎng)

　　轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹

　　消防常識(shí)

　　B、崗位工作規(guī)范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧

　　崗位工作職責(zé)與細(xì)則

　　轄區(qū)突發(fā)事件的處理

　　C、消防培訓(xùn)

　　D、法律常識(shí)

　�、叟嘤�(xùn)要求

　　A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；

　　B、理論培訓(xùn)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄；

　　C、隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)化軍事要求操作；

　　D、拳術(shù)訓(xùn)練時(shí)，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。

　　④考評(píng)方式

　　A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差；

　　B、軍事培訓(xùn)由教員在一個(gè)訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績(jī)分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)，具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定；

　　C、根據(jù)考評(píng)等級(jí)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

　　警棍使用制度

　　為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：

　　1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。

　　2、當(dāng)班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。

　　3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。

　　4、處理一般問題時(shí)，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

　　5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。

　　6、當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識(shí)或損壞，要照價(jià)賠償。

　　7、交接班時(shí)要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報(bào)告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　對(duì)講機(jī)使用制度

　　對(duì)講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)的使用功能，愛護(hù)并熟練使用對(duì)講機(jī)。

　　1、使用規(guī)定

　�、偈褂脤�(duì)講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

　�、诔謾C(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中；

　�、郯l(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修；

　�、車�(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道）；

　�、輫�(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；

　�、藿唤影鄷r(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。

　　2、對(duì)話要求

　�、俸艚袑�(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請(qǐng)回話”；

　�、谑战臃交卦捄�，呼方要簡(jiǎn)明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”；

　�、蹖�(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情；

　　凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。

　　監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　3、未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；

　　4、未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；

　　5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

　　6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營(yíng)造良好的工作環(huán)境；

　　背景音樂播放制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作；

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運(yùn)作；

　　3、嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂；

　　4、非公司制定的操作人員不得擅自動(dòng)用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任；

　　4、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營(yíng)造良好的工作環(huán)境。

　　物品出入登記制度

　　1、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時(shí)必須進(jìn)行登記；

　　2、值班人員對(duì)攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)；

　　3、值班人員對(duì)攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：

　�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識(shí)的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行；

　�、趯�(duì)自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識(shí)的，必須核對(duì)其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；

　�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行；

　　4、值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，對(duì)未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。

　　重大事件報(bào)告制度

　　一、重大事件報(bào)告制度

　　為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報(bào)告制度。

　　1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶）；中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；

　　2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理；

　　3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；

　　4、重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；

　　5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1、突發(fā)事件處理程序

　�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部；

　�、诤�(jiǎn)要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；

　�、垓�(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周圍的情況；

　�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；

　�、輰�(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化；

　�、迣�(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)；

　�、邔�(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理；

　�、鄬�(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；

　�、嵯嚓P(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；

　�、獗０膊拷M織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。

　　2、斗毆等暴力事件的處理程序

　�、偬幚矶窔�等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；

　�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部指令；

　�、郾０膊拷訄�(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場(chǎng)面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)；

　　④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償；

　　⑤如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；

　　⑥事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；

　�、呷缦右扇颂优埽瑧�(yīng)跟蹤截?fù)糇凡�，隨時(shí)報(bào)告罪犯犯動(dòng)向

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡(jiǎn)要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安部的指令；

　�、诒０膊拷訄�(bào)后，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；

　�、凼录�如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；

　�、苋缟婕靶淌仑�(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。

　　4、電梯困人的處理程序

　�、僦蛋嗳藛T接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報(bào)告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部；

　�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；

　　③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決；

　�、懿块T經(jīng)理填寫重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過。

　　5、停電停水的處理程序

　�、俳油ㄖ�物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；

　�、谖搭A(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；

　�、郾０膊颗沙鲞m當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。

　　6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理

　�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；

　�、谠谖辞袛嚯娫粗�前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；

　　③立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。

　　第二章消防管理制度

　　消防安全檢查制度

　　為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

　　1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；

　　2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；

　　3、檢查項(xiàng)目：

　　①各部門（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；

　　②房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；

　�、墼O(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。

　　3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

　　消防培訓(xùn)制度

　　為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。

　　1、公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年不少于一次；

　　2、公司對(duì)新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%；

　　3、培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　　①學(xué)習(xí)消防理論知識(shí)

　�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�

　　③開展消防綜合演練

　　4、公司每年至少對(duì)業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：

　�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定

　　②消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法

　　滅火器管理規(guī)定

　　1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；

　　2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；

　　3、員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；

　　4、滅火器購回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購入時(shí)間或充氣日期；

　　5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。

　　火災(zāi)處理制度

　　1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：

　�、偌皶r(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；

　�、诹⒓蠢�用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；

　　2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：

　�、賻ьI(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；

　　②立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；

　�、壑笓]火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散；

　　3、當(dāng)撲救無效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：

　�、賹�滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；

　　②立即向上級(jí)匯報(bào)；

　�、矍闆r如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門。

　　第三章車輛管理制度

　　停車管理制度

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。

　　2、非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車費(fèi)。

　　3、管理人員對(duì)在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號(hào)、不按指定位置停放的車輛要及時(shí)糾正。

　　4、提高責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對(duì)損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對(duì)沖闖大門的要記下車牌號(hào)碼，記清去向，及時(shí)報(bào)告上級(jí)。

　　5、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

　　為加強(qiáng)對(duì)出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，特對(duì)出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄�區(qū)。2噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。

　　2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請(qǐng)辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費(fèi)、停車費(fèi)。

　　3、本小區(qū)住戶車輛進(jìn)入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴(yán)禁亂停亂放。

　　4、非本小區(qū)住戶的車輛，進(jìn)入大門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門。出小區(qū)時(shí)收回IC卡，并按停車時(shí)間收取停車費(fèi)。遺失、損壞IC卡，照價(jià)賠償（每卡30元）。

　　5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時(shí)離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。

　　6、進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄�區(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時(shí)速不得超過5公里，不得鳴號(hào)。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價(jià)賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。

　　7、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國(guó)交通管理?xiàng)l例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)鄞價(jià)（20xx）93號(hào)文件，對(duì)停放車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定：

　　1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費(fèi)、管理費(fèi)80元/年，每年辦理一次，不收取停車費(fèi)。

　　2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

　　3、臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)；1小時(shí)以上至4小時(shí)內(nèi)，每輛（次）2元；四小時(shí)以上，每四小時(shí)加收2元。每天（連續(xù)時(shí)間24小時(shí)）收費(fèi)超過每輛10元的，按10元收取。

　　收費(fèi)人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費(fèi)系統(tǒng)的操作。

　　3、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對(duì)臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對(duì)比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價(jià)賠償；如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。

　　4、堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。

　　5、愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)，維持好車輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對(duì)此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費(fèi)管理員處理。

　　7、認(rèn)真交接班，如實(shí)做好各項(xiàng)登記。

　　8、維持收費(fèi)崗?fù)ち己弥刃�，保持收費(fèi)崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。

　　出口人工抬閘管理制度

　　1、當(dāng)車主持月租卡、貴賓卡不能自動(dòng)抬閘時(shí)，收費(fèi)員應(yīng)檢查該卡資料與其車輛牌號(hào)是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時(shí)租卡不能讀取數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。

　　2、其他特殊情況需要進(jìn)行人工抬閘時(shí)，須經(jīng)當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人同意后方可人工抬閘放行。

　　3、出小區(qū)的車輛無卡時(shí)應(yīng)詳細(xì)詢問原因，如確屬丟失停車卡的，應(yīng)出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車輛丟失。

　　3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　　4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當(dāng)事人相關(guān)責(zé)任。

　　月租卡管理規(guī)定

　　1、月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補(bǔ)辦，并由原持有人交納制作工本費(fèi)。

　　2、月租卡僅限本車使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車號(hào)與登記在冊(cè)的月租車輛牌號(hào)不符的，公司有權(quán)將IC卡收回，借用IC卡者須按停車時(shí)長(zhǎng)交納停車費(fèi)，該月租卡持有者須到管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦，并交納制作工本費(fèi)。

　　3、月租卡用戶應(yīng)在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車費(fèi)，交回月租卡，發(fā)給臨時(shí)通行卡，月租卡續(xù)費(fèi)發(fā)放時(shí)收回臨時(shí)通行卡。逾期未交，按臨時(shí)停車收取停車費(fèi)。

　　4、月租卡在車輛在出入小區(qū)時(shí)應(yīng)隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車輛應(yīng)提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場(chǎng)時(shí)，應(yīng)在入場(chǎng)前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費(fèi)人員的指揮，不得阻塞車道。

　　車輛免費(fèi)制度

　　1、本公司的車輛可免費(fèi)，但駕駛員必須在《車輛免費(fèi)登記表》簽名，以備財(cái)務(wù)部查核。

　　2、軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時(shí)免費(fèi)外，其他一律不得免費(fèi)。

　　3、如遇特殊情況需免費(fèi)的，必須經(jīng)管理處主任以上級(jí)別人員批準(zhǔn)后方可免費(fèi)，并做好相關(guān)登記。

　　收費(fèi)人員交接班制度

　　1、交接班時(shí)，交班人員應(yīng)按照《收費(fèi)人員交接班登記表》如實(shí)填寫相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對(duì)無誤后在接班人一欄簽名確認(rèn)。

　　2、接班人接班時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清發(fā)票號(hào)碼、收費(fèi)金額、時(shí)租卡數(shù)量、設(shè)備運(yùn)行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，由接班人負(fù)責(zé)。

　　收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度

　　1、每周五為收費(fèi)管理員收取停車費(fèi)時(shí)間。

　　2、財(cái)務(wù)部指定專人負(fù)責(zé)核算收費(fèi)員收費(fèi)情況。

　　特殊事件制度

　　1、停電處理制度

　　①如遇停電，收費(fèi)員應(yīng)立即關(guān)閉入口，打開出口，設(shè)立相關(guān)警示并做好解釋工作。

　�、谕ｋ娖陂g，收費(fèi)員應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行人工登記，填寫《車輛出入登記表》，按照時(shí)長(zhǎng)收取停車費(fèi)，做好停電前所發(fā)放的時(shí)租卡的回收工作，免收停車費(fèi)，該時(shí)租卡另行放置，由收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理。

　�、弁ｋ娖陂g應(yīng)嚴(yán)防時(shí)租卡流失，如時(shí)租卡丟失，其損失按照30元張由全體收費(fèi)人員共同均攤。

　�、茈娏�供應(yīng)后，應(yīng)立即恢復(fù)停車收費(fèi)系統(tǒng)的正常使用，對(duì)在停電期間進(jìn)入小區(qū)的車輛根據(jù)《車輛出入登記表》按照停車時(shí)長(zhǎng)收取停車費(fèi)，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　　⑤停電期間如遇交接班，交班人應(yīng)向接班人做好相關(guān)交接。

　　2、設(shè)備故障

　�、偃鐚僮陨矶虝r(shí)間能夠排除的，應(yīng)向受阻車輛做好解釋工作，請(qǐng)其稍候，迅速恢復(fù)設(shè)備正常使用狀態(tài)。

　　②如屬自身無法排除或短時(shí)間無法排除的，應(yīng)立即通知收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理，同時(shí)執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車輛出入。

　　3、盜竊等破壞事件

　�、倭⒓聪蚬芾硖庁�(fù)責(zé)人或保安部報(bào)告，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)情況（地點(diǎn)、人員數(shù)量、人員財(cái)產(chǎn)損失等）。

　�、诒３掷潇o，如能處理可將有關(guān)人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及時(shí)處理，應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等候上級(jí)處理。

　�、郾Ｗo(hù)現(xiàn)場(chǎng)不受破壞，以待有關(guān)單位取證。

　　4、拒不交費(fèi)或失卡、卡損壞車輛

　　①耐心向其解釋有關(guān)文件和公司規(guī)定。

　�、谌缙湫U不講理，應(yīng)通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理。

　�、圩龊闷陂g車道的疏通工作。

　　5、車道堵塞

　�、僭诓贿`背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。

　�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。

　　6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費(fèi)

　　①向駕駛員解釋公司的規(guī)定。

　�、谌珉y以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。

　�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。

　�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

　　第五部分工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫。

　　6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

　　8、當(dāng)月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員XX，前來為您服務(wù)�！�

　　3、進(jìn)門

　　如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場(chǎng)清。

　　6、收費(fèi)

　　按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　7、填單

　　如實(shí)填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見�！�

　　9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費(fèi)制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。

　　6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　�、賹�(shí)地查看維修項(xiàng)目；

　　②向在維修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　�、壅髟兏倪M(jìn)意見；

　�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；

　�、菡�(qǐng)被回訪人簽名。

　　4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。

　　第六部分清衛(wèi)、綠化類制度

　　清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則

　　1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。

　　2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。

　　3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。

　　4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

　　5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。

　　6、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。

　　7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。

　　8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。

　　9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。

　　10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。

　　11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。

　　12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。

　　13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每?jī)蓚�(gè)月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。

　　14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。

　　15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。

　　16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。

　　17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；

　　18、雨蓬、落水溝每?jī)蓚�(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。

　　19、消殺工作：

　�。�1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：

　　A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；

　　B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；

　　C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；

　　（2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：

　　A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；

　　B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩；

　　C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。

　�。�3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。

　　病蟲害防治規(guī)范

　　1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：

　　A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃；

　　B、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；

　　C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。

　　2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。

　　3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。

　　4、對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；

　　5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。

　　6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。

　　7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。

　　花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。

　　2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。

　　3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。

　　4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。

　　5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1/2時(shí)要求全部更換。

　　6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。

　　草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

　　2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。

　　3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。

　　4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。

　　5、視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。

　　6、通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。

　　7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。

　　8、草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。

　　9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

　　喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠適當(dāng)?shù)恼�形以保持形狀，�?duì)造型樹應(yīng)每?jī)蓚�(gè)月修剪一次外形以保持外形。

　　2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。

　　3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。

　　4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。

　　5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

　�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。

　　6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費(fèi)

　�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。

　�、谌珉y以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。

　�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。

　�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

　　第五部分工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫。

　　6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

　　8、當(dāng)月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務(wù)�！�

　　3、進(jìn)門

　　如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場(chǎng)清。

　　6、收費(fèi)

　　按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　7、填單

　　如實(shí)填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見。”

　　9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費(fèi)制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。

　　6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　�、賹�(shí)地查看維修項(xiàng)目；

　�、谙蛟诰S修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　�、壅髟兏倪M(jìn)意見；

　�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；

　�、菡�(qǐng)被回訪人簽名。

　　4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。

　　第六部分清衛(wèi)、綠化類制度

　　清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則

　　1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。

　　2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。

　　3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。

　　4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

　　5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。

　　6、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。

　　7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。

　　8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。

　　9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。

　　10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。

　　11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。

　　12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。

　　13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每?jī)蓚�(gè)月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。

　　14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。

　　15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。

　　16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。

　　17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；

　　18、雨蓬、落水溝每?jī)蓚�(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。

　　19、消殺工作：

　�。�1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：

　　A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；

　　B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；

　　C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；

　�。�2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：

　　A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；

　　B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩；

　　C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。

　　（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。

　　病蟲害防治規(guī)范

　　1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：

　　A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃；

　　B、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；

　　C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。

　　2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。

　　3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。

　　4、對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；

　　5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。

　　6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。

　　7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。

　　花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。

　　2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。

　　3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。

　　4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。

　　5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1/2時(shí)要求全部更換。

　　6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。

　　草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

　　2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。

　　3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。

　　4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。

　　5、視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。

　　6、通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。

　　7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。

　　8、草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。

　　9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

　　喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠適當(dāng)?shù)恼�形以保持形狀，�?duì)造型樹應(yīng)每?jī)蓚�(gè)月修剪一次外形以保持外形。

　　2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。

　　3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。

　　4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。

　　5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

物業(yè)公司管理制度11

　　第一章 服務(wù)中心主管巡檢執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

　　為完成物業(yè)公司下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門內(nèi)部各項(xiàng)管理工作，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系；服務(wù)中心主管對(duì)各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)督，使小區(qū)樓宇管理工作更加富有成效。

　　一、服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)服務(wù)中心的大局，同時(shí)也巡查分管住宅區(qū)樓區(qū)域公共設(shè)施，清潔，衛(wèi)生，殺蟲滅鼠，綠化美化、日常維修等管理工作。

　　二、服務(wù)中心主管每月必須對(duì)上述管理工作范疇全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄，每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫相應(yīng)表格。

　　三、服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。

　　四、服務(wù)中心主管應(yīng)對(duì)住宅樓公共設(shè)施管轄范圍、衛(wèi)生區(qū)域責(zé)任、消殺范圍和重點(diǎn)部位、綠化責(zé)任區(qū)做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過程中要針對(duì)存在的問題找出原因和解決辦法，及時(shí)督促責(zé)任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來，事后檢查完成情況。

　　五、服務(wù)中心主管應(yīng)對(duì)各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，除每個(gè)月定期檢查以外，還采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業(yè)主，虛心聽取業(yè)主意見和建議，增強(qiáng)與業(yè)主之間的良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)主的理解、支持和配合、信賴。

　　六、服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)管理工作的整改措施，對(duì)檢查出來問題較為嚴(yán)重的，應(yīng)發(fā)出書面的'糾正和預(yù)防措施，要求責(zé)任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。

　　七、服務(wù)中心主管每月對(duì)各項(xiàng)管理工作完成情況做出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果與樓管員，清潔工，綠化工，維修工的獎(jiǎng)金或工資直接掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

　　第二章 衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

　　衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。

　　二、督促廠家、商鋪執(zhí)行好門前“三包”合同，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)聯(lián)系解決，原則上必須當(dāng)天完成。

　　三、每月安排半天大掃除，提前一周報(bào)辦公室安排。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關(guān)職能部門的關(guān)系時(shí)，應(yīng)及時(shí)向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書面報(bào)告，提出解決辦法。

　　五、對(duì)商鋪的門面衛(wèi)生應(yīng)以嚴(yán)抓緊，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促解決。

　　六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生，應(yīng)采取突擊清理辦法解決，不得無故拖延。

　　七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞，必須及時(shí)督促清理，必要時(shí)采取非常措施。

　　第三章 樓管員衛(wèi)生檢查監(jiān)督執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

　　一、管理員應(yīng)具備良好的思想素質(zhì)和嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業(yè)主服務(wù)，團(tuán)結(jié)全體員工齊心完成工作任務(wù)。

　　二、樓管員應(yīng)對(duì)管轄區(qū)域的業(yè)主情況和樓層公共區(qū)域設(shè)施的使用情況了如指掌，對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生、綠化區(qū)域長(zhǎng)期負(fù)全面責(zé)任。

　　三、樓管員應(yīng)不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄，增強(qiáng)與業(yè)主之間的良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作，取得用戶的理解、支持和配合。

　　四、樓管員每天例行巡視檢查制度，對(duì)管轄樓宇的各個(gè)樓層，公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和設(shè)施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告監(jiān)控總值班，并督促及時(shí)解決。

　　五、妥善保管業(yè)主登記表、裝修報(bào)告及各類檔案資料，建立健全業(yè)主檔案。

　　六、為保持轄區(qū)的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，樓管員每天應(yīng)全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將結(jié)果填入考核表格內(nèi)，每月總結(jié)一次，報(bào)服務(wù)中心主管評(píng)定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤，做到“獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”。

　　七、每月發(fā)放衛(wèi)生工具和清潔材料，工具和材料的領(lǐng)用應(yīng)本著滿足工作實(shí)際需要，努力減低消耗，節(jié)余成本，從嚴(yán)控制的原則。

　　八、組織員工參觀學(xué)習(xí)先進(jìn)單位在清潔、衛(wèi)生、綠化方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，不斷改進(jìn)日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四章 公共衛(wèi)生管理員工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)公司管理制度12

　　物業(yè)公司收費(fèi)管理規(guī)范

　　1、目的

　　加強(qiáng)公司內(nèi)部控制,規(guī)范公司的收費(fèi)行為,保證公司資金安全,維護(hù)公司利益,保護(hù)好公司員工。

　　2、適用范圍

　　適用于公司各一線管理處、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)口。

　　3、職責(zé)

　　公司財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)督促、檢查各管理處、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)口遵守資金方面相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度及執(zhí)行情況。

　　4、內(nèi)容

　　4.1崗位分工

　　除出納人員以及授權(quán)的收款員、值班收費(fèi)人員以外,任何人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

　　出納員:

　　負(fù)責(zé)現(xiàn)金的日常管理,并對(duì)收款員和值班收費(fèi)人員的工作進(jìn)行監(jiān)督。

　　建立收據(jù)、發(fā)票的領(lǐng)用、發(fā)放、繳銷記錄,繳銷前詳細(xì)標(biāo)明每本票據(jù)的開出份數(shù),作廢份數(shù),起訖時(shí)間,收款總金額(分現(xiàn)金、支票),與上繳公司的金額是否相符,確保錢、單相符。 (適用無會(huì)計(jì)或會(huì)計(jì)助理的項(xiàng)目)

　　公司出納負(fù)責(zé)與項(xiàng)目出納款項(xiàng)的交接。

　　收款員(值班收費(fèi)人員)主要包含前臺(tái)收費(fèi)人員、車輛崗安全員、xx會(huì)所收銀員、吉普吧收銀員、家政班長(zhǎng)。

　　收款員負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)口資金的直接收取、繳交以及票據(jù)領(lǐng)用,繳交。

　　出納員、收款(費(fèi))員應(yīng)具有高技能鑒別假鈔真?zhèn)文芰?一旦收取假鈔后果自負(fù);公司應(yīng)為收款員配備必要的驗(yàn)鈔設(shè)備。

　　票據(jù)管理員:票據(jù)管理員由公司財(cái)務(wù)管理部會(huì)計(jì)兼任。票據(jù)管理員負(fù)責(zé):

　　公司票據(jù)的購進(jìn);

　　票據(jù)保管;

　　票據(jù)注銷;

　　票據(jù)稽核檢查;

　　xx會(huì)計(jì)助理兼任漢口區(qū)域票據(jù)的領(lǐng)用、保管及注銷。

　　辦理收款業(yè)務(wù)的人員必須具備良好的職業(yè)道德,忠于職守,廉潔奉公,遵紀(jì)守法,客觀公正。收款人員不得挪用或侵占公司錢款,一經(jīng)查實(shí),公司將予以嚴(yán)肅處理,并視情節(jié)嚴(yán)重,保留向司法機(jī)關(guān)起訴的權(quán)利。

　　收款崗位人員根據(jù)公司具體情況進(jìn)行崗位輪換。

　　財(cái)務(wù)管理部定期(每季度)對(duì)資金業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員進(jìn)行相關(guān)制度和崗位職責(zé)的培訓(xùn),保證所有人員確認(rèn)已接受培訓(xùn)并清楚國(guó)家、集團(tuán)、公司的財(cái)務(wù)制度和個(gè)人的職責(zé)。

　　4.2票據(jù)管理

　　公司對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)的管理和控制是以票據(jù)的管理和控制為基礎(chǔ)的,主要責(zé)任部門為公司財(cái)務(wù)管理部,公司目前的票據(jù)主要包含服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、停車場(chǎng)專用定額發(fā)票、餐飲定額發(fā)票企業(yè)統(tǒng)一收據(jù),公司內(nèi)部各種代用券(如游泳卡、餐卡)等。

　　票據(jù)環(huán)節(jié)控制

　　a票據(jù)的購進(jìn):必須由財(cái)務(wù)管理部的票據(jù)管理員憑《發(fā)票領(lǐng)用證》統(tǒng)一到稅務(wù)部門購進(jìn)稅務(wù)票據(jù)、內(nèi)部代用券則到指定廠家印刷,購進(jìn)回來的票據(jù)由公司票據(jù)管理員統(tǒng)一保管,并登記造冊(cè),票據(jù)管理員必須對(duì)票據(jù)嚴(yán)格管理,對(duì)其安全性負(fù)責(zé)。

　　b.票據(jù)的領(lǐng)用:漢口區(qū)域的票據(jù)領(lǐng)用由xx管理處出納統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領(lǐng)取手續(xù),武昌區(qū)域的票據(jù)領(lǐng)用由使用部門統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領(lǐng)用手續(xù)。票據(jù)管理員應(yīng)根據(jù)收費(fèi)崗位情況掌握發(fā)放的數(shù)量及品種,一次一般不超出一個(gè)月的用量,并采用以舊換新制度。漢口區(qū)域的票據(jù)使用部門統(tǒng)一到xx管理處出納領(lǐng)取,一次一般不超過兩個(gè)星期的用量。

　　c.票據(jù)的保管:包括未使用票據(jù)及票據(jù)的存根;各收費(fèi)崗位的零散票據(jù)及出納庫存票據(jù)的保管;對(duì)使用完的票據(jù)存根,必須與公司票據(jù)管理員結(jié)算,統(tǒng)一由公司票據(jù)管理員保管,各收費(fèi)崗位不應(yīng)自存自留,對(duì)正在使用或尚未使用的票據(jù),按誰領(lǐng)用誰負(fù)責(zé)處理,應(yīng)視同現(xiàn)金、存放于最安全的地方。

　　d.票據(jù)的填寫:公司任何一項(xiàng)收費(fèi)都必須出示正式票據(jù)與客戶,任何人或部門利用非公司財(cái)務(wù)監(jiān)控的票據(jù)對(duì)外進(jìn)行收費(fèi),都是公司財(cái)務(wù)制度不允許的,其責(zé)任由當(dāng)事人或部門責(zé)任人承擔(dān)。票據(jù)的填寫必須做到內(nèi)容完整,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,字跡工整,手續(xù)要齊備,一次性頂格填寫,任何票據(jù)都不得外借或填寫與公司收費(fèi)無關(guān)的內(nèi)容。對(duì)于通過銀行托收收款需開具發(fā)票的,應(yīng)在發(fā)票備注欄中注明銀行托收。

　　e票據(jù)稽核檢查:財(cái)務(wù)管理部及各收費(fèi)崗位的部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)各收費(fèi)開票崗位認(rèn)真進(jìn)行督促、檢查、內(nèi)容包括票據(jù)的填寫情況、保管情況、安全情況等。

　　4.3收費(fèi)環(huán)節(jié)的控制規(guī)定

　　主要是指收費(fèi)的環(huán)節(jié)、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)減免的控制。公司重申任何部門,任何人收到現(xiàn)金或支票(支票需到帳),或者轉(zhuǎn)帳的收入必須開具公司的正式收據(jù)或發(fā)票給客戶;對(duì)外或?qū)��?nèi)發(fā)放的任何代用券(如用餐卡、游泳券等)必須到財(cái)務(wù)登記,并蓋發(fā)票專用章。這是公司控制收入的核心環(huán)節(jié),公司所有人員必須認(rèn)真執(zhí)行,如有違反,公司將予以嚴(yán)肅處理,各部門責(zé)任人要監(jiān)督本部門人員和業(yè)務(wù)人員執(zhí)行。

　　a.收費(fèi)環(huán)節(jié)上控制:有標(biāo)準(zhǔn)(明碼)的按標(biāo)準(zhǔn),有計(jì)算依據(jù)的按依據(jù)收費(fèi)。各收款管理人員必須按照批準(zhǔn)后的明碼標(biāo)價(jià)的價(jià)格進(jìn)行收取。嚴(yán)禁向客戶多收取或少收取。

　　b.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的控制:各部門的收費(fèi)項(xiàng)目必須進(jìn)行測(cè)算、報(bào)批、公布,做到明碼收費(fèi),對(duì)暫無明碼的收費(fèi)應(yīng)由當(dāng)事人與部門經(jīng)理根據(jù)情況確定并及時(shí)知會(huì)財(cái)務(wù)管理部,對(duì)經(jīng)常發(fā)生或數(shù)額較大的報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審定。

　　c.收費(fèi)減免的控制:

　　城市花園吉普吧、xx會(huì)所以及管理處中介項(xiàng)目考慮到靈活經(jīng)營(yíng)的需要,部門負(fù)責(zé)人有20%以內(nèi)折扣的權(quán)利。部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行折扣后必須形成備案交予財(cái)務(wù)管理部,超出上述限額必須提前報(bào)公司財(cái)務(wù)管理部和總經(jīng)理審批。對(duì)于其他項(xiàng)目,有明碼標(biāo)價(jià)或公司經(jīng)常性收費(fèi)為公司主要經(jīng)營(yíng)收入,公司各部門、管理處任何人都無權(quán)減免,如遇十分意外,必須報(bào)公司財(cái)務(wù)管理部和總經(jīng)理審批�？蛻暨`約金的減免可見相關(guān)規(guī)定。

　　d.收費(fèi)項(xiàng)目的報(bào)批

　　公司各部門(管理處)必須對(duì)本部門新發(fā)生收費(fèi)項(xiàng)目必須填寫專門表格報(bào)公司會(huì)簽。

　　4.4收費(fèi)結(jié)算的管理規(guī)定

　　a、結(jié)算的起點(diǎn)和時(shí)間:每一個(gè)收費(fèi)崗位或人員每天必須與管理處財(cái)務(wù)出納結(jié)算一次,同時(shí)如收費(fèi)人員無保險(xiǎn)柜的,應(yīng)將錢款寄存公司出納處或送存銀行,有保險(xiǎn)柜的人員現(xiàn)金超過20xx元的也應(yīng)交公司出納處或送存銀行。管理處出納每周三與公司本部出納結(jié)算一次.

　　b、結(jié)算地點(diǎn):財(cái)務(wù)管理部根據(jù)公司實(shí)際情況和便于結(jié)算,設(shè)置2名出納員,負(fù)責(zé)各個(gè)收款崗位的工作:城市花園出納(目前公司本部出納兼)負(fù)責(zé)與城市花園各收費(fèi)崗位人員結(jié)算;xx出納負(fù)責(zé)與xx及漢口區(qū)域各收費(fèi)崗位人員結(jié)算,公司本部出納負(fù)責(zé)與各管理處出納人員的費(fèi)用結(jié)算。

　　c、結(jié)算事項(xiàng):各收費(fèi)崗位對(duì)填的票據(jù),當(dāng)時(shí)只能撕下發(fā)票聯(lián)或收據(jù)聯(lián)交給客戶,記帳聯(lián)及存根聯(lián)交出納結(jié)算時(shí),由出納核對(duì)后(出納所填寫票據(jù)則由其它人員核對(duì)),再將記帳聯(lián)撕下用于會(huì)計(jì)記帳,存根聯(lián)不動(dòng),并根據(jù)結(jié)算情況,同時(shí)填寫《現(xiàn)金繳收記錄單》,雙方簽字認(rèn)可;如果錯(cuò)開票據(jù),則將所有聯(lián)保留并作廢,并另開一份。各管理處的收款人員與出納、出納與公司財(cái)務(wù)管理部的款項(xiàng)交接必須以票據(jù)的領(lǐng)用及核銷為依據(jù),并由收款方開具收據(jù)或在收款日?qǐng)?bào)表上簽收。收款日?qǐng)?bào)表必須詳細(xì)列明收款金額、收款日期、收款票據(jù)號(hào)等內(nèi)容。

　　d、收費(fèi)記帳:出納在與各收費(fèi)人員結(jié)算后,及時(shí)將錢款保存好或送存銀行,并將《繳款記錄單》及記帳聯(lián)等單據(jù),傳遞至?xí)��?jì)記帳,如無特殊情況,會(huì)計(jì)人員必須在當(dāng)月內(nèi)填寫記帳憑證并登記入帳(電腦)。各收銀員應(yīng)及時(shí)將現(xiàn)款送到銀行或交公司出納,每天進(jìn)行日?qǐng)?bào)表的結(jié)算。

　　4.5 xx會(huì)所收款結(jié)算規(guī)定

　　由于xx會(huì)所業(yè)務(wù)日趨頻繁,消費(fèi)筆數(shù)多,金額小,具有較多的特殊性,為了加強(qiáng)這方面的管理,確保公司現(xiàn)款的`安全,特提出如下幾點(diǎn)要求:

　　a.客戶至xx會(huì)所進(jìn)行消費(fèi)時(shí),首先到各活動(dòng)項(xiàng)目的總臺(tái)登記并由總臺(tái)填制活動(dòng)登記單。

　　b.總臺(tái)根據(jù)客戶活動(dòng)登記單的消費(fèi)情況結(jié)算收費(fèi),如遇客戶需要發(fā)票時(shí),開具公司的統(tǒng)一發(fā)票。

　　c.每天營(yíng)業(yè)結(jié)束時(shí),將當(dāng)天營(yíng)業(yè)款存入xx會(huì)所的保險(xiǎn)柜內(nèi),并于第二天下班前定時(shí)與xx管理處出納結(jié)算,并對(duì)未開正式發(fā)票部分營(yíng)業(yè)款開具發(fā)票。

　　d.所有活動(dòng)登記單的印制,領(lǐng)用、結(jié)存、退回必須由公司財(cái)務(wù)登記、監(jiān)管。

　　e.xx管理處出納必須加強(qiáng)對(duì)各總臺(tái)(收銀臺(tái))的監(jiān)管(如活動(dòng)登記單的填制情況及是否按單收費(fèi)及發(fā)票的開具情況等)。

　　4.6食堂收款結(jié)算補(bǔ)充規(guī)定食堂收款分為公司內(nèi)部客戶和外部客戶。

　　4.6.1食堂內(nèi)部客戶是指物業(yè)公司在冊(cè)員工(包含試用期人員)。其余就餐人員為外部客戶。(包含地產(chǎn)公司人員)。

　　4.6.2 xx食堂內(nèi)部餐券統(tǒng)一由管理處出納統(tǒng)一發(fā)售,城市花園食堂內(nèi)部餐券由城花管理處出納統(tǒng)一發(fā)售。周六、周日不予以出售餐券。

　　4.6.3食堂內(nèi)部餐券由公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一制作,在物業(yè)公司的食堂可以通用。出售完餐券,必須向買餐卡人員開具收據(jù)。管理處項(xiàng)目人事行政部門負(fù)責(zé)人為食堂直接對(duì)外出售餐券的負(fù)責(zé)人,人事行政部門負(fù)責(zé)人可以授權(quán)食堂工作人員進(jìn)行出售餐券。劃票員為內(nèi)部員工劃票后才能提供餐券,食堂工作人員見餐券后才能為對(duì)方提供飯菜。詳細(xì)規(guī)定可以參考食堂內(nèi)部管理規(guī)定。

　　4.6.4食堂收款員繳交款項(xiàng)以及票據(jù)每周不得少于兩次。

　　4.7車輛崗收款結(jié)算補(bǔ)充規(guī)定

　　4.7.1車輛崗安全員兼任車輛收款員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目車輛崗收款負(fù)責(zé)人,承擔(dān)項(xiàng)目收款的直接責(zé)任。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以授權(quán)安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)車輛崗票據(jù)的領(lǐng)用、繳交、注銷以及錢款的繳交。車輛崗收款負(fù)責(zé)人或授權(quán)負(fù)責(zé)人不得經(jīng)辦現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)金收款。

　　4.7.2車輛崗的收款負(fù)責(zé)人在票據(jù)的派發(fā)、收繳、注銷以及錢款的收繳、上繳必須做好內(nèi)部的交接記錄。

　　4.7.3車輛崗收款員在每一班交接班時(shí)務(wù)必在《安全員交接班記錄表》上詳細(xì)記錄車輛票據(jù)的起迄號(hào)碼,本崗的開具票據(jù)的起迄號(hào)碼、貨幣金額。雙方交接人必須在記錄本上簽字。

　　4.6.4車輛崗收款負(fù)責(zé)人繳接款項(xiàng)以及票據(jù)每周不得少于兩次。

　　4.8有償服務(wù)收款結(jié)算補(bǔ)充規(guī)定

　　4.8.1本規(guī)范的有償服務(wù),特指家政保潔、家政維修上門服務(wù)類、租賃中介。

　　4.8.2有償服務(wù)的派工單必須接受財(cái)務(wù)管理部的監(jiān)督控制,有償服務(wù)的派工單必須在財(cái)務(wù)管理部領(lǐng)用、登記、注銷。

　　4.8.3在提供有償服務(wù)中,安排工作、提供服務(wù)、收費(fèi)三項(xiàng)工作是不相容崗位,不得由一人辦理其中兩項(xiàng)或以上的業(yè)務(wù)。工作安排即下發(fā)家政服務(wù)單由管理處前臺(tái)進(jìn)行安排,提供服務(wù)由家政服務(wù)員完成,收費(fèi)工作確定由家政服務(wù)班長(zhǎng)來操作。家政班長(zhǎng)收費(fèi)后當(dāng)日須及時(shí)將款項(xiàng)交給管理處前臺(tái)工作人員。

　　4.8.4在有償服務(wù)回訪中,必須包含對(duì)收費(fèi)金額的回訪。

　　4.8.5在有償服務(wù)中,工作人員不得接受客戶小費(fèi)或禮品。在特殊情況下若有發(fā)生須及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)管理部匯報(bào)。

　　4.8.6租售業(yè)務(wù)經(jīng)辦人不得經(jīng)手現(xiàn)款。

　　4.9收款保管

　　4.9.1各管理處取得的貨幣資金收入必須及時(shí)入賬,不得私設(shè)小金庫,不得賬外設(shè)賬,嚴(yán)禁收款不入賬。嚴(yán)禁白條抵充庫存現(xiàn)金,更不得挪用現(xiàn)金。

　　4.9.2各管理處以現(xiàn)金方式獲取的收入,應(yīng)及時(shí)送存銀行,原則上應(yīng)當(dāng)天送存。在銀行營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束后收進(jìn)的現(xiàn)金,應(yīng)當(dāng)采取妥善保管措施,于第二天送存銀行。

　　4.9.3各管理處的業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)活動(dòng)中收取的現(xiàn)金必須及時(shí)上交出納處,不得自行用于任何開支。

　　4.9.4收款員每日營(yíng)業(yè)終了,將款項(xiàng)交管理處出納,非工作時(shí)間收款于第一個(gè)工作日上班前兩小時(shí)交出納處。不能及時(shí)交給出納或存入銀行的現(xiàn)金,收款員應(yīng)存入管理處指定的保險(xiǎn)柜,嚴(yán)禁私自存放。管理處必須采取措施保證保險(xiǎn)柜的安全和正常使用。

　　4.9.5對(duì)于現(xiàn)金和各種有價(jià)代用券,經(jīng)辦人要確保其安全和完整無缺,因保管責(zé)任造成的短缺,當(dāng)事人要負(fù)賠償責(zé)任。

　　4.9.6公司及管理處的財(cái)務(wù)保險(xiǎn)柜由出納保管,嚴(yán)禁與其他部門或人員共用財(cái)務(wù)保險(xiǎn)柜。出納必須嚴(yán)守保險(xiǎn)柜密碼;保險(xiǎn)柜鑰匙由出納妥善保管,不得隨意亂放或任意轉(zhuǎn)交他人。

　　4.9.7財(cái)務(wù)保險(xiǎn)柜內(nèi)不允許存放私人物品(含現(xiàn)金及其它物品),也不允許存放代業(yè)主保管的現(xiàn)金及物品。確需承辦代業(yè)主保管現(xiàn)金及物品業(yè)務(wù)的,應(yīng)單獨(dú)使用專門的保險(xiǎn)柜。

　　4.10收款監(jiān)督檢查

　　4.10..1財(cái)務(wù)管理部為收款業(yè)務(wù)的監(jiān)督部門,財(cái)務(wù)管理部有權(quán)對(duì)各收費(fèi)崗位及收款人員進(jìn)行定期或不定期的檢查。

　　4.10.2公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)每季度至少一次對(duì)下屬各部門的資金收、付款情況進(jìn)行全面檢查,以確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度全面得到執(zhí)行,款項(xiàng)及時(shí)回收入賬。公司財(cái)務(wù)人員每月至少一次對(duì)部門各收費(fèi)點(diǎn)進(jìn)行突擊檢查并保留有記錄。收費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)必須保證票款相符。

　　4.10.3監(jiān)督檢查的內(nèi)容主要包括:

　　票據(jù)的保管情況。重點(diǎn)檢查票據(jù)的購買、領(lǐng)用、保管、核銷手續(xù)是否健全,票據(jù)保管是否存在漏洞。

　　收款業(yè)務(wù)相關(guān)崗位及人員的設(shè)置情況。重點(diǎn)檢查是否存在收款業(yè)務(wù)不相容職務(wù)混崗的現(xiàn)象。

　　檢查是否存在未經(jīng)審批的隨意多收、少收費(fèi)用、減免的情況。

　　4.10.4對(duì)監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)的收款內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié),應(yīng)當(dāng)采取措施,及時(shí)加以糾正和完善。

　　5、生效日

　　此制度自公布之日起試運(yùn)行。

　　6、解釋權(quán)

　　此規(guī)范的解釋及修訂權(quán)歸公司財(cái)務(wù)管理部。

物業(yè)公司管理制度13

　　1.總則

　　1.1目的

　　為保障公司正常經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和秩序,使倉庫作業(yè)合理化,避免浪費(fèi),降低成本,控制物

　　資,減少庫存資金占用,結(jié)合公司實(shí)際情況特制定本制度。

　　1.2適用范圍

　　本制度適用于xx物業(yè)管理有限公司正常經(jīng)營(yíng)、辦公所需各種原輔材料、零配件、外協(xié)加工件、工具、辦公、清潔用品等物料的庫存管理規(guī)定。

　　2.管理原則

　　2.1倉庫管理應(yīng)保證滿足公司正常經(jīng)營(yíng)所需的物資需要,不缺貨斷檔,并使庫存物資、采購成本總額資金費(fèi)用最小化。

　　3. 辦理領(lǐng)料時(shí)間:

　　3.1根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)時(shí)間特點(diǎn)以及倉庫人員工作安排,制定倉庫領(lǐng)料工作時(shí)間為:除星期一(倉庫人員休息日)每天下午14:00-18:00。(特殊情況除外)

　　4.入庫

　　4.1物資入庫,倉管人員要親自同送貨人員辦理交接手續(xù),按照申購單核對(duì)清點(diǎn)物資名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、單價(jià),按要求在送貨單上簽字,應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到簽收是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的轉(zhuǎn)移。

　　4.2物資入庫時(shí)應(yīng)先檢驗(yàn),未經(jīng)檢驗(yàn)合格的,禁止放入倉庫,更不能投入使用。

　　4.3驗(yàn)收合格后,根據(jù)發(fā)票(送貨單)上的名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量開具相應(yīng)的入庫單,交財(cái)務(wù)記帳。

　　4.4驗(yàn)收不合格,或者發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)經(jīng)辦人員處理。

　　4.5一切物料的::購入都必須用增值稅專用發(fā)票方可入庫報(bào)銷,無稅票的,其物料價(jià)格必須下浮到能補(bǔ)足扣稅額為止。同時(shí)要注意審查發(fā)票的正確性和有效性。

　　5.物資儲(chǔ)存保管

　　5.1物資的儲(chǔ)存保管,原則上應(yīng)以物資的屬性、特點(diǎn)和用途規(guī)劃設(shè)置倉庫,并根據(jù)倉庫條件考慮分區(qū)保管。

　　5.2物資擺放原則:在擺放合理安全可靠的前提下,必須做到過目見數(shù),檢點(diǎn)方便,成行成列,整齊美觀。

　　6.出庫

　　6.1物資出庫堅(jiān)持'先進(jìn)先出,按規(guī)定供應(yīng),節(jié)約用料'的.原則發(fā)料。

　　6.2各部門要指定專人領(lǐng)取和專人管理使用物資。

　　6.3常備用料,凡屬可分割折零的,本著節(jié)約的原則,都應(yīng)折零領(lǐng)用,不準(zhǔn)一次性領(lǐng)用。

　　6.4辦公用品領(lǐng)料程序:使用人填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量)→部門主管審批簽字→倉庫發(fā)料。

　　6.5水電工程配件領(lǐng)料程序:填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領(lǐng)料單并同《委托工作單》或《工作維修單》→倉庫發(fā)料。

　　6.6清潔、綠化用品領(lǐng)料程序:填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領(lǐng)料單并同《委托工作單》→倉庫發(fā)料。

　　6.7所有領(lǐng)用物料要求以舊(壞)換新,否則倉庫有權(quán)拒絕發(fā)料。

　　(附:以舊換新物料明細(xì):a、辦公用品:打印機(jī)用墨盒、訂書機(jī)、計(jì)算器、辦公設(shè)備及電腦配件等;b、水電配件類:所有工具、燈具、水表、電表、開關(guān)類、閉門器、鎖類、設(shè)備工具配件、軸承類等;c、清潔、綠化類:所有工具、設(shè)備工具配件、膠桶、水管等。

　　7.倉庫賬目管理

　　7.1嚴(yán)格按照要求及時(shí)做好送貨單、入倉單、領(lǐng)料單等各種單據(jù)、票據(jù)的填寫倉工作,每次認(rèn)真填寫各種單據(jù)、票據(jù)。

　　7.2做好物資盤點(diǎn)工作

　　7.2.1小盤點(diǎn),每月底一次。主要查核是否帳實(shí)相符情況。

　　7.2.2中盤點(diǎn),每半年一次。倉庫查核是否帳實(shí)相符,并矯正成本。

　　7.2.3大盤點(diǎn),每年一次。公司資產(chǎn)全面盤存。

　　7.2.4每年年終,倉管部門會(huì)同財(cái)務(wù)、使用部門總盤存。對(duì)盤點(diǎn)情況,填寫庫存物資統(tǒng)計(jì)表,各方在清冊(cè)上簽名。

　　7.2.5對(duì)盤點(diǎn)出的過期、變質(zhì)不能使用物品及時(shí)處理;對(duì)盤盈、盤虧情況,報(bào)主管批準(zhǔn)后調(diào)整賬目。

　　7.3每月月底做好倉庫月報(bào)表并做好電子賬的工作:認(rèn)真輸入資料,做好備份文件的管理。

　　8.倉庫防火、防潮、防盜、防蟲管理

　　8.1做好倉庫防火、防潮、防盜、防蟲工作,確保倉庫物品的質(zhì)量和安全,配備好必要的滅火器材。

　　8.2保持適當(dāng)::的溫度、濕度、通風(fēng)、照明等條件,倉管員加強(qiáng)對(duì)倉庫日常防火、防潮、防蟲工作,注意清潔衛(wèi)生,定期實(shí)施安全檢查。

　　8.3倉庫嚴(yán)禁吸煙,非倉庫人員,未經(jīng)同意,不準(zhǔn)入內(nèi)。

　　9.廢舊物資管理

　　9.1所有廢舊物資統(tǒng)一交回倉庫,使用人員不得自行處理。

　　9.2廢舊物資嚴(yán)格按照《廢舊物資報(bào)廢處理申請(qǐng)表》要求處理。

　　10.其它有關(guān)事項(xiàng)

　　10.1倉庫人員工作調(diào)動(dòng)時(shí)一定要辦理移交手續(xù),列明移交物資清單(一式三份),經(jīng)三方確認(rèn)后,要求各方簽字確認(rèn),以免發(fā)生糾紛。

　　10.2倉庫的盈虧反映出倉庫人員的工作質(zhì)量,力求做到不出差錯(cuò)。

　　10.3對(duì)倉庫人員由于工作失誤造成的虧損,要進(jìn)

　　行處理以及賠償。

　　10.4及時(shí)了解各部門使用物資確保庫存量,及時(shí)補(bǔ)倉;及時(shí)了解采購情況,保障采購物品及時(shí)到位順利開展工作;努力協(xié)調(diào)好與各部門的工作。

　　11.附則

　　11.1本制度由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋;

　　11.2本制度報(bào)總經(jīng)理審批備案后生效。

物業(yè)公司管理制度14

　　一、管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1、 受理投訴耐心，處理投訴及時(shí)，事后應(yīng)有回訪；

　　2、有處理記錄，有住戶對(duì)投訴處理意見的`反饋。

　　二、處理投訴工作流程

　　1、 工作人員接到投訴后，應(yīng)首先向住戶表示歉意，并在《投訴記錄》上做好登記。

　　2、 工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)之后通知相關(guān)人員限期解決，特殊情況應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。

　　3、 針對(duì)較嚴(yán)重的投訴，工作人員應(yīng)及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實(shí)解決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理。

　　4、相關(guān)人員在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果上報(bào)， 由管理員及時(shí)回訪。

　　5、管理員負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《投訴記錄》中，并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。

　　6、對(duì)住戶的惡意投訴，做到堅(jiān)持原則并耐心解釋。

　　7、投訴記錄由管理員進(jìn)行統(tǒng)一管理。

　　三、投訴受理

　　1、 開通投訴熱線。

　　2、詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號(hào)碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。

　　3、 耐心聽取住戶投訴，禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任。即使錯(cuò)誤在本身，亦不可當(dāng)面指出，住戶態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞客戶，并記下投訴內(nèi)容。

物業(yè)公司管理制度15

　　目的適用范圍職責(zé)

　　1.1為了做好節(jié)能降耗工作，降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提供經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.1適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的節(jié)能降耗工作

　　3.1項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的能源管理工作。

　　3.2工程維保部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的能源使用控制工作和節(jié)能措施實(shí)施工作。

　　3.3項(xiàng)目其他員工積極響應(yīng)和參與各項(xiàng)能源節(jié)約工作。

　　4.0制度內(nèi)容

　　4.1節(jié)能工作的指導(dǎo)思想：領(lǐng)導(dǎo)重視，全員參加，管理從嚴(yán)，措施扎實(shí)，重在實(shí)效，以節(jié)電、節(jié)水為基礎(chǔ)、合理使用為重點(diǎn)，做好節(jié)能工作。

　　4.2項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的節(jié)能計(jì)劃，檢查督促用能部門各項(xiàng)節(jié)能措施的落實(shí)情況。

　　4.3工程維保部負(fù)責(zé)日常節(jié)能管理，實(shí)施各項(xiàng)節(jié)能措施，嚴(yán)格執(zhí)行《二級(jí)計(jì)量管理制度》按時(shí)把項(xiàng)目各項(xiàng)能耗數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來，隨時(shí)掌握項(xiàng)目的能源消耗情況。

　　4.3節(jié)能包括：總能耗，會(huì)所、園林水景、園林灌溉、噴泉、景觀射燈、泛光照明、電梯、生活水泵、小區(qū)路燈、單元大堂照明、消防樓梯燈、地下車庫照明、排風(fēng)機(jī)、集水井等能耗，節(jié)能量、節(jié)能措施等。

　　4.4電力管理：

　　4.4.1實(shí)行用電部門和重要用電設(shè)備分表能耗統(tǒng)計(jì)管理，及時(shí)掌握部門和設(shè)施設(shè)備的用電情況。

　　4.4.2提高用電設(shè)備的功率因數(shù)，合理操作無功補(bǔ)償設(shè)備，功率因數(shù)應(yīng)達(dá)0.9以上。

　　4.4.3照明系統(tǒng)在保證合理照度的`情況下，優(yōu)先選用光效高的節(jié)能新光源和高效節(jié)能燈具，光源分多路控制和光聲控開關(guān)，合理安裝時(shí)間控制器做到人機(jī)結(jié)合管理。

　　4.4.4大能耗的水景、噴泉，一般在節(jié)假日和國(guó)家法定節(jié)假日定時(shí)開放，并嚴(yán)格執(zhí)行開關(guān)時(shí)間，不得隨意變更。

　　4.4.5臨時(shí)用電由使用部門提出申請(qǐng)，經(jīng)工程維保部審批后，方能按排安裝使用（外來單位申請(qǐng)使用水電要收取費(fèi)用），用畢應(yīng)立即拆除。

　　4.5用水管理：

　　4.5.1主要用水部門實(shí)行分類管理，各級(jí)人員樹立節(jié)約用水觀念，時(shí)刻注意節(jié)約用水。

　　4.5.2建立用水計(jì)劃制度，嚴(yán)格控制用水量，防止超計(jì)劃用水。

　　4.5.3用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)報(bào)修。

　　4.5.4綠化澆灌用水及共公衛(wèi)生間用水，應(yīng)加強(qiáng)巡查管理，嚴(yán)防跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　4.5.5嚴(yán)禁私接、私拆用水設(shè)施。

　　4.6定期組織節(jié)能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括：能源法規(guī)教育、用能現(xiàn)狀、節(jié)能任務(wù),能源計(jì)量管理及統(tǒng)計(jì)；節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。

　　4.7項(xiàng)目經(jīng)理需定期召開節(jié)能會(huì)議，及時(shí)貫徹國(guó)家有關(guān)節(jié)能法規(guī)、政策和條例，研究和部署節(jié)能計(jì)劃和實(shí)施方案。

　　5.0相關(guān)文件

　　5.1《二級(jí)計(jì)量管理制度》

　　6.0相關(guān)記錄

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