貴州省物業(yè)管理條例「附解讀」

　　貴州省物業(yè)管理條例于2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會常務委員會公告[2010]第19號公布 自2011年1月1日起施行!

　　第一章 總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條

　　本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條

　　物業(yè)管理活動遵循權(quán)利與義務相一致，業(yè)主自治與政府指導和監(jiān)管相結(jié)合的原則。

　　第四條

　　業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，也可以自行管理。

　　鼓勵業(yè)主委托專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第五條

　　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　規(guī)劃、國土資源、工商、價格、城管、環(huán)保、公安、民政等有關(guān)部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第六條

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣級房屋行政主管部門指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。

　　居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第七條

　　物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。[1]

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置

　　第八條

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當有利于實施物業(yè)管理，以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并綜合考慮共用設備設施、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)布局、自然界線等因素。

　　物業(yè)的配套設備設施是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設備設施能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條

　　建設單位向規(guī)劃行政主管部門申請建設工程規(guī)劃許可證時，應當同時向建設項目所在地縣級房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。規(guī)劃行政主管部門在審查批準建設項目規(guī)劃設計方案時，應當考慮實施物業(yè)管理的需要，并征求房屋行政主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，房屋行政主管部門應當在5日內(nèi)予以回復。

　　縣級房屋行政主管部門應當根據(jù)規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設項目規(guī)劃設計方案，及時向建設單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，并書面告知建設項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場公示。

　　第十條

　　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，尚未實施物業(yè)管理的，需要劃分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時，由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的配合下，征求業(yè)主、居(村)民委員會的意見，劃分物業(yè)管理區(qū)域并在相應區(qū)域內(nèi)公告。

　　已實施物業(yè)管理且業(yè)主對管理范圍沒有異議的，物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門可以將現(xiàn)有管理范圍直接確認為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條

　　縣級房屋行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第十二條

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。

　　根據(jù)物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區(qū)域的，獲得銷售許可之前的建設單位或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主可以向物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門提出變更申請。

　　房屋行政主管部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出決定。決定予以變更的，對新建物業(yè)項目應當撤銷原物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，向建設單位重新作出物業(yè)管理區(qū)域劃分決定;對已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應當在相應區(qū)域進行變更公告。決定不予變更的，應當向申請人書面說明理由。

　　第十三條

　　建設單位應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位按照下列要求無償配置物業(yè)服務用房：

　　(一)房屋建筑總面積不足10萬平方米的，物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積3‰的比例配置，最低不得低于90平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，物業(yè)服務用房的配置以300平方米為起點，超過10萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積2‰的比例增加配置，超過50萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積1‰的比例增加配置;

　　(二)應當為地面以上能夠計算建筑面積的房屋，具備供水、供電設施及其他基本使用條件，能直接投入使用。

　　規(guī)劃行政主管部門在審查批準建設項目規(guī)劃設計方案時，應當按照前款規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設單位應當將物業(yè)服務用房的位置和面積在房屋銷售現(xiàn)場公示。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足10萬平方米的，不得低于15平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，不得低于60平方米。

　　第十四條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的車位、車庫與房屋套數(shù)(含商鋪間數(shù))之間的最低配置比例。

　　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以按照規(guī)劃行政主管部門審查批準的方案建設車位、車庫，滿足業(yè)主停車需求。

　　第十五條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備，由相應的專業(yè)經(jīng)營單位負責設計和建設，并與建設項目同步施工、同步竣工。建設單位應當配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關(guān)土建工程的配套建設。

　　本條例施行前建設的專業(yè)經(jīng)營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。[1]

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十六條

　　依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。

　　通過訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的，生效法律文書所確認的所有權(quán)人為業(yè)主;繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時，繼承人、受遺贈人為業(yè)主;合法建造的房屋，房屋的建造人為業(yè)主。

　　基于買賣、贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利，并承擔相應義務。

　　第十七條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人提供的服務;

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同;

　　(八)對共有部分的使用、維護等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十八條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行下列義務：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

　　第十九條

　　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務。

　　第二十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。未設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設立一個業(yè)主大會。

　　第二十一條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;

　　(二)交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50%以上;

　　(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)25%以上;

　　(四)物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同期限即將屆滿。

　　建設單位應當自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到報告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　第二十二條

　　符合首次業(yè)主大會會議召開條件，業(yè)主書面申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到申請之日起60日內(nèi)，會同縣級房屋行政主管部門負責組織、指導成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成，人數(shù)應為7人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　籌備組成員名單及基本情況應當自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第二十三條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作。

　　第二十四條

　　業(yè)主大會籌備組負責首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款規(guī)定內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。

　　第二十五條

　　業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　首次業(yè)主大會會議議程應當首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則，會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設立。

　　第二十六條

　　業(yè)主大會決定下列事項，需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會依法辦理：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補貼;

　　(四)實施委托管理或者自行管理;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分;

　　(九)業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應當由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十七條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項：

　　(一)對該范圍內(nèi)的共有部分進行維修、更新、改造;

　　(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。

　　特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　第二十八條

　　管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規(guī)約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十九條

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成、成員任期等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項。

　　第三十條

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議;

　　(二)業(yè)主委員會成員缺員需要補選的;

　　(三)業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的;

　　(四)物業(yè)服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，或者需要對原物業(yè)服務合同主要事項進行變更的;

　　(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不按照第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開;業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到請求之日起30日內(nèi)組織召開。

　　第三十一條

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會應當將征求意見書送達業(yè)主，涉及表決事項的，征求意見書應當載明表決事項，由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)。不能送達的，可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于7日，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

　　第三十二條

　　召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當在召開15日前將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。

　　發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的，可以根據(jù)實際情況在7日內(nèi)公示、召開。

　　第三十三條

　　業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決，但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外。

　　任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。業(yè)主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

　　第三十四條

　　業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開，與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到本條例第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補充表決，經(jīng)補充表決仍未達到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，依法履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　(二)業(yè)主大會決定委托管理時，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務合同的履行;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(五)調(diào)解物業(yè)使用和維護中的糾紛;

　　(六)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條

　　業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應當為單位授權(quán)的自然人代表;

　　(二)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;

　　(三)熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強公信力和組織能力;

　　(四)具有與履行職責相適應的工作時間;

　　(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務;

　　(六)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。

　　符合前款第二項至第六項規(guī)定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護人，是否可以當選為業(yè)主委員會成員，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則約定設立業(yè)主委員會候補成員的，候補成員的資格條件適用本條規(guī)定。

　　第三十七條

　　業(yè)主委員會成員應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)非法索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務費;

　　(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第三十八條

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任、副主任，明確業(yè)主委員會成員職責。

　　第三十九條

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員、候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應當將備案情況及時書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　物業(yè)所在地房屋行政主管部門應當自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會出具備案證明。

　　備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第四十條

　　業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持，業(yè)主委員會主任因故不能召集或者主持會議的，可以委托業(yè)主委員會副主任召集或者主持。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會候補成員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會應當自作出決定之日起3日內(nèi)，將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　第四十一條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級房屋行政主管部門，應當責令改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的，可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的約束力。

　　第四十二條

　　業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會成員任職期間，出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格終止情形的，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定終止其成員資格。

　　資格終止的業(yè)主委員會成員應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會。拒不移交的，其他業(yè)主委員會成員可以請求物業(yè)所在地公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第四十三條

　　業(yè)主委員會因成員資格終止等原因缺員，有候補成員的，由候補成員按照當選票數(shù)依次遞補。經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選。

　　業(yè)主委員會成員決定集體辭職的，應當在辭職30日前召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。

　　第四十四條

　　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆選舉的，適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。

　　原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　第四十五條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會需要刻制印章的，應當持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機關(guān)批準的單位刻制。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章應當按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用。

　　第四十六條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合有關(guān)管理部門，與居(村)民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合所在地居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會開展工作。

　　第四十七條

　　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房屋行政主管部門的指導監(jiān)督下進行財產(chǎn)清算。

　　第四十八條

　　業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等應當保守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第四十九條

　　包含住宅物業(yè)的建設項目，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。對于預售項目，建設單位應當在申請商品房預售許可之前選聘物業(yè)服務企業(yè);對于現(xiàn)售項目，建設單位應當在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標。

　　投標人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　通過招投標或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務企業(yè)的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門同意，可以由建設單位實施前期物業(yè)服務。

　　鼓勵不包含住宅物業(yè)的建設項目通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第五十條

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同，并于合同訂立之日起15日內(nèi)報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　推行前期物業(yè)服務合同示范文本。

　　第五十一條

　　建設單位應當在房屋銷售之前擬訂臨時管理規(guī)約，報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。

　　推行臨時管理規(guī)約示范文本。

　　首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約失效。

　　第五十二條

　　建設單位應當在房屋銷售現(xiàn)場公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同，并向房屋買受人說明。

　　房屋買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。

　　第五十三條

　　保障性住房前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，具體辦法由省人民政府價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。

　　第五十四條

　　前期物業(yè)服務合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。

　　房屋達到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務費發(fā)生的起始日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。

　　建設單位與房屋買受人約定減免物業(yè)服務費的，減免部分由建設單位承擔。

　　第五十五條

　　前期物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主大會成立前依法行使合同解除權(quán)的，應當書面報告物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務企業(yè)應當自公示之日起給業(yè)主3個月的準備時間，但業(yè)主同意物業(yè)服務企業(yè)提前退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。

　　在前款規(guī)定的準備時間內(nèi)，當事人應當繼續(xù)履行合同。

　　第五十六條

　　前期物業(yè)服務合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同生效時，其權(quán)利義務終止。

　　第五十七條

　　物業(yè)服務企業(yè)承接前期物業(yè)服務項目時，應當與建設單位共同對建筑物及配套的設備設施和相關(guān)場地進行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認。

　　建設單位在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)建筑物及其配套設施設備和相關(guān)場地清單;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第五十八條

　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、場地、設施設備、物業(yè)服務期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資料以及本條例第五十七條第二款規(guī)定的資料。

　　第五十九條

　　本章未規(guī)定事項，適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規(guī)定。[1]

　　第五章 業(yè)主委托管理與自行管理

　　第六十條

　　業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務的，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以書面形式訂立物業(yè)服務合同。

　　業(yè)主委員會依法與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人訂立的物業(yè)服務合同，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第六十一條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。

　　其他管理人應當在其經(jīng)營范圍內(nèi)從事保潔、綠化、秩序維護、設備維護等物業(yè)服務活動。依法需要取得資質(zhì)許可的，應當具有相應資質(zhì)。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　省外物業(yè)服務企業(yè)進入本省從事物業(yè)服務活動，應當?shù)绞∪嗣裾�府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當自受理之日起3日內(nèi)完成核驗備案手續(xù)。

　　房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查，加強對物業(yè)服務項目的動態(tài)管理，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

　　第六十二條

　　物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務項目、服務質(zhì)量、服務費、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任、專項維修資金的管理和使用等事項。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人公開作出的服務承諾及制定的服務細則，屬于物業(yè)服務合同的組成部分。

　　物業(yè)服務項目包括保安服務的，應當在物業(yè)服務合同中就保安服務的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、責任區(qū)分、違約責任等作出明確約定。

　　物業(yè)服務質(zhì)量可以參照有關(guān)行政主管部門或者行業(yè)組織制定的服務質(zhì)量標準體系約定。

　　物業(yè)服務費的具體計費方式和標準由業(yè)主大會或者全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當于物業(yè)服務合同訂立之日起15日內(nèi)，將合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第六十三條

　　物業(yè)服務合同訂立后，業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人辦理物業(yè)交接手續(xù)，交接記錄由各方簽字確認。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人移交本條例第五十八條規(guī)定的資料。

　　第六十四條

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當自合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人繼續(xù)提供服務的，業(yè)主可以不支付該期間物業(yè)服務費，符合本條例第七十二條第三款規(guī)定的除外。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當根據(jù)本條例第五十八條的規(guī)定與業(yè)主委員會辦理移交。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的，原物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當協(xié)助做好交接工作。

　　第六十五條

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，具體服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、違約責任等內(nèi)容由當事人另行約定。

　　第六十六條

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當按照物業(yè)服務合同的約定、法律、法規(guī)的規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范的要求履行維修、養(yǎng)護、管理和維護義務。不得違反物業(yè)服務合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人未能履行物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)的義務，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)權(quán)益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第六十七條

　　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒交。

　　對未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其交納，經(jīng)督促仍未交納的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人可以依法請求支付。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費義務的，業(yè)主承擔連帶交納責任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務費。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。

　　第六十八條

　　業(yè)主不得違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為。

　　第六十九條

　　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項物業(yè)服務業(yè)務轉(zhuǎn)委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務事項一并委托給他人。

　　其他管理人不得將其專項物業(yè)服務事項轉(zhuǎn)委托他人。

　　第七十條

　　物業(yè)服務合同期限內(nèi)，未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人變更物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容。

　　經(jīng)業(yè)主大會同意變更合同的，應當根據(jù)本條例第六十二條第五款的規(guī)定進行公示。

　　第七十一條

　　物業(yè)服務合同期限內(nèi)，當事人一方依法行使合同解除權(quán)的，應當以書面形式告知對方，并應當自告知之日起給對方3個月的準備時間，但雙方當事人就準備時間另有約定的除外。

　　雙方當事人應當在前款規(guī)定的準備時間內(nèi)繼續(xù)履行合同。

　　第七十二條

　　物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿1個月前與同意接受續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人重新訂立物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人決定不再接受續(xù)聘的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　物業(yè)服務合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另行選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。合同權(quán)利義務延續(xù)期間，當事人可以根據(jù)本條例第七十一條的規(guī)定解除物業(yè)服務合同。

　　第七十三條

　　供水、供電、供氣、供熱等單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托代為收取有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以與專業(yè)經(jīng)營單位約定收取報酬。

　　第七十四條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反治安、消防、規(guī)劃、環(huán)保、消防、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)查處違法行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和配合。

　　第七十五條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)性自然災害、公共衛(wèi)生事件、火災和供水、供電、供氣等安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并協(xié)助做好救助工作。

　　第七十六條

　　業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。

　　第七十七條

　　自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務以及業(yè)主共同決定的其他形式進行。

　　前款規(guī)定由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務以及成立管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務的，應當推選管理負責人。

　　第七十八條

　　業(yè)主、業(yè)主委員會或者管理機構(gòu)在執(zhí)行管理事務中的權(quán)利、義務及其責任，由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同約定。

　　第七十九條

　　自行管理需要雇傭人員的，由業(yè)主委員會與雇傭人員依法訂立合同。沒有成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會的，適用本條例第二十條第一款的規(guī)定。

　　第八十條

　　自行管理的業(yè)主委員會、管理負責人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況，沒有約定或者約定不明的，應當按季度公布。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負責人應當及時答復。

　　第八十一條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因委托管理或者自行管理的連續(xù)性中斷，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化、秩序混亂，嚴重影響業(yè)主生活的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導物業(yè)管理區(qū)域所在地居(村)民委員會就環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等必要事項組織臨時管理，相關(guān)費用由業(yè)主共同承擔。

　　前款規(guī)定居(村)民委員會組織臨時管理的期限不超過3個月。在臨時管理期限內(nèi)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促業(yè)主決定有效的管理形式。[1]

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第八十二條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第八十三條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃許可、房屋和土地權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　因物業(yè)管理的需要確需改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、物業(yè)服務用房等共有部分用途的，應當遵守法律、法規(guī)規(guī)定，并由業(yè)主大會作出決定，需要辦理有關(guān)手續(xù)的由業(yè)主委員會依法辦理。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。

　　第八十四條

　　任何單位和個人不得非法處分、侵占或者損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分。

　　因公共利益或者物業(yè)維護的需要，供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的，應當告知業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的，應當征得業(yè)主委員會的同意;業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人同意。

　　前款規(guī)定的單位和個人應當于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并采取安全保障措施，施工結(jié)束后應當及時恢復原狀。

　　第八十五條

　　業(yè)主共同決定利用共有部分進行經(jīng)營的，應當征得相關(guān)業(yè)主同意。物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得利用共有部分進行經(jīng)營。

　　利用共有部分進行經(jīng)營獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業(yè)服務費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費等。業(yè)主委員會應當按照管理規(guī)約的規(guī)定定期公布經(jīng)營收益的收支情況。

　　第八十六條

　　物業(yè)服務費以外的管理業(yè)主共同事務支出的費用，有約定的按照約定分擔;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例分擔。

　　第八十七條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由建設單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。

　　約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租的，應當首先出租給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人現(xiàn)有需要后，建設單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。

　　約定屬于建設單位所有的車位、車庫出售時，車位、車庫數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主只能購買1個車位或者車庫;車位、車庫數(shù)量多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主至少可以購買1個車位或者車庫，業(yè)主自愿放棄的除外。除超過規(guī)劃配置比例且多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)修建的車位、車庫外，不得出售給業(yè)主以外的其他人。

　　約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租、出售的，應當在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示擬出租(售)車位、車庫的數(shù)量、相關(guān)證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

　　第八十八條

　　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他相關(guān)場地停放車輛，有關(guān)車位的設置、使用、收費等管理事項，由業(yè)主大會決定。車位經(jīng)營所得收益的分配適用本條例第八十五條第二款的規(guī)定。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路或者其他相關(guān)場地停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第八十九

　　條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛通行發(fā)生事故，公安機關(guān)交通管理部門接到報案的，應當及時依法處理。

　　第九十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃修建的會所、幼兒園、學校等，其相關(guān)活動不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

　　第九十一條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設的人防工程，平時由投資者依照法律、法規(guī)規(guī)定使用和管理，經(jīng)營所得收益歸投資者所有。

　　利用人防工程進行經(jīng)營活動的，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。投資者根據(jù)規(guī)劃許可利用人防工程設置車位、車庫出租的，適用本條例第八十七條第二款的規(guī)定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用人防工程進行經(jīng)營活動的，應當按照非住宅物業(yè)的標準交存住宅專項維修資金、交納物業(yè)服務費。

　　第九十二條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應當負責分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的管理、維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　第九十三條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對專有部分進行裝飾裝修，禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改動建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶臥室、起居室(廳)、書房和廚房等上方;

　　(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸;

　　(四)損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果;

　　(五)未經(jīng)供氣、供暖管理單位的批準，擅自拆改、移動或者覆蓋供氣、供暖管道和設施;

　　(六)未經(jīng)主管部門批準搭建建筑物和構(gòu)筑物、改變外墻面顏色或者在外墻立面開設門窗;

　　(七)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人進行裝飾裝修之前，應當告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員。物業(yè)服務企業(yè)不得限制業(yè)主、物業(yè)使用人除前款規(guī)定之外的其他裝飾裝修活動。

　　第九十四條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理、正當?shù)厥褂脤Ｓ胁糠�，禁止下列行為�?/p>

　　(一)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重的物品;

　　(二)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動;

　　(三)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

　　(四)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物;

　　(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第九十五條

　　物業(yè)專有部分出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全、公共利益和他人合法權(quán)益時，業(yè)主應當及時維修養(yǎng)護，排除隱患。未維修養(yǎng)護、排除隱患的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當采取防范措施或者及時報告相關(guān)管理部門。

　　物業(yè)共有部分出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全、公共利益和他人合法權(quán)益時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時組織修繕或者采取防范措施。

　　本條規(guī)定的安全隱患屬于建設單位責任的，建設單位應當及時排除隱患。

　　第九十六條

　　物業(yè)專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應當予以協(xié)助。

　　第九十七條

　　新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　建設單位應當在申請商品房交付備案時，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%的比例，一次性向房屋行政主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設單位已經(jīng)投保工程質(zhì)量責任保險的，所投保的物業(yè)可以不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位在保修期限內(nèi)不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房屋行政主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　物業(yè)分部保修范圍在質(zhì)量保修期屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，房屋行政主管部門應當向建設單位退還與分部保修范圍相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法，由省人民政府制定。

　　第九十八條

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理房屋交付手續(xù)時，應當按照國家規(guī)定交存專項維修資金。

　　住宅專項維修資金用于物業(yè)保修期屆滿以后共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　自建設單位辦結(jié)交付備案手續(xù)之日起2年仍未出售的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，由建設單位交存首期住宅專項維修資金。

　　首期住宅專項維修資金應當由業(yè)主直接存入住宅專項維修資金專戶，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收。

　　第九十九條

　　住宅專項維修資金管理部門應當加強對代管住宅專項維修資金的管理，建立維修項目審查和住宅專項維修資金使用審核制度，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照有關(guān)規(guī)定向住宅專項維修資金管理部門申請使用住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金管理部門應當在10日內(nèi)審核辦理。[1]

　　第七章 法律責任

　　第一百條

　　建設單位有下列情形之一的，由建設項目所在地縣級以上房屋行政主管部門給予處罰：

　　(一)違反本條例第九條第三款規(guī)定的，責令限期改正，給予警告;逾期未改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第二十一條第二款、第二十三條，違反第五十條、第五十一條規(guī)定未備案以及違反第五十二條規(guī)定未公示的，責令限期改正，給予警告;逾期未改正的，處以5000元以上1萬元以下罰款;

　　(三)違反本條例第八十七條第二款、第三款規(guī)定的，責令限期改正，給予警告;逾期未改正的，處以5萬元以上10萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。

　　第一百零一條

　　物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人有下列情形之一的，由建設項目所在地縣級以上房屋行政主管部門給予處罰：

　　(一)違反本條例第二十三條規(guī)定，致使業(yè)主大會籌備組不能正常開展工作的，責令限期改正，給予警告;逾期未改正的，處以5000元以上1萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第六十二條第五款規(guī)定的，責令限期改正，給予警告;

　　(三)違反本條例第六十四條第一款規(guī)定的，責令限期退出，給予警告;逾期未退出的，處以1萬元以上10萬元以下罰款。

　　第一百零二條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第九十三條第一款規(guī)定的，由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門責令改正，恢復原狀，處以1000元以上5000元以下罰款;情節(jié)嚴重的，處以5000元以上5萬元以下罰款;造成他人損害的，依法承擔民事責任。

　　第一百零三條

　　違反本條例規(guī)定的其他違法行為，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第一百零四條

　　縣級以上住宅專項維修資金管理部門違反本條例第九十八條第二款規(guī)定，挪用專項維修資金的，由其上一級人民政府主管部門追回被挪用的專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

　　住宅專項維修資金管理部門違反本條例第九十九條第二款規(guī)定，未按時審核辦理或者無正當理由不予撥付住宅專項維修資金的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

　　第八章 附則

　　第一百零五條

　　本條例使用的下列用語，其含義為：

　　(一)委托管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，由物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務合同的約定實施物業(yè)管理。

　　(二)自行管理，是指業(yè)主自行或者雇傭人員實施物業(yè)管理。

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)，是指具有獨立法人資格和物業(yè)服務資質(zhì)等級，根據(jù)物業(yè)服務合同的約定從事物業(yè)服務活動的企業(yè)。

　　(四)其他管理人，是指根據(jù)物業(yè)服務合同的約定從事保潔、綠化、保安服務、設備維護等專項物業(yè)服務的企業(yè)。

　　(五)共有部分，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場地設置的車位;建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、防雷、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分;其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。

　　第一百零六條

　　本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

　　(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行房屋登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有二個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。

　　第一百零七條 市轄區(qū)人民政府未設立房屋行政主管部門的，本條例規(guī)定的縣級房屋行政主管部門的職責由市房屋行政主管部門履行;縣級人民政府未設立街道辦事處的，本條例規(guī)定的街道辦事處的職責由縣級人民政府確定的機構(gòu)履行。

　　第一百零八條

　　本條例自2011年1月1日起施行。

　　解讀

　　《貴州省物業(yè)管理條例》將于2011年1月1日開始施行。不少市民很關(guān)心該《條例》施行后,會給自己生活帶來什么影響?關(guān)于小區(qū)停車、物業(yè)費收取、物業(yè)安全等問題又是怎么明確的?對此,本報記者昨日專訪在法律界從業(yè)近20年,且在該《條例》二審時提出修改建議的律師賀陽,請他解讀該《條例》。

　　【亮點一】

　　“安全責任”合同上要約定

　　小區(qū)業(yè)主被盜,物管該不該負責、該不該賠償?《條例》規(guī)定,物業(yè)服務合同中物業(yè)服務項目包括保安服務的,應當在物業(yè)服務合同中就保安服務的內(nèi)容、質(zhì)量、責任區(qū)分、違約責任等作出明確約定。

　　賀律師曾代理一起訴訟——南明區(qū)某小區(qū)業(yè)主,花費5000余元購買的新電動車,停放在小區(qū)內(nèi)被盜。業(yè)主要求物管賠償,物管卻表示,一個月才80元的停車費,不可能負擔賠償責任。而且,由于小區(qū)沒有監(jiān)控錄像,車子到底怎么丟的也說不清。雙方協(xié)商未果,業(yè)主遂向南明區(qū)法院起訴。經(jīng)法院判定,最終由業(yè)主和物管各負擔50%的責任。

　　賀律師表示,如果雙方之前已經(jīng)簽訂物業(yè)合同,明確責任,完全可以避免這件官司。該《條例》對于“安全問題應在合同內(nèi)約定”的規(guī)定,比《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》更加細化,通過事先簽訂詳細的合同,明確物管人員和業(yè)主之間的責任劃分,可有效減少不必要的糾紛。

　　【亮點二】

　　“野蠻裝修”或付慘痛代價

　　因為樓上住戶的“野蠻裝修”,白云區(qū)某小區(qū)住戶張某某的家里近日下起了“小雨”。這是賀律師最近代理的一個案例。

　　如今,越來越多的“野蠻裝修”引發(fā)了鄰里之間的“戰(zhàn)爭”。即將施行的《條例》明確禁止業(yè)主、物業(yè)使用人將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房等,禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸等“野蠻裝修”行為。

　　該《條例》還規(guī)定,對于業(yè)主、物業(yè)使用人破壞或者擅自改動建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)行為,由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門責令改正,處以1000元以上5000元以下罰款;情節(jié)嚴重的,處5000元以上5萬元以下罰款;造成他人損害的,依法承擔民事責任。

　　【亮點三】

　　未裝修未入住 都要交物管費

　　“部分業(yè)主以房屋還未裝修或暫時未入住為由,拒交物管費。”貴陽某物業(yè)公司劉經(jīng)理對此很不滿:“小區(qū)的綠化、樓道的清掃等服務工作,卻是從交房那天就開始的啊。”

　　此次審議通過的《條例》規(guī)定,房屋達到交付條件,買受人延遲接受房屋交付的,物業(yè)管理費發(fā)生的起止日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務或無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒交。

　　不過,賀律師提醒廣大市民,如果是房屋未達到交房條件的,可以拒絕收房,而且,物業(yè)管理費在業(yè)主因正當理由,拒絕收房期間是不能算在業(yè)主頭上的。

　　【亮點四】

　　小區(qū)車位不得“只售不租”

　　小區(qū)停車位到底是買還是租?《條例》規(guī)定,約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租的,應當首先出租給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。

　　此外,約定屬于建設單位所有的車位、車庫出售時,車位、車庫數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的,每戶業(yè)主只能購買1個車位或者車庫;車位、車庫數(shù)量多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的,每戶業(yè)主至少可以購買1個車位或者車庫,業(yè)主自愿放棄的除外。除超過規(guī)劃配置比例且多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)修建的車位、車庫外,不得出售給業(yè)主以外的其他人。

　　“不少房開商為實現(xiàn)資金快速回籠,將小區(qū)車位‘以賣為主’,甚至還賣給非小區(qū)的住戶,造成部分業(yè)主的車輛被外來車輛‘擠’出小區(qū)。”賀律師表示,該《條例》明確規(guī)定,建設單位不得以只售不租為由拒絕業(yè)主承租車位、車庫,保護了廣大業(yè)主的權(quán)益。[3]

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