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西安市物業(yè)管理條例全文

時間:2023-06-24 00:22:15 制度 我要投稿
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西安市物業(yè)管理條例全文

  西安市物業(yè)管理條例的具體內(nèi)容,你了解嗎?今天,YJBYS小編為大家整理了西安市物業(yè)管理條例全文,歡迎閱讀。

  第一章 總 則

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營造良好的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。

  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動,適用本條例。

  第三條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  第四條 市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門,對本市物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。

  區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

  開發(fā)區(qū)管理委員會按照本條例的規(guī)定負(fù)責(zé)本開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

  發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、價格、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、水務(wù)、環(huán)境保護(hù)、民政、人防等相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下,按照本條例的規(guī)定,負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

  第五條 居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開發(fā)區(qū)管理委員會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

  第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理,規(guī)范服務(wù)行為,制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務(wù)規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。

  第七條 鼓勵業(yè)主大會或者其委托的業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu),開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。

  物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù),出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。

  鼓勵采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

  第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

  第一節(jié) 業(yè)主大會

  第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會,進(jìn)行業(yè)主自治。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

  第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會會議:

  (一)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的;

  (二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

  物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會,并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)和報送資料的,已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到書面告知之日起三十日內(nèi),組織成立業(yè)主大會籌備組。

  第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料:

  (一)業(yè)主名冊;

  (二)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

  (三)房屋及建筑面積清冊;

  (四)建筑規(guī)劃總平面圖;

  (五)共用設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;

  (六)物業(yè)服務(wù)用房配置資料;

  (七)成立業(yè)主大會必需的其他資料。

  第十一條 業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員一名,居民委員會代表一名,建設(shè)單位代表一名,業(yè)主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位參加籌備工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行參加業(yè)主大會籌備組職責(zé)。

  籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員擔(dān)任。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主代表推選辦法,明確任職條件、名額分配方式、推選程序,并組織推選業(yè)主代表。

  籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時間不少于七日。

  籌備組正式開展籌備工作前,區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。

  第十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

  籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約,及時交納物業(yè)服務(wù)費,不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當(dāng)使用的行為;本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職。

  第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé):

  (一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;

  (二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

  (三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

  (四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;

  (五)提出業(yè)主委員會組成人員候選人名單;

  (六)承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

  業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前,將前款第一項至第五項規(guī)定的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

  第十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。

  業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi),向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

  第十五條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目,先期開發(fā)部分符合本條例第九條第一款規(guī)定條件的,可以召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會組成人員的辦法。

  第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開,并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。

  業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議,但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,并載明委托事項。

  業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。

  第十七條 采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的,可以全體業(yè)主參加,也可以以幢、單元、樓層為單位,推選業(yè)主代表參加。

  推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議三日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見;凡需業(yè)主投票表決的,表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

  業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加。

  第十八條 采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主,由業(yè)主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需投票表決的,表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管理委員會或者其委托的居民委員會應(yīng)當(dāng)對采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的情況進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

  第十九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。

  召開業(yè)主大會會議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議內(nèi)容書面告知居民委員會。

  第二十條 業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令其限期組織召開;逾期仍未組織召開的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織召開。

  第二十一條 業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作,聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告、財務(wù)報告,并決定下列事項:

  (一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

  (二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組成人員;

  (三)物業(yè)管理模式;

  (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (五)續(xù)籌和使用住宅專項維修資金;

  (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和業(yè)主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn);

  (八)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

  (九)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營及收益分配等事項;

  (十)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財務(wù)收支情況進(jìn)行審計;

  (十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

  決定前款第五項、第六項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

  第二十二條 業(yè)主大會會議表決采用紙質(zhì)方式實名投票;在確保業(yè)主意思表示真實、有效的前提下,也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。

  業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公示。

  第二節(jié) 業(yè)主委員會

  第二十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

  業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。

  第二十四條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成,任期三至五年,可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

  業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)具備法律、法規(guī)規(guī)定的任職條件,并符合本條例第十二條的規(guī)定。

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議,在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會主任、副主任。

  第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案;開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的,向開發(fā)區(qū)管理委員會備案:

  (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (二)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

  (三)業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

  區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后五個工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會持備案回執(zhí),向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。

  備案事項發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

  第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度,業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

  業(yè)主大會印章的使用,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定;業(yè)主委員會印章的使用,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會的決定。

  第二十七條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé):

  (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;

  (二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

  (三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;

  (六)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施;

  (七)審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M用;

  (八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

  (九)組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專項維修資金;

  (十)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;

  (十一)受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟;

  (十二)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  第二十八條 業(yè)主委員會不得有下列行為:

  (一)拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定;

  (二)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;

  (三)擅自使用業(yè)主大會印章;

  (四)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報人;

  (五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

  (六)擅自動用住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益,侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

  (七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán),侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

  第二十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會議的組成人員簽名后加蓋業(yè)主委員會印章,并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

  業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不依法召集業(yè)主委員會會議的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指定其他委員召集業(yè)主委員會會議。

  業(yè)主委員會組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

  第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開下列資料,隨時接受業(yè)主查詢:

  (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

  (三)物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)住宅專項維修資金的籌集、使用明細(xì);

  (五)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營收支情況;

  (六)占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車位、車庫的使用和經(jīng)營收支情況;

  (七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支明細(xì);

  (八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料。

  前款第五項至第七項規(guī)定的事項至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

  第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會,并依法開展換屆選舉工作。

  換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。

  業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。

  第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)和監(jiān)督下,將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會;未完成換屆選舉的,移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會代管。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業(yè)主委員會。

  業(yè)主委員會組成人員資格在任期內(nèi)提前終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業(yè)主委員會組成人員決定集體辭職的,應(yīng)當(dāng)將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會代管。

  不按時移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)責(zé)令交回;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

  第三十三條 住宅小區(qū)有下列情形之一的,可以成立物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu),代行業(yè)主委員會職責(zé):

  (一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

  (二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立,經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能成立的;

  (三)業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作,需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會,經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

  第三十四條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織成立,由業(yè)主成員以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設(shè)單位派員組成。

  物業(yè)管理委員會由九至十三人單數(shù)組成。其中業(yè)主成員不少于百分之五十,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十四條第二款的規(guī)定。

  物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

  第三十五條 自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi),街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門;開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知市物業(yè)管理行政主管部門。

  物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第三十六條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見,形成業(yè)主共同決定。

  物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起七日內(nèi),與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)后解散。

  第四節(jié) 其他規(guī)定

  第三十七條 召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費,根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會籌備組成立之前,將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會設(shè)立的專用賬戶,供業(yè)主大會籌備組使用。

  首次業(yè)主大會會議召開后,業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布,接受全體業(yè)主監(jiān)督;I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)退還建設(shè)單位。

  第三十八條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財務(wù)原始憑證及相關(guān)會計資料。

  第三十九條 經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等相關(guān)財務(wù)收支情況進(jìn)行審計,并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

  對任期和離任的業(yè)主委員會組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計,應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

  第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時告知居民委員會。

  第四十一條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會書面提出撤銷申請;業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。

  受理申請的單位應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正,逾期不改正的,應(yīng)當(dāng)撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

  第三章 前期物業(yè)管理

  第四十二條 本條例所稱前期物業(yè)管理,是指業(yè)主或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

  建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行前期物業(yè)管理,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

  第四十三條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時,持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

  區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi),根據(jù)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案,向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見。

  第四十四條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,根據(jù)相對獨立、便于管理的原則,按照下列情況進(jìn)行具體劃分:

  (一)按照物業(yè)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

  (二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

  (三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域,其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的,經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

  (四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的,業(yè)主未入住前,經(jīng)各自建設(shè)單位同意,并已向物業(yè)買受人明示,或者業(yè)主入住后,經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后,可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

  第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。

  確需變更的,應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案,并向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出申請。

  調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定,并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)S胁糠终冀ㄖ锟偯娣e二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

  物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后,區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

  第四十六條 影響消防、避險、燃?xì)狻㈦娞菀约捌渌灿迷O(shè)施設(shè)備使用的,不得劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

  對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的,由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定,或者由開發(fā)區(qū)管理委員會確定。

  第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后,建設(shè)單位在銷售物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將下列材料向物業(yè)買受人明示,并作為買賣合同的附件:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

  (二)共用部位的名稱、位置和面積;

  (三)共用設(shè)施設(shè)備的名稱、用途;

  (四)物業(yè)管理用房的位置和面積。

  第四十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約包括下列內(nèi)容:

  (一)使用維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則;

  (二)使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);

  (三)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);

  (四)分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式;

  (五)違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

  臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

  臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效時終止。

  第四十九條 現(xiàn)售商品房出售之日三十日前,預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前,住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘;投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的,經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

  第五十條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自備案之日起五個工作日內(nèi)將備案情況書面報告市物業(yè)管理行政主管部門。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。

  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時,應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

  第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿,但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

  第五十二條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗,與竣工驗收資料不符的,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議,對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

  建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假,在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

  (三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

  (四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

  (五)業(yè)主名冊;

  (六)承接查驗所必需的其他資料。

  第五十四條 承接查驗過程中,因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項目。

  承接查驗的費用,由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持物業(yè)承接查驗相關(guān)資料向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。

  物業(yè)交接后,發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題,影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第五十六條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付,其面積、位置應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求,并在建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房:

  (一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的,按物業(yè)建筑面積的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

  (二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的,除按照三十萬平方米的千分之三提供外,超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供;

  (三)物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,具備水、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

  業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑,建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會依法備案之日起十五日內(nèi),向業(yè)主委員會移交辦公用房。

  物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有,無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。

  第五十七條 前期物業(yè)管理期間,有下列情形之一的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接:

  (一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿,業(yè)主大會尚未成立,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;

  (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的;

  (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者資質(zhì)證書的;

  (四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

  第五十八條 前期物業(yè)管理期間,建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù),但尚未成立業(yè)主大會的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前,組織業(yè)主成立業(yè)主大會,決定管理模式。

  第五十九條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān),交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時,不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。

  第四章 物業(yè)服務(wù)與管理

  第六十條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書,并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)管理服務(wù),不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

  第六十一條 業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。

  第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接手續(xù)。

  交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn),并報物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。

  第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

  (一)物業(yè)的基本情況;

  (二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);

  (三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求;

  (四)物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

  (五)物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)要求;

  (六)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

  (七)合同的期限、變更和解除;

  (八)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;

  (九)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

  (十)住宅專項維修資金的管理使用;

  (十一)物業(yè)管理服務(wù)用房;

  (十二)雙方當(dāng)事人約定的其他事項。

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