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社區(qū)法制宣傳演講稿
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友：
大家好。非常高興能和大家交流法律方面的問題。如今的法制社會，法律與人們的日常生活關(guān)系越來越密切(適當(dāng)舉例)，學(xué)習(xí)、了解一些法律常識對我們的生活大有幫助，不但使自己做到遵紀守法，而且更重要的是能夠以法律為武器維護自己的合法權(quán)益。今天我為大家介紹一些與《物權(quán)法》有關(guān)的法律知識。
《中華人民共和國物權(quán)法》是2007年10月1日正式頒布實施的。這部法律主要是明確物歸誰所有，保護所有人對物享有的各項權(quán)利，從而有利于充分發(fā)揮物的效用，維護社會經(jīng)濟秩序的法律。物權(quán)法所稱的物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。如我們從超市中購買的商品都是動產(chǎn)，能夠自由移動，房子、道路、橋梁、土地等屬于不動產(chǎn)。物權(quán)法具體規(guī)定了人們?nèi)绾涡惺刮餀?quán)、如何保護物權(quán)。 下面重點介紹一下我國物權(quán)法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)管理、相鄰關(guān)系有關(guān)的法律知識。
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)
給大家舉一個案例：某小區(qū)一住宅樓一樓的業(yè)主王某對自有房屋進行裝修，期間對承重墻、承重柱打孔以加裝隔層，引起該幢樓其他業(yè)主的強烈不滿，認為王某的行為對其他業(yè)主的樓房安全造成不利影響，由此引發(fā)糾紛，其他業(yè)主聯(lián)合起訴王某停止侵權(quán)、將破壞的承重墻、承重柱恢復(fù)原狀。此案涉及到對建筑物所有權(quán)的行使問題。有人會問，我自己的房屋，怎么裝修是我自己的事，為什么會有他人干涉呢?這主要是自己房屋中還有屬于和他人共有的部分，在行使自己權(quán)利時影響到他人的合法權(quán)益。
假如你四十萬元在一住宅小區(qū)內(nèi)購買了一套住房，經(jīng)過房地產(chǎn)管理局登記后給你頒發(fā)了房產(chǎn)證，就能證明你對這套房屋擁有法律認可的所有權(quán)，你就成了這個住宅小區(qū)的主人，房子的主人，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、停車場等都與你有關(guān)。那么，從法律上講，你的四十萬元真正購買到了哪些權(quán)利呢?要弄清這個問題就得明確什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)。
建筑物及相關(guān)的附屬設(shè)施屬于不動產(chǎn)，是一個不可分割的整體，這個整體由不同的部分組成，如房屋套內(nèi)空間、共用樓梯、樓頂、外墻面、樓內(nèi)安裝的相關(guān)設(shè)施、小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、車位等。這些不同的組成部分，由不同的人享有所有權(quán)，有的屬業(yè)主獨自占有和使用，有的由部分業(yè)主共有，還有的歸小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。所以，從法律上講，對建筑物享有的權(quán)利分為專有權(quán)和共有權(quán)兩種。
專有權(quán)是業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等獨自享有所有權(quán)。具體是指產(chǎn)權(quán)證書上登記的屋內(nèi)空間、露臺、車位等區(qū)域。對于專有部分業(yè)主享有獨立的所有權(quán)、使用權(quán)。
共有權(quán),是指由全體業(yè)主或部分業(yè)主共同享有所有權(quán)、使用權(quán)。具體指：(1)法定共有部分主要包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、共用設(shè)施，如公園式建筑、供大家休閑娛樂的設(shè)施等;物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有;電梯、水箱屬于業(yè)主共有。(2)天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，具體包括:a.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分;b.通道、樓梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備;d.避難層(指建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時供人員臨時避難使用的樓層)、設(shè)備層(指專用于布置機電設(shè)備等的樓層)或者設(shè)備間(指在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c設(shè)置電信設(shè)備和計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進行網(wǎng)絡(luò)管理的場所)等結(jié)構(gòu)部分。建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規(guī)劃之外修建的車位等屬于共有部分，利用前述共有部分獲得的收益，應(yīng)歸業(yè)主共有，比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益。 共有又分全體業(yè)主共有和部分業(yè)主共有。如小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓頂平臺、建筑外墻面等歸全體業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)由一般業(yè)主共有。樓梯道、一單元內(nèi)的照明設(shè)施等只屬于所涉單元的業(yè)主共有，上下樓、或水平相鄰的兩住戶之間的隔墻屬于該兩住戶共有。
小區(qū)內(nèi)的會所一般屬于開發(fā)商所有。
如何行使建筑物的所有權(quán)呢?對于專有部分自然由專有人獨自行使所有權(quán)、使用權(quán)，如可以自己居住、向他人出租、贈給他人、賣給他人等等。一方面，專有人在行使自己專有權(quán)時有權(quán)排除他人的干擾和侵害，另一方面，也應(yīng)當(dāng)不能對他人權(quán)利的行使造成損害。前面所述案例中，王某對自有房屋進行裝修，是對自己專有權(quán)的行使，但樓房的承重墻、承重柱屬于業(yè)主共有部分，其打孔的行為對整個樓的安全會帶來不利影響，屬侵犯其他業(yè)主共有權(quán)的行為。如果由此給其他業(yè)主造成損害，其應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。再如《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，否則就是對他人權(quán)利的侵犯。如將住宅房未經(jīng)相鄰其他業(yè)主同意擅自出租或自己用于開辦餐飲經(jīng)營、用于開辦幼兒園、用于商業(yè)辦公等，影響了周圍其他業(yè)主的正常生活，且?guī)戆踩[患，還有如裝修房屋噪聲擾民、水管破裂不及時維修使水流影響其他住戶、煤氣泄露發(fā)生爆炸影響其他業(yè)主安全等等，因此，業(yè)主在行使專有權(quán)時要合乎法律規(guī)定，不能對其他業(yè)主造成損害，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
對共有權(quán)的行使情況較為復(fù)雜。如果共有人較多時，如何行使往往會涉及到業(yè)主的切身利益。為了有效行使業(yè)主的共有權(quán)，維護業(yè)主的合法權(quán)益，法律賦予業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。由業(yè)主大會或業(yè)主委員會代表業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
舉例：某小區(qū)一居民樓的住戶A將其自有住房出租給B公司做辦公室用房。某天，因房公司辦公室一員工下班時忘關(guān)電源，使熱水器燃燒發(fā)生火災(zāi)，大火殃及樓上住戶C，給C造成數(shù)萬無的經(jīng)濟損失，因賠償事宜發(fā)生糾紛。在此案中，業(yè)主C的損失是因樓下住戶A將房屋出租給B公司用于經(jīng)營而發(fā)生的，直接責(zé)任人是B公司，但住戶A將住宅用房出租用于經(jīng)營，其行為本身給其他相鄰住戶的安全帶來了潛在的威脅，有明顯過錯，所以C有權(quán)向A主張賠償，A賠償后可向B追償。
二、物業(yè)管理
業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 案例：2009年，發(fā)生在蘭州市的一起案例，某小區(qū)的業(yè)主不滿物業(yè)管理公司，自發(fā)組織成立了業(yè)主管理委員會，由業(yè)主管理委員會解聘物業(yè)管理公司，引起原物業(yè)公司的不滿，雙方發(fā)生糾紛，物業(yè)公司強行鎖住物管用房，拒絕退出，業(yè)主管理委員會將原物業(yè)管理公司告上法庭，請求法院判決解除雙方的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。經(jīng)法院審理后支持了業(yè)主委員會的請求。
此案充分說明物業(yè)管理公司同業(yè)主的關(guān)系，屬于服務(wù)合同關(guān)系，受合同的約束，只要任何一方違反合同約定，另一方可要求解除合同。解除合同后業(yè)主可重新聘用新的物業(yè)管理公司。目前，各個城市的物業(yè)管理方面相關(guān)秩序不很規(guī)范，物業(yè)管理公司和業(yè)主的地位不對等，業(yè)主缺乏法律意識，因而物業(yè)公司侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象非常普遍，此方面的投訴非常多。一方面，通過學(xué)習(xí)法律知識，明確物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的服務(wù)合同法律關(guān)系這種特征，同時充分發(fā)揮業(yè)主大會或業(yè)主管理委員會的管理職能，才能正確維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，建立公平有序的物業(yè)管理關(guān)系。
三、如何處理相鄰關(guān)系
什么叫相鄰關(guān)系?兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。也就是，不動產(chǎn)權(quán)利人在行使自己權(quán)利時有權(quán)從相鄰方得到必要的便利，并防止來自相鄰方的危險和危害。同時，對各自所有權(quán)的行使也應(yīng)有所節(jié)制，不能損害相鄰方的合法權(quán)益。不論是我國的民法通則還是物權(quán)法都規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
舉例：劉老先生住在某小區(qū)一樓，樓上居住著一位的年輕人小楊。小楊常常晚上回家很遲，響動聲使老劉難以入睡，老劉就此多次向小楊提意見，兩人因此產(chǎn)生了不愉快。而老劉有養(yǎng)鸚鵡的愛好，他養(yǎng)的鸚鵡很會學(xué)人說話。他的鸚鵡一直在陽臺上生活，每當(dāng)小楊早晨出門去上班，從老劉家的陽臺旁經(jīng)過時，鸚鵡總會說“大壞蛋，不要臉”、 “大壞蛋，不要臉”，時間長了，小楊便心里很來氣，認為是老劉有意欺侮他，當(dāng)他向老劉鄭重提出將鸚鵡搬到其他地方時，遭到老劉的拒絕，于是兩人的矛盾越來越深。小楊為了報復(fù)老劉，在夜深人靜的時候到樓下公話亭拔通老劉的座機電話，什么話不說，只是將網(wǎng)上下載的陰森恐怖的笑聲放給老楊聽，老楊因此弄得神情緊張，不得已向公安報案，后經(jīng)公安機關(guān)偵破為小楊所為。后老劉向法院起訴小楊要求賠償其損失5000元，小楊也提起反訴要求老劉賠償鸚鵡罵他的精神損失費1000元，此案最終以法院的調(diào)解兩人握手言和而結(jié)束。
再如占用樓道堆砌雜物引起的訴訟等。
對于相鄰權(quán)引起的糾紛，通過訴訟并非解決的良策，因此，相鄰各方應(yīng)有一個善良的心態(tài)，應(yīng)有互諒互讓、和睦友好的態(tài)度，而不能動輒以鄰為敵、互不相讓，這樣，才會處理好相鄰關(guān)系，建立一個和諧美好的社區(qū)。
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