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房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術(shù)
銷售人員應(yīng)該使用每個顧客所特有的語言和交談方式。與客戶建立聯(lián)系感，也是銷售重要的技巧，嘮嘮嗑，說說家常，才能很快把客戶和自己綁在一條戰(zhàn)線上。以下是小編收集整理的房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術(shù)，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術(shù) 篇1
房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術(shù)一：
對善于利用電話的銷售人員而言，電話是一項犀利的武器，因為電話沒有界限，節(jié)省時間、經(jīng)濟(jì)，同時電話營銷比面對面直接營銷在一小時內(nèi)能接觸更多的客戶。
電話一般在下列三種時機(jī)下使用：
預(yù)約與關(guān)鍵人士會面的時間。
直接信函的跟進(jìn)。
直接信函前的提示。
如果您熟悉電話接近客戶的技巧，做好上述三個動作對您接下來的工作有莫大的幫助。
專業(yè)電話接近技巧，可分為五個步驟：
1、準(zhǔn)備的技巧
打電話前，您必須先準(zhǔn)備妥下列訊息：
潛在客戶的姓名職稱;
企業(yè)名稱及營業(yè)性質(zhì);
想好打電話給潛在客戶的理由;
準(zhǔn)備好要說的內(nèi)容
想好潛在客戶可能會提出的問題;
想好如何應(yīng)付客戶的拒絕。
以上各點最好能將重點寫在便箋紙上。
2、電話接通后的技巧
接下來，我們來看看電話接通后的技巧。一般而言，第一個接聽電話的是總機(jī)，您要有禮貌地用堅定的語氣說出您要找的潛在客戶的名稱;接下來接聽電話的是秘書，秘書多半負(fù)有一項任務(wù)——回絕老板們認(rèn)為不必要的電話，因此，您必須簡短地介紹自己，要讓秘書感覺您要和老板談?wù)摰氖虑楹苤匾涀〔灰f太多。
3、引起興趣的技巧
當(dāng)潛在客戶接上電話時，您簡短、有禮貌的介紹自己后，應(yīng)在最短的時間，引起潛在客戶的興趣。
4、訴說電話拜訪理由的技巧
依據(jù)您對潛在客戶事前的準(zhǔn)備資料，對不同的潛在客戶應(yīng)該有不同的理由。記住，如果您打電話的目的是要和潛在客戶約時間會面，千萬不要用電話談?wù)撎嘤嘘P(guān)銷售的內(nèi)容。
5、結(jié)束電話的技巧
電話不適合銷售、說明任何復(fù)雜的產(chǎn)品，您無法從客戶的表情、舉止判斷他的反應(yīng)，并且無“見面三分情”的基礎(chǔ)，很容易遭到拒絕。因此您必須更有效地運用結(jié)束電話的技巧，達(dá)到您的目的后立刻結(jié)束電話的交談。
下面，我們來看一下電話接近技巧的范例。
銷售人員：您好。麻煩您接總務(wù)處陳處長。
總務(wù)處：您好。請問您找那一位?
銷售人員：麻煩請陳處長聽電話。
總務(wù)處：請問您是……?
銷售人員：我是大華公司業(yè)務(wù)主管王維正，我要和陳處長討論有關(guān)提高文書歸檔效率的事情。
銷售人員王維正用較權(quán)威地理由——提高文書歸檔效率——讓秘書很快地將電話接上陳處長。
陳處長：您好。
銷售人員：陳處長，您好。我是大華公司業(yè)務(wù)主管王維正，本公司是文書歸檔處理的專業(yè)廠商，我們開發(fā)出一項產(chǎn)品，能讓貴處的任何人在10秒鐘內(nèi)能找出檔案內(nèi)的任何資料相信將使貴處的工作效率，能大幅提升。
王維正以總務(wù)處的任何人在10秒內(nèi)都能取得檔案內(nèi)的任何資料，來引起陳處長的興趣。銷售人員在電話上與準(zhǔn)客戶談話時要注意做到下面重點：①談話時要面帶笑容，雖然對方看不到您的笑容，但笑容能透過聲音傳播給對方。②經(jīng)常稱呼準(zhǔn)客戶的名字。③要表達(dá)熱心及熱誠的服務(wù)態(tài)度。
陳處長：10秒鐘，很快嘛!
銷售人員：處長的時間非常寶貴，不知道您下星期二或星期三，那一天方便，讓我向處長說明這項產(chǎn)品。
陳處長：下星期三下午二點好了。
銷售人員：謝謝陳處長，下星期三下午二點的時候準(zhǔn)時拜訪您。
銷售人員王維正，雖然感覺出陳處長所謂“10秒鐘，很快嘛!”是抱著一種懷疑的態(tài)度，但是他清楚今天打電話的目的是約下次會面的時間，因此不做任何解說，立刻陳述電話拜訪的理由，做出締結(jié)的動作——約定拜訪的時間，迅速結(jié)束電話的談話。
一：準(zhǔn)備..
心理準(zhǔn)備，在你撥打每一通電話之前，都必須有這樣一種認(rèn)識，那就是你所撥打的這通電話很可能就是你這一生的轉(zhuǎn)折點或者是你的現(xiàn)狀的轉(zhuǎn)折點。有了這種想法之后你才可能對待你所撥打的每一通電話有一個認(rèn)真.負(fù)責(zé).和堅持的態(tài)度，才使你的心態(tài)有一種必定成功的積極動力。
內(nèi)容準(zhǔn)備，在撥打電話之前，要先把你所要表達(dá)的內(nèi)容準(zhǔn)備好，最好是先列出幾條在你手邊的紙張上，以免對方接電話后，自己由于緊張或者是興奮而忘了自己的'講話內(nèi)容。另外和電話另一端的對方溝通時要表達(dá)意思的每一句話該如何說，都應(yīng)該有所準(zhǔn)備必要的話，提前演練到最佳。
在電話溝通時，注意兩點：
�。�1）注意語氣變化，態(tài)度真誠。
�。�2）言語要富有條理性，不可語無倫次前后反復(fù)，讓對方產(chǎn)生反感或羅嗦。
二：時機(jī)...
打電話時一定要掌握一定的時機(jī)，要避免在吃飯的時間里與顧客聯(lián)系，如果把電話打過去了，也要禮貌的征詢顧客是否有時間或方便接聽。如“您好，王經(jīng)理，我是***公司的***，這個時候達(dá)打電話給你，沒有打攪你吧?”如果對方有約會恰巧要外出，或剛好有客人在的時候，應(yīng)該很有禮貌的與其說清再次通話的時間，然后再掛上電話。
如果老板或要找之人不在的話，需向接電話人索要聯(lián)系方法“請問***先生/小姐的手機(jī)是多少?他/她上次打電話/來公司時只留了這個電話，謝謝你的幫助”。
三：接通電話...
撥打業(yè)務(wù)電話，在電話接通后，業(yè)務(wù)人員要先問好，并自報家門，確認(rèn)對方的身份后，再談?wù)隆＠纾骸澳�，我�?**公司，請問**老板/經(jīng)理在嗎?XX老板/經(jīng)理，您好，我是XXX公司的XXX，關(guān)于.......
講話時要簡潔明了...
由于電話具有收費，容易占線等特性，因此，無論是打出電話或是接聽電話，交談都要長話短說，簡而言之，除了必要的寒暄也客套之外，一定要少說與業(yè)務(wù)無關(guān)的話題，杜絕電話長時間占線的現(xiàn)象存在。
掛斷前的禮貌...
打完電話之后，業(yè)務(wù)人員一定要記住想顧客致謝，”感謝您用這么長時間聽我介紹，希望能給你帶來滿意，謝謝，再見�！绷硗猓欢ㄒ櫩拖葤鞌嚯娫�，業(yè)務(wù)人員才能輕輕掛下電話。以示對顧客的尊重。
掛斷后...
掛斷顧客的電話后，有許多的業(yè)務(wù)人員會立即從嘴里跳出幾個對顧客不雅的詞匯，來放松自己的壓力，其實，這是最要不得的一個壞習(xí)慣。作為一個專的話銷售人員來講，這是絕對不允許的。
二：接聽電話的藝術(shù)....
有時顧客圖省力，方便，用電話與商務(wù)部門直接聯(lián)系，有的定貨，有的是了解公司或產(chǎn)品，或者是電話投訴，電話接聽者在接聽時一定要注意，絕對不能一問三不知，或敷衍了事推委顧客，更不能用不耐煩的口氣態(tài)度來對待每一位打過電話的顧客。
1、電話接通后，接電話者要自報家門如：“您好這里是全程管理公司業(yè)務(wù)部”或“您好我是很高興為您服務(wù)”絕對禁止抓起話就問“喂，喂你找誰呀;你是誰呀?”這樣不僅浪費時間還很不禮貌，讓公司的形象在顧客心中大打折扣接聽電話前一般要讓電話響一到二個長音，切忌不可讓電話一直響而緩慢的接聽。
2、記錄電話內(nèi)容
在電話機(jī)旁最好擺放一些紙和筆這樣可以一邊聽電話一邊隨手將重點記錄下來，電話結(jié)束后，接聽電話應(yīng)該對記錄下來的重點妥善處理或上報認(rèn)真對待。
3、重點重復(fù)
當(dāng)顧客打來電話訂貨時，他一定會說產(chǎn)品名稱或編號、什么么時間要或取。這時不僅要記錄下來，還應(yīng)該得利向?qū)Ψ綇?fù)述一遍，以確定無誤。
4、讓顧客等候的處理方法
如果通話過程中，需要對方等待，接聽者必須說：“對不起，請您稍等一下”之后要說出讓他等候的理由，以免因等候而焦急。再次接聽電話時必須向?qū)Ψ降狼福骸皩Σ黄鹱屇玫攘恕！比绻寣Ψ降却龝r間較長接聽人應(yīng)告示知理由，并請他先掛掉電話待處理完后再撥電話過去。
5、電話對方聲音小時的處理方法
如果對方語音太小，接聽者可直接說：“對不起請您聲音大一點好嗎?”我聽不太清楚您講話。絕不能大聲喊：“喂喂大聲點”;要大聲的是對方，不是你。
6、電話找人時的處理方法
苦遇找人的電話，應(yīng)迅速把電話轉(zhuǎn)給被找者，如果被找者不在應(yīng)對對方說：“對不起現(xiàn)在出去了，我是XX，如果方便的話，可不可以讓我?guī)湍戕D(zhuǎn)達(dá)呢?”也可以請對方留下電話號碼，等被找人回來，立即通知他給對方回電話。
無論是撥打電話，還是接聽電話，都可以反映出一個人或公司的形象。電話是公司對外交流的一個窗口。一個好的撥打電、接聽電話過程，傳遞給對方的是一個好的印象，反之亦然，因此在電話方面無論是撥打或接聽，都應(yīng)該特別注意你的言詞與語氣，一個電話可能可以改變你目前境況甚至是一個人的一生。
[三]
`一.單刀直入講重點
電話行銷就象和一個認(rèn)識不久的人開始約會一樣，第一印象可以決定一切!你得把禮節(jié)與說服力并用，善用關(guān)鍵字，并堅守說實話的原則。
二.頭十五秒該說什么?
三.尋找可能的買主
(1)成功的電話行銷，第一步也是最重要的一步，就是在電話中找對人，即要確定你的談話對象，就是買主。如果你所談話的對象是不能作決定的人，那么就算有世界上最好的銷售技巧也沒有用。
(2)例子：A.你該問你們部門是誰負(fù)責(zé)采購。
B.而不該問我可否和你們部門采購人員說話。
記�。褐苯訂栙I主是誰，你便可省去兩邊介紹的麻煩。
(3)下面是錯誤示范
A.鈴…鈴…鈴…
接線員說話：XX公司你需要我轉(zhuǎn)接電話嗎?
XX說：是的，我要和你們部門的采購人員說話。
接線員說：好的，我將替你轉(zhuǎn)接至該部門。
聯(lián)接電話：你好，請問您找誰?
XX說：我不知道，掛斷電話。
(4)正確案例
B.鈴…鈴…鈴…
接線生：XX公司，請問您需要我轉(zhuǎn)接電話嗎?
XX說：謝謝您，請問誰是你們采購部的負(fù)責(zé)人?
接線生：是XXX先生，需要我替您轉(zhuǎn)接給他嗎?
XX說：麻煩您
鈴…鈴…鈴…
XXX先生接電話：喂
XX說：請找XXX先生?
XXX說：我就是。
往下進(jìn)入正題：
如果他不在辦公室，你可以隨時打過去，不用在總機(jī)浪費時間。
記�。耗阒挥惺迕虢o可能的買主留下印象。
四.打給可能買主的第一個電話
鈴…鈴…鈴…
XXX接電：喂
XX說：請問您是XXX先生嗎?
XXX先生說：我就是。
XX說：我是天津成竹興公司，我叫XX。我公司現(xiàn)生產(chǎn)/經(jīng)營一種電線電纜金屬保護(hù)軟管及接頭，我想您或許有興趣了解。產(chǎn)品比目前國內(nèi)市場上所銷售的產(chǎn)品優(yōu)點更多，質(zhì)量更好，并有一個合理價格，同時保證您將來對產(chǎn)品質(zhì)量或使用上沒有后顧之憂，將節(jié)省您不少時間，您公司接頭用量很大是嗎?
XXX先生說：是的，接頭在目前銷量上比較大，但目前我們己有一個供應(yīng)商，并給我九十天的付款期限，并負(fù)責(zé)處理產(chǎn)品的任何瑕疵，還送貨上門。你們產(chǎn)品價格多少錢?拿1/2來說吧?
洞察買主的采購動機(jī)：
以上我們遇到的買主提出多項聲明。他已經(jīng)有一個理想的供應(yīng)商，送貨上門，并有優(yōu)厚的付款條件，又可保證產(chǎn)品品質(zhì)。如果是這樣，他為何還要詢問價格呢?
在電話銷售中，你不僅必須聆聽買主的話，也必須注意他沒有說的話。剛才的顧客在三個方面贊揚他的供應(yīng)商：送貨、付款條件和產(chǎn)品保證，但沒有說價格方面。
五.建立對談
1.電話行銷就好比是場兩人之間投球游戲：
A.你投給對方(我有一種我相信你感興趣的產(chǎn)品。)
B.他投過來(你們產(chǎn)品價格多少?拿1/2來說吧!)
C.你投回去(你的訂購量多少?)
D.他投回來(通常進(jìn)貨XX件。)
2.銷售中的頭三個難題：
A.找出買主是誰，并且和他交談。
B.使買主成為一個想談、值得談的人。
C.抓獲買主注意力。
總結(jié)：記�。涸诿看蔚慕灰字�，價格并不全是最重要的因素，假如價格是唯一的考慮，我們?nèi)紩诒阋说钠嚶灭^里，穿二手購買的衣服。在價格與所得到的價值間有關(guān)聯(lián)，就如同消費者，把錢花在他們認(rèn)為有價值的物品上。商業(yè)上的采購員也是一樣。對采購者而言，他所花的錢將是物有所值，就是達(dá)成交易，若無法提出產(chǎn)品的價值所在，終將無法達(dá)成銷售目的。
銷售量的多少和電話行銷員的機(jī)敏精明度之間有直接關(guān)聯(lián)。
六.讓顧客心動馬上行動
虛心接受客戶的反對理由，在他的心目中建立一個奉獻(xiàn)、盡責(zé)、值得交往的行銷人員形象。
記�。罕Ｗ±峡蛻�，比開發(fā)一個生客戶容易得多。
營銷意識：沒有一條用于成功銷售的神秘公式，成功是訓(xùn)練、努力工作的結(jié)果。
七.與客戶保持聯(lián)系的方式
1.登門拜訪
2.電話聯(lián)系
3.書信聯(lián)系
4.提供服務(wù)
八.客戶管理
是指對客戶資料的搜集、歸類和整理;與客戶的經(jīng)常性溝通與聯(lián)系;客戶意見處理;不斷改進(jìn)對客戶的服務(wù)方式和服務(wù)內(nèi)容。
希望你能夠走向成功之路.
追問
房地產(chǎn)營銷人員應(yīng)該具備什么品質(zhì)?
房地產(chǎn)營銷人員應(yīng)該具備什么品質(zhì)?
回答
這個就是比較概括性的了。
良好的職業(yè)操守，不得虛假承諾、夸大事實;
要具有良好的服務(wù)意識，不得與客戶發(fā)生口角、爭論;
具有較強(qiáng)的市場分析與個人觀點，要為客戶作出最佳的置業(yè)規(guī)劃;
較強(qiáng)的表達(dá)能力與溝通技巧，與客戶溝通中要簡單明了，陳述得當(dāng);
較強(qiáng)的執(zhí)行力，服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，完成公司下發(fā)的銷售任務(wù);
要勇于挑戰(zhàn)，突破自我，在銷售的領(lǐng)域里，只有不斷突破自我才能做到更好;
享受競爭，不得惡意競爭擾亂公司自序毀壞公司形象。
房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術(shù)二：
“目前基本上所有的公司都在有意無意的運用電話銷售這種新興的營銷手段，他的優(yōu)越性在這里不必過多的談?wù)�，一般大�?guī)�；蚴切枰唐趦�(nèi)撥打大量電話的電話銷售業(yè)務(wù)會交給自建的或者外包的呼叫中心來做。當(dāng)然電話銷售追求的是成功率，也不排除有告知或者推廣的目的成分，在這里我們只談?wù)撲N售類型的電話銷售。
作為一名優(yōu)秀的電話銷售員，在初次打電話給客戶時，必須要在30秒內(nèi)做到公司及自我介紹，引起客戶的興趣，讓客戶愿意繼續(xù)談下去。即銷售員要在30秒鐘內(nèi)清楚地讓客戶知道下列3件事：
1、我是誰，我代表哪家公司?
2、我打電話給客戶的目的是什么?
3、我公司的產(chǎn)品對客戶有什么用途?
開場白一：直截了當(dāng)開場法銷售員：
你好，朱小姐/先生嗎?我是莫某公司的醫(yī)學(xué)顧問李明，打擾你工作/休息，我們公司現(xiàn)在做一次市場調(diào)研，能否請您幫個忙呢?
顧客朱：沒關(guān)系，是什么事情?
–顧客也可能回答：我很忙或者正在開會或者以其他原因拒絕。
銷售員必須馬上接口：那我一個小時后再打給你吧，謝謝你的支持。然后，銷售員要主動掛斷電話!
當(dāng)一個小時后打過去時必須營造一種很熟悉的氣氛，縮短距離感：朱小姐/先生，你好!我姓李。你叫我1小時后來電話的……)
房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術(shù) 篇2
1.準(zhǔn)備的技巧
以下幾點最好能重點寫在便簽上：
(1)潛在客戶的姓名職稱
(2)想好打電話給潛在客戶的理由
(3)準(zhǔn)備好要說的內(nèi)容和客戶可能提出的問題
(4)想好如何應(yīng)對客戶的拒絕
2.電話接通后的技巧
一般而言，第一個接聽電話的是總機(jī)，電話營銷人員要有禮貌的用堅定的預(yù)期說出要找的潛在客戶的名稱，接下來接聽電話的是秘書，電話營銷人員必須簡短的介紹自己，要讓秘書感覺你要和老板談?wù)摰氖虑楹苤匾�，記住不要說太多。
另一個必會的方法是切勿在半小時之內(nèi)，連續(xù)找同一個公司的職員。碰到同一公司的職員，最好分開時間去聯(lián)絡(luò)，相隔一兩天再分別致電，要比連續(xù)不斷撥電話效果要好。
3.引起興趣的技巧
當(dāng)潛在客戶接電話時，電話營銷人員在簡短、又禮貌地介紹自己后，應(yīng)在最短的時間內(nèi)引起潛在客戶的興趣。
4.電話拜訪的技巧
依據(jù)潛在客戶事前的`準(zhǔn)備資料，電話營銷人員針對不同的潛在客戶應(yīng)該有不同的說辭。如果電話營銷人員打電話的目的是要和潛在客戶約時間會面，千萬不要用電話談?wù)撎嘤嘘P(guān)銷售樓盤的內(nèi)容。
5.結(jié)束電話技巧
電話不適合銷售、說明任何復(fù)雜的物業(yè)，電話營銷人員無法從客戶的表情、舉止判斷他的反應(yīng)，并且無“見面三分情”的基礎(chǔ)，很容易遭到拒絕。因此電話營銷員必須要有效運用結(jié)束電話的技巧，達(dá)到目的后立即結(jié)束電話交談。
房地產(chǎn)電話銷售技巧和話術(shù) 篇3
客群選擇
通過多渠道獲取潛在客戶資源，實現(xiàn)目標(biāo)客戶群搜索范圍最大化。
�。ㄒ唬﹥�(nèi)部客戶資源
1.集團(tuán)內(nèi)部員工。
2.集團(tuán)所屬企業(yè)會員資源。
3.其他項目的以往到訪客戶及成交的老客戶資源。
�。ǘ┩獠靠蛻羧后w
1.本項目資源
前期各階段來訪來電客戶。
2.拓客渠道資源
A.通過公司全員、合作伙伴及業(yè)主的熟人、朋友等社會關(guān)系進(jìn)行介紹。
B.通過城市各項展覽會與組辦方合作獲取參展單位信息并在展會上收集目標(biāo)客戶信息。
C.企業(yè)通過公關(guān)、市場調(diào)研、促銷、技術(shù)支持和售后服務(wù)活動等直接接觸客戶，過程中與客戶的溝通、交流都非常充分，是尋找客戶的好機(jī)會。
D.通過微博、微信、騰訊、博客群論壇中認(rèn)識的朋友尋找機(jī)會，一方面這些博友本身有可能就是潛在客戶，另一方面這些博友可能是意向客戶的介紹人。
E.通過看房團(tuán)、巡展、陌拜掃街登記表所搜集客戶信息。
F.當(dāng)?shù)刂攸c企業(yè)、單位，重點社區(qū)以及人流較大的步行街、商場等的客戶拜訪和登記。
3.項目數(shù)據(jù)庫資源
A.通過政府部門相關(guān)資料、有關(guān)行業(yè)和協(xié)會的資料、國家和地區(qū)的統(tǒng)計資料、企業(yè)黃頁、工商企業(yè)目錄、納稅記錄、商超VIP、互聯(lián)網(wǎng)等大眾媒體、客戶發(fā)布的消息、產(chǎn)品介紹、企業(yè)內(nèi)刊等資料尋找客戶信息。
B.通過一些行業(yè)組織、技術(shù)服務(wù)組織、咨詢單位等集中了大量的客戶資料、資源以及相關(guān)行業(yè)信息。
C.通過當(dāng)?shù)匾押献鞔砉咎峁┛蛻粜畔①Y源獲得客戶信息。
4.截留數(shù)據(jù)
A.通過短信平臺運營商、電信、移動服務(wù)商、物管公司等專業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)商直接獲取客戶信息。
B.競爭樓盤項目的客戶進(jìn)電信息以及來訪客戶信息攔截。
5.重點社區(qū)電話
A.通過百度或GOOGLE地圖，有針對性地找尋特定的區(qū)域，收集上面顯示的公司等，反過來再搜這些公司的電話及相關(guān)信息等。
B.話費分級電話。
C.重點行業(yè)電話。
各類客戶資源上門和成交轉(zhuǎn)換率排名：
本項目資源>拓客渠道>客戶會資源>代理公司資源>短信公司截留數(shù)據(jù)
信息獲取
想要獲得客戶的信息那么首先就必須了解客戶需求，有針對性呈現(xiàn)產(chǎn)品引起客戶興趣，這樣才能獲得想要的信息。
�。ㄒ唬╇娫扖ALL客前的準(zhǔn)備工作
1.專業(yè)知識的準(zhǔn)備
（1）結(jié)合項目的房地產(chǎn)專業(yè)知識（銷講、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、政策等）；
�。�2）項目的賣點（包括產(chǎn)品、地段、品牌、價格）；
�。�3）市場狀況和競爭樓盤分析；
（4）樓書等銷售資料的掌握；
（5）所售項目的答客問。
具體操作做法：
（1）提煉重要釋放點，給客戶優(yōu)先傳遞主要信息。
（2）內(nèi)容有吸引力，緊扣項目價值點并配合當(dāng)周推廣活動節(jié)點。
�。�3）傻瓜式口徑，突出重點內(nèi)容，讓電話CALL客員表達(dá)更清晰。
�。�4）附上相關(guān)問答和項目基本信息，做好解答客戶疑問的充分準(zhǔn)備。
�。�5）對電話CALL客過程中電話CALL客員反映的口徑對做及時調(diào)整和修改。
2.工作狀態(tài)準(zhǔn)備
（1）工作狀態(tài)保持熱情友善、充滿激情；
�。�2）坐姿挺直避免聲音受壓抑；
�。�3）口里沒有障礙物如口香糖，煙，糖果等；
�。�4）聲音保持平和、自然、親切的語調(diào)。
具體操作方法：
�。�1）電話CALL客前對著鏡子演練微笑，讓心情愉悅起來。
（2）保持電話鈴響三聲內(nèi)接聽電話，并使用標(biāo)準(zhǔn)用語，如：“您好，XX（項目名稱），我是XXX，有什么可以幫到您？”。
3.營銷工具的準(zhǔn)備
�。�1）營銷系統(tǒng)和設(shè)備；（推薦使用企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)和設(shè)備）
�。�2）價格表，付款方式,按揭銀行等相關(guān)文件；（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）
�。�3）計算器；（企訊拓客通的平板電腦系統(tǒng)自帶）
�。�4）樓書或宣傳資料；（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）
�。�5）標(biāo)有工程數(shù)據(jù)的樓層平面圖；（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）
�。�6）置業(yè)計劃。（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）
（二）客戶信息的收集和分類
1.資源循環(huán)利用
�。�1）各渠道資源不斷循環(huán)電話CALL客，篩選有效客戶。
（2）每次電話CALL客分A、B、C類客戶，A為誠意有效客戶，B類為無效客戶，C為未接通客戶。
具體操作方法:
�。�1）CALL客過程或結(jié)束后，在“系統(tǒng)”中對A、B、C類客戶進(jìn)行錄入。
�。�2）間隔15天左右，循環(huán)C類客戶，再次分A、B、C類客戶。
�。�3）對于客戶定期跟蹤，客戶資源需要反復(fù)交叉利用，Call到客戶非A即B類為止。
2.電話CALL客結(jié)果的分類
A類：有意向，需要重點跟進(jìn)。
B類：沒興趣，不愿意接收項目任何通知。
C類：不確定或?qū)Ψ轿唇勇牷虿环奖憬勇牎?/p>
執(zhí)行過程
�。ㄒ唬┤藛T組成
1.兼職大學(xué)生或者派單公司中的優(yōu)秀派單員，可在派單員和電話CALL客員之間形成晉升或降級機(jī)制，表現(xiàn)優(yōu)秀的派單員可晉升為電話CALL客員，電話CALL客員業(yè)績墊底的降級為派單員。
2.女生電話CALL客效果優(yōu)于男生，聲音甜美、思維能力優(yōu)秀者尤佳。
3.外拓部組織培訓(xùn)及監(jiān)督管理。
�。ǘ┤藛T管理標(biāo)準(zhǔn)操作及說辭
所有的電話CALL客人員必須首先熟悉項目基礎(chǔ)資料并按標(biāo)準(zhǔn)銷售說辭進(jìn)行操作。
1.每日量化工作指標(biāo)
�。�1）每日每人電話CALL客電話量：200個（數(shù)量可適時調(diào)整）。（電話量參照使用企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)額定日CALL客量100-800個。）
�。�2）每日每人約訪上門：周一至周五1組/天，周六至周日3組/天（每周不低于10組）。
2.早會與晚會
�。�1）每日上班前10分鐘進(jìn)行早會，簡單分配約訪任務(wù)與說明要點。
�。�2）每日下班前20分鐘進(jìn)行晚會，總結(jié)當(dāng)天工作，進(jìn)行分享與溝通電話CALL客過程中所遇到的問題及經(jīng)驗。
3.人員管理（參照企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)功能）
（1）通過系統(tǒng)通后臺，隨時了解CALL客人員的工作情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。
（2）工作勤奮，溝通技巧好的CALL客人員可以考慮分配一些更加優(yōu)質(zhì)的資源，同時開放更多的系統(tǒng)功能給優(yōu)秀的CALL客人員，比如：取消電話號碼隱藏，通訊錄和手機(jī)同步等。
�。�3）對于針對當(dāng)天CALL客人員的工作狀態(tài)，可以隨時通過消息推送功能給予鼓勵，鞭策和通知發(fā)布。
（4）后臺自動生成Call客記錄表，避免了記錄作假。
4.獎懲制度
�。�1）為提高銷售Call客積極性和質(zhì)量，設(shè)置周Call客獎勵，每周Call轉(zhuǎn)上門量前三名的銷售給予獎勵（第一名500元、第二名300元、第三名200元，獎項僅作參考，根據(jù)項目不同節(jié)點及不同情況設(shè)置）；
�。�2）對于Call客量沒有完成的銷售進(jìn)行懲罰，每人罰款100元作為團(tuán)隊活動基金；
�。�3）每周總結(jié)例會上頒發(fā)銷售激勵，有儀式感的由領(lǐng)導(dǎo)激勵頒發(fā)現(xiàn)金獎勵，表示對銷售call客任務(wù)的重視及激勵。
5.電話CALL客態(tài)度
�。�1）禮貌的開場白留下好印象：您好，打攪您休息啦。
�。�2）語氣緩和平穩(wěn)，不焦不躁。
�。�3）結(jié)束語：謝謝。
�。�4）無論客戶任何反應(yīng)都要保持良好的心態(tài)，要有禮貌，體現(xiàn)我們的專業(yè)性。
�。�5）電話CALL客、接客保持積極的心態(tài)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的服務(wù)態(tài)度打動客戶。
一定要注意，不要以為對方看不到我們在態(tài)度上就所倦怠。正因為客戶看不到我們，我們所有的一切都只能靠聲音去傳達(dá)。更應(yīng)該注意態(tài)度與聲音的訓(xùn)練。
6.電話CALL客準(zhǔn)備充分
撥打電話之前應(yīng)作好詳細(xì)的充分的準(zhǔn)備工作（包括狀態(tài)，物料、態(tài)度，說辭），大腦一定要清晰，要熱情、大方、友善、真誠。
�。�1）開門見山，直截了當(dāng)，切忌耽誤客戶時間。因為你不知道客戶是在何種情形下接的電話�？蛻粽r，你拐彎抹角耽誤人家時間，會引來反感。不管自己情緒如何，也不可對顧客不禮貌。
�。�2）撥打電話時應(yīng)口齒清晰，明確，條理分明，要立場堅定，不可似是而非。講話要有重點，重要部分要加重聲音，聽上去要更有力。聽起來很專業(yè)，講話有力度，適時幽默，開懷大笑，緩和主客之間的緊張氣氛。
�。�3）絕對相信你的項目適合顧客，詳細(xì)推介產(chǎn)品帶給顧客的好處。
（4）稱呼對方名字一定要熱情，說兩三句話要提及一下對方的名字，會顯得友好。
�。�5）盡量少用專業(yè)術(shù)語，及“嗯、這個、那么”等，切記不要逐字逐句閱讀文字材料，成為照本宣科的傳聲筒。
�。�6）告訴顧客自己的姓名、電話、通訊地址，以便顧客跟你隨時聯(lián)系。
（7）不要以找某某經(jīng)理（指你自己瞎編的某個姓）為借口開場。
7.心態(tài)積極樂觀
（1）禮貌的開場白留下好印象：您好，打攪您啦。
�。�2）強(qiáng)烈的電話CALL客氛圍，讓電話CALL客不尷尬有動力，同時讓客戶在電話里感覺到現(xiàn)場人氣很旺。
�。�3）對不同客戶需采用不同的口吻，讓客戶感覺是和朋友在交談，了解客戶需求信息，適當(dāng)透露產(chǎn)品價值點引起客戶關(guān)注，讓客戶上門了解。
�。�4）無論客戶做任何反應(yīng)都要保持良好的心態(tài)和平和的語氣，要體現(xiàn)銷售的專業(yè)性，保持心情愉悅的電話CALL客，建議每半個小時出來活動一下，休息10分鐘然后繼續(xù)CALL。
�。�5）堅持不懈的毅力是銷售成功的重要因素之一。大多數(shù)的銷售都是在第3-5次電話邀約之后才進(jìn)行成交的。然而大多數(shù)銷售人員則在第一次電話后就停下來了，所以一定要堅持不懈，不要氣餒。
8.提供支持幫助
（1）電話CALL客過程中所遇到的問題需提供幫助，例如口徑不完善時需及時調(diào)整等。（企訊拓客通的錄音功能，可以隨時回放拓客過程，可以幫助CALL客人員提高溝通技巧，對口徑不完善的及時做出調(diào)整。）
�。�2）銷售成功實現(xiàn)電話拓CALL轉(zhuǎn)上門，需當(dāng)眾正向表彰激勵，并進(jìn)行經(jīng)驗分享，對客戶言辭態(tài)度不好、被客戶拒絕次數(shù)較多而出現(xiàn)負(fù)面情緒的電話CALL客員，進(jìn)行安慰和鼓勵。
（3）電話CALL客是一件很耗體力和精力的事情，需提前準(zhǔn)備好下午茶以及金嗓子、胖大海等，補(bǔ)充能量，保護(hù)嗓子，調(diào)節(jié)狀態(tài)。
9.電話CALL客獎懲制度
為提高電話CALL客積極性和質(zhì)量，設(shè)置周電話CALL客獎勵，其中派單員電話CALL客獎勵參照派單員帶客進(jìn)行。
客戶的維護(hù)、轉(zhuǎn)化和管控
（一）客戶的維護(hù)，轉(zhuǎn)化和管控
1.當(dāng)天CALL到A類有效客戶，次日之前進(jìn)行匯總，拓展主管須立即上報發(fā)送至拓展經(jīng)理處，以確保對客戶資源的維護(hù)和轉(zhuǎn)化過程的及時監(jiān)督和管控。（企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)會自動生成報表）
2.對已預(yù)約上門日期的A類客戶，預(yù)約日期前一天需打電話跟客戶確認(rèn)具體上門時間。（可以利用企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)提醒設(shè)置功能，避免遺忘。）
3.若客戶臨時有事，需另約上門時間應(yīng)及時記錄并上報拓展主管，隨時了解情況變化。（企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)在CALL客人員通話過程中隨時記錄和變更，拓展主管也可以通過系統(tǒng)后臺隨時了解。）
4.C類客戶在三天后進(jìn)行電話跟蹤，確定客戶上門意向和時間，并再次進(jìn)行客戶分類。
5.可將項目信息或節(jié)點活動，每周1次持續(xù)發(fā)送信息，做好客戶跟蹤工作。（企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)的互動篩客功能，CALL客人員可以將項目信息或節(jié)點活動錄制語音，在客戶普遍閑暇的時間段自動發(fā)送，意向客戶可以選擇轉(zhuǎn)人工接聽詳細(xì)了解相關(guān)信息。）
�。ǘ╇娫扖ALL客過程把控
1.每天電話CALL客完畢后，由拓展主管將電話CALL客反饋表提交給拓展經(jīng)理，標(biāo)注并統(tǒng)計客戶級別，A類為邀約到的客戶名單。（企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)可以自動生成報表）
2.客戶到場后，電話CALL客員需將客戶引薦給外拓部外拓主管，通過匹配電話CALL客登記表上姓名與客戶真實姓名，確認(rèn)轉(zhuǎn)化為上門客戶的`有效性，把控電話CALL客結(jié)果真實性。
3.每周電話CALL客獎勵以外拓部已確認(rèn)的有效上門客戶數(shù)量為準(zhǔn)。
（三）反饋要點
1.當(dāng)日電話CALL客結(jié)果將于次日錄入電子表并發(fā)布電話CALL客日報。（企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)可以自動生成報表，無需手動錄入）
2.每周末統(tǒng)計當(dāng)周電話CALL客轉(zhuǎn)上門和成交數(shù)量。（企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)可以自動生成報表，無需手動錄入）
3.根據(jù)當(dāng)日電話CALL客情況調(diào)整口徑內(nèi)容和客戶資源。（可以使用企訊拓客通智能營銷系統(tǒng)錄音回放功能）
4.當(dāng)周實際電話CALL客情況調(diào)整下周電話CALL客計劃。
統(tǒng)一Call客口徑
Call客口徑是輔助銷售與潛在客戶直接交流的重要工具，是促進(jìn)客戶上門的利器。
�。ㄒ唬╅_場白
Call客口徑首句是讓客戶產(chǎn)生興趣的關(guān)鍵點，是重中之重，一定要簡潔、有力、有吸引力。
例如：“我打這個電話，是因為xx集團(tuán)在xx區(qū)開發(fā)建設(shè)了一個精裝修及星級配套社區(qū)，作為高尚品質(zhì)樓盤，已經(jīng)引起大量購房者的關(guān)注和購買。”
1.較吸引人的首句一般會提及“有新品推出”，說出自己與其他產(chǎn)品的區(qū)別，如“唯一精裝修的樓盤”中國龍頭房企xx集團(tuán)開發(fā)建設(shè)項目，等信息點。
2.以數(shù)字的形式，如低總價、低首付等吸引價格敏感客戶的關(guān)注；
3.盡量首句避免出現(xiàn)“售樓處”等字眼；
4.首句基本控制在10字左右，一句話即可；
5.后續(xù)說辭要生活化、情景化；淡化廣告，盡量采用拉家常的方式傳達(dá)信息。
客戶缺少信任怎么辦？
1.自我介紹放在確認(rèn)客戶之前。
2.開場白表明“我”是怎么知道“你”的。
3.客戶咨詢或請教問題時，宜采用封閉式提問。
（二）開盤前Call客技巧
1.關(guān)于價格問題
關(guān)于價格問題，尤其是價格不在優(yōu)勢的情況下，采用敷衍法，兜圈子。
�。�1）以一房一價回答，還可以反問客戶心理價位或了解的市場價位；
�。�2）必須報價時，就報一個價格區(qū)間，比如3500-5500，精裝毛坯都有，拉大價格區(qū)間，淡化客戶對價格的敏感性。
讓客戶對價格產(chǎn)生一定的認(rèn)知，但不至于形成固定的價格印象。
2.釋放優(yōu)惠消息
使用多重折扣：統(tǒng)一使用99*99*98……等方式，并包裝為“銷售經(jīng)理折扣”、“項目總經(jīng)理折扣”、“董事長折扣”、“一次性付款折扣”……
（三）Call客口徑模板
針對不同客戶資源，撰寫不同針對性口徑，根據(jù)銷售節(jié)點和思路每周進(jìn)行調(diào)整。因人制宜，如表達(dá)欠佳，就采用職業(yè)化的call客口吻；如表達(dá)流利且靈活，則采用拉家常的方式進(jìn)行。
�。ㄋ模╉椖啃羁碗A段Call客說辭
開場白：XX先生/小姐，我是xxx營銷中心的某某，告訴您一個好消息......最高優(yōu)惠xxx萬。我用兩分鐘的時間給您介紹一下吧？您看您今天什么時間有空，過來看一下。
——看過，已經(jīng)買了
恭喜您成為我們尊貴的業(yè)主。那您更應(yīng)該�；丶铱纯戳�，咱社區(qū)快封頂了。而且現(xiàn)在會所正式開放了，您可以帶著親朋好友�；貋硗嫱�。另外，告訴您一個好消息，老帶新“新老客戶各免三年物業(yè)費”的政策延續(xù)，和親友在這么好的社區(qū)里做鄰居是多美的一件事啊。請問你有認(rèn)識的朋友需要購房嗎？
——有興趣，沒買/沒看過
我們xxx是中國地產(chǎn)龍頭xxx集團(tuán)在開發(fā)的首個精裝修住宅項目，交房時保證您拎包即住，我們還有8000平的景觀湖，大批名貴的樹木，并且我們這些景觀綠化都已經(jīng)做好了，5200平五星級運動會所也正式開放了，如果您感興趣，一定要到現(xiàn)場來，參觀我們比公園還美的家，再詳細(xì)了解一下我們的沙盤和戶型圖，絕對讓您震撼。再告訴您一個好消息：我們xxx樓正在清尾，有很多優(yōu)惠，絕對超值！
另外，我們集團(tuán)在xxx地區(qū)開發(fā)的xxx房也在熱銷，你可以一并了解一下。您看您今天有時間嗎？（明天呢，周末呢）
——沒有興趣
那您對商鋪感興趣嗎，我們的商鋪都是沿街底商，層高很高，可以說是買一層得兩層，面積從26-160不等，總價才19萬多，就剩最后幾套了，非常的實惠。
——如客戶仍不感興趣
不買房也沒有關(guān)系。我們xxxx會所已經(jīng)對外開放了，很多客戶會到我們這邊游玩。
......
特別是本周末，我們xxx主辦的xxx活動將在營銷中心舉行，你可以帶著朋友家人來觀看和感受。
電話接聽技巧
�。ㄒ唬╇娫拑A聽技巧
1.充滿耐心，讓對方一吐為快以獲得更多的信息；
2.不要匆忙下結(jié)論，不要帶個人偏見，客觀看待問題；
3.不要爭辯，全神貫注，專心聆聽，排除干擾不分心；
4.邊聽邊做記錄；
5.留心話外音；
6.以“是的”、“沒錯”等適當(dāng)插入語做出反饋。
（二）答的技巧
1.根據(jù)客戶的需求，有針對性地呈現(xiàn)賣點；
2.回答的內(nèi)容要以吸引客戶到售樓處詳細(xì)洽談為目的；
3.如果客戶提出的問題不是你能力范圍內(nèi)的，可將此問題作為再次溝通的理由。
�。ㄈ﹩柕募记�
1.多用一些開放性的問題，不能只用“是”或“不是”來回答，它沒有預(yù)設(shè)的答案；
2.抓住時機(jī)進(jìn)行反問；
3.有針對性地了解客戶目前狀況及需求，如：“您覺得我們的房子如何？”“您購房最主要考慮哪些因素？”等等；
4.主動發(fā)問，引導(dǎo)客戶的思路；
5.顯示出你對客戶所陳述的觀點感興趣；
6.以提問的方式重申客戶的陳述，這要求我們不僅具備良好的傾聽能力，而且要善于抓住客戶在陳述中關(guān)鍵的感受或觀點；
只有多問，你才能“挖”出客戶的真實需求。
Call客中常見問題處理方式
異議處理的技巧總結(jié)起來主要是20個字：細(xì)心聆聽；分享感受；澄清異議；提出方案；要求行動。
�。ㄒ唬┱f有時間來看，但就是不來
建議處理方法：
�。�1）聽電話時你是否做到位？客戶是否真的了解樓盤情況？你是否與客戶約定了一個具體時間？
�。�2）客戶真的很忙，忘記了，需要你提醒，甚至可以帶一些樓書上門推薦；
�。�3）制造緊迫感，吸引客戶。
�。ǘ╇娫捒傟P(guān)機(jī)或無人聽
建議處理方法：
（1）可在接待客戶時多留幾個電話號碼；
（2）給客戶發(fā)短消息或傳真及E-mail。
（三）不耐煩聽電話
建議處理方法：
�。�1）是否打電話的時間不對，客戶正在忙或有不順心的情況；
�。�2）如果每次都這樣，就需要檢討自己：是否了解客戶的真實需求？是否一味推薦自己的想法？沒有話題，沒有新意？
�。ㄋ模┙恿穗娫挶愫芸焓站�
建議處理方法：表達(dá)時用簡捷、清晰的語言說明你的想法。
�。ㄎ澹┖褪圪u現(xiàn)場態(tài)度不一樣
建議處理方法：
�。�1）客戶有可能是聽了其他人的意見，思想產(chǎn)生動搖�？梢詭推浞治觯瑘远ㄐ判�。
（2）問對方是對服務(wù)不滿意，還是對產(chǎn)品不滿意？
�。┲苯泳芙^
建議處理方法：接待過程中要注意了解需求，留下話題，避免干巴巴的推銷。
�。ㄆ撸┻�沒考慮清楚
建議處理方法：協(xié)助客戶找出異議，幫助解決顧慮。
�。ò耍┏霾盍�、在開會或睡覺
建議處理方法：
�。�1）跟蹤電話時要注意選擇合適的時間。時間的選擇因人而異，在接待時盡可能多地了解客戶的作息時間。盡量避免一上班就電話跟蹤客戶。如果遇到這種情況，要向客戶說：“不好意思打擾了您�！庇锌赡艿脑捈s一個下次打電話的時間。
�。�2）改變方法，不輕言放棄，回憶接待時有什么問題，幫其解決問題。
（九）推說工作忙，沒時間，不肯給一個明確的答復(fù)
建議處理方法：要分析客戶的真實想法，是在推托，還是想看看競爭樓盤�？梢詭退麄�(cè)面分析一下市場情況。如果不聽，可征求其意見，上門服務(wù)，進(jìn)一步了解他的想法。
�。ㄊ┻�要同家人商量
建議處理方法：家人是否來過現(xiàn)場，邀請家人一起來現(xiàn)場看看。
客戶在電話里要拒絕你實在是太容易了！拒絕，對做銷售的人來說，猶如家常便飯，你再好的說詞都會被輕易拒絕。沒有人一開始就會被別人接受，重要的是堅持。當(dāng)你慢慢地?fù)碛辛艘粋�客戶圈的時候，通過客戶的互相介紹，你成功的幾率將大大提高。
總結(jié)
電話CALL客目標(biāo)客戶群體的選擇作為電話CALL客工作的第一步是我們工作的重要基礎(chǔ)，只有選擇了準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群體才能給我們接下來的工作帶來事半功倍的效果，通過電話CALL客我們努力獲得客戶信息，以了解客戶需求、區(qū)分客戶類型，重點跟蹤客戶篩選有效信息。
在電話CALL客的過程中我們通過加強(qiáng)對電話CALL客人員的培訓(xùn)和管理以便于取得電話CALL客的最大效果，同時維護(hù)好鎖定的目標(biāo)客戶，最終為實現(xiàn)目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為來訪客戶和成交客戶打下堅實基礎(chǔ)，以最小的成本獲得項目銷售的最大效益。
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