国产激情久久久久影院小草_国产91高跟丝袜_99精品视频99_三级真人片在线观看

持擔(dān)保性委托書(shū)賣(mài)房的效力分析

時(shí)間:2022-07-02 10:19:46 委托書(shū) 我要投稿

持擔(dān)保性委托書(shū)賣(mài)房的效力分析范文

  近幾年,為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)金融機(jī)構(gòu)采取了適度從緊的信貸政策,資金困難的中小企業(yè)和個(gè)人傾向于通過(guò)民間借貸進(jìn)行融資;而出借人為了保證在借款人不能按期還款時(shí),盡快收回借款,減少訴累、縮短時(shí)間,采取以賣(mài)房為主要內(nèi)容的委托書(shū)公證方式,來(lái)保證還款,即所謂的擔(dān)保性委托書(shū)。

持擔(dān)保性委托書(shū)賣(mài)房的效力分析范文

  采取擔(dān)保性委托書(shū)的一般流程為:出借人與借款人簽訂借款抵押合同,由借款人或第三人將自有房屋抵押給出借人;同時(shí)出借人要求抵押人向出借人或出借人指定第三人出具授權(quán)委托書(shū),委托受托人代為簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、繳納稅費(fèi)、辦理房產(chǎn)證、收取購(gòu)房款等內(nèi)容,并辦理公證;三方約定,在借款人到期不能還款時(shí),由受托人代委托人出售房屋,以賣(mài)房款償還借款人對(duì)出借人的借款。

  在民間借貸中,擔(dān)保公司或個(gè)人采用擔(dān)保性委托書(shū)方式作為借款擔(dān)保的方式越來(lái)越多,各地均有類(lèi)似案例。借款人到期不能還款時(shí),出借人依靠受托人持有的房屋所有權(quán)人出具的經(jīng)公證的委托書(shū)和房屋所有權(quán)證將房屋賣(mài)給自己或第三方,但房屋一般仍由原所有權(quán)人居住,待房屋買(mǎi)受人訴請(qǐng)?jiān)课菟袡?quán)人交付房屋或原房屋所有權(quán)人發(fā)現(xiàn)房屋易主時(shí),往往產(chǎn)生新的訴訟。在該情形下,受托人代委托人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,是否有效,房屋買(mǎi)受人可否取得房屋所有權(quán),現(xiàn)有法律法規(guī)并未對(duì)該情形作出規(guī)定,因而各地法院在審判實(shí)踐中,對(duì)該類(lèi)案件理解不一,大致包括以下兩種觀點(diǎn):

  第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,受托人持經(jīng)公證的委托書(shū)賣(mài)房,系有權(quán)代理,房屋所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)房屋買(mǎi)賣(mài)的法律后果;只要房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)格,是公平合理的,則房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為有效。

  第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,出借人利用借款人急需用錢(qián)的心理,要求借款人或第三人出具賣(mài)房的委托書(shū),是顯失公平的;委托人和受托人通常是不認(rèn)識(shí)的關(guān)系,在借款人到期不能還款時(shí),雙方是對(duì)立關(guān)系,出借人通過(guò)賣(mài)房是為了實(shí)現(xiàn)自身利益,而非委托人利益,這與委托關(guān)系設(shè)立的初衷是相悖的;通常房屋設(shè)定抵押時(shí)商定的價(jià)格,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的市場(chǎng)價(jià)格,往往損害房屋所有權(quán)人利益;有的出借人直接將房屋賣(mài)給自己,被認(rèn)為是虛假交易;谝陨纤狞c(diǎn)理由,認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)無(wú)效,房屋應(yīng)歸原所有權(quán)人所有。

  在以上兩種觀點(diǎn)基礎(chǔ)上,本律師認(rèn)為,判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效,主要應(yīng)從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析:

  1、經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)是否是房屋所有權(quán)人真實(shí)意思表示,公證程序是否合法。

  如果委托書(shū)在辦理公證時(shí),公證員向委托人詳細(xì)說(shuō)明了委托書(shū)內(nèi)容,委托人的權(quán)利義務(wù),簽訂委托書(shū)的法律后果,并制作了筆錄,足以證明委托人對(duì)簽訂該份委托書(shū)可能產(chǎn)生的法律后果是充分知悉的。

  《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第195條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第53條規(guī)定,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)該規(guī)定,如果出借人與借款人達(dá)成合意,借款期限到期,借款人無(wú)力償還,出借人有權(quán)出賣(mài)抵押房屋償還借款的情況下,應(yīng)認(rèn)為雙方對(duì)該事項(xiàng)達(dá)成合意,該授權(quán)委托書(shū)應(yīng)為有效。

  反之,如果出借人在辦理委托書(shū)公證時(shí),故意隱瞞委托人賣(mài)房的意思表示,既不告知委托賣(mài)房,也不將委托公證文書(shū)交付委托人,應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)非所有權(quán)人的真實(shí)意思表示,該委托書(shū)應(yīng)為無(wú)效。

  2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定購(gòu)房?jī)r(jià)格是否公平合理,是否存在惡意串通,故意損害房屋所有權(quán)人利益的情形。

  由于出借人與借款人屬于利益相對(duì)方,受托人多為出借人或出借人指定第三人,往往站在出借人利益,急于房屋變現(xiàn),償還借款,可能存在房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚大,甚至低價(jià)賣(mài)給出借人自己,該種情形下,由于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格顯失公平,嚴(yán)重?fù)p害了所有權(quán)人利益,應(yīng)認(rèn)定為惡意串通,根據(jù)《合同法》第52條第2款規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

  如果房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是公平合理的,無(wú)論是出賣(mài)給出借人,還是第三人,都是可以的,房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

  除以上兩點(diǎn)意見(jiàn)外,有人認(rèn)為擔(dān)保性委托書(shū)構(gòu)成《物權(quán)法》第186條流質(zhì)條款,抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。本律師認(rèn)為,擔(dān)保性委托書(shū)不構(gòu)成流質(zhì)條款,理由是:擔(dān)保性委托書(shū)本意是作為債權(quán)的擔(dān)保,但其實(shí)質(zhì)并不是擔(dān)保行為,不屬于《擔(dān)保法》中列明的擔(dān)保行為;同時(shí),有些債權(quán)人、債務(wù)人在出借款項(xiàng)時(shí),為了減輕所需負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)或縮短辦理抵押登記時(shí)間,并不去房屋主管部門(mén)辦理抵押登記。因此,該種行為不應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保行為,亦不構(gòu)成流質(zhì)條款的問(wèn)題。

  綜上,本律師認(rèn)為,如果房屋所有權(quán)人清楚知悉委托書(shū)內(nèi)容及可能產(chǎn)生的法律后果,房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格公平合理的話,應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,買(mǎi)受人有權(quán)取得房屋所有權(quán)。

【持擔(dān)保性委托書(shū)賣(mài)房的效力分析】相關(guān)文章:

持擔(dān)保性委托書(shū)賣(mài)房的效力分析09-25

以買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借貸合同的效力分析06-14

賣(mài)房委托書(shū)02-01

公司賣(mài)房委托書(shū)01-16

賣(mài)房公證委托書(shū)05-17

(精華)賣(mài)房委托書(shū)11-20

賣(mài)房公證委托書(shū)11-09

賣(mài)房委托書(shū)范本08-18

賣(mài)房公證委托書(shū)10-14

房屋賣(mài)房委托書(shū)03-13