項目申請報告

　　隨著個人的文明素養(yǎng)不斷提升，報告對我們來說并不陌生，報告具有雙向溝通性的特點。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？以下是小編精心整理的項目申請報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　第一部分：項目決策背景及摘要

　　一、外部環(huán)境

　　1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；

　　2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。

　　3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點工程等；

　　二、內(nèi)部因素

　　1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

　　2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；

　　3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

　　第一部分：寫字樓項目概況

　　一、宗地位置

　　宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

　　附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

　　二、宗地現(xiàn)狀

　　1、四至范圍；

　　2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

　　3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

　　4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

　　5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

　　7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

　　地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

　　地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

　　三、寫字樓項目周邊的社區(qū)配套

　�。ㄒ唬┲苓�3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

　　1、交通狀況

　　（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

　�。�2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

　　（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

　　附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

　　2、教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。

　　3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

　　4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

　　5、文化、體育、娛樂設(shè)施

　　6、公園

　　7、銀行

　　8、郵局

　　9、其他

　　附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

　�。ǘ�）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套的現(xiàn)狀

　　四、寫字樓項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

　　1、治安情況

　　2、空氣狀況

　　3、噪聲情況

　　4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

　　5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

　　6、周邊景觀

　　7、風水情況

　　8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。

　　9、其他

　　五、寫字樓項目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

　　1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

　　包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

　　2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

　　3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

　　4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。

　　六、寫字樓項目規(guī)劃控制要點

　　1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

　　2、產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

　　3、綜合容積率、產(chǎn)品容積率

　　4、建筑密度

　　5、控高

　　6、綠化率

　　7、其他

　　七、土地價格

　　土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

　　第二部分：法律及政策性風險分析

　　一、合作方式及條件

　　1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

　　2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務(wù)。

　　3、付款進度及與拿地程序的配合

　　4、其他合作的主要條件

　　5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

　　二、土地法律性質(zhì)評估

　　（一）現(xiàn)狀

　　1、土地所有權(quán)歸屬

　　2、土地使用權(quán)歸屬

　　3、土地的用途

　�。ǘ�）規(guī)劃

　　1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

　　2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

　　3、規(guī)劃的用途

　　三、取得土地使用權(quán)程序評估

　　1、取得土地使用權(quán)的程序

　　2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

　　3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

　　4、取得土地使用權(quán)的風險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

　　四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

　　1、土地性質(zhì)變更的程序和理由

　　2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

　　3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

　　五、政策性風險評估

　　城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。

　　六、總體評價

　　對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。

　　第三部分：寫字樓項目市場分析

　　一、區(qū)域產(chǎn)品市場成長狀況

　　1 區(qū)域產(chǎn)品市場簡述

　　1）形成時間

　　2）各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況

　　3）購買人群變化

　　2、區(qū)域產(chǎn)品市場各項指標成長狀況（近3—5年）

　　1）開工量/竣工量

　　2）銷售量/供需比

　　3）平均售價

　　3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

　　二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

　　1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

　　2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

　　尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

　　1）平均售價

　　2）開發(fā)規(guī)模

　　3）產(chǎn)品形式

　　4）平均消化率

　　5）平均容積率

　　6）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

　　3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

　　附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

　　4、未來2—3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

　　5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點

　　6、結(jié)論：

　　1）區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

　　2）本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式

　　3）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

　　4）本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

　　三、區(qū)域市場目標客層研究

　　1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

　　2、結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

　　四、目標市場定位及產(chǎn)品定位

　　1、市場定位

　　2、目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點

　　3、產(chǎn)品建議

　　第四部分：寫字樓項目規(guī)劃設(shè)計分析

　　一、初步規(guī)劃設(shè)計思路

　　1、設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點。

　　2、主要產(chǎn)品類型。

　　3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

　　4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

　　5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。

　　二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

　　1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。

　　2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

　　3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

　　4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

　　5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。

　　6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

　　7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

　　第五部分：寫字樓項目開發(fā)

　　一、土地升值潛力初步評估。

　　從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

　　二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析

　　三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

　　四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

　　第六部分：寫字樓項目投資收益分析

　　一、成本預(yù)測

　　說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：

　　項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

　　土地成本

　　前期工程費

　　基礎(chǔ)設(shè)施費

　　建安工程費

　　配套費用

　　開發(fā)間接費

　　直接建造成本小計

　　營銷費用

　　管理費用

　　總 計

　　二、稅務(wù)分析

　　1、營業(yè)稅及附加

　　2、所得稅

　　3、土地增值稅

　　上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

　　三、經(jīng)濟效益分析

　　1、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

　　2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照以下表格：

　　經(jīng)濟指標 單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）

　　銷售收入

　　直接成本

　　總投資

　　毛利率

　　稅前利潤

　　稅后利潤

　　銷售凈利率

　　投資回報率

　　3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

　　經(jīng)濟指標 2001年 ··· 20××年 合 計

　　上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

　　結(jié)算面積（m2）

　　單位利潤（元/m2）

　　利潤（萬元）

　　4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。

　　（1）成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經(jīng)濟指標 預(yù)測成本×90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本×110% 預(yù)測成本×120%

　　總投資

　　毛利率

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　銷售凈利率

　　總投資回報率

　�。�2）售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經(jīng)濟指標 預(yù)測售價×90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價×110% 預(yù)測售價×120%

　　營業(yè)額

　　毛利率

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　銷售凈利率

　　總投資回報率

　�。�3）容積率變動各項指標的變化

　　主要指標：容積率1、容積率2、容積率3、容積率4、容積率5

　　多高層比

　　營業(yè)額

　　總投資

　　毛利率

　　稅后利潤

　　稅后凈利率

　　總投資回報率

　　四、項目資金預(yù)測

　　1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。

　　2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

　　3、資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

　　4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

　　第七部分：寫字樓項目管理資源配置

　　五、機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。

　　六、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。

　　七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

　　第八部分：寫字樓項目綜合分析與建議

　　一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

　　四、結(jié)論和建議

　　附件：

　　1、有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

　　2、按照WK集團成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細，詳細列示成本測算過程

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