非穗籍居民補繳社保購房已被叫停
繼北京、上海、重慶密集發(fā)布新國五條實施細則后，廣州、深圳昨日趕在大限到來前亮出了自己的“底牌”，廣州直至昨晚22時14分左右才公布新國五條落地細則。其中，廣州、深圳兩地均明確提出要引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，廣州更是明確將對商品住宅的預售申報價格實行指導，超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。
廣州還提高了外地人購房門檻，非本市戶籍居民家庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，不予認可。
房價漲幅低于人均可支配收入增幅
今年1、2月份，廣州房價分別同比上漲10%和14%。按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在70個大中城市中，廣州和北京的2月房價，以3.1%的環(huán)比漲幅并列第一，而深圳環(huán)比上漲2.2%，僅排在北上廣之后。
在這樣的上漲壓力下，廣州、深圳如何收緊房價狂奔的韁繩？
直至昨晚22時許，廣州才遲遲公布了新國五條落地細則，堪稱一線城市中最遲公布細則的城市。其中提出，XX年廣州市新建商品住房價格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅。
深圳版細則也如出一轍：將根據(jù)深圳市年度經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，確保XX年深圳市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。
深圳版細則還提出，要加強市場監(jiān)測與價格分析，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，嚴格規(guī)范新建商品住房供應管理，促進中低價位普通商品住房和保障性住房的有效供應，進一步完善穩(wěn)定房價工作機制。
針對房價控制目標的可實現(xiàn)性，業(yè)內(nèi)人士指出，從各地設定的房價控制目標來看，北京版細則對于房價目標控制最為嚴厲，提出XX年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品房價格。相比之下，廣州、深圳實際上仍保持一定的房價上漲預期，政策余地較大，目標實現(xiàn)的難度并沒有那么大。
個稅計征
兩地均未明確計征細則
在新國五條細則中，最受關注的莫過于“二手房交易按轉讓所得的20%計征個人所得稅”的規(guī)定如何細化執(zhí)行。在落地細則出臺前，廣州、深圳兩地均出現(xiàn)二手房交易過戶井噴的現(xiàn)象，不少市民趕搭政策末班車。
廣州、深圳兩地細則均提出，將嚴格執(zhí)行國家關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。深圳版細則還提出，要充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，提出完善房地產(chǎn)價格評估技術，繼續(xù)加強存量房交易稅收征管工作，并根據(jù)房價變動，適時、適當調(diào)整征稅評估價格。
但是，兩地細則并未明確二手房交易“20%個稅”的計征細則，甚至未像北京一樣明確“新舊政策以買賣合同網(wǎng)簽時間為準”。
目前，廣州市地稅局牽頭、市國土房管局配合，正在對具體操作細則進行研究，待明確后將及時向社會公布。
專家表示，雖然各地細則提出出售二手房按差額的20%征個稅，但大多僅停留在重申新國五條原文的基礎上，對于如何計算房產(chǎn)增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題有待細化。具體如何執(zhí)行，仍需等稅務總局的細則出臺。
對于二套房貸，廣州細則稱，人民銀行廣州分行可結合XX年廣州新建商品住房價格控制目標和廣州房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關要求，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。而深圳細則則是加多了“在必要時候”調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。
限購措施
從化增城自主確定限購措施
廣東新國五條細則要求廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國五條不符的，應立即作出調(diào)整。
昨日出爐的廣州版細則提出，將從嚴、從緊執(zhí)行住房限購措施。包括：購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購房合同(認購)之前。對非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標準由“自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳交1年以上”調(diào)整為“自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”。非本市戶籍居民家庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，不予認可。
資深房產(chǎn)專家黎文江表示，這也意味著廣州對外地人在廣州購房門檻提高，堵住了此前限購存在的漏洞。
對于廣州而言，增城、從化是否納入限購成為熱點。昨日的廣州版細則要求，從化市、增城市嚴格落實國辦發(fā)〔XX〕17號、粵府辦〔XX〕11號文，切實采取有效措施，確保完成XX年新建商品住房價格控制目標。限價、限購等措施的執(zhí)行問題，將由從化、增城市政府結合本市實際研究實施。
深圳版細則重申繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家、省、市商品住房限購措施。其中表示，市規(guī)劃國土部門要加強與市稅務、民政、公安、社保等部門的合作，實現(xiàn)信息互通，杜絕通過補繳社保、多重戶口等方式規(guī)避限購政策的行為，并發(fā)揮個人住房信息系統(tǒng)在限購、限貸政策中的作用。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，這一表述深圳目前已經(jīng)在嚴格執(zhí)行，細則并無任何新意，尤其是沒有提出類似北京的“單身限購一套房”等政策。
預售價格
廣深將引導樓盤理性定價
值得注意的是，自新國五條出臺后，深圳就立即重申從嚴執(zhí)行曾在2011年市場調(diào)控中使用的“價格調(diào)控機制”——“限價令”�！跋迌r令”的核心在于要求開發(fā)商的預售商品房價格不能高于片區(qū)均價并實現(xiàn)“月度環(huán)比零增長”等指標。而這次的`細則中，深圳也明確要“強化商品房預售管理，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價”。
廣州版細則同樣提出，引導開發(fā)企業(yè)理性定價，對商品住宅的預售申報價格實行指導。預售方案申報價格過高且不接受國土房管部門指導的商品住宅項目，暫不核發(fā)預售許可證。已取得預售許可證的商品房項目，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定；超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同，調(diào)整后再予銷售。
從兩地細則的這一表述看，廣州、深圳均明確在未來的樓市調(diào)控中將采取限價措施。
土地供應
廣州今年供地近6平方公里
一些城市連續(xù)3年未完成年度供地計劃，導致新樓盤供應堪憂。
伴隨著新國五條落地細則出爐，廣州市國土房管局昨日一口氣公布了廣州市(含從化市、增城市)XX年建設用地供應計劃。今年，廣州全市住宅用地計劃供應5.95平方公里，比過去5年平均實際供應量4.48平方公里多1.47平方公里，其中，中小套型普通商品住房用地供應比例不低于住宅用地供應總量的70%。
廣州市國土房管局表示，在今年的土地供應中，將優(yōu)先保障保障性住房和普通商品住房用地供應，確保房地產(chǎn)市場調(diào)控貫徹實施。
深圳版細則盡管未明確土地供應規(guī)模，但也提出，XX年深圳住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。進一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應力度，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設用地供應總量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房項目的建設和銷售，促進市場供應。
“廣州XX年供地計劃是落實新國五條的一大亮點，增加供應是調(diào)控市場的根本，有利于穩(wěn)定住宅市場預期�！焙细恢脴I(yè)首席分析師認為。
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