農(nóng)村宅基地政策

　　2017年兩會過后，各地都在完善農(nóng)村宅基地政策，針對不同的情況，有三種不同的方式。

　　三種不同的方式：

　　征稅：未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，可能采取的措施會很簡單很暴力----征稅!超過標準、面積過大的宅基地也要征稅!

　　停批：對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的地區(qū)，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實一戶一宅。

　　退出：對于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在自愿的前提下，有償退出，由村集體出資購買。

　　農(nóng)村宅基地新政更嚴格，但竟允許“一戶多宅”確權(quán)?

　　近日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，對于推行農(nóng)村宅基地“一戶一宅”，通知中是這樣說的：

　　宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”�？紤]到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，對于那些符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，可以結(jié)合實際經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議，按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后依法予以確權(quán)登記。

　　對比原本的農(nóng)村宅基地“一戶一宅”要求：“在農(nóng)村一戶只能擁有一處宅基地，多處宅基地僅能確權(quán)一處。對于未確權(quán)宅基地，建設(shè)房屋便于違規(guī)行為。雖然不會給與拆除，但卻無法獲得相應(yīng)保障，比如拆遷賠款等。”這則通知，就顯得更加“貼地氣”。

　　此外，很多農(nóng)民朋友都發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在老家蓋房越來越難，不僅不能隨意在自家承包地上蓋房，連翻建都需要經(jīng)過審批。歸納起來有這幾個原因：①國家對土地越來越重視;②農(nóng)村房屋建設(shè)存在著許多問題，安全規(guī)范等問題尤為嚴重。

　　目前，國家對于農(nóng)村房屋建設(shè)還沒有詳細的相關(guān)標準，但很多地方都提出立法規(guī)范農(nóng)村房屋的安全問題，填補農(nóng)村房屋安全管理的空白。近日四川就出臺了相關(guān)的農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法，這幾類房屋建設(shè)將會被禁止。

　　蓋房用地須嚴格按規(guī)定選址

　　只可在村集體內(nèi)劃分宅基地建設(shè)，對于自行占用耕地、村內(nèi)空地等建設(shè)房屋均屬于違規(guī)建設(shè)。對于以往違規(guī)建設(shè)房屋，輕者可等翻蓋或重建房屋時進行收回，嚴重者將會進行拆除清理。對于正在進行違規(guī)建設(shè)房屋，勒令停止建設(shè)并且復(fù)原。

　　解讀：現(xiàn)在很多農(nóng)民在農(nóng)村建設(shè)房屋都是自己獨立選擇，甚至很多農(nóng)民占用了農(nóng)村的耕地、農(nóng)田、公路邊以及在飲用水保護區(qū)進行房屋建設(shè)，這些行為都將會被禁止。不過，為了種地、存糧等農(nóng)事活動，可以在不破壞耕地土壤的情況下建設(shè)相關(guān)農(nóng)業(yè)用房。

　　蓋新房、翻建都需鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證

　　不僅建設(shè)新房需要鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，翻蓋老房也必須取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，沒有將視為違規(guī)建設(shè)。此外還需要有房屋所有權(quán)和集體土地使用證、四鄰協(xié)議等，方可進行建設(shè)。

　　解讀：雖然很多農(nóng)民都是在原有的宅基地上進行住房建設(shè)，但必須要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行規(guī)劃審查，合格之后將會頒發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，如果沒有取得這一證書建房也將會被禁止。

　　蓋房須符合建筑設(shè)計規(guī)范、標準

　　縣級相關(guān)部門會制定通用的農(nóng)村房屋建設(shè)方案，在建設(shè)房屋時不可超標。尤其是農(nóng)村房屋建筑面積超過300平方米、房屋跨度超過6米或房屋超過3層的情況下，為了房屋安全等問題農(nóng)民不可自行施工，必須要由專業(yè)房屋建設(shè)施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔施工。

　　解讀：現(xiàn)在農(nóng)村房屋建設(shè)很多都是農(nóng)民自己設(shè)計，自己建設(shè)，而規(guī)定出臺之后，農(nóng)民建設(shè)設(shè)計必須要符合建設(shè)設(shè)計的規(guī)范以及標準，如果不符合標準，也將會被禁止。

　　同時，縣級住建主管部門將會設(shè)計通用的農(nóng)房建設(shè)方案，建筑面積不能夠超標，尤其是3層及以上、建筑面積300平方米及以上或者跨度6米及以上的農(nóng)房農(nóng)民不能夠自己進行施工，必須要由施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔施工。

　　國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知

　　國土資發(fā)[2016]191號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局：

　　《國土資源部 財政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部 國家林業(yè)局關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2014〕101號)印發(fā)以來，各地采取切實措施，大力推進農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，取得了積極進展。但同時也遇到了一些問題，比如有的地方農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱，難以有效支撐和保障農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)登記;有的地方只開展宅基地、集體建設(shè)用地調(diào)查，沒有調(diào)查房屋及其他定著物;個別地方不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證后，仍然頒發(fā)老證;一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問題比較嚴重，且時間跨度大，權(quán)源資料不全等，影響了不動產(chǎn)登記工作的整體進度。尤其是農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)土地確權(quán)登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點工作的順利推進。為進一步加快農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，有效支撐農(nóng)村土地制度改革，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　目前全國所有的市、縣均已完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)機構(gòu)整合，除西藏的部分市、縣外，都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”。農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，各地要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。涉及設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者辦理預(yù)告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。

　　二、因地制宜開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。

　　各地要開展房地一體的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，將農(nóng)房等宅基地、集體建設(shè)用地上的定著物納入工作范圍。對于已完成農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設(shè)用地，應(yīng)進一步核實完善地籍調(diào)查成果，補充開展房屋調(diào)查，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。對于尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設(shè)用地，應(yīng)采用總調(diào)查的模式，由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費，不得增加農(nóng)民負擔。

　　農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查中的房屋調(diào)查要執(zhí)行《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案(試行)》有關(guān)要求。條件不具備的，可采用簡便易行的調(diào)查方法，通過描述方式調(diào)查記錄房屋的'權(quán)利人、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容，實地指界并丈量房屋邊長，簡易計算房屋占地面積，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。對于新型農(nóng)村社區(qū)或多(高)層多戶的，可通過實地丈量房屋邊長和核實已有戶型圖等方式，計算房屋占地面積和建筑面積。

　　三、規(guī)范編制不動產(chǎn)單元代碼。

　　宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物應(yīng)一并劃定不動產(chǎn)單元，編制不動產(chǎn)單元代碼。對于已完成宗地統(tǒng)一代碼編制的，應(yīng)以宗地為基礎(chǔ)，補充房屋等定著物信息，形成不動產(chǎn)單元代碼。對于未開展宗地統(tǒng)一代碼編制或宗地統(tǒng)一代碼不完備的，可在地籍區(qū)(子區(qū))劃分成果基礎(chǔ)上，充分利用已有的影像圖、地形圖等數(shù)據(jù)資料，通過坐落、界址點坐標等信息預(yù)判宗地或房屋位置，補充開展權(quán)籍調(diào)查等方式，編制形成唯一的不動產(chǎn)單元代碼。

　　四、公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。

　　縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織的宅基地、集體建設(shè)用地和房屋首次登記，權(quán)屬調(diào)查成果要在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示。開展農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)(國土資源主管部門)應(yīng)將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并要求在村民會議或村民代表會議上說明，同時以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。對于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式將權(quán)屬調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。

　　五、結(jié)合實際依法處理“一戶多宅”問題。

　　宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記;未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

　　六、分階段依法處理宅基地超面積問題。

　　農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權(quán)登記。未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

　　七、依法確定非本農(nóng)民集體成員合法取得的宅基地使用權(quán)。

　　非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

　　1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權(quán)登記，超過批準的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　八、依法維護農(nóng)村婦女和進城落戶農(nóng)民的宅基地權(quán)益。

　　農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。

　　農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

　　九、分階段依法確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實施后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當依據(jù)縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　十、規(guī)范沒有土地權(quán)屬來源材料的宅基地、集體建設(shè)用地確權(quán)登記程序。 對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

　　對于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權(quán)登記。

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