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成都天府限貸政策2017
為了堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央 房子是用來住的，不是用來炒的 定位，進(jìn)一步落實(shí)國家、省、市房地產(chǎn)調(diào)控工作要求。成都市昨日出臺關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，具體內(nèi)容如何呢?今天我們就一起來了解一下吧!
成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會四川監(jiān)管局、中國人民銀行成都分行營業(yè)管理部
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知
成房發(fā)〔2017〕45號
各有關(guān)單位：
為進(jìn)一步落實(shí)成都市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》(成辦發(fā)〔2016〕37號)、《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干政策措施的通知》(成辦發(fā)〔2016〕45號)、《關(guān)于完善我市住房限購政策的通知》(成辦發(fā)〔2017〕10號)等文件要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，防范住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價(jià)格等變相提高房價(jià)。達(dá)到商品房預(yù)售條件未在30日內(nèi)申請預(yù)售許可或不接受預(yù)售申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)的，房管部門可在1年內(nèi)不受理其預(yù)售許可申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，不得提供或與小額貸款公司等機(jī)構(gòu)合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得進(jìn)行或協(xié)助進(jìn)行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協(xié)助偽造收入證明，不得挪用或協(xié)助挪用商品房預(yù)售款、存量房交易資金，不得違背房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值進(jìn)行評估協(xié)助進(jìn)行高估騙貸。
各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要切實(shí)規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的合作行為，健全合作退出機(jī)制，通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺公開選聘房地產(chǎn)價(jià)格評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等中介機(jī)構(gòu)開展合作，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風(fēng)險(xiǎn)。對于經(jīng)有關(guān)部門查實(shí)存在前述違法違規(guī)問題的，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)立即終止與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改糾正前不得撥付后續(xù)信貸資金或增加新的授信。各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司不得與2年內(nèi)受到有關(guān)部門和司法機(jī)構(gòu)處理的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作。
二、嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)信貸調(diào)控措施
經(jīng)人行成都分行會同四川銀監(jiān)局，指導(dǎo)四川省市場利率定價(jià)自律機(jī)制對成都市差別化住房信貸政策作出調(diào)整，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹執(zhí)行，嚴(yán)格落實(shí)差別化房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策，配合做好成都市房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
金融監(jiān)管部門適時(shí)對成都市住房限購區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，對存在違法違規(guī)行為的機(jī)構(gòu)將嚴(yán)肅問責(zé)。
三、嚴(yán)格住房貸款合法性審查
各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行購房貸款資格審查前，應(yīng)通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的'網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實(shí)性，對未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理，從嚴(yán)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。
四、嚴(yán)格執(zhí)行房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在審核住房信貸業(yè)務(wù)過程中要嚴(yán)格按照規(guī)定查詢成都市房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)、房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，對于購房貸款申請人的住房記錄、商業(yè)性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。
五、嚴(yán)格審核首付款資金來源
各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要根據(jù)中國人民銀行成都分行、中國銀監(jiān)會四川監(jiān)管局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理的通知》(成銀發(fā)〔2016〕188號)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行首付資金真實(shí)性檢查要求，嚴(yán)禁購房者通過首付貸、個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴(yán)禁加大購房杠桿行為。
六、嚴(yán)格審核還款能力
各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實(shí)月供收入比不超過50%等政策要求，強(qiáng)化購房人收入證明材料審核，防范投資投機(jī)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，可相應(yīng)提高借款人首付款比例。
七、嚴(yán)格防范投機(jī)炒房
自即日起，在我市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理，督促支行網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)格遵守差別化住房信貸政策及自律機(jī)制確定的自律要求，不得為投機(jī)炒房行為提供貸款支持，不得違規(guī)為不具有購房資格的購房人發(fā)放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發(fā)放貸款，不得違反商品住房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預(yù)售款，對支行網(wǎng)點(diǎn)違反相關(guān)規(guī)定的，要及時(shí)糾正、嚴(yán)肅處理。
本通知自2017年4月13日起實(shí)施。
特此通知。
市房管局市金融辦
四川銀監(jiān)局
人行成都分行營管部
延伸閱讀：成都限購政策解讀
4月12日，對于正在打造“國家中心城市”的成都來說，房地產(chǎn)市場有些不同尋常：一天之內(nèi)連出兩條新政，令外界矚目。當(dāng)天，成都針對住房公積金“騙提套取”行為明確規(guī)定“十條”認(rèn)定辦法。不久，成都市房管局、成都市金融辦、四川省銀監(jiān)局、人民銀行成都營管部“四部門”又聯(lián)合發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。
《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》涉及嚴(yán)格規(guī)范房企經(jīng)營、嚴(yán)格落實(shí)房貸調(diào)控政策、嚴(yán)格房貸合法性審查、嚴(yán)格房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)審首付款資金來源與還款能力及嚴(yán)防投機(jī)炒房等“七嚴(yán)”措施。針對投機(jī)炒房，上述新政明確在限購區(qū)內(nèi)新購的新房、二手房，須取得產(chǎn)權(quán)證滿3年才能轉(zhuǎn)讓。近來，包括東莞、珠海、惠州等約10個(gè)城市曾出臺“限賣”新政。
防范“三大”風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)悉，上述新政第一條直指房企的預(yù)售管理。新政明確規(guī)定，達(dá)到商品房預(yù)售條件、未在30日內(nèi)申請預(yù)售許可或不接受預(yù)售申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)的，房管部門可在1年內(nèi)不受理其預(yù)售許可申請。
從全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分會秘書長、成都中睿地產(chǎn)營銷總經(jīng)理何良栩 處了解到，房企以前都是一批次一批次申請預(yù)售的，預(yù)售價(jià)會逐步調(diào)整，但新政執(zhí)行后，意味著預(yù)售證要集中申請、消化，這很考驗(yàn)房企對市場的把控，影響樓盤去化與資金回籠。
上述新政的第2條到第4條均指向了購房的房貸合規(guī)性等核心問題。比如，嚴(yán)格房貸合法性審查，要求各金融機(jī)構(gòu)在審查房貸資格時(shí)須通過網(wǎng)簽系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實(shí)性，對未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理。
上述新政明確強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格審核購房首付款資金來源，嚴(yán)禁購房者通過首付貸、個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴(yán)禁加大購房杠桿行為。
除嚴(yán)審首付款之外，新政對購房者還款能力也格外重視，要求各銀行嚴(yán)格落實(shí)月供收入比不超過50%等政策要求。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人，銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，提高首付比例。
費(fèi)宇表示，從新政出臺的邏輯看，跟隨國家調(diào)控樓市的主基調(diào)，一個(gè)是打擊“炒房”，另一個(gè)是對房企來說，這個(gè)政策讓其很難受，關(guān)鍵要看后面政策的執(zhí)行力度。
從“限購”到“限賣”
除了上述嚴(yán)防三大風(fēng)險(xiǎn)之外，新政規(guī)定，自即日(4月13日)起，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
針對此項(xiàng)新規(guī)，各銀行機(jī)構(gòu)需要做的是督促各支行網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)格遵守差別化住房信貸政策及自律機(jī)制確定的自律要求，不得為投機(jī)炒房行為提供貸款支持，不得違規(guī)為不具有購房資格的購房人發(fā)放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發(fā)放貸款，不得違反商品住房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預(yù)售款。
4月10日，東莞夜間出臺樓市新政，除了限購措施之外，還規(guī)定在東莞市行政區(qū)域內(nèi)購買住房的(含新建商品住房和二手住房，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))，須取得產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能轉(zhuǎn)讓。
如此來看，成都上述“限賣”措施與之比較類似，差異就在時(shí)間長短。當(dāng)前，包括東莞、惠州、珠海、廣州、廈門、青島、福州、成都等約10個(gè)熱點(diǎn)城市曾先后出臺了限賣政策。
何良栩透露，當(dāng)前成都庫存周期大約僅剩8個(gè)月，其稱之前供地節(jié)奏有所放緩，加上市場升溫，需求旺盛，才導(dǎo)致供不應(yīng)求，認(rèn)為應(yīng)該加大土地供應(yīng)。
按照易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月，廣州庫存周期僅5.83個(gè)月，南京庫存周期僅3.8個(gè)月，杭州庫存周期僅6.05個(gè)月。據(jù)其研究，全國70個(gè)重點(diǎn)城市中，至少有45個(gè)城市庫存周期在12個(gè)月以下(含12個(gè)月)。
4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》，要求住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市應(yīng)合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。
該兩部委的《通知》要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;消化周期為36-18個(gè)月的，應(yīng)減少供地;消化周期為12-6個(gè)月的，應(yīng)增加供地;消化周期在6個(gè)月以下的，應(yīng)加快供地節(jié)奏。
何良栩表示，各地限購新政主要是從需求端進(jìn)行抑制，暫時(shí)會降溫樓市，但從供給端更應(yīng)該發(fā)力，那就是加大土地供應(yīng)。
從公開資料來看，北京已明確未來7年要供給土地6000公頃(一公頃15畝)，其中國有建設(shè)用地5000公頃。據(jù)《中國國土資源報(bào)》報(bào)道，成都于4月10日明確未來3年供地1800公頃，年均600公頃，可建約40萬套普通商品住房，滿足約130萬人住房需求。其中，2017年計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地587公頃，同比實(shí)際供應(yīng)量增長約13%。
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