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重慶農(nóng)村宅基地現(xiàn)行政策
對于農(nóng)民的宅基地，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，下面小編就為大家精心整理了重慶農(nóng)村宅基地現(xiàn)行政策，希望大家喜歡!
重慶農(nóng)村宅基地現(xiàn)行政策
改革的七項原則：堅持農(nóng)村多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展，堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，堅持社會主義市場經(jīng)濟改革方向，堅持保障農(nóng)民權(quán)益，堅持統(tǒng)籌兼顧，堅持循序漸進、試點先行，堅持黨對“三農(nóng)”工作的領(lǐng)導(dǎo)。
深化農(nóng)村改革要聚焦農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度、農(nóng)業(yè)經(jīng)營制度、農(nóng)業(yè)支持保護制度、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制和農(nóng)村社會治理制度等5大領(lǐng)域。
《方案》針對五大關(guān)鍵領(lǐng)域，提出26個方面的.改革舉措，其中排在第一位的是深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革。對此，陳錫文表示，把農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革放在首位，對整個農(nóng)村經(jīng)濟體制來說具有基礎(chǔ)性的意義和作用。“不僅因為在整個農(nóng)村經(jīng)濟當(dāng)中集體經(jīng)濟所占的比重很大，更因為億萬農(nóng)民的切身利益與農(nóng)村集體經(jīng)濟的產(chǎn)權(quán)制度密切相關(guān)。”
深化農(nóng)村土地制度改革
堅守土地公有性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損“三條底線”，防止犯顛覆性錯誤。深化農(nóng)村土地制度改革 的基本方向是：落實集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)。落實集體所有權(quán)，就是落實“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”的法 律規(guī)定，明確界定農(nóng)民的集體成員權(quán)，明晰集體土地產(chǎn)權(quán)歸屬，實現(xiàn)集體產(chǎn)權(quán)主體清晰。穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，就是要依法公正地將集體土地的承包經(jīng)營權(quán)落實到本集體 組織的每個農(nóng)戶。放活土地經(jīng)營權(quán)，就是允許承包農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)依法自愿配置給有經(jīng)營意愿和經(jīng)營能力的主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。
一是開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點。
及時總結(jié)經(jīng)驗、不斷完善，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果。農(nóng)村土地征收制度改革的基 本思路是：縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高 個人收益。集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革的基本思路是：允許土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，與國有建 設(shè)用地享有同等權(quán)利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機制。宅 基地制度改革的基本思路是：在保障農(nóng)戶依法取得的'宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上，改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索農(nóng)民住房保障新機制，對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)作出明確界 定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。
二是深化農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度改革。
抓緊修改有關(guān)法律，落實中央關(guān)于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變的重大決策，適時就二輪承包期滿后耕地延包辦法、 新的承包期限等內(nèi)容提出具體方案。在基本完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證的基礎(chǔ)上，按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記原則，加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán) 登記頒證工作。明確和提升農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證的法律效力，擴大整省推進試點范圍，總體上要確地到戶，從嚴(yán)掌握確權(quán)確股不確地的范圍。出臺農(nóng)村 承包土地經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保試點指導(dǎo)意見。在有條件的地方開展農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)有償退出試點。制定出臺完善草原承包經(jīng)營制度的文件，規(guī)范草原承包行為和管 理方式，充分調(diào)動廣大牧民保護和建設(shè)草原的積極性。引導(dǎo)農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)。
三是健全耕地保護和補償制度。
嚴(yán)格實施土地利用總體規(guī)劃，加強耕地保護，全面開展永久基本農(nóng)田劃定工作，實行特殊保護。完善土地復(fù)墾制度，盤活土地存量， 建立土地復(fù)墾激勵約束機制，落實生產(chǎn)建設(shè)毀損耕地的復(fù)墾責(zé)任。加大中低產(chǎn)田改造力度，以增加高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)基本農(nóng)田、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)，完善農(nóng) 村土地整治辦法。依法加強耕地占補平衡規(guī)范管理，強化耕地占補平衡的法定責(zé)任，完善占補平衡補充耕地質(zhì)量評價體系，確保補充耕地數(shù)量到位、質(zhì)量到位。完善 耕地和基本農(nóng)田保護補償機制。采取更有力的措施，加強對耕地占補平衡的監(jiān)管，堅決防止占多補少、占優(yōu)補劣、占水田補旱田現(xiàn)象，杜絕違規(guī)占用林地、濕地補充 耕地。進一步落實耕地保護政府領(lǐng)導(dǎo)干部離任審計制度。按照有關(guān)法律法規(guī)，完善和拓展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、“地票”等試點，推動利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 政策支持易地扶貧搬遷。
附：農(nóng)村宅基地及農(nóng)房入市交易政策研究(部分)
一、關(guān)于農(nóng)村宅基地和農(nóng)房入市的政策背景
在中央最新的改革設(shè)想中，農(nóng)村土地制度的市場化改革是大方向。黨中央在十八屆三中全會的文件中，對此有一系列的明確指示。十八屆三中全會文件指出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市常在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價�？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制”。“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市潮。
對于農(nóng)民承包土地的經(jīng)營，三中全會明確指出了市場化改革的方向，“在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)嘗農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營”。
更值得重視的是，三中全會明確提出，要“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”，包括“保障農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員權(quán)利，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)”。對于農(nóng)民的宅基地，“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。”
在新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)綱領(lǐng)——《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中，對包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地改革也指出了明確的方向：“推進農(nóng)村土地管理制度改革。全面完成農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能”。對于農(nóng)村宅基地的改革，文件提出：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，在試點基礎(chǔ)上慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格執(zhí)行宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格禁止一戶多宅。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行”。
在推進農(nóng)村土地改革的同時，新型城鎮(zhèn)化的一個核心是要推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出，“逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系。建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率”。
考慮到相關(guān)改革對現(xiàn)有政策將會形成突破，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確提出了可進行試點探索：“對需要深入研究解決的難點問題，如建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機制，建立多元化、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機制，建立創(chuàng)新行政管理、降低行政成本的設(shè)市設(shè)區(qū)模式，改革完善農(nóng)村宅基地制度等，要選擇不同區(qū)域不同城市分類開展試點。”
從上述政策內(nèi)容可以看出，在未來的改革和新型城鎮(zhèn)化背景下，農(nóng)村宅基地改革已經(jīng)有了明確的方向：
第一，宅基地是農(nóng)民財產(chǎn)的重要組成部分，農(nóng)民擁有宅基地的用益物權(quán)。為農(nóng)民增加獲得財產(chǎn)性收入的渠道，這是未來農(nóng)村土地改革重要方向。
第二，在試點基礎(chǔ)上，可以慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。
第三，未來可以建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。
第四，改革完善農(nóng)村宅基地制度，將會在國內(nèi)部分城市開展試點。根據(jù)中國的改革慣例，這種試點將有可能取得特殊的政策空間。
第五，伴隨著人口城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)戶籍制度的放開，宅基地等農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)力在城鄉(xiāng)居民間的.市場化流動和交易，將成為必然的趨勢。
二、現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房入市的法律及政策
中華人民共和國成立以后，宅基地制度經(jīng)歷了從私有到公有的幾個階段：
第一個階段，從1949-1962年，中國的宅基地是私有的，這種私有不僅是《土地法》所規(guī)定的，各個地方還頒發(fā)了土地權(quán)證。
第二個階段，從1962-1998年，農(nóng)村宅基地屬公有私用，而房子是私有財產(chǎn)。1962年中共八屆十中全會通過了《關(guān)于農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(六十條)，第一次明確宅基地是公有的。1962年到1998年是宅基地公有制度的建立、完善、加強的一個過程。在1998年以前，農(nóng)村宅基地雖然是公有的，但城里人需要宅基地還是可以到農(nóng)村里去申請，知青、華僑或城里人在郊區(qū)當(dāng)老師等，都可以通過劃撥取得宅基地。1988年的《土地管理法》第四十一條就規(guī)定，城里人在何種情況下是可以取得宅基地的。
第三階段，1998年《土地管理法》修訂案取消了1988年的《土地管理法》第四十一條規(guī)定。在1998、1999年以后國務(wù)院發(fā)了一系列文件，禁止城里人到農(nóng)村去購買農(nóng)民房屋和取得宅基地。
現(xiàn)行法律對于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)和交易有著嚴(yán)格的限制性規(guī)定。如1998年版的《土地管理法》對集體用地和宅基地有一系列的規(guī)定。
第八條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。
第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。
第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過盛自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地”。“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”。“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。
第六十三條規(guī)定：”農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。
《土地管理法》的這些規(guī)定，形成了農(nóng)村宅基地使用的基本法律框架。此后，國務(wù)院的相關(guān)政策，進一步收緊了農(nóng)村宅基地的作用和流轉(zhuǎn)限制。如2004年的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。
2007年底出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過盛自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。
從農(nóng)村集體土地的相關(guān)法律和政策變化來看，從1998年開始，農(nóng)村的農(nóng)用地制度改革是逐漸朝前推進，可以流轉(zhuǎn)，可以市場化經(jīng)營的。但與此相反，在農(nóng)村宅基地的改革方面則是不斷后退，過去還可以流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在是完全不可以。它不但是在改革上倒退，也把農(nóng)民宅基地的許多權(quán)利從農(nóng)民手中不知不覺地給拿走了。
但在事實上，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城郊村一直就沒有停止過農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，包括被法律明確禁止的向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，“小產(chǎn)權(quán)房”就是一個結(jié)果。在《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法(國土資發(fā)[2008]138號)》頒布后，農(nóng)村宅基地向城市流轉(zhuǎn)(又稱“置換”)變得更加普遍，形式更加多樣，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)成了一個法律和政策上不斷限制、但在現(xiàn)實之中卻不斷“違規(guī)發(fā)展”的現(xiàn)象。
很顯然，現(xiàn)行的法律法規(guī)與現(xiàn)實的農(nóng)村土地改革的需求之間出現(xiàn)了矛盾，而且矛盾越來越突出，越來越激化。矛盾主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是城市地價不斷上漲，城市擴張也在不斷占用農(nóng)村土地資源，但農(nóng)民缺乏合法的渠道來分享城鎮(zhèn)化帶來的土地增值收益。二是農(nóng)民外出務(wù)工，農(nóng)村有大量房子常年閑置，但因收入微薄，在城市難以落戶。因此，國內(nèi)亟待建立農(nóng)村宅基地有償退出機制，使農(nóng)民在農(nóng)村的承包地、宅基地、社員權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益顯化，變?yōu)榭山灰椎呢敭a(chǎn)，讓部分想離開的農(nóng)民帶著“變現(xiàn)宅基地”進城。
在十八屆三中全會之后，國內(nèi)農(nóng)村土地改革的思路發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，中央政策關(guān)注到了農(nóng)村土地制度和現(xiàn)實的土地利用中的一些問題，為今后的農(nóng)村土地改革指出了方向。在目前，放開農(nóng)村集體建設(shè)用地自有流轉(zhuǎn)和宅基地流轉(zhuǎn)交易的最大瓶頸就是法律紅線，未來如果按照十八屆三中全會和國家城鎮(zhèn)化規(guī)劃的要求去試點，將會踩著“紅線”來搞實驗，突破現(xiàn)有體制進行探索。從政策操作上來看，在加速地方進行試點探索工作的同時，國家應(yīng)該考慮制度上的頂層設(shè)計，不能使得地方試點處在灰色地帶。
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