浙江農(nóng)村宅基地新政策
浙江農(nóng)村宅基地新政策的具體內(nèi)容如何?大家對(duì)此有何了解呢?今天我們就一起來(lái)看看相關(guān)內(nèi)容吧!
為進(jìn)一步加強(qiáng)我省農(nóng)村宅基地管理，促進(jìn)農(nóng)民建房節(jié)約集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基管理的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：
一、從嚴(yán)控制農(nóng)村宅基地建設(shè)用地規(guī)模
1、農(nóng)村村民建造住宅，要嚴(yán)格執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，從嚴(yán)控制占用耕地，嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田。同時(shí)在修編新一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃中，應(yīng)按照控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則和統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。
2、各地要積極探索改進(jìn)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)模的確定方法。在土地利用總體規(guī)劃中嚴(yán)格以人均建設(shè)用地指標(biāo)確定村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模，自然村、中心村、集鎮(zhèn)的人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)分別控制在60、80、90平方米以內(nèi)。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模。
3、各地要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合實(shí)施小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略和“千村示范、萬(wàn)村整治”工程，科學(xué)制定和實(shí)施村莊改造、歸并零散自然村計(jì)劃，積極推進(jìn)農(nóng)村宅基地整理，促進(jìn)村鎮(zhèn)土地集約利用。
4、要積極引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)有規(guī)劃、有計(jì)劃地逐步向集鎮(zhèn)和中心村集中。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)集中統(tǒng)建、聯(lián)建公寓式農(nóng)民住宅小區(qū);對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，按照城市化和節(jié)約集約用地的要求，鼓勵(lì)以集中聯(lián)建的形式建設(shè)農(nóng)民新村;在規(guī)劃撤并的村莊范圍內(nèi)，停止審批新建、重建、改建住宅。
二、努力保障農(nóng)村宅基地用地需求
各地要充分利用村內(nèi)原有宅基地、空閑地等存量建設(shè)用地以及低丘緩坡等非耕地安排農(nóng)民建房;確需占用農(nóng)用地的，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)可在年度土地整理折抵指標(biāo)和建設(shè)用地復(fù)墾周轉(zhuǎn)指標(biāo)中予以安排。通過(guò)村莊整治復(fù)墾獲取的建設(shè)用地復(fù)墾周轉(zhuǎn)指標(biāo)應(yīng)優(yōu)先用于農(nóng)村村民建造住宅。
三、嚴(yán)格界定農(nóng)村宅基地申請(qǐng)條件
堅(jiān)決貫徹農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過(guò)125平方米;使用其他土地最高不得超過(guò)140平方米;山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過(guò)160平方米。
符合下列情形之一的，農(nóng)村村民可以申請(qǐng)宅基地：
1、因國(guó)家建設(shè)、墾區(qū)移民、災(zāi)毀等需要搬遷的;
2、實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造，必須調(diào)整搬遷的;
3、常住人口中已領(lǐng)取結(jié)婚證書，確需分戶建房的;
4、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
農(nóng)村村民有下列情形之一的，不得再申請(qǐng)宅基地：
1、已擁有一處宅基地的;
2、出賣、出租、贈(zèng)與他人或者以其它形式轉(zhuǎn)讓宅基地上建筑物的;
3、以所有家庭人員作為一戶申請(qǐng)并被批準(zhǔn)后，不具備分戶條件而以分戶為由的;
4、其他不符合申請(qǐng)建房條件的。
各地可根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，制定相應(yīng)的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請(qǐng)條件。
四、切實(shí)規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)程序
1、農(nóng)村村民建造住宅用地，應(yīng)向戶口所在地的村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請(qǐng)。經(jīng)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過(guò)并予以公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)及時(shí)將批準(zhǔn)結(jié)果向村民張榜公布。
2、農(nóng)村村民建造住宅使用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第四十四條、四十五條的規(guī)定，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
市、縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要將宅基地申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定以及本級(jí)年度農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃向社會(huì)公告。
五、依法完善農(nóng)村宅基地審批管理
1、各地要根據(jù)農(nóng)村村民建房的特點(diǎn)，按照“嚴(yán)格管理，提高效率，便民利民”的原則，規(guī)范審批行為，健全辦事制度，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、各市、縣(市、區(qū))可根據(jù)年度農(nóng)村住宅建設(shè)占用農(nóng)用地的用地指標(biāo)和農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實(shí)際需要，一次性向省級(jí)以上人民政府申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地;對(duì)農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)存量建設(shè)用地和原拆原建的，由村民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);村民原有宅基地經(jīng)村民委員會(huì)同意可以調(diào)劑給符合宅基地申請(qǐng)條件的本村村民，調(diào)劑雙方應(yīng)當(dāng)在調(diào)劑協(xié)議生效后向縣級(jí)國(guó)土資源部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
六、不斷強(qiáng)化農(nóng)村宅基地監(jiān)督檢查
1、在宅基地審批過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所要做到“三到場(chǎng)”，即：受理宅基地申請(qǐng)后，要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地定點(diǎn)丈量打樁放樣，并實(shí)行掛牌施工，隨時(shí)接受群眾監(jiān)督檢查;村民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。
2、對(duì)自批準(zhǔn)宅基地之日起滿二年未動(dòng)工興建的，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)。對(duì)非法占用土地或者超過(guò)批準(zhǔn)面積多占土地建造住宅的`，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止建設(shè);對(duì)拒不停止繼續(xù)施工的，經(jīng)縣級(jí)國(guó)土資源部門批準(zhǔn)，可以查封、暫扣用于施工的工具、設(shè)備、建筑材料等。未經(jīng)批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田建造住宅的，一律拆除退耕，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人按違法占用基本農(nóng)田論處。
3、各地要進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
七、全面推行農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作
1、市、縣國(guó)土資源部門要加快農(nóng)村宅基地土地登記發(fā)證工作，做到宅基地土地登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理中的作用，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度的落實(shí)。
2、農(nóng)民住宅竣工驗(yàn)收合格后，土地使用者應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上國(guó)土資源部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)農(nóng)村《集體土地使用證》。
八、積極盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地
1、各地要因地制宜地組織開(kāi)展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計(jì)劃和政策措施，加大盤活存量建設(shè)用地的力度。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)新的宅基地。
2、對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)本村村民之間調(diào)劑使用騰退多余宅基地。農(nóng)村宅基地實(shí)施建新拆舊的，要采取事先簽訂協(xié)議等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。
延伸閱讀：浙江農(nóng)村宅基地抵押貸款"破冰"
第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。浙江省的樂(lè)清、青田、義烏和瑞安也被納入試點(diǎn)范圍。
政策實(shí)施后不到10小時(shí)，12月28日上午，義烏市黃楊梅村村民季建中就以自家宅基地作為合法抵押，拿到30萬(wàn)元貸款。成為全國(guó)首個(gè)利用宅基地抵押貸款的農(nóng)民。
農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;農(nóng)民只有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)，更不能將宅基地抵押。
此次“暫時(shí)”調(diào)整相關(guān)法律，為有效盤活農(nóng)民資產(chǎn)，落實(shí)農(nóng)村土地的用益物權(quán)開(kāi)啟了政策大門，也預(yù)示著農(nóng)村土地改革正向深度探索。
義烏發(fā)放“宅基地抵押貸款”第一單
破解農(nóng)村融資困局
第一個(gè)吃到“試點(diǎn)蛋糕”的義烏村民季建中，經(jīng)營(yíng)一家小型吸塑包裝廠，年銷售額約百萬(wàn)元。但因行業(yè)不景氣，收款難墊資多，最近又嘗試進(jìn)行網(wǎng)上銷售，季建中亟需資金度過(guò)“年關(guān)”。在得知中央將出臺(tái)宅基地貸款試點(diǎn)政策后，季建中就與義烏農(nóng)商銀行取得聯(lián)系，提前備齊所需材料。
季建中的抵押物為126平方米宅基地和一套四層半的自建房。如果以同地段商品房估算，該宅基地價(jià)值約在300萬(wàn)元以上。而季建中只申請(qǐng)了30萬(wàn)元貸款，月息4.5厘，相當(dāng)于年利率5.4%。
據(jù)季建中介紹，義烏辦理宅基地抵押貸款需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》;需要村集體蓋章證明;并向國(guó)土部門申請(qǐng)“農(nóng)村宅基地抵押權(quán)”登記;隨后便可與銀行簽訂貸款協(xié)議。季建中說(shuō)：“和其他貸款相比，宅基地抵押更方便，不需要擔(dān)保人，流程和商品房貸款差不多。”
發(fā)出后第一單后，義烏農(nóng)商銀行很快又收到數(shù)十位當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的貸款申請(qǐng)，副行長(zhǎng)傅照華說(shuō)：“義烏的工商業(yè)非常發(fā)達(dá)，許多農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)小工廠，但是融資比較困難。農(nóng)戶以前只能通過(guò)擔(dān)保人貸款、向親友借款，或者利用民間借貸�，F(xiàn)在放開(kāi)宅基地抵押，為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資，打開(kāi)了新路。
中國(guó)人民銀行義烏支行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：義烏有八成農(nóng)戶希望農(nóng)房能用于抵押貸款，三成農(nóng)戶有農(nóng)房抵押需求。人行義烏支行副行長(zhǎng)王紅英也表示，農(nóng)村宅基地可以抵押貸款，直接效果就是盤活了農(nóng)村土地資產(chǎn)，為農(nóng)村金融注入活力。
“試點(diǎn)”需要更多配套政策
抵押物如何處置尚未明確
同時(shí)也有專家認(rèn)為，此次試點(diǎn)“破冰”，尚處于探索階段。政策想向更大范圍推廣，需要有更多配套政策出臺(tái)。
“59個(gè)縣市的經(jīng)濟(jì)都比較發(fā)達(dá)，農(nóng)戶對(duì)融資的需求量很大，所以試點(diǎn)才能搞起來(lái)。換做全國(guó)其他農(nóng)村，效果就不會(huì)這么好。”浙江農(nóng)林大學(xué)法政學(xué)院教授馬永雙說(shuō)，落實(shí)宅基地抵押，先要推進(jìn)城鎮(zhèn)化：“只有農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過(guò)程中獲取收益了，才能盡快還貸。如果農(nóng)民沒(méi)有收入來(lái)源，試點(diǎn)政策就失去了意義。”
而在銀行層面，發(fā)放宅基地抵押貸款也面臨著不少困難。義烏農(nóng)商銀行副行長(zhǎng)傅照華就表示，首先難在宅基地的價(jià)格評(píng)估：“商品房可以由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，有市場(chǎng)價(jià)做參考。但宅基地評(píng)估，沒(méi)有權(quán)威機(jī)構(gòu)。暫時(shí)只能由銀行根據(jù)地段、造價(jià)做估算，所以銀行相對(duì)慎重，不敢貸出很大金額。”
其次在抵押物的處置問(wèn)題。盡管義烏農(nóng)商銀行制定了《農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款實(shí)施細(xì)則》，但關(guān)于抵押物的處置辦法，傅照華表示，尚未明確制定。
傅照華說(shuō)：“按照目前細(xì)則，如果貸款逾期未還，銀行可以與貸款人協(xié)商，由貸款人尋找合法的宅基地買受人，進(jìn)行有償流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)不成功，再向法院訴訟。但是法院如何處置宅基地?能不能入市拍賣?暫時(shí)都沒(méi)有規(guī)定。”這就意味著，銀行很難直接處置被抵押的宅基地，進(jìn)而增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。
目前義烏的應(yīng)對(duì)辦法是：繼續(xù)會(huì)同相關(guān)部門，研討抵押物的處置機(jī)制。建議建立試點(diǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。并適度放寬對(duì)不良貸款的容忍度。同時(shí)，義烏銀行業(yè)相關(guān)人士也表示：使農(nóng)村宅基地“有條件”“有范圍“入市，也是試點(diǎn)改革的關(guān)鍵所在。
宅基地有償流轉(zhuǎn)“跨村進(jìn)鎮(zhèn)”
義烏試點(diǎn)或可面向“全市農(nóng)民”
按照國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，目前大部分試點(diǎn)地區(qū)的宅基地有償流轉(zhuǎn)，都只在本村范圍內(nèi)進(jìn)行。
以季建中所在的義烏黃楊梅村為例，同村村民之間“有償流轉(zhuǎn)”宅基地，都由村民口頭協(xié)商價(jià)格，簽署的合同并不完整，伴有“私下”交易的色彩。
但抵押貸款政策破冰后，不少試點(diǎn)地區(qū)的宅基地流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)了變化：福建省晉江市，已經(jīng)引入宅基地價(jià)格的第三方評(píng)估。江蘇省常州武進(jìn)區(qū)，正在建立區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。農(nóng)房所在的鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織也建立了宅基地回購(gòu)機(jī)制。有望將流轉(zhuǎn)范圍，擴(kuò)大到區(qū)鎮(zhèn)。
湖州德清縣則已經(jīng)實(shí)施宅基地跨區(qū)域置換模式，將流轉(zhuǎn)范圍限定在鎮(zhèn)一級(jí)。據(jù)溫州日?qǐng)?bào)報(bào)道，樂(lè)清市的農(nóng)房抵押物處置范圍限定在“縣域內(nèi)”農(nóng)戶……宅基地流轉(zhuǎn)范圍似乎已在擴(kuò)大。
而義烏市國(guó)土系統(tǒng)的相關(guān)工作人員，向浙江在線記者透露：義烏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法正在制定當(dāng)中，有望將范圍和人群，從村鎮(zhèn)擴(kuò)大到全市農(nóng)村人口。即只要是義烏戶籍的農(nóng)民，即使不在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也可“有條件”地有償流轉(zhuǎn)宅基地。政策預(yù)計(jì)在2016年內(nèi)出臺(tái)，但相關(guān)工作人員也表示，在試點(diǎn)新政落實(shí)前，一切都是未知數(shù)。
農(nóng)村土地改革潛在影響巨大
或帶動(dòng)城市房?jī)r(jià)下降促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城買房
不少學(xué)者也認(rèn)為，盡管抵押貸款政策已經(jīng)試點(diǎn)破冰，卻不能說(shuō)明宅基地會(huì)在短時(shí)期內(nèi)“入市”。大范圍農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)也尚待時(shí)日。
“即使真的擴(kuò)大了流轉(zhuǎn)范圍，也不等于就能自由買賣，兩者的距離還相當(dāng)遠(yuǎn)。”浙江農(nóng)林大學(xué)農(nóng)村發(fā)展研究所副所長(zhǎng)李勇華判斷：“其實(shí)想在市級(jí)范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)農(nóng)宅基地，難度也相當(dāng)大。”
而推進(jìn)農(nóng)村土地改革，未來(lái)將為國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的巨大影響，卻已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。
首先，據(jù)中科院2013年測(cè)算，全國(guó)共有宅基地2.7億畝，但目前空置未利用的卻高達(dá)1.14億畝，幾乎占到四成�？罩谜叵喈�(dāng)于5個(gè)北京市的面積，無(wú)疑造成巨大浪費(fèi)。這些宅基地如果能夠流轉(zhuǎn)、回購(gòu)，合理利用或變回高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，就等于開(kāi)啟了一座富礦。
其次，有學(xué)者分析，如果未來(lái)農(nóng)村宅基地可以入市，或許將帶動(dòng)地價(jià)下降，改變土地供求關(guān)系，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降。通過(guò)流轉(zhuǎn)土地獲得收益的農(nóng)民，也將掌握更多資金，為進(jìn)城務(wù)工買房、安家落戶提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
我國(guó)農(nóng)村改革已經(jīng)步入深水區(qū)，宅基地制度改革是必須蹚過(guò)的河。不過(guò)，無(wú)論改革如何推進(jìn)，但必須遵守的是：堅(jiān)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者的原則底線。
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