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被誤解的“以房養(yǎng)老”政策
“以房養(yǎng)老”政策落地 誤解多緣于沒讀懂
備受關(guān)注的以房養(yǎng)老政策終于正式落地。上周，中國保監(jiān)會公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)，并宣布自明日(7月1日)起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢四城市開展試點(diǎn)。
消息公布后，立刻引發(fā)全社會熱烈關(guān)注，微博互動(dòng)話題、微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)、早晚上下班高峰的電臺節(jié)目討論……各種關(guān)于“以房養(yǎng)老”的看法和說法層出不窮。然而仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，在熱議背后，存在著大量對保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”的誤解、誤讀，其中不乏根本就沒仔細(xì)看過政策便毫無根據(jù)提出的唱衰甚至是謾罵。
作為我國首個(gè)通過官方渠道發(fā)布的“以房養(yǎng)老”細(xì)則，該政策從醞釀到出臺試點(diǎn)經(jīng)歷了數(shù)年時(shí)間，幾乎所有被市民們議論的焦點(diǎn)問題，在細(xì)則里均有詳盡的解釋和辦法。究竟政府是不是在甩包袱?險(xiǎn)企是不是昧著良心霸占了老年人一生的心血?咱們把房子抵押出去是不是從此就回不來了?翻翻細(xì)則，都會找到答案。可在采訪中成都商報(bào)(微博)記者發(fā)現(xiàn)，不少市民對這一養(yǎng)老方式仍心存疑慮。
作為有房族的汪女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老;兒女沒出息，不會準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老并不看好。與她的觀點(diǎn)類似，“但存方寸地，留與子孫耕”，在中國人的傳統(tǒng)觀念下，房產(chǎn)寄托了太多的家庭情感，絕大多數(shù)人過不了觀念這一道坎。
而在另一方面，民間普遍存在著對金融機(jī)構(gòu)和這項(xiàng)政策的不信任。成都市民裴先生在接受成都商報(bào)(微博)記者采訪時(shí)表示，房子產(chǎn)權(quán)在自己手里，一切都是自己說了算，一旦交出去“就不好說了”，萬一金融機(jī)構(gòu)光拿房不辦事，或者政策傾向于金融機(jī)構(gòu)，那老百姓豈不是賠了夫人又折兵。
事實(shí)真會如此嗎?社會上對“以房養(yǎng)老”都有哪些質(zhì)疑和擔(dān)憂呢?針對這些擔(dān)憂，保監(jiān)會的細(xì)則又是怎樣解釋的?下面，我們?yōu)槟灰唤庾x。而看完解讀后，有的讀者或許會承認(rèn)：以房養(yǎng)老，在此之前真是知道得不多。
誤解1
政府是在甩包袱嗎?
擔(dān)憂：既然有了養(yǎng)老保險(xiǎn)，為什么還要“以房養(yǎng)老”，這是政府在甩包袱嗎?
事實(shí)：社保養(yǎng)老與以房養(yǎng)老毫無沖突，政府提供了更多的養(yǎng)老選擇。
解讀：根據(jù)保監(jiān)會的《指導(dǎo)意見》，從明日起啟動(dòng)試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”政策只是作為商業(yè)保險(xiǎn)的一個(gè)險(xiǎn)種形式出現(xiàn)，說白了就是同意并鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司研發(fā)并銷售“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品。與所有商業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品一樣，是否愿意接受、是否選擇購買，決定權(quán)都在消費(fèi)者手里。保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人專門強(qiáng)調(diào)，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，以自愿參加為基礎(chǔ)開展試點(diǎn)，這是在不影響老年人既有養(yǎng)老福利前提下新增加了一種養(yǎng)老方式。
誤解2
房子抵押后拿不回來?
擔(dān)憂：如果我把房子抵押給保險(xiǎn)公司后反悔了，房子是不是拿不回來了?
事實(shí)：抵押后的房屋產(chǎn)權(quán)人依然是您，辦理退保便可拿回房屋。
解讀：根據(jù)試點(diǎn)細(xì)則，辦理了“以房養(yǎng)老”后如果中途后悔，可以通過兩種方式拿回自己的房屋和產(chǎn)權(quán)：第一，在猶豫期內(nèi)反悔，為保障老年人的權(quán)益，《指導(dǎo)意見》規(guī)定參與“以房養(yǎng)老”的“客戶的猶豫期不得短于30個(gè)自然日”，這比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期增加了一多半;第二種方式是超過猶豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和產(chǎn)權(quán)，但與任何商業(yè)保險(xiǎn)的退保程序一樣，抵押人將不可避免地承擔(dān)一部分提前退保的損失，根據(jù)《指導(dǎo)意見》的內(nèi)容，保監(jiān)會要求保險(xiǎn)公司每年必須公布房產(chǎn)價(jià)值情況，以及退保剩余價(jià)值，以便老年人在選擇提前退保時(shí)可以根據(jù)實(shí)際發(fā)生的退保損失衡量利弊。
誤解3
增值收益都?xì)w保險(xiǎn)公司?
擔(dān)憂：很多人擔(dān)心，老人把辛苦半輩子掙下的房子抵押給保險(xiǎn)公司，萬一房價(jià)評估過低，出現(xiàn)損害老人利益的道德風(fēng)險(xiǎn)咋辦?
事實(shí)：房屋評估過低的風(fēng)險(xiǎn)，基本可以解除。
解讀：《指導(dǎo)意見》明確房產(chǎn)價(jià)值由具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，同時(shí)，該產(chǎn)品猶豫期是30天，老人有充分時(shí)間考慮。任何一方認(rèn)為不合適，都可以拒簽。
擔(dān)憂：如果房產(chǎn)在抵押期間增值了，增值收益是不是全被保險(xiǎn)公司收走了?
事實(shí)：根據(jù)兩種不同的產(chǎn)品類型，增值收益的受益方有區(qū)別。
解讀：保監(jiān)會對此次“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產(chǎn)品，您在辦理“以房養(yǎng)老”期間房子升值、貶值了，保險(xiǎn)公司都必須告知這種變動(dòng)對年金領(lǐng)取的影響。
擔(dān)憂：如果抵押期間房價(jià)跌了，或者抵不上保險(xiǎn)本息了該怎么辦?
事實(shí)：損失由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
解讀：《指導(dǎo)意見》規(guī)定，如果辦理抵押的老人過世后，當(dāng)初抵押給保險(xiǎn)公司的房價(jià)出現(xiàn)下跌，或房屋實(shí)際價(jià)值不足以抵銷老年人生前從保險(xiǎn)公司支取的養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司須承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不得向老人子女或親屬進(jìn)行任何形式的追償。
誤解4
子女得不到房屋繼承權(quán)?
擔(dān)憂：老人過世之后，這房子歸誰?
事實(shí)：全看子女是否愿意繼承。
解讀：根據(jù)規(guī)定，老年人去世后如果其子女不愿意將房產(chǎn)給保險(xiǎn)公司處置，只需向保險(xiǎn)公司償還所領(lǐng)取年金的本息即可。例如，60歲的張先生在成都有一套八成新、90平方米獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子，機(jī)構(gòu)評估價(jià)為70萬元，與保險(xiǎn)公司達(dá)成一個(gè)協(xié)議價(jià)值，簽訂合同之后，張先生將房子交給保險(xiǎn)公司，依照合同約定，保險(xiǎn)公司定期向張先生支付一定數(shù)額的養(yǎng)老年金直至張先生“百年”。張先生過世后，其房產(chǎn)處置所得的資金，在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分歸法定繼承人所有。
擔(dān)憂：以前有銀行也推過“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品，反響不大，現(xiàn)在保險(xiǎn)又來推，有什么區(qū)別?
事實(shí)：區(qū)別巨大。
解讀：表面上都是把房子交給機(jī)構(gòu)，按月拿錢，但抵押給銀行和交給保險(xiǎn)公司有很大區(qū)別。首先是承擔(dān)的長壽風(fēng)險(xiǎn)不同。國內(nèi)銀行推出的“反按揭”多為定期產(chǎn)品，規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，能“養(yǎng)老”不能“送終”。而保險(xiǎn)公司則需要承擔(dān)更大的長壽風(fēng)險(xiǎn)，并按規(guī)定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂，完成“送終”后再通過房屋價(jià)值結(jié)算支出。
其次，承擔(dān)的房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不同。銀行版的產(chǎn)品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的“剩余”收益分配，甚至在無法償還的情況下會徹底失去房屋的所有權(quán)。而保險(xiǎn)版則規(guī)定，老年人過世后，保險(xiǎn)公司對于房產(chǎn)處置所得，如果不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房屋價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)，不可再向老年人的家屬追償。如果房屋處置所得高于保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老金方面的實(shí)際支出，則超出部分歸老人繼承人所有。
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