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“以房養(yǎng)老”10大疑問剖析
業(yè)內(nèi)期待已久的以房養(yǎng)老保險終于成行，保監(jiān)會昨日下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，至2016年6月30日止，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人……
一、住房反向抵押養(yǎng)老保險是什么?
住房反向抵押養(yǎng)老保險，簡單地說，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，把房產(chǎn)抵押給保險公司，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，去世后，房產(chǎn)的處置權(quán)就交給保險公司。
這其實也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在于：老人在世住著房子時，不用像一般抵押貸款那樣及時歸還貸款，反而是在此期間，從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金，等到去世后，保險公司再用處置抵押房產(chǎn)的收入來還貸。
二、為什么試點地區(qū)是北京、上海、廣州和武漢?
看起來，這種保險，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點指導(dǎo)意見規(guī)定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人，可以投保，申請試點的保險公司必須開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元。而選在北上廣和武漢試點，也是看重了這些城市經(jīng)濟(jì)實力較強、住房市場相對穩(wěn)定。然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，這項創(chuàng)新業(yè)務(wù)在實際操作中，卻面臨著很多考驗，落實起來，難度不小。
三、險企參與反向抵押養(yǎng)老保險容易嗎?
業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司開展此項業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險、房價波動風(fēng)險、長壽風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險等業(yè)務(wù)風(fēng)險，同時也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。
有媒體認(rèn)為，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險不完全是傳統(tǒng)意義上所理解的保險產(chǎn)品，更準(zhǔn)確地說，是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及房產(chǎn)評估、房屋維護(hù)、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、年金、醫(yī)療保險、健康增值、金融理財?shù)缺姸囝I(lǐng)域。將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的產(chǎn)品特性，對于經(jīng)營主體保險公司而言將面臨一定難度的風(fēng)控考驗。
《指導(dǎo)意見》中對保險公司開展試點的資格條件要求包括：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元;申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。
不過,相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于該業(yè)務(wù)以老年人為主，業(yè)務(wù)涵蓋面廣，流程復(fù)雜，期間較長，保險公司應(yīng)顧全大局。一是在房產(chǎn)評估、抵押、后續(xù)管理等方面嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)及合同約定。二是產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消費者的知情權(quán)，對與消費者自身權(quán)益有關(guān)的信息，做好披露工作。
四、保險和房地產(chǎn)聯(lián)姻如何進(jìn)行有效的風(fēng)險管控?
“以房養(yǎng)老”把保險和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，如何進(jìn)行有效的風(fēng)險管控?對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授徐高林提出了四個風(fēng)險因素：房價波動、利率波動、壽命波動和現(xiàn)金流風(fēng)險。他說保監(jiān)會在調(diào)研的基礎(chǔ)上對風(fēng)險已經(jīng)做出了一道防線，試點城市房價抗跌，我們更要關(guān)注未來發(fā)展過程中的“意外風(fēng)險”，在試點期內(nèi)不斷的總結(jié)、學(xué)習(xí)。
風(fēng)險的關(guān)鍵問題還是在于房產(chǎn)的估值問題。王國軍指出，房價一旦下跌，對保險公司和銀行和個人都是一個大問題，究竟誰來承擔(dān)這樣一個損失，銀行、保險公司都不敢參與進(jìn)來，還是需要制度設(shè)計的合理，讓人們沒有后顧之憂。此外，王國軍還提出了人們廣為關(guān)注的“70年產(chǎn)權(quán)”問題，他說，將來產(chǎn)權(quán)到70年以后房屋如何處置將會是一個大問題。
顯然，房價波動并不是唯一的風(fēng)險因素。徐高林還提出兩個問題，一個是完全獨立產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)處置的問題，也就是繼承人和保險公司之間未來會在房產(chǎn)價值上可能出現(xiàn)爭議，對房產(chǎn)的處置達(dá)不成一致;二是房屋中途意外的風(fēng)險，老年人的權(quán)益很難得到保障。
關(guān)于投保人對產(chǎn)品的選擇，王國軍說投保人需要根據(jù)自己的風(fēng)險承擔(dān)能力和意愿來選擇。根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。
五、以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”?
反向抵押養(yǎng)老保險并非我國首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。
“反向抵押養(yǎng)老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)。”保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成說。
事實上，“保險版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利;投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會返還給繼承人。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。
從國際經(jīng)驗看，不只是養(yǎng)老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會出臺的指導(dǎo)意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險、健康管理、金融理財?shù)确⻊?wù)”。
六、房價漲跌怎么“算”?
無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險和不確定性都來自房價的波動。
房產(chǎn)究竟價值多少?這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導(dǎo)意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，費用由保險公司和消費者共同負(fù)擔(dān)。”
如果房價上漲，房屋增值怎么辦?根據(jù)指導(dǎo)意見，保險公司推出的試點產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系教授庹國柱說，對于參與型產(chǎn)品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產(chǎn)品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。
那么，如果房價下跌了怎么辦?業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司要承擔(dān)這個風(fēng)險，對于專業(yè)的投資運行機構(gòu)——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風(fēng)險。
當(dāng)然，這一商業(yè)保險新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。如果續(xù)期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。
七、以房養(yǎng)老模式面臨哪些困境?
盡管已經(jīng)邁出了第一步，但以房養(yǎng)老這個復(fù)雜的模式仍面臨多重困境。在此前的調(diào)查中，不少人表示不能接受這樣的觀念，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，而不是留給子女。有人認(rèn)為這樣的模式僅僅適用于晚年需要用錢的孤寡老人。
某媒體記者采訪的幾位市民，即使能夠接受以房養(yǎng)老模式，他們對于房屋價值評估機構(gòu)能否可靠，保險公司會不會對房產(chǎn)價值“壓價”，增值后利益分配能否公平等問題，仍提出了疑問。
同樣，對于反向抵押，保險公司也持謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)悉，在此前僅有幸福人壽、泰康人壽(微博)、平安人壽、太平洋人壽，中宏人壽，合眾人壽等幾家企業(yè)參與了以房養(yǎng)老課題組，并提出很多問題，焦點問題集中房屋價值變化分配、長壽風(fēng)險控制上。一位參與討論的險企人士告訴記者，參與型保險假如以后房價上漲的話，老人可以每個月多拿一定的增值年金，這樣就讓領(lǐng)取的年金提高;如果是非參與型，在房產(chǎn)增值之后，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額不會提高，而房產(chǎn)增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人，更像一個非固定期限的貸款。對于保險公司來說，老人壽命，房屋的價值都是不可控制的因素，兩種模式無論哪種都是帶有一定賭注性質(zhì)的，即使有大數(shù)法則兜底，但如果以房養(yǎng)老參與的人數(shù)不多，保險公司還是面臨一定風(fēng)險。
八、以房養(yǎng)老在我國為何這么不受待見?
在國外一些發(fā)達(dá)國家，倒按揭是一種很普遍的養(yǎng)老模式。以美國老人為例，62歲以上，就可以將自有房屋抵押，每月領(lǐng)一筆固定養(yǎng)老金。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直到去世為止。去世后金融機構(gòu)將其房產(chǎn)出售，所得收入用來償還養(yǎng)老保險費用。
當(dāng)然美國金融機構(gòu)也不是白給老人那么多年撫養(yǎng)費，天下沒有免費的餡餅，金融結(jié)構(gòu)要經(jīng)過一系列評估，其中最重要的四個指標(biāo)是，老人現(xiàn)在多大，還能活多少年，現(xiàn)在的房產(chǎn)值多少錢，將來老人去世時這個房產(chǎn)還能值多少錢。經(jīng)濟(jì)賬算清楚后，最終決定每月給以房養(yǎng)老的老人們多少養(yǎng)老金。
受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的觀念影響，“以房養(yǎng)老”這一新提法也給不少人增添了焦慮。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，77.5%的受訪者退休時能領(lǐng)取到的養(yǎng)老金僅為退休前的一半;78.6%的人認(rèn)為“以房養(yǎng)老”完全不能保障自己的晚年生活;13.0%的人認(rèn)為基本不能保障;6.6%的人認(rèn)為基本可以保障;僅1.9%的人認(rèn)為完全可以保障。
以房養(yǎng)老舉措推出，給老百姓多了一項解決養(yǎng)老難題的途徑，但此招看起來很美，落實起來的難度很大，面臨三大難題。事實上，自2007年以來南京、上海、北京和長春等城市的個別金融機構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不佳而停止。對此，一家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理表示，銀行、保險等金融機構(gòu)為規(guī)避市場風(fēng)險，對以房養(yǎng)老的群體挑肥揀瘦，設(shè)置門檻過高是重要原因。
一位保險企業(yè)的高管陸海表示，制約險企的主要是技術(shù)操作上的難度，包括房產(chǎn)價值的評估、老人生命的預(yù)期等。“一般來講，把房子抵押出去以后，實際上保險企業(yè)應(yīng)該一直管到老人去世，如果老人活的年齡特別大，對保險公司來講就有一定的風(fēng)險。”陸海告訴記者，“此外，現(xiàn)在評估的房屋價值可能今后是不斷變化的，有可能會升值，但也有大幅度縮水的可能，因此保險公司也面臨非常大的風(fēng)險。”
除保企之外，銀行方面在對以房養(yǎng)老方案的跟進(jìn)上也并不熱衷。中信銀行早在2011年就推出了“養(yǎng)老按揭”。但由于“以房養(yǎng)老”方式在國內(nèi)接受程度較低，目前銀行積極性并不高，業(yè)務(wù)情況也是冷冷清清。
最大的難題是土地年限問題。居民名下的房產(chǎn)，只有土地使用權(quán)，那么在以房養(yǎng)老過程中，就存在抵押期間或者戶主死亡后，產(chǎn)權(quán)可能到期的情況。雖然07年出臺的《物權(quán)法》第一百四十九條改為：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，但是并未說清續(xù)期是有償還是無償。產(chǎn)權(quán)如何續(xù)接，是個大難題，直接影響到房屋價值評估，這是金融機構(gòu)最為擔(dān)心的。而在國外由于產(chǎn)權(quán)個人私有，該問題完全不存在。
還有一大難題就是以房養(yǎng)老可能會出現(xiàn)剃頭挑子一頭熱。中國人的傳統(tǒng)觀念：養(yǎng)兒防老、傳宗接代的觀念根深蒂固，老一輩奮斗一生的“家業(yè)”都想留給子孫后代。其實早在06年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但由于長期乏人問津，最后不得不停辦該業(yè)務(wù)。“冷遇”的背后，充分證明以房養(yǎng)老之路漫漫。
最后一大難題就是市場失靈問題：富家水澆不了農(nóng)家田，說白了就是有房子的富人可能根本不需要以房養(yǎng)老，而真正沒有房子的或者房子沒有產(chǎn)權(quán)的人卻沒有能力以房養(yǎng)老。如果以房養(yǎng)老不能惠及大眾，那么該政策的推出就失去了意義。還有一個問題就是房地產(chǎn)在中國隨時面臨政策調(diào)控的風(fēng)險，如果一旦房價反轉(zhuǎn)甚至出現(xiàn)大跌，那么金融機構(gòu)的精算師們?nèi)绾闻袛辔磥矸績r走勢，如果控制倒按揭風(fēng)險。
最近不少媒體甚至金融專家，談到以房養(yǎng)老可謂眉飛色舞，高唱贊歌，稱其為解決我國日益沉重養(yǎng)老問題的利器、解決我國日益嚴(yán)重老齡化問題的靈丹妙藥。但上述三大難題不解決，以房養(yǎng)老還真的有點那么不靠譜。
雖然，“以房養(yǎng)老”還將面對諸多困難，但不可否認(rèn)的是“以房養(yǎng)老”可以拓寬保險資金投資渠道，活躍保險產(chǎn)品市場，還可以增加二手房上市量，活躍房地產(chǎn)二級市場，最重要的是在當(dāng)前養(yǎng)老床位緊張的情況下，有助于建立多層次的養(yǎng)老保障制度。
以房養(yǎng)老方案的制定，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險產(chǎn)品，擴大養(yǎng)老服務(wù)供給方式，進(jìn)而構(gòu)建多樣化、多層次、以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老服務(wù)模式。
九、目前看起來很美的以房養(yǎng)老為何遇冷?
專家表示，首先是中國人的傳統(tǒng)觀點。一方面，中國人的“養(yǎng)兒防老”觀念比較重。另一方面，普遍來講，中國人房產(chǎn)必須傳給下一代，如果交給銀行或者保險機構(gòu)的話，很可能被人詬病說，你怎么對子女這樣啊?因為房產(chǎn)是中國人最大的一個資產(chǎn)，這是一個觀念上的問題。另外，在實際操作上，面臨很多問題無法解決。“以房養(yǎng)老”其實提出好多年了，但在中國之所以遇冷，一個最大的問題是我們的房產(chǎn)怎么來評估?老人的健康跟預(yù)期壽命又是多少?一系列細(xì)則怎么出臺?怎么去完善?這些恐怕都是目前一些非常嚴(yán)重的問題。目前以房養(yǎng)老的政策不夠細(xì)，中國的這種預(yù)期也不太明顯。目前在養(yǎng)老方面的支出相對比例還比較低，醫(yī)療體系不完善，公共服務(wù)體系基本也不完善，這種情況下，讓老人把家里最大的資產(chǎn)跟銀行簽合同，他覺得心里沒底。從銀行角度看“以房養(yǎng)老”這個事，它只不過是一筆按揭購房的過程，從目前中國的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來講，以房養(yǎng)老對銀行來說是合適的，因為這些房大多在黃金地段，房屋相對老舊，很可能房屋到年限之后一推就倒了，但這塊地非常值錢。但銀行有銀行的顧慮，一是關(guān)于老人的預(yù)期壽命和健康評估，由哪個權(quán)威機構(gòu)來做?比如說老人家60歲退休，跟銀行簽了一個“以房養(yǎng)老”的合同，人家活到100，銀行算來算去很可能就虧了。還有一種情況，如果房價暴跌的話，銀行的這部分損失誰來賠?
要說以房養(yǎng)老遇冷源于國人觀念，卻令人懷疑。老人是否以房養(yǎng)老，關(guān)鍵看市場是否提供最佳選擇。以房養(yǎng)老是一種市場選擇，關(guān)乎值不值、劃不劃算的問題。從需求來說，市場上固然存在以房養(yǎng)老的需求，但潛在需求未必就能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實需求。老人們至少有兩個算盤要打：一在于房子值多少錢，自己又能在有生之年領(lǐng)到多少錢。這里存在老人想要規(guī)避的巨大風(fēng)險。二在于以房養(yǎng)老不是唯一的住房價值實現(xiàn)方式，市場提供了更多的變現(xiàn)方式，比如出租乃至出售。即便老人不愿意搬出去住，也可以選擇部分出租。以房養(yǎng)老的誘惑力大打折扣。從供給方來說，保險公司得考慮推出這樣的產(chǎn)品能不能賺錢，70年產(chǎn)權(quán)、樓市方向不明、價值評估復(fù)雜等等都是不得不考慮的因素。沒有盈利模式的事情，保險公司怎么會干?這是很多試點險企按兵不動的原因。需求和供給找不到契合點和結(jié)合點，以房養(yǎng)老遇冷并不奇怪。
十、“以房養(yǎng)老”是否號錯脈開錯藥?
號錯脈：這個借鑒于西方發(fā)達(dá)社會養(yǎng)老辦法，對于中國來說，注定要“水土不服”。中國人的房子問題，比西方人復(fù)雜得多。不要說改革開放以后才逐步富裕點的中國老人，并沒有多少人有自己獨立房產(chǎn)，即便有，在城市里，能夠賣得出價夠得上養(yǎng)老的并不多，除了像北上廣等房價不斷攀升的城市，很多城市的房價并不是很高，尤其是廣大的農(nóng)村，很多農(nóng)民房，都賣不出什么價錢來，這樣價格低廉的房產(chǎn)，何以支撐日益高昂的養(yǎng)老問題?
開錯藥：就是因為房子問題，純屬個人私產(chǎn)，如何處置也是個人的自由。從國家層面上，需要在制度層面上，設(shè)計合理的辦法，讓納稅人的財富更加合理的使用，更好地切分給普通老百姓，讓人民創(chuàng)造的財富，更好地讓人民去分享。讓民眾老有所依、老有所養(yǎng)，關(guān)鍵要有可靠的保障。而不應(yīng)該現(xiàn)在就把眼睛盯住人民的私產(chǎn)，這是完全混淆了責(zé)任，搞錯了方向。
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