關(guān)于公租房定價的屬性分析
公共租賃房的租金問題近期頗受關(guān)注。新華社前日報道稱，“上海市經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房工作推進會透露，上海的公租房將按“略低于市場水平”的租賃價格向符合條件的對象供應(yīng)。此前北京市住建委首次公布的每平方米每月高達二三十元的租價，因為“沒比市場價低多少，有的甚至比市場價還高”而備受爭議。公租房定價以市場價格為導(dǎo)向，不僅公眾難以接受，也與公租房建設(shè)的初衷不符。
眾所周知，政府推公租房的目的，是為了解決中等偏下收入家庭的住房困難。 七部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，明確規(guī)定公共租賃住房租金水平，由市、縣政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應(yīng)對象的支付能力等因素合理確定，并按年度實行動態(tài)調(diào)整。既然定位在 “解決夾心層群體的住房需要”，公租房就應(yīng)強調(diào)其“公益屬性”，而不是以市場為導(dǎo)向。
也正因其公益屬性，目前各地公租房都有一系列申請標準，涉及常住戶口、繳納社保年限、就業(yè)合同等，而通過“審核”后得到的公租房也還有租賃合同年限的規(guī)定。在嚴格的公租房申請條件下，一旦價格優(yōu)勢無法顯現(xiàn)，公租房政策的社會保障作用也就形同虛設(shè)。所以，有觀點認為，北京每平方米每月高達二三十元的`租價根本就不能算是“公租房”，公租房的租金定價必須有更為合理的參考體系。
在公租房被廣泛利用的香港，實行的是租金與市民收入聯(lián)動機制。據(jù)了解，香港政府推出了租金調(diào)節(jié)機制，公租房每兩年調(diào)整一次，按照市民收入指數(shù)的變動上下調(diào)整，真實反映公屋租戶家庭收入的變動情況。目前解決近三分之一香港市民住房問題的“公屋”，其租金僅為同地區(qū)市場價的25%。參考這一案例，內(nèi)地各城市在力推公租房的同時，不妨也根據(jù)各地實際情況，將申請人的收入水平列入考慮范圍。以上海為例，公租房旨在緩解青年職工、引進人才、外來務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，那么在定價時，或許可以將該年度本科畢業(yè)生的平均工資納入?yún)⒖�，如果當年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的平均工資為2000元至2500元，那么租賃1間房的價格就應(yīng)控制在收入的三分之一左右，也就是600元至800元之間。
公租房因廣泛涉及普通民眾的利益，其定價已成為市場關(guān)注的焦點。最近一份媒體調(diào)查結(jié)果顯示，60%的調(diào)查者對公租房的期望值很高，表示“不管存在哪些不便，都要努力住進去”，這其中也包含了市場對于公租房調(diào)節(jié)作用的期待——只有當公租房定價能控制在較低水平，政府才有可能通過公租房租金引導(dǎo)市場價向合理房租水平回歸，發(fā)揮出公租房的調(diào)節(jié)功能。
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