探討住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義
一、前言
住房公積金制度是由政府主導(dǎo)的政策性住房金融制度，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用有：解決財政和國有企業(yè)負(fù)擔(dān)過重問題、支持中低收入者解決住房問題、促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善、促進(jìn)儲蓄向投資轉(zhuǎn)化等。并且隨著房改實(shí)踐的證明，公積金建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有很好的調(diào)節(jié)作用，對于實(shí)現(xiàn)住房商品化，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響
�。ㄒ唬┐龠M(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)增長
（二）有利于協(xié)調(diào)社會總需求與總供給的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于供求關(guān)系的調(diào)整，主要表現(xiàn)在：①促進(jìn)房地產(chǎn)自身的供需平衡。通過形成房地產(chǎn)資金的自我循環(huán)機(jī)制和房地產(chǎn)需求的自我約束機(jī)制，可以解決房地產(chǎn)緊缺和分配不合理的狀況。②協(xié)調(diào)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以帶動建筑業(yè)的發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必然促進(jìn)商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的興起;房地產(chǎn)業(yè)也屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，直接增大了第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的比重，從而使城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。③房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。人類生活消費(fèi)首先是基本生活必需品的消費(fèi)。住房不僅是生存資料，而且逐漸成為享受資料和發(fā)展資料。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對住房的數(shù)量和質(zhì)量的要求日益增加和提高。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，使其趨于合理，從而起到平衡物價、穩(wěn)定市場的作用。
二、住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
�。ㄒ唬┯欣诒ＷC住房建設(shè)資金的穩(wěn)步增長
住房公積金制度的建立，結(jié)束了傳統(tǒng)的由國家或單位單向且只投無收的運(yùn)行局面，擴(kuò)大了住房建設(shè)資金來源。通過國家、單位和職工三者共同籌措住房資金，不僅能夠保障資金數(shù)量，而且能夠提高國家住房融通資金渠道，增加住宅建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外通過向消費(fèi)者個人提供長期抵押貸款，幫助職工個人購建房融資，提高購建房能力，有利于住房資金的長期周轉(zhuǎn)。這種短期和長期結(jié)合的良性資金循環(huán)周轉(zhuǎn)，并逐步擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，打下了可靠的資金基礎(chǔ)。
�。ǘ┳》肯M(fèi)投入的增加加快了住房建設(shè)的步伐
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，我國的經(jīng)濟(jì)體制改革也得到了深化發(fā)展，人們在住房問題上的也逐漸改變了“等、靠、要”的思想習(xí)慣，對住房這一商品的概念逐漸得到了加深，從而促進(jìn)了住房制度改革方案的出臺。尤其是住房公積金制度的建立，不僅讓人們樹立了住房只能靠自己“買、建、租”的新理念，而且提高了職工家庭住房消費(fèi)含量的增加，為房地產(chǎn)建設(shè)增加了資金來源。
�。ㄈ┐龠M(jìn)了房地產(chǎn)市場的'繁榮
從供應(yīng)角度來講，住房公積金制度為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了資金融通，擴(kuò)了住宅開發(fā)資金來源和數(shù)量，從而有利于開發(fā)商提供更多的住房數(shù)量;從需求方面來說，住房公積金制度的存在提高了職工構(gòu)建房的能力。從供需雙方來說，有利于促進(jìn)住房建設(shè)的良性發(fā)展，以及住房市場交易的活躍和繁榮。
三、目前我國公積金制度存在的問題
盡管住房公積金為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，但一些運(yùn)作不規(guī)范、監(jiān)督力度不大等方面的問題也亟待解決。
�。ㄒ唬┕e金管理不夠完善
主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）還沒有形成“機(jī)構(gòu)健全、管理規(guī)范、使用高效、監(jiān)督嚴(yán)密”的全國住房公積金管理體制，區(qū)域性、行業(yè)性特征明顯。
�。�2）公積金中心管理職責(zé)不清、財政監(jiān)督不到位的問題比較嚴(yán)重。一些地方房委會決策變成了政府決策、部門決策甚至個人決策，財政監(jiān)督難度較大，公積金中心運(yùn)作資金的風(fēng)險因此增加，管理運(yùn)作資金的成本也相應(yīng)加大，不僅損害了單位和個人權(quán)益，而且影響了住房公積金的安全和完整。
�。�3）部分管理中心還無法向個人發(fā)放繳存住房公積金的有效憑證，不能保障繳交住房公積金職工的合法權(quán)益。
�。ǘ┳》抗e金低運(yùn)用率和不規(guī)范運(yùn)用現(xiàn)象并存
從總體上看，住房公積金貸款運(yùn)用率偏低，沒有充分發(fā)揮住房公積金制度的作用。個別地區(qū)住房公積金管理中心甚至坐吃利差，基本失去了建立住房公積金制度的意義。從使用情況看，真正用于中低收入家庭租房、購房的貸款比重低，向中低收入發(fā)放的長期貸款更少，與住房公積金的初衷也不吻合。為數(shù)眾多的從未分配過住房又無機(jī)會以低價購房的中小企事業(yè)單位的中低收入職工，較難從公積金制度中受益。個別的還存在著公積金挪作他用的情況。由于住房公積金采取低進(jìn)低出的政策，因此，其資金運(yùn)行是封閉的。但由于我國個人住房抵押貸款開展范圍較小，資金管理中心如果將這筆資金進(jìn)行投資或存入銀行，都可以獲得可觀的收入。有個別管理機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，在國家規(guī)定之外的金融機(jī)構(gòu)存放住房資金，或者為單位貸款提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶責(zé)任。這使住房公積金制度隱含了一定的風(fēng)險，或者已經(jīng)造成了難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。 四、保證住房公積金促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施
�。ㄒ唬┘哟笳咝宰》抠Y金的監(jiān)管力度
理順現(xiàn)有資金管理的體制，建立能夠有效協(xié)調(diào)和制衡的公積金管理體制。住房委員會的組成，必須有中國人民銀行、審計等部門的人員介入，加強(qiáng)對資金管理部門的監(jiān)督。住房委員會實(shí)行定期會議制度，健全房委會決策制度，明確房委會決策范圍和決策程序。制定能夠確保委員會決策科學(xué)、民主的工作程序，盡快形成“住房委員會決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理機(jī)制。定期或不定期對住房資金歸集、存放、管理、使用等情況進(jìn)行全面檢查或抽查，對違規(guī)行為堅決查處。任何單位和個人不得動用住房資金。
�。ǘ┡σ�(guī)范住房資金管理機(jī)構(gòu)的行為
各地在建立健全住房公積金管理機(jī)制的同時，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范城市住房基金和單位住房基金的管理制度。住房公積金是歸個人所有的資金，應(yīng)按照國家確定住房公積金管理規(guī)定，建立健全房委會決策體系，充分發(fā)揮財政、建設(shè)等部門以及工會代表和專家等房委會成員的議事決策職責(zé)。同時，公積金中心必須嚴(yán)格執(zhí)行我國住房公積金管理?xiàng)l例所賦予的職責(zé)，集中精力抓好住房公積金的管理運(yùn)作工作，保證住房公積金的�？顚Ｓ谩３鞘凶》炕饘儆谪斦再Y金，應(yīng)按預(yù)算管理辦法進(jìn)行管理。單位住房基金是歸單位使用的資金，應(yīng)按現(xiàn)行單位財務(wù)制度進(jìn)行管理。
�。ㄈ⿺U(kuò)大資金供給渠道
我國住房資金目前的兩大來源主要是：個人住房公積金和商業(yè)銀行吸收的存款。住房公積金目前數(shù)額尚小，不能解決職工的住房信貸資金需求的問題，而商業(yè)銀行運(yùn)用吸收的存款進(jìn)行房地產(chǎn)貸款。往往面臨較大的金融風(fēng)險。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，住房信貸資金來源可以有：商業(yè)銀行吸收的存款、發(fā)行抵押貸款債券、政府強(qiáng)制儲蓄和契約儲蓄系統(tǒng)。因此可采用以下措施：實(shí)行利率補(bǔ)貼，刺激商業(yè)銀行運(yùn)用吸收的存款進(jìn)行住房消費(fèi)信貸;建立住房契約儲蓄系統(tǒng)，鼓勵居民進(jìn)行住房專業(yè)性儲蓄;發(fā)展住房合作社;政府擔(dān)保，發(fā)行住房抵押債券籌集住房信貸資金等。
四、結(jié)語
通過本文分析可知，住房公積金對人們購房能力的提高具有巨大的促進(jìn)作用，并且隨著住房公積金制度的不斷完善，必將成為人們購房的強(qiáng)大支撐。同時住房公積金對于刺激房地產(chǎn)市場、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系也具有重要意義，因此我國應(yīng)深入研究住房公積金制度，不斷改善人們的住房購買力，從而為擠壓房地產(chǎn)泡沫問題，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定增長提供保障。
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