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2017濟(jì)南住房公積金貸款新政
2017濟(jì)南住房公積金貸款新政具體如何呢?大家是否清楚呢?今天我們就一起來了解一下吧!
濟(jì)南住房公積金貸款調(diào)整后的政策已經(jīng)開始實(shí)施。
根據(jù)新政策，使用住房公積金貸款購買首套房的，最低首付20%，不再分套型面積是否超過90平方米;買二套房的，最低首付30%，不再區(qū)分此前商貸是否還清，而且利率不再上浮。“新政策從25日開始正式實(shí)施，已經(jīng)有市民享受新政策帶來的優(yōu)惠。”濟(jì)南住房公積金管理中心相關(guān)工作人員告訴記者，在濟(jì)南買一套改善型住房，總價大多在150萬元以上。之前，讓沒有還清商貸的家庭一次性拿出六成首付(90萬元首付款)，難度較大;現(xiàn)在只要拿出三成首付(45萬元首付款)就可以，門檻降了一半，加上執(zhí)行基準(zhǔn)利率，有條件購買改善性住房的家庭將大大增加。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前濟(jì)南市住房公積金政策基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全面松綁。記者翻查1999年以來濟(jì)南住房公積金貸款利率調(diào)整變化情況發(fā)現(xiàn)，目前3.75%的基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到了最低值。近期公積金貸款政策調(diào)整之頻繁、力度之大，帶來的市場預(yù)期不容小覷。
不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于公積金貸款市場份額有限，對市場的實(shí)際作用將打折扣。濟(jì)南住房公積金管理中心2014年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款市場上，有27.5%的購房者使用公積金貸款，也就是說“公貸”的市場占有率不到三成。超過七成的購房者使用商貸，并不能從中受益。
雖然實(shí)際受益的人群可能比預(yù)想的要打折，但是不斷出臺的樓市政策，效應(yīng)持續(xù)疊加，對整個行業(yè)的提振作用將逐漸明顯，預(yù)計今后一段時間住宅成交量將呈現(xiàn)攀升趨勢。
延伸閱讀：濟(jì)南最嚴(yán)限購來襲 首次提高公積金貸款利率
濟(jì)南本市戶籍購買二套房，首付比例提高至60%，非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長年限都縮短至25年。與此同時，長清章丘也納入限購范圍，限購區(qū)域內(nèi)購買的住房，要在不動產(chǎn)證滿2年后才能上市交易。
19日，濟(jì)南市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。這次再升級版的限購政策被不少人稱為“史上最嚴(yán)”�！锻ㄖ窂墓┑�、信貸、限售等多個方面對市場進(jìn)行調(diào)控。從土地供應(yīng)來看，本著“增加總量、控制熱點(diǎn)、均衡供地”原則，實(shí)施精準(zhǔn)供地，平抑土地市場。針對土地出讓，要求引導(dǎo)企業(yè)理性競價。結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價率達(dá)到100%以上(含)的，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可;溢價率達(dá)到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價，當(dāng)競買人報價超過最高限價時，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。
“預(yù)售條件與地價溢價率捆綁在濟(jì)南是首次提出，在一定程度上延長了開發(fā)商的資金周期。”省城一業(yè)內(nèi)人士稱，最高限價的設(shè)定，可以有效給熱地降溫。
在信貸政策上，無論是對外地人還是本地人都是明顯收緊。《通知》要求，本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。對于外地購房者來說，非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年。
此次升級版政策也首次提出了房子限售。《通知》指出，限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。在業(yè)內(nèi)人士看來，這對投機(jī)炒房客是一種有效的制約和限制。
與此同時，《通知》指出，依法嚴(yán)厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價格信息、欺騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，依法從嚴(yán)從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機(jī)構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
在上一版限購區(qū)域的基礎(chǔ)上，將長清區(qū)、章丘區(qū)納入限購范圍，本次及此前濟(jì)南已出臺的調(diào)控政策一并執(zhí)行。
開發(fā)商炒房者雙限，房價會降嗎?
濟(jì)南限購政策再度升級，土拍價格首次與預(yù)售時間掛鉤，信貸政策出臺，二套房認(rèn)房又認(rèn)貸，公積金利率上浮;房產(chǎn)證拿到兩年后才允許出售。限購區(qū)域也首次擴(kuò)展至長清區(qū)和章丘區(qū)。升級版的限購政策如何影響市場?濟(jì)南市建設(shè)部門以及有關(guān)專家就此做出了解讀。
加大拿地成本
減少非理性行為
2016年濟(jì)南土地市場地王頻出，其中9月份郭店地塊拍出地王，溢價率高達(dá)719%。企業(yè)非理性競價抬高了地價，也引發(fā)了周圍房價的非理性上漲。因此，此次調(diào)控政策指出，要引導(dǎo)企業(yè)理性競價。所采取的措施，一是結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價率達(dá)到100%以上(含)的，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可;溢價率達(dá)到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可，這相當(dāng)于現(xiàn)房銷售。
省城一業(yè)內(nèi)人士稱，在去年12月26日的限購政策中曾規(guī)定，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成不少于12層后，方可辦理商品房預(yù)售許可。而此次限購，又將預(yù)售證門檻進(jìn)一步調(diào)高。
第二條措施是設(shè)定居住用地出讓最高限價，當(dāng)競買人報價超過最高限價時，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。建設(shè)部門相關(guān)人士解釋，如果價格超過限價，開發(fā)商就要在公共配套上加大投入，增加了其成本。
開發(fā)商關(guān)心此次政策是否會影響到之前已經(jīng)拍完的土地，對此，濟(jì)南建設(shè)部門相關(guān)人士解釋，該政策僅從限購政策實(shí)施之后開始實(shí)施，在4月20日之前拍地的開發(fā)商，不受政策的制約。
業(yè)內(nèi)人士分析，此舉將加大開發(fā)商拿地的成本，也可以減少開發(fā)商非理性競價的行為，穩(wěn)定土地市場秩序。
只要貸款買過房
賣沒賣再貸都算二套
此次限購政策，采用了較為嚴(yán)厲的信貸政策。其中，本市戶籍家庭已擁有一套住房和有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例從40%提高至60%。
建設(shè)部門相關(guān)人士解釋說，這表明對于二套房的界定是認(rèn)房又認(rèn)貸，比此前政策收緊。只要有住房貸款記錄的，不管是否還清貸款，都算數(shù)。比如小明之前貸款買過一套房子，后來賣掉了，手頭沒有房子，但是再買房子還是算二套房。
而對于非本市戶籍家庭購買住房，貸款首付比例從30%提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年。另外，本地人二套房和外地人購房的商業(yè)按揭貸款最長年限都從30年縮短至25年，這也是去年以來首次調(diào)整商貸年限。
首次提高公積金貸款利率
此次收緊的不僅是商貸，公積金貸款也是收緊不少。政策要求，二套房的公積金貸款利率首次上浮，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，類似政策在其他城市的限購政策中也有體現(xiàn)，不過濟(jì)南從去年開始的限購政策中，這是首次涉及公積金利率的調(diào)整。此外，政策還要取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策，兩條規(guī)定都在證明公積金政策的收緊。
另外，使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭暫時停止發(fā)放公積金貸款。比如說小明只有一套房子，但是此前使用過兩次及以上公積金貸款，他也暫時無法再用公積金來貸款了。
長清章丘也限購
區(qū)域熱度將平衡
長清區(qū)和章丘區(qū)雖然屬于濟(jì)南，但是在此前調(diào)控政策發(fā)布時，這兩個區(qū)都不在政策影響范圍內(nèi)。去年12月26日的限購政策中，長清區(qū)雖然不屬于限購區(qū)域，但是在長清區(qū)擁有兩套住房的，也不能在限購區(qū)域(市內(nèi)六區(qū))內(nèi)買房，而章丘則一直未被提及。
不過，隨著章丘撤縣設(shè)區(qū)，以及山大搬遷章丘等消息的發(fā)布，利好頻傳，章丘樓市也逐漸升溫，房價一直在上漲。此前，市場內(nèi)也有不少對章丘進(jìn)行限購的呼聲，但一直沒有得到政府的回應(yīng)。
而此次限購政策，將長清區(qū)、章丘區(qū)也一并納入限購范圍，同時，此前濟(jì)南已出臺的調(diào)控政策，這兩個區(qū)也要一并執(zhí)行。也就是說，章丘區(qū)、長清區(qū)和歷下區(qū)、高新區(qū)等完全沒有區(qū)別，全部屬于限購區(qū)域，也全都實(shí)施限購政策。
例如，在4月20日之前，長清居民小張擁有兩套住房，他不能在市內(nèi)六區(qū)買房，但是可以在長清區(qū)買多套住房，同時歷下居民小王在市內(nèi)六區(qū)有兩套住房，但是可以在長清再買多套住房。而4月20日之后，長清區(qū)的小張在長清也無法再次購房了。歷下區(qū)的小王在長清也無法購房。也就是說，不論小張和還是小王，只要在濟(jì)南市(歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)、長清區(qū)、章丘區(qū))范圍內(nèi)買房，就要受到限購政策約束。
此前，由于市區(qū)限購，章丘等地承接了濟(jì)南市區(qū)外溢的置業(yè)需求，而此輪政策的實(shí)施，標(biāo)志著長清區(qū)和章丘區(qū)與市內(nèi)各區(qū)也一視同仁，濟(jì)南調(diào)控政策力度進(jìn)一步加強(qiáng)，區(qū)域熱度將得到平衡。
兩年限售
限制短線投機(jī)炒房客
“限售在濟(jì)南是首次提出來，這對于打擊投機(jī)炒房將起到很大的作用。”19日，省城一業(yè)內(nèi)人士坦言，限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。
“濟(jì)南這次明確的是不動產(chǎn)證滿2年才能再賣，2年的標(biāo)準(zhǔn)是辦證而不是網(wǎng)簽，這對于短期投資炒房的投機(jī)客來說，斷了他們的路子。”該人士說，去年下半年來看，不少投機(jī)客買了房子后，都會想著短期內(nèi)倒手賣出去，賺取高額差價。
從之前的政策來看，不動產(chǎn)證在2年以內(nèi)的，只要繳納5.6%的增值稅也可以完成交易，高稅部分轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，購房成本大大增加。
“新房多是期房，從買了到辦下不動產(chǎn)證，中間的期限在2年左右，這次要求的出售條件是，在此基礎(chǔ)上再延長2年，這樣就加大了投資客的炒房周期和成本。”該人士說，也就是說，市民買新房后，要在四年后才能賣房，這可以在很大程度上限制市場上的炒房投機(jī)現(xiàn)象。
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