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2016沈陽(yáng)申請(qǐng)公積金貼息貸款政策解讀
從沈陽(yáng)住房公積金管理中心了解到，為保障住房公積金繳存職工的購(gòu)房貸款資金需求，方便職工辦理貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，沈陽(yáng)住房公積金管理委員會(huì)審議決定，沈陽(yáng)住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱“管理中心”)自7月4日起，階段性開(kāi)展住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。
住房公積金貼息貸款，是指管理中心將受理的職工住房公積金貸款申請(qǐng)，轉(zhuǎn)由承辦銀行使用銀行信貸資金發(fā)放，貸款職工只需按公積金貸款利率向承辦銀行還本付息，承辦銀行自營(yíng)性貸款利率與同期公積金貸款利率之間的利息差額，由管理中心承擔(dān)。
住房公積金貼息貸款的申請(qǐng)條件、貸款類型、貸款額度、貸款期限、貸款利率、審批程序及所需要件、本息償還方式等與現(xiàn)行職工住房公積金貸款完全相同。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行遼寧省分行營(yíng)業(yè)部、中國(guó)建設(shè)銀行遼寧省分行、中國(guó)工商銀行遼寧省分行營(yíng)業(yè)部為住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)中標(biāo)承辦銀行。
公積金又稱公司的儲(chǔ)備金，是指公司為增強(qiáng)自身財(cái)產(chǎn)能力，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和預(yù)防意外虧損，依法從公司利潤(rùn)中提取的一種款項(xiàng)，不作為股利分配的部分所得或收益。主要用于：彌補(bǔ)公司虧損、擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)增公司資本。
住房公積金制度實(shí)際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。
法定公積金，也叫強(qiáng)制性公積金，是指按照法律規(guī)定的比例必須提取的公積金。任意公積金又稱任意盈余公積金，是指根據(jù)公司章程或股東會(huì)決議于法定公積金外自由提取的公積金。
公司的公積金來(lái)源有以下幾項(xiàng)：一是股票溢價(jià)發(fā)行時(shí)，超過(guò)股票面值的溢價(jià)部分列入公司的資本公積金;二是依據(jù)我國(guó)《公司法》的規(guī)定，每年從稅后利潤(rùn)中按比例提存部分法定公積金;三是股東大會(huì)決議后提取的任意公積金;四是公司經(jīng)過(guò)若干年經(jīng)營(yíng)以后資產(chǎn)重估增值部分;五是公司從外部取得的贈(zèng)與資產(chǎn)，如從政府部門、國(guó)外部門及其他公司等處得到的贈(zèng)與資產(chǎn)。
拓展閱讀
公積金貼息貸款的利與弊
為了讓公積金中心、銀行、購(gòu)樓者、開(kāi)發(fā)商取得共贏，有業(yè)界人士提出還是回到另一種方式上來(lái)，即公積金中心補(bǔ)貼最好是能補(bǔ)貼到購(gòu)房者個(gè)人，而不是補(bǔ)貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔(dān)憂的問(wèn)題，即一些申請(qǐng)人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補(bǔ)貼給個(gè)人可以及時(shí)停止補(bǔ)貼，如補(bǔ)貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個(gè)人，最終導(dǎo)致公積金缺口更大。
廣州住房公積金管理中心提出《關(guān)于申請(qǐng)?jiān)囆袀�(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)的請(qǐng)示》，擬征求公眾意見(jiàn)后推行。公積金貼息商貸規(guī)模將控制在50億-60億元，這引發(fā)市場(chǎng)熱議。究竟是彌補(bǔ)公積金貸款缺口的妙招，還是杯水車薪之舉?購(gòu)樓者、開(kāi)發(fā)商乃至銀行是否認(rèn)同，或有更好的出路，如個(gè)人住房抵押貸款證券化?
根據(jù)公積金貼息貸款方案的基本思路，公積金貼息將直接給到銀行，將在廣州2-3家銀行小規(guī)模試點(diǎn);申請(qǐng)者無(wú)需特殊條件，公積金補(bǔ)貼商貸將面對(duì)所有貸款人，只認(rèn)貸款人不認(rèn)具體樓盤;當(dāng)然，前提是只要開(kāi)發(fā)商愿意接受這種方式。
去年以來(lái)，公積金余額不足，貸款需求因商貸限制而急劇上升。據(jù)測(cè)算，2015年公積金貸款缺口達(dá)117億元。如果公積金貼息商貸規(guī)�？刂圃�50億—60億元，似乎并未全面解決公積金額度緊張問(wèn)題，只能算是有所緩解。
對(duì)購(gòu)樓者來(lái)說(shuō)，這應(yīng)該是一大利好。根據(jù)計(jì)算，目前五年及以上期商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為5.65%，公積金貸款利率為3.75%，利差為1.9%。而目前商業(yè)銀行房貸利率普遍打九折，即五年以上房貸利率折后為5.085%，這樣商業(yè)利率和公積金利率的差額實(shí)際上是1.335%。這部分利差由公積金中心補(bǔ)貼，自然受惠人是購(gòu)樓者。
更為重要的是，去年開(kāi)始的公積金逐月限額發(fā)放的緊張局面將得到極大的舒緩，公積金通過(guò)貼息實(shí)際上是“四兩撥千斤”，放大了資金池。
如果因此而導(dǎo)致住房銷售成交量上漲，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該是樂(lè)觀其成的。問(wèn)題是目前廣州一些新樓盤要么是明確拒絕公積金貸款，要么是“軟性抵制公積金”，即商業(yè)貸款有更多優(yōu)惠，公積金則無(wú)。因此，如果公積金與商業(yè)貸款的利差不足以抵銷取消折扣的損失，加之公積金貸款到款較商業(yè)貸款時(shí)間遲一些，很可能購(gòu)樓者選擇貼息貸款的不會(huì)很多。
除非開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存壓力大，或者貼息貸款改變了公積金貸款慢一拍的節(jié)奏，真正讓公積金貼息貸款甚至強(qiáng)過(guò)公積金貸款，這可能就走出了一條新路。
那么，銀行的態(tài)度呢?據(jù)銀行方面的說(shuō)法，擔(dān)心貼息后銀行的利潤(rùn)受到擠壓。即銀行商業(yè)貸款的利率和公積金中心貼息后的利率能否達(dá)到一致。如果兩者一致，貼息貸款的吸引力將下降;如果商業(yè)貸款利率高，則銀行將十分為難。這種兩難還體現(xiàn)在目前部分銀行的商業(yè)貸款可以拿到9折優(yōu)惠，實(shí)際利率是5.085%，但如果公積金貼息后要求銀行給出8.5折的優(yōu)惠，銀行的利潤(rùn)空間將受到擠壓。
為了讓公積金中心、銀行、購(gòu)樓者、開(kāi)發(fā)商取得共贏，有業(yè)界人士提出還是回到另一種方式上來(lái)，即公積金中心補(bǔ)貼最好是能補(bǔ)貼到購(gòu)房者個(gè)人，而不是補(bǔ)貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔(dān)憂的問(wèn)題，即一些申請(qǐng)人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補(bǔ)貼給個(gè)人可以及時(shí)停止補(bǔ)貼，如補(bǔ)貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個(gè)人，最終導(dǎo)致公積金缺口更大。
當(dāng)然，主動(dòng)權(quán)還是在公積金中心手上。理論上，公積金中心可以根據(jù)整個(gè)資金池的情況，量入為出，合理調(diào)整公積金放款以及貼息放款的比例，以保持公積金收支平衡。而實(shí)際上，這又可能約束了公積金貼息貸款的規(guī)模，從而縮減了貼息貸款的作用。
據(jù)稱，貼息貸款比起通常的公積金貸款有一個(gè)區(qū)別，就是市民需要與銀行簽訂多一張協(xié)議，一旦逾期繳存情況嚴(yán)重，有可能會(huì)被取消貼息資格。這也許是一種較為妥當(dāng)?shù)募s束條件，確保公積金貼息不會(huì)被惡意使用。
值得關(guān)注的是，廣州市住房公積金管理委員會(huì)同時(shí)還審議了《關(guān)于申請(qǐng)?jiān)囆袀�(gè)人住房抵押貸款證券化的請(qǐng)示》。業(yè)界也十分支持通過(guò)這種所謂的“次貸”來(lái)增加公積金資金池余額。前些時(shí)候，我去公積金中心講了資產(chǎn)證券化的一些理論和實(shí)踐。感覺(jué)到，公積金中心正探索各種方式來(lái)提高公積金的使用效率，但個(gè)人住房抵押貸款證券化仍是較為敏感的領(lǐng)域。
1970年美國(guó)的政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)首次發(fā)行以組合為基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押支持證券——房貸轉(zhuǎn)付證券，資產(chǎn)證券化交易逐漸流行開(kāi)來(lái)。直到2008年出現(xiàn)“次貸危機(jī)”才開(kāi)始反思。
1992年三亞市開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行了2億元的地產(chǎn)投資券。2000年中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行相繼獲準(zhǔn)實(shí)行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)。2005年國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化和住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)。這些算是我國(guó)引進(jìn)“次貸”的嘗試，但2008年金融危機(jī)后，個(gè)人住房抵押貸款證券化停滯不前。
廣州公積金中心申請(qǐng)?jiān)囆袀�(gè)人住房抵押貸款證券化，應(yīng)該說(shuō)是有改革勇氣的。畢竟與美國(guó)不同，中國(guó)城市化還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，中國(guó)人的住房需求較大，作為一線城市的廣州人口增速很快，我國(guó)購(gòu)房首付比例要求較高，經(jīng)濟(jì)的整體證券化規(guī)模也較小，因此廣州率先試行個(gè)人住房抵押貸款證券化還是有余地的。
總之，在比起北京、上海等一線城市，廣州公積金貸款十分緊張的情況下，我們沒(méi)有停止探索新的利用公積金的途徑，包括余額的合理使用和增加資金池，這是值得鼓勵(lì)的。
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