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萬科面試經(jīng)驗(yàn)
時(shí)間過得真快，總在不經(jīng)意間流逝，我們找工作的日子已悄悄來臨，一般每個(gè)面試者會(huì)有幾分鐘的發(fā)言時(shí)間，你一定要把握好這個(gè)機(jī)會(huì)，爭做發(fā)言人，這是讓面試官印象深刻的關(guān)鍵技巧。那么優(yōu)秀的面試都是怎么樣的呢？以下是小編整理的萬科面試經(jīng)驗(yàn)，僅供參考，大家一起來看看吧。
萬科面試經(jīng)驗(yàn) 1
第一，人家約你幾點(diǎn)，你最好就那個(gè)時(shí)間去，特別是接近上下班時(shí)間的情況，因?yàn)閯e人可能有什么安排，你去早了別人沒空，你也只能干等。我就遇到一個(gè)，約的是下午1點(diǎn)半，他1點(diǎn)就來了，而我們公司是1點(diǎn)半上班的（因?yàn)榇蠹抑形缍家菹⒁幌拢�，還好，我是一個(gè)不睡午覺的人，也就接待了他，但我不能影響其他同事休息啊，也免得讓他干等，就把他叫到外面去面試（請他喝了一罐可樂，我抽我的煙，效果還不錯(cuò))。這畢竟不好啊，萬一我也要休息呢？你難道就在門口站著��？也別遲到，原因跟上面差不多，也是人家可能有安排，更多的是一個(gè)尊重的問題。
第二，著裝。不是一定要穿高檔貨，至少要整潔。比如衣服上有一塊墨的那種，最好就算了，挑一件干凈的衣服應(yīng)該也不是什么難事。我畢業(yè)的時(shí)候，很多同學(xué)去買高檔西服，2000多啊，反正我是買不起的。我覺得大家還是有選擇一點(diǎn)比較好，比如去萬科面試的話，最好穿西服打tie，他們就喜歡這個(gè)，大公司都喜歡這個(gè)，不管是男是女，也不管是應(yīng)屆還是N年工作經(jīng)驗(yàn)，一身職業(yè)裝給人的感覺就是很好。小公司的話，干凈整潔的著裝就OK了，但如果你要應(yīng)聘的是一個(gè)高級職位，最好還是正式一點(diǎn)，雖然不一定要領(lǐng)帶，但是襯衫、西褲、皮鞋、公文包一樣別少（給一個(gè)小tips，這對“價(jià)格面議”有幫助哦）。
第三，形象。就算再怎么不修邊幅，洗臉、刷牙、梳頭還是要注意一下的。油脂分泌旺盛的，面試之前用面紙擦擦臉；喜歡抽煙的，面試之前嚼嚼口香糖。
第四，自信。你可以表現(xiàn)得很自信，但是不要表現(xiàn)得自負(fù)；你可以表現(xiàn)得很自謙，但是不要表現(xiàn)得很自卑。我去網(wǎng)易面試的時(shí)候，我開價(jià)1000，他問我為什么，我說：“首先我不是學(xué)銷售的，雖然我做過，也做得很好，但您并不能了解這些，為了讓貴公司放心，我先就要這么多，我相信如果我做得好的話，公司是會(huì)給我加薪的”，沒想到他皺了一下眉頭，說“你怎么說也是一個(gè)研究生，而且在IT行業(yè)也混得挺好，現(xiàn)在來我們公司做銷售，不僅放棄了你最擅長的行業(yè)，而且月薪還只要求1000，你就不后悔嗎？”（就這樣，我沒能去網(wǎng)易做市場策劃，但我不死心，在現(xiàn)在的公司，我已經(jīng)努力的往銷售方面前進(jìn)了）
第五，姿勢。這個(gè)不僅是禮節(jié)，也是自信（或者自負(fù)、自卑）的表現(xiàn)。面試的時(shí)候，不要靠著椅背，不要翹二郎腿，這樣的人一般都不會(huì)錄用，不是我們公司這樣，誰都一樣，連研究生入學(xué)面試都是這樣，原因很簡單，這樣的人太傲，今后的合作多半不愉快。腿也別晃來晃去的，太緊張了。說話的時(shí)候看著對方的眼睛，不僅表現(xiàn)得你很自信，而且更是一種禮貌。平視前方的話，會(huì)給人呆板與不自信的感覺，忘著天說話就更不好了。手最好五指交叉放在桌子上，不僅好看，而且可以緩解緊張的心情。
第六，握手。面試完畢的時(shí)候，不要忘了握手，因?yàn)榻窈罂赡芫褪峭铝耍退悴划?dāng)這是一種禮節(jié)，也當(dāng)是拉關(guān)系吧。
還有就是多用“您”來稱呼。我自己倒是會(huì)很尷尬（畢竟我還年輕，被別人這樣稱呼自然還是有些不好意思的），但是別人可能喜歡啊，這畢竟是禮節(jié)，還是用上吧，反正說說也無所謂。
最重要的，開價(jià)的時(shí)候，直接說出你的期望值就好了，猶豫對自己是沒有好處的，因?yàn)槟愕莫q豫很可能會(huì)讓你開價(jià)更低�？赡軙�(huì)跟你當(dāng)場討價(jià)還價(jià)，自己看著辦就是了（我是不會(huì)討價(jià)還價(jià)的，因?yàn)槲以谫I東西的時(shí)候就是這樣的了）。
可能會(huì)要你問一些問題，自己要先想好。問收入的問題要么別問，要么直接了當(dāng)，不然給人的印象不好，我在找工的`時(shí)候，學(xué)校有個(gè)講座就是這樣教我們的。多問公司的情況、自己的職責(zé)等，這樣的問題質(zhì)量會(huì)比較高的。
另外，在面試之前多看看關(guān)于這個(gè)公司的一些資料，baidu、google或者公司網(wǎng)站都要看看的，在被問及“你覺得我們公司怎么樣”之類的問題時(shí)才好對付，而且這也是一種自我保護(hù)。
面試的時(shí)間一般不會(huì)很長，10分鐘以內(nèi)吧，除非對你很感興趣，或者是由boss來面試公司的高級主管，所以要把握一切能把握的時(shí)間。
好吧，就扯這么多吧。后面我會(huì)說說對于升職、加薪、跳槽的一些看法。
萬科面試經(jīng)驗(yàn) 2
現(xiàn)在是11月26號午后，與萬科的最后一次配型在兩個(gè)小時(shí)之前結(jié)束。其實(shí)，早就有些手癢，想寫一些這第一次經(jīng)歷。網(wǎng)上有數(shù)不盡的面經(jīng)，從頭到尾非常詳細(xì)，而我的思維總是有些偏頗，對此也越加痛恨自己，所以只能加一個(gè)字，改為“略談”，一方面是有些問題自己想不到，另一方面是談起來總有些紕漏。所謂配型，是我對找工作的理解。其實(shí)第一份工作對于自己來說可能比較重要，遵從于內(nèi)心地看中企業(yè)的包括文化、薪水等等總是沒那么容易，并且業(yè)界越有聲名未必越適合自己，所以需要自己去挑。此外，被看中則是另外一回事兒，所以就有點(diǎn)像“配型”�；蛘哌@是一個(gè)安慰之詞，畢竟配型失敗那就是不匹配的緣故，談不上一種高低之差。鑒于自己體會(huì)到與萬科要失之交臂，配型失敗了，就以此略說一二。
首先要提一下自己的視角，確確實(shí)實(shí)地說這是我第一次參加找工作的面試，一直都把自己當(dāng)做一個(gè)醬油黨，醬油打不到打點(diǎn)醋也好，那種心態(tài)還是很放松的。醬油黨是因?yàn)槲也辉z忘自己的理想，所以終歸是有那么一些動(dòng)機(jī)不強(qiáng)或者無職業(yè)操守的吧。
現(xiàn)在進(jìn)入校園招聘的房地產(chǎn)企業(yè)打出來的口號不外乎兩種，第一種就是龍湖萬科中海保利等那些目前來說排名靠前的房地產(chǎn)，一股大佬的氣勢熏過來，跟你說：你堅(jiān)持夢想，你要高薪水，來來來，我們這里有；
第二種是處在成長期的房地產(chǎn)，很自信地告訴你：你要有夢想，我們有潛力和空間�？梢钥闯鰜�，職場談起來不外乎夢想了，當(dāng)然央企與民企的差異往往在于企業(yè)文化的宣傳，民企似乎不大在乎這個(gè)，財(cái)大氣粗，還有啥子啥子靠山，做的宣傳視頻也很粗糙；
而民企精心制作各種宣傳手冊，表意清晰且個(gè)性鮮明，且一定會(huì)告訴你：我們公司大家都很平等，絕不官僚化，絕對沒有辦公室那些等級。我們知道，什么叫做宣傳，宣傳就是把自己好的一面展示出來，房地產(chǎn)就是把大學(xué)生的可能需求通過宣講會(huì)展現(xiàn)出來。所以這個(gè)時(shí)候在甄別選擇央企和民企的時(shí)候，記得給他們都先打一個(gè)折扣，宣傳很可怕，至少上了職場你要做好準(zhǔn)備：在我們整個(gè)文化背景下，你要純的像水一樣，那么，應(yīng)該說水至清則無魚——這是個(gè)人體會(huì)，表示沒有去過那些公司實(shí)踐，若不對就無知無罪了，他們大談夢想？人確實(shí)要堅(jiān)持夢想，他們的成功也來源于夢想，但是夢想也是建立在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上的，切格瓦拉說面對現(xiàn)實(shí)忠于理想，我覺得這才是真理想。所以說，理想也要匹配本人與公司之間的關(guān)系。萬科對于宣傳很到位，對客戶我們咋樣，對員工我們咋樣，對社會(huì)我們咋樣的，就像他們開發(fā)房產(chǎn)一樣，各種分類各種差別性，其實(shí)這很到位，很精細(xì)，所以給人一種圓滿的感覺，當(dāng)然宣傳冊上的那幾句話寫得水準(zhǔn)還有上升空間。
選擇了公司，準(zhǔn)備好了配型，那就投簡歷什么的，開始一場持久戰(zhàn)。投簡歷有人說要精準(zhǔn)，我倒是覺得現(xiàn)在處在找工作初期的人，簡歷就要散彈射擊發(fā)，投到哪里是哪里。很佩服萬科的高效率，一天一面，考得除了智力更有體力，那么就從筆試開始一次一次都把經(jīng)歷略談略談。
20號簡歷篩選，晚上發(fā)通知說次日參加筆試。目測本次簡歷篩選比較水，除了硬性規(guī)定之外多數(shù)人應(yīng)該被保留下來。個(gè)人覺得簡歷確確實(shí)實(shí)比較虛，應(yīng)該給大多數(shù)人一個(gè)面試或者筆試的機(jī)會(huì)。根據(jù)網(wǎng)上面經(jīng)介紹，筆試是一些行測的題目�？吹叫袦y二字就有些愣，想起來本科時(shí)候看到一些同學(xué)做的行測題目，什么圖形推理、邏輯什么的，完全找不到規(guī)律。但是作為一個(gè)醬油黨是無所畏懼的，只要皮夠厚就不怕。于是準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)，參加筆試。筆試是上機(jī)操作，題目就是一些行測，除了在電腦上看起來比較費(fèi)勁之外，題目超級簡單，說是40題50分鐘時(shí)間，一般三十分鐘左右就可以退了。有一些細(xì)節(jié)需要注意：進(jìn)入操作界面的時(shí)候會(huì)提醒你每頁顯示多少題目，這坑爹的過程，看都沒看直接點(diǎn)下一步，每頁默認(rèn)顯示十個(gè)題目，于是下一頁之后就沒法回來了。如果點(diǎn)一下，“每頁顯示40題”，那就是你有充分的時(shí)間在那里復(fù)核一次，不確定的題目可以重做。因?yàn)轭}目確實(shí)簡單，覺得筆試應(yīng)該沒問題，就等到了一面的通知。
22號，一面，無領(lǐng)導(dǎo)小組面。去年聽到師姐們說無領(lǐng)導(dǎo)小組面很刺激，各種探討各種思辨。其實(shí)一向不善于演講和發(fā)言的我，甚至還會(huì)臉紅的我，覺得這一關(guān)挺難闖的。在面試之前得到非官方消息說是辯論，于是就更加有點(diǎn)沒思路了�？吹酱蠹叶嘉餮b革履的，于是自己也把埋藏在柜子里許久的休閑西裝找出來，里邊穿了一個(gè)白色的短袖襯衣，穿了一雙運(yùn)動(dòng)鞋，以及配休閑褲就去了，這個(gè)裝束一直混到三面結(jié)束——醬油黨有醬油黨的職業(yè)操守。
排隊(duì)進(jìn)場坐下來，等hr發(fā)話，看得出周圍的人都很緊張。面設(shè)計(jì)崗的同志們沉默無比，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)鼐拖裨谧鼋Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一樣。hr發(fā)話，是辯論形式，共十分鐘自我介紹，30分鐘自由辯論，十分鐘總結(jié)，貌似是這樣的，于是分為正反方兩撥，看材料，材料呢是前幾天沸沸揚(yáng)揚(yáng)的比基尼京劇表演，正方貌似是支持，說這是宣揚(yáng)國粹，反方貌似是反對，說侮辱國粹。我比較苦逼地落在了反方。也不知道這些年來自己發(fā)生了什么變化，總是覺得沒啥好辯駁的，什么正反都沒意義。這種態(tài)度很消極，顯然不適合去辯，于是挖空心思在想一些證明的線索。大家都悶著都看材料，許久都沒反應(yīng)，我一直在等hr為啥還不說話，這是啥情況，還看了她幾眼，算是眼神示意了，估計(jì)我這種行為被鄙視了。一個(gè)建筑設(shè)計(jì)的女生起來說，大家差不多了，那就開始了，于是才開始自我介紹什么的，一直到最后結(jié)束，對于無領(lǐng)導(dǎo)面我要說說自己的理解：無領(lǐng)導(dǎo)小組一般是考驗(yàn)應(yīng)變能力、思辨能力、組織協(xié)調(diào)能力和協(xié)作能力。無領(lǐng)導(dǎo)意味著需要一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，需要一個(gè)過程，這些都是自發(fā)的，你牛你就跳出來。但是因?yàn)檗q論這個(gè)詞一來我們組的人都愣住了，就忘記了無領(lǐng)導(dǎo)的本義了，也就是說沒有人跳出來做leader和timer了，這是比較2的一件事，即便是辯論或者打架都需要一些人出來主持的。估計(jì)那個(gè)hr看到我的眼神之后會(huì)心里罵我2了。就像我們組，沒有l(wèi)eader還好說，結(jié)果沒有人出來掐時(shí)間，然后一直自由辯論到響鈴結(jié)束為止，總結(jié)都沒人總結(jié)，一路就正反方在那里各種掐，從自我介紹就開始，各種針鋒相對�，F(xiàn)在想起來都覺得很歡樂。面對一個(gè)比較沉悶的小組，大家都是理工科出身，要是能帶點(diǎn)文科的色彩，說個(gè)段子講個(gè)笑話什么的，hr保證馬上記住你，過這一輪就沒問題了。我自己覺得當(dāng)時(shí)的出彩就在于語言比較風(fēng)騷敢說。這是沒辦法的，思維組織能力搞不過別人，也就是說實(shí)力不行就拼虛的。在以后的面試中碰到個(gè)hr都說我很幽默，我只能哼哼哈哈地點(diǎn)點(diǎn)頭，我覺得一個(gè)人真誠地說我很幽默，我想他那一天肯定沒分清楚褲子和上衣，穿錯(cuò)了位置，要知道學(xué)術(shù)宅的心是多么的苦，滴血和流淚。這一輪就算是過去了。
23號，結(jié)構(gòu)化面試
結(jié)構(gòu)化面試就是hr和你談，hr多數(shù)都是慈眉善目的姑娘，會(huì)引導(dǎo)你去說，其實(shí)就是讓你坦誠交代，你交代的過程中暴露出來什么他們就最樂意了。打游戲是把怪物殺了然后爆出裝備，hr是騙你脫，當(dāng)然既然是配型，那就要坦誠，找準(zhǔn)喜歡和被喜歡很要緊。說到hr這里不得不說幾句，不要以為hr都是那么瘦小的姑娘，其實(shí)hr很犀利，hr的出現(xiàn)一直到面試結(jié)束或者從入職再到離職都和hr打交道，有什么苦衷千萬別和hr去傾訴，職業(yè)操守就是站在企業(yè)的利益考慮，員工的各種問題hr都看在眼里記在心里，說不定哪天就莫名其妙中招了。面試過程中也是如此，hr們表面談的東西和實(shí)際上他們所要接受的信息其實(shí)未必有一致，你呢就坦誠地說，說著說著也就漏了。我有點(diǎn)質(zhì)疑現(xiàn)在的面試，我不知道那些人招人都是要說得十分圓潤的還是什么的，當(dāng)然門外漢可以發(fā)牢騷。貌似那些面試都需要一個(gè)人在那里怎么怎么說，其實(shí)表達(dá)的語言和內(nèi)心是有區(qū)別的，所以這個(gè)世界才有不善于表達(dá)的文藝青年和技術(shù)宅，而這樣的人最后只能吃咸菜。性格和職業(yè)傾向有一定的關(guān)聯(lián)，但是我覺得沒有必要把這些滔滔不絕的口才非要強(qiáng)加于某種職業(yè)，且溝通什么的總是會(huì)在不斷的歷練中進(jìn)步的吧。
我面試的時(shí)候房間里有兩個(gè)hr，既然是結(jié)構(gòu)化面試，題目都是固定的.，一般先自我介紹一下，然后hr會(huì)遵循著簡歷去問一下常規(guī)的問題，當(dāng)然因人而異，也有許多hr是問了專業(yè)問題的。還有一些最惡心的問題是，你最遺憾的事情，你最成功的事情，你對不起的人和對不起你的人，你最難忘的事情，這些問題只能放在心里罵罵娘，確實(shí)看不穿這樣的問題意指了什么東西，私以為長這么大了，已經(jīng)有了一套自我情緒管理的方法，對不起誰或者誰對不起我都沒往心里去，大家都活在這個(gè)世界上多不容易，哪有那么多對不起對得起的，還有更2的問題，你身邊兩個(gè)人鬧矛盾了你覺得他們是怎么想的，我真心沒有遇到過身邊兩個(gè)人鬧矛盾的狗血?jiǎng)∏椋[矛盾不過因?yàn)槟硞�(gè)不統(tǒng)一的意見而產(chǎn)生的情緒宣泄，還能怎么想呢。我一向消極準(zhǔn)備，所以對這些題目沒有準(zhǔn)備，結(jié)果就遭遇了。hr一臉溫和的問你，你認(rèn)為最遺憾的事情是什么？我啊了一聲就隨便講了一個(gè)什么事情。那么他就會(huì)順著這個(gè)事情追問下去。所以，準(zhǔn)備是有好處的，準(zhǔn)備了之后就不懼怕他們的追問了。當(dāng)然，在回答任何問題的時(shí)候都要試圖把話題引到自己擅長的東西上來，那談起就會(huì)越談越順暢。
結(jié)構(gòu)化面試篩了一些人，估計(jì)不多，在等待中收到的通知，說參加專業(yè)面試。作為一個(gè)初次參加面試的醬油黨覺得也差不多了，本身自己的專業(yè)水平不怎么好，但是專業(yè)理想太純粹了，現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)有些沖突，所以比較畏懼專業(yè)面試，可是又不好準(zhǔn)備。只能硬著頭皮上。
24號專業(yè)面試只能說有點(diǎn)水。專業(yè)面試是專業(yè)的人來面你，就相當(dāng)于是技術(shù)宅遇到了技術(shù)宅，大家都很高興，就這么一個(gè)局面。當(dāng)然營銷管理類的專業(yè)面試可能例外，我估計(jì)那些專業(yè)面試更加斗智斗勇。當(dāng)然也和面試官是持一種什么樣的心態(tài)，如果他覺得選人無所謂的話。那就是聊聊天，如果他很在意自己的眼光，那就跟你杠上了。因?yàn)閸徫环峙涞膯栴}，一些崗位拒絕了我，一些崗位接納了我，于是是一場視頻面試。到了房間，hr就打開qq視頻，開始面試。但是這個(gè)時(shí)候hr貌似也不是干坐著，而是在一旁記錄，看你的表現(xiàn)。剛才說了，hr就是幽靈，只要有員工的地方他們就在默默的關(guān)注，時(shí)不時(shí)給你一個(gè)微笑，但是微笑背后是什么就不知道了。跟我談專業(yè)的那個(gè)設(shè)計(jì)主管一看就是一個(gè)技術(shù)宅，深度近視眼，高度集中的眼神，不茍言笑的神態(tài)，這樣的人好忽悠，你給他談專業(yè)最新進(jìn)展就ok，稍微談得高一些，因?yàn)榧夹g(shù)宅有點(diǎn)腳踏實(shí)地的迂腐，喜歡搞一些別人搞不來的東西，所以一談這種深度問題，我也擅長且能忽悠人，我就滔滔不絕了。不過這次面試不得不說緣分很好，遇到那些hr或者面試官都善良，給你切實(shí)指點(diǎn)。這個(gè)專業(yè)面試官聊到后來就不是面試了，而是一個(gè)師兄對師弟的金玉良言，甚至告訴你以后在公司注意什么問題，我費(fèi)解了，這時(shí)候還沒進(jìn)入公司。只能說，技術(shù)宅要是hi起來，時(shí)間都停止不了他。非常感謝他提的一些問題和建議，不僅是面試，也是我要怎么走專業(yè)之路的一些思考。
專業(yè)面結(jié)束，旁邊的hr站起來，說要接著聊聊。hr是一個(gè)ppmm，說話非笑即羞，問了一些問題，包括說崗位、工作地點(diǎn)、生活習(xí)慣、家庭情況等等。問到一個(gè)比較費(fèi)解的問題：你平時(shí)是一個(gè)善于管理時(shí)間的人呢還是隨遇而安的？這樣的問題貌似給了答案了，所謂企業(yè)不就是追求利潤勇攀高峰么，能讓我隨遇而安么。所以這種看似簡單的問題我一般會(huì)多一份心，說不定有啥玄機(jī)。既然如此我就只好分類到了，只能說做事情當(dāng)然善于安排，但是做人就大約只能看緣分了吧，專業(yè)面結(jié)束了的等待是比較糾結(jié)的，因?yàn)橄乱徽揪褪墙K審面試了，這個(gè)時(shí)候被刷掉多少有些可惜。當(dāng)初是這么想的，一直到坐在了專業(yè)面的現(xiàn)場，我才覺得其實(shí)上不上都無所謂了，確確實(shí)實(shí)自己虛的地方太多，實(shí)力還是不夠，左邊看看右邊看看，那些沉著冷靜的大牛在那里，自己真不知道該擺在何處。各種社團(tuán)經(jīng)歷，國內(nèi)國外的，我覺得所謂精英，就是他們了。所以這樣對于結(jié)果其實(shí)也就淡化了，至少知道了自己欠缺在哪里了吧。如此甚好。
終審面試是一個(gè)把關(guān)的過程，區(qū)域老大過來，還有一群圍觀的領(lǐng)導(dǎo)，是為了配合全國其他地區(qū)的招聘整體形勢。但是萬科這次終審有點(diǎn)費(fèi)解，終審估計(jì)要刷掉至少一半的人。這確實(shí)是一把大刀。終審面試是我在這次面試?yán)镆娺^最為嚴(yán)格的和正式的，有點(diǎn)壓力面的傾向。提前一天通知了自我介紹和題目。一分鐘個(gè)性化自我介紹，兩分鐘最成功的事情，兩分鐘教訓(xùn)最為深刻的事情，中間有人給你掐表，任何一項(xiàng)超時(shí)都會(huì)得到提示。而最成功和最什么的事情又出現(xiàn)了，于我而言最為討厭這種準(zhǔn)備了。但是還是硬生生地記了一些東西。
面試在萬科杭州公司，一到休息室就發(fā)現(xiàn)一個(gè)哥們在那里狂練，喊著別人給他掐表。搞得我本身不緊張的都緊張起來。這個(gè)時(shí)候醬油黨的姿態(tài)就要露陷了，一身上下的裝飾都是借來的，作為一個(gè)衣冠禽獸都不那么職業(yè)，對不起地拿起兄弟的領(lǐng)帶擦擦鼻子么，記在心里的稿子是昨晚臨時(shí)寫的，略等了一些時(shí)間就過去了，排隊(duì)入場什么的，總之搞得氣氛有點(diǎn)凝重。一個(gè)長方形的會(huì)議桌，面試官坐對面，一共七個(gè)，面試者一共八個(gè)，還有桌簽，或許是萬科送出的最后小禮物吧。嚴(yán)肅的面試官開始點(diǎn)名，按照流程，自我介紹和兩個(gè)故事，時(shí)間一到就會(huì)提示。悲催的是前面幾位都很不錯(cuò)，輪到我的時(shí)候自我介紹超了三秒，于是內(nèi)心里總是有一種消極的姿態(tài)。不過回想起來，這個(gè)時(shí)候也差不多了，面對的都是高手，且也相信面試官既然是區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)的話對于職責(zé)和性格之類的會(huì)有一個(gè)充分的認(rèn)知與把握。不過都到了這個(gè)份上了，看人也許看的是潛力吧，基本的工作誰都是可以擔(dān)當(dāng)?shù)陌�。自我介紹有些同學(xué)非常出彩，各種形式，說得也不錯(cuò)，講故事呢關(guān)鍵在于真實(shí)性和可以吸取的教訓(xùn)，與他們的東西一比較，終于知道什么是矮窮丑了，回去照照鏡子就好了，各種社團(tuán)活動(dòng)，人生閱歷，自己的東西簡直土爆了。確實(shí)各種能力相差甚遠(yuǎn)，自愧不如。流程走完之后是臨時(shí)提問，問題很豐富，評述他人的觀點(diǎn)，臨時(shí)做一個(gè)什么什么之類的，問我的問題比較專業(yè)，但是我狗血的出錯(cuò)牌了，說是點(diǎn)評一個(gè)萬科的景觀還是景觀來著，腦子一熱沒聽清，沒說出自己最熟悉的東西，這種問題放在專業(yè)面試來說應(yīng)該是滔滔不絕的吧，這次估計(jì)就給跪了。想到同坐的那些人，毫無遺憾，看來內(nèi)心里已經(jīng)認(rèn)同了學(xué)習(xí)的過程比取勝的過程更為要緊了。
到此就結(jié)束了整個(gè)萬科配型之旅，體驗(yàn)不僅僅局限于這些，但是這些是個(gè)人覺得面試中可能會(huì)遇到的一些邏輯問題，寫得有些惡搞，但卻是內(nèi)心見解。不以成敗論英雄，算是第一次工作面試的一個(gè)認(rèn)知，比較意識流，算不算一份面經(jīng)，見仁見智，因?yàn)楸扇舜_實(shí)不大適合描述。
萬科，但愿它確實(shí)走在一條理想的路上......
萬科面試經(jīng)驗(yàn) 3
王石作為一名企業(yè)家，把自己整得像明星似的。
王石和萬科在因此受益的同時(shí)，一個(gè)不留神，也會(huì)被群起而攻之，遭受到滾滾罵名。從萬科霸業(yè)到個(gè)人登頂，從地產(chǎn)拐點(diǎn)論到賑災(zāi)贊助事件，王石似乎走得毫不畏懼，但也并不輕松。
說白了，這位帶頭大哥很倔。這正如他選擇登頂，像海明威筆下的黑豹一樣，孤獨(dú)地表達(dá)他的征服欲。
全球經(jīng)濟(jì)仍是嚴(yán)冬，這不僅是重塑金融體系的時(shí)候，也是重塑房地產(chǎn)市場體系的時(shí)候。真正的改革者應(yīng)該對身外的是非和背負(fù)的罵名不屑一顧，孤獨(dú)的前行。
萬科的兩頂“紅帽子”
“路軌旁拋扔著死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞；
空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣�！边@是1978年的4月，王石第一次來深圳。后來他在《道路與夢想》一書中，寫下了上述在筍崗北站消毒庫工程現(xiàn)場的真實(shí)觀感。王石當(dāng)時(shí)的職務(wù)是廣州鐵路局工程五段給排水技術(shù)員，當(dāng)時(shí)的他一門心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州。
5年后，已經(jīng)通過招聘進(jìn)入廣東省外經(jīng)委，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳。在深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司——深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(下稱特發(fā))謀求發(fā)展。
王石和特發(fā)公司掌舵人孫凱峰對話的結(jié)果是，他作為廣東省外經(jīng)委派出人員，同特發(fā)合作做生意，特發(fā)提供營業(yè)許可、銀行賬號，但不提供資金(廣東省外經(jīng)委也不提供資金)，贏利部分省外經(jīng)委和特發(fā)五五分成。
就這樣，在擁有進(jìn)出口批文特權(quán)和資金空手道功夫的雙重魔力下，王石從倒賣玉米開始，轉(zhuǎn)戰(zhàn)儀器設(shè)備等所有能賺錢的行業(yè)，直到造就了后來的萬科。
王石語錄：“沒有紅帽子，發(fā)展就沒那么快；
沒有紅帽子，發(fā)展大了更麻煩。這是我的兩點(diǎn)結(jié)論。”
《21世紀(jì)》：說到國企改革，不能不談到紅帽子，上世紀(jì)五十年代的深圳企業(yè)，幾乎都有一頂紅帽子，萬科也不例外，你當(dāng)時(shí)的考慮是什么？
王石：改革開放之初，對民營經(jīng)濟(jì)，對市場經(jīng)濟(jì)是逐步依次展開的，先建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，殺出一條血路，再擴(kuò)展到沿海城市，進(jìn)而鋪展到全國。
當(dāng)時(shí)的民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分艱難，大多數(shù)企業(yè)是掛靠在國有或集體企業(yè)下面的，這就相當(dāng)于有了一道紅色的保護(hù)傘：雖然目前企業(yè)經(jīng)營方式是市場經(jīng)濟(jì)的，但從理論上來講還是國營為主，這就是紅帽子的由來。
萬科創(chuàng)業(yè)時(shí)隸屬特發(fā)公司這家深圳當(dāng)時(shí)最大的國營企業(yè)，特發(fā)和傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同，也是計(jì)劃外的，但它的執(zhí)照是國有。即使當(dāng)時(shí)政府投的資金很少，可能就幾萬元，就像現(xiàn)在的種子基金、風(fēng)險(xiǎn)基金一樣，但是是非常關(guān)鍵和有價(jià)值的。我相信，包括萬科在內(nèi)，深圳當(dāng)年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來特發(fā)因攤子鋪的太大、經(jīng)營不善等原因出現(xiàn)了問題，直至2005年才最終完成債轉(zhuǎn)股，由國有獨(dú)資轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)多元化)
《21世紀(jì)》：但萬科當(dāng)時(shí)畢竟還算是特發(fā)的子公司，你本人也是特發(fā)貿(mào)易部貿(mào)易一科的業(yè)務(wù)員。萬科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1987年更名為深圳現(xiàn)代科儀中心，1988年更名為深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司，也就是說在1986年9月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國營企業(yè)股份化試點(diǎn)暫行規(guī)定》出臺前后，甚至之后的一段時(shí)間里，萬科的產(chǎn)權(quán)還是比較含糊的，為此，后來的“脫帽”也大費(fèi)了一番周折。
王石：在看到了政府的《暫行規(guī)定》影印件之后，我和公司決策層很快統(tǒng)一了思想，要把公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，進(jìn)行股改。當(dāng)時(shí)的股改確實(shí)有難度：1986年文件就出臺了，但是萬科到了1988年才完成股份制改造，還是國內(nèi)第一批股份制公司。其中的困難在于產(chǎn)權(quán)界定。當(dāng)時(shí)政府并沒有投錢給萬科，都是創(chuàng)始人投的，因?yàn)槭菄鵂I牌子，產(chǎn)權(quán)就含糊。產(chǎn)權(quán)含糊時(shí)你是當(dāng)家人，現(xiàn)在改制了，國家和個(gè)人的比例分配就很難平衡，你拿多了國家不干，拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企業(yè)都是這樣的含糊產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
但是無論如何總要界定出萬科是誰的。當(dāng)時(shí)我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它，而是希望產(chǎn)權(quán)明晰了，能按市場經(jīng)濟(jì)方式來運(yùn)作。后來，主管體制改革的副市長朱悅寧約我談話，他說國家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過五五分的打算，但再爭執(zhí)于事無補(bǔ)，就轉(zhuǎn)變了過來。雖然后來還有波折，但產(chǎn)權(quán)比例問題就這樣談定了。
(王石這里所說的“后來還有波折”，是指和朱悅寧副市長談妥的事情，第二天遭到了特發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層的強(qiáng)烈反對，要求市政府辦公廳撤回批準(zhǔn)現(xiàn)代企業(yè)股份制改造文件，理由是政府越權(quán)干涉企業(yè)管理。萬科接下來只能走迂回路線，先是做市委、市政府秘書班子工作，制造股改輿論先機(jī)，接著爭取到了時(shí)任深圳市委書記李灝的支持，時(shí)任深圳市委副書記秦文俊也跑來與特發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層溝通。1988年11月21日，深圳市政府批準(zhǔn)股份制改造方案，人行深圳分行批準(zhǔn)發(fā)行萬科股票，公司定名為深圳萬科企業(yè)股份有限公司，特發(fā)公司則從上級主管公司變?yōu)槌止?0%的第一大股東。)
《21世紀(jì)》：可問題最終解決還是到了2000年，特發(fā)把股權(quán)賣給華潤之后？
王石：我覺得那是另外一個(gè)問題，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。國家占60%，職工占40%。最后特發(fā)把股權(quán)賣掉，是因?yàn)樽陨斫?jīng)營不善，貸款無法償還，就拿持有的萬科股份做有效資產(chǎn)質(zhì)押。如果特發(fā)不賣你也沒辦法，它那時(shí)候情況不好，它如果經(jīng)營好也不會(huì)賣；
但反過來說，如果它能一直經(jīng)營得很好，也一定是采用了市場化方式。
《21世紀(jì)》：但至少從1988年到1993年萬科b股上市，甚至上市之后一段時(shí)期，特發(fā)作為第一大股東，對公司還是有著非常強(qiáng)的影響力？
王石：事后來看是這樣，但股權(quán)問題已不是主要問題，關(guān)鍵是萬科涉及的股權(quán)結(jié)構(gòu)是一種內(nèi)部人治理，它本身的設(shè)計(jì)是多次控股、擴(kuò)股，第一大股東(那怕是現(xiàn)在的華潤)真要再增資、再控股萬科也不是做不到。但是萬科的品牌、團(tuán)隊(duì)比較強(qiáng)勢，比較嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)營績效也好。作為上市公司，它不是大股東說了算，它更多的是靠優(yōu)秀的管理層，這樣的設(shè)計(jì)參照了香港大公司的架構(gòu)。
一個(gè)企業(yè)成功之后，很關(guān)鍵是是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度以及培養(yǎng)現(xiàn)代經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，這個(gè)是比控股更重要的。實(shí)際上大的上市公司到最后誰也沒法控制它，比如說匯豐銀行，誰是大股東？最大股東持股只有2%。當(dāng)然這種設(shè)計(jì)會(huì)讓第一大股東有點(diǎn)難受，我們在改革中不能強(qiáng)悍地去維護(hù)一些不符合市場規(guī)律的東西，我們和華潤合作得很愉快，華潤持股不是2%，是15%，是有發(fā)言權(quán)的。
《21世紀(jì)》：之所以提出紅帽子這個(gè)問題，是因?yàn)槲覀兲貏e關(guān)注兩類國企個(gè)案。一個(gè)是在香港的央企，它跟內(nèi)地的國企有太多的不同；
另外一個(gè)是學(xué)術(shù)界提出的南派國企概念。北方的傳統(tǒng)國企到了1998年才開始真正改革，而這一批市場化的南派國企，它不是從某一個(gè)點(diǎn)上突然進(jìn)行改革，實(shí)際上一直在變化，包括深圳的特發(fā)、賽格這一系列的大型國企。但是這些市場化發(fā)展起來的國企，在2001年中國加入wto、市場化進(jìn)一步成熟之后反倒凋落了。在這個(gè)過程中，萬科既跟南派國企有衣缽關(guān)系，后來又跟香港的央企華潤集團(tuán)有關(guān)系，你個(gè)人前后打交道時(shí)應(yīng)該對國企改革有一些自己的領(lǐng)悟。
王石：中國是處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的過渡中，縱然是深圳特區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它真正的主旋律，都是百分之百戴著紅帽子的公司，像招行、中興、華僑城，各個(gè)行業(yè)都是這樣的。真正發(fā)展起來的還是這種戴紅帽子的公司，這就是中國改革的特點(diǎn)。像平安保險(xiǎn)、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業(yè)，民營根本不可能，你剛開始一定要戴著紅帽子。北方也一樣，像海爾、聯(lián)想，只要有響當(dāng)當(dāng)字號的都是這樣。
第二種情況，在體制改革創(chuàng)新方面，你要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新方面聯(lián)想很成功，tcl也很成功，市場變化到現(xiàn)在，加之企業(yè)到一定規(guī)模后，不大適應(yīng)市場，被迫轉(zhuǎn)型。無論是南是北，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這批品牌，尤其在深圳企業(yè)群，后來發(fā)展可能不好了，但其市場形態(tài)，已經(jīng)跟所有制沒有關(guān)系了。
《21世紀(jì)》：其實(shí)萬科和平安有點(diǎn)相似，但是和華僑城、中興通訊還是有一些非常根本性的區(qū)別。
王石：萬科和平安還是不大一樣，平安、招行、中集屬于招商系，招商局從李鴻章的洋務(wù)運(yùn)動(dòng)到建立蛇口實(shí)驗(yàn)區(qū)，都是國家級試驗(yàn)區(qū)。招商銀行、平安保險(xiǎn)，這都是特許經(jīng)營，沒有那樣的背景(指紅帽子)，連執(zhí)照都拿不到。
萬科首先是國營牌照，深圳成規(guī)模的.企業(yè)，當(dāng)初有這塊牌子和沒有這塊牌子的差異是很明顯的，我們首先要承認(rèn)其中的差異性。同樣，雖然后來我們的產(chǎn)權(quán)是弄清楚了，但是紅帽子還是很重要的。1998年特發(fā)同意把它的股權(quán)賣掉，同時(shí)讓我們來選擇買家，結(jié)果我們選的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。為什么？我們還是看重這個(gè)背景，當(dāng)時(shí)是我們主動(dòng)向華潤伸橄欖枝的，我們只是換了一家國企大股東而已。
《21世紀(jì)》：你這句話似乎在想把萬科往蛇口系上靠，蛇口系企業(yè)的特點(diǎn)很符合萬科：頭戴紅帽子，同時(shí)也是市場化運(yùn)作的。
王石：它的意思不一樣。招商局是交通部管，在交通方面享有特權(quán)；
招商局是中國官方引進(jìn)外資(港資算外資)對外開放的前沿，從李鴻章開始一直到現(xiàn)在都是這樣。華僑城是僑辦，他們對外聯(lián)絡(luò)的是華僑和華僑子弟，投資華僑城的中國旅行社在香港也是有實(shí)力的特許經(jīng)營機(jī)構(gòu)，他們是另外一條系統(tǒng)。為什么僑辦成功，招商局成功了？因?yàn)樗袊Y背景。
反過來，同樣是有紅帽子，但是像萬科、金地地產(chǎn)的情況就是不一樣的，它們是沒有任何背景，也沒有任何特權(quán)的。但即使是不一樣的紅帽子，也非常重要。我們?yōu)槭裁催x華潤，華潤的背景和招商局、華僑城差不多，因?yàn)槿A潤是外經(jīng)貿(mào)部的。我們掛靠在那兒，雖然沒有享受他們的特權(quán)，但是有沒有紅帽子還是不一樣的：第一、沒有紅帽子你的發(fā)展就沒那么快；
第二、沒有紅帽子你發(fā)展大了之后就更麻煩。這是我的兩個(gè)結(jié)論。
王石再澄清君萬之爭
對于發(fā)生在1994年的君萬(君安證券和萬科)之爭，王石稱萬科是資本市場的寵兒，但不是資本市場的玩家。
《21世紀(jì)》：萬科作為上市公司對應(yīng)了中國資本市場的發(fā)展歷程。中國資本市場發(fā)展的這十八年，你個(gè)人覺得有哪幾個(gè)階段？萬科在這幾個(gè)階段里有沒有主動(dòng)的角色認(rèn)知？
王石：我倒沒有去想中國資本市場發(fā)展可以分幾個(gè)階段，因?yàn)槿f科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對早期資本市場有認(rèn)識，然后也看到了股市后來的起起落落，再到股權(quán)分置改革——原來不能流通的法人股可以流通了，直到現(xiàn)在。
這個(gè)過程中我覺得萬科是比較幸運(yùn)的：該籌的錢都籌集到了。改革開放后出現(xiàn)了很多不好的風(fēng)氣，大家比較浮躁。但是萬科從1988年股份化改造到1990年上市到現(xiàn)在，一直算是資本市場的寵兒�！�21世紀(jì)》：我們感覺1998年以前萬科還沒有告別多元化，包括1994年的君萬之爭等一系列事件，都在表明萬科那時(shí)候心還沒定，萬科是否曾想在當(dāng)時(shí)粗放的資本主義市場里扮演一個(gè)玩家的角色？
王石：玩家哪能規(guī)范化呢？萬科從里沒想過要做玩家。從規(guī)范化的角度來講，1993年發(fā)b股時(shí)我們是多元化，發(fā)了b股之后，再怎么樣往下走，我們描述得非常清楚，那就是專業(yè)化。萬科管理層對此有自己的認(rèn)識，有自己形成的書面結(jié)論。
君安證券是萬科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷商，對我們很了解，對萬科管理層的自我判斷，也是認(rèn)可的。但君安1994年卻建議萬科應(yīng)該怎么走，把萬科管理層已經(jīng)確認(rèn)的方針，說成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的。一年前的主承銷商，一年之后它就建議萬科改組，這個(gè)本身從職業(yè)道德上是不可取的。
只不過君安沒有成功，它做了狙擊手，而萬科是反狙擊。你現(xiàn)在說萬科是個(gè)玩家，萬科沒有，不是萬科現(xiàn)在好了，就對過去的事不承認(rèn)了。
(據(jù)《道路與夢想》記載，1994年3月30日15時(shí)，君安證券總經(jīng)理張國慶主導(dǎo)發(fā)表了《告萬科全體股東書》。這份近萬字的改革倡議書，對萬科經(jīng)營管理中的問題提出質(zhì)疑，并認(rèn)為萬科應(yīng)全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)提出重組萬科董事會(huì)。隨后數(shù)日，雙方展開了對萬科當(dāng)時(shí)的4家股東(深圳新一代企業(yè)、海南證券公司、香港俊山投資、創(chuàng)益投資，合占萬科總股份的10.73%)與君安結(jié)盟和拆散結(jié)盟的爭奪。王石認(rèn)為君安的動(dòng)機(jī)非常明顯：通過告股東萬言書，爭取萬科股東的支持，達(dá)到改組萬科董事會(huì)，從而操縱股票走勢的目的。君安因承銷萬科b股有1000萬股仍壓在手，按當(dāng)時(shí)市場價(jià)虧損3000萬元。王石先爭取到股票連續(xù)4天停盤，后拆散了結(jié)盟�！�3·30事件”在證監(jiān)會(huì)市場監(jiān)管部主任張資平的調(diào)停下告結(jié)。從萬科日后的發(fā)展軌跡看，王石和萬科顯然一分為二地對待了這份來自資本市場的改革倡議書，并令萬科步入新的發(fā)展歷程)
《21世紀(jì)》：當(dāng)時(shí)確實(shí)存在一個(gè)亂象，企業(yè)的高層、企業(yè)的管理不規(guī)范。
王石：沒有，從來沒有，你說萬科不規(guī)范，哪里不規(guī)范？你說萬科是玩家，萬科從來不是玩家，萬科就是從多元化到專業(yè)化的一個(gè)過程，這是應(yīng)該承認(rèn)的。君安把萬科管理層對自身的認(rèn)識，反說成給是你的建議，這個(gè)是很不地道的。但是最后我們沒有吭聲，沒有吭聲有兩個(gè)原因，一是君安發(fā)展非�？欤谫Y本市場上起的作用非常大，我們不敢得罪，之后這事就不了了之，我們也不再說什么；
第二是君安后來操縱股票，玩收購概念，出事后被并到國泰證券了，我們更不好說什么。但現(xiàn)在要私下里說萬科當(dāng)時(shí)是玩家，我堅(jiān)決不認(rèn)同。
《21世紀(jì)》：其實(shí)，當(dāng)時(shí)和現(xiàn)在大家對規(guī)范化的認(rèn)識是不同的，萬科的規(guī)范化也是一個(gè)逐步的過程。是否可以說萬科是從1993年發(fā)行b股時(shí)才開始逐步規(guī)范的？
王石：不是1993年，我們從1988年就開始了。應(yīng)該說1988年之前你也不知道什么是規(guī)范，改革開放就是闖，就是來賺錢，你做的一切都是不規(guī)范的。當(dāng)然我們從來不行賄，那是非常明確的。
到了1988年股份化改造時(shí)，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來萬科作指導(dǎo)，建議按香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)做。我們先是在財(cái)報(bào)上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)——要籌集資金，必須這樣做。但資金籌到了，是到此為止，還是真的按照香港的規(guī)則做？那時(shí)候在萬科內(nèi)部就引發(fā)了大討論。
當(dāng)時(shí)我說我們對未來要做出判斷，中國未來進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)改革是要規(guī)范的還是不規(guī)范的？市場將來規(guī)范了，我們現(xiàn)在不規(guī)范，就會(huì)養(yǎng)成壞毛病，再改就難了，甚至可能死掉。我們現(xiàn)在規(guī)范了如果不死掉，將來肯定會(huì)很好。這是1988年我進(jìn)行股份化改造時(shí)的全部意見。
雖然當(dāng)時(shí)大部分人不同意，因?yàn)槲沂莿?chuàng)始人，說話有絕對的權(quán)威，我說就這樣定了。萬科是否規(guī)范化管理，1988年是一個(gè)分水嶺，至于說選擇行業(yè)上的專業(yè)化是從1993年才確定的。1993年之前，政策一年一個(gè)變化，萬科每年都有新的業(yè)務(wù)，每年都賺點(diǎn)錢，但只能跟著政策走，后來發(fā)現(xiàn)操作非常困難，所以到1993年決定把主業(yè)確定為房地產(chǎn)，之后就一直做到現(xiàn)在。
《21世紀(jì)》：深圳對香港的資本市場有一個(gè)學(xué)習(xí)借鑒的過程。但是像萬科這樣的起初就按香港的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范自己、完善治理結(jié)構(gòu)的企業(yè)并不多，深圳大多數(shù)企業(yè)還是跟著中國資本市場的節(jié)奏翻江倒海，到現(xiàn)在為止，公司治理結(jié)構(gòu)真正很完善的企業(yè)也不多，或者說規(guī)范起來還要若干年。
王石：也不能這樣說，中國資本市場也是不斷改善，尤其到了2000年之后規(guī)范了很多，我們也是在這個(gè)資本市場上長大的。
當(dāng)然資本市場還有另外一個(gè)問題，這個(gè)問題不涉及規(guī)不規(guī)范問題，而是資源傾斜的問題，資本市場本身資源配置不合理：既然我們承認(rèn)民營企業(yè)非常有活力，就應(yīng)該更多地去培養(yǎng)、去鼓勵(lì)，在資本市場的占比就應(yīng)該更高。但是你看現(xiàn)在的資本市場，大型國營企業(yè)優(yōu)先排隊(duì)上市，而且一上市就大得不得了。當(dāng)然在一個(gè)健康的市場上大型企業(yè)非常重要，但是如果效益不是很好的大型國營企業(yè)也讓它上市的話，不一定就合適。
《21世紀(jì)》：今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢非常被動(dòng)，不過在融資這么困難的環(huán)境下，管理層居然還能批準(zhǔn)萬科再融資，是對萬科規(guī)范化的回報(bào)？還是萬科高端博弈的結(jié)果？
王石：這當(dāng)然是規(guī)范化的回報(bào)。去年股市最好的時(shí)候我們?nèi)诹?00億，今年股市不好，企業(yè)發(fā)展需要錢的時(shí)候，我們又非常成功的發(fā)了企業(yè)債，這些都是對規(guī)范的公司，持續(xù)影響好的公司的一個(gè)報(bào)酬。
住房保障破題：誰來出錢
王石的父親是軍人，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說他的身上也延續(xù)了這種野性的精神和對生命行走的強(qiáng)烈渴求。而這直接貫穿著王石后來的登上珠峰之舉。站在整個(gè)人生的視野上，管理企業(yè)與極限登山不無關(guān)系：同樣需要堅(jiān)韌不拔的意志和堅(jiān)持不懈的精神。
然而，王石絕對不是一個(gè)簡單的登山極限運(yùn)動(dòng)者，也同樣不是一個(gè)簡單的地產(chǎn)商人。從萬科的兩頂“紅帽子”到君萬之爭，從率先降價(jià)到對話朱镕基，王石更多地熟練了對政經(jīng)的博弈，對行業(yè)走勢、宏調(diào)走勢的游刃有余的把握，甚至是對社會(huì)輿論嫻熟的駕馭之術(shù)。
王石是狡猾的。數(shù)十年的摸爬滾打，恩怨交織，早已讓他參成了野狐禪，鍛就了地產(chǎn)江湖上的一把老妖刀。
王石語錄：“在解決城市低收入人群住房問題上，誰來出錢要明確，不明確拿什么蓋？”
王石：應(yīng)該是這樣的，萬科1993年就已經(jīng)確定做房地產(chǎn)，到1997年、1998年就非常明確做住宅了。萬科從多元化到專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)，實(shí)際上是在做減法，那是很痛苦的。我們怎么都沒想到，1998年我們會(huì)成為中國地產(chǎn)上市公司中最大的，換句話說我們沒有把它當(dāng)成目標(biāo)，更沒想到的是中國的住宅市場來的這么快。要知道，1993年到1997年是房地產(chǎn)業(yè)很困難的五年。沒想到亞洲金融風(fēng)暴之后人民幣貶值壓力很大，出口受到重大影響，這就要刺激內(nèi)需，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說鋼鐵不行了，汽車也不行了，唯一能刺激消費(fèi)的就是房地產(chǎn)。中央開始推動(dòng)房地產(chǎn)市場，這是沒有想到的。我當(dāng)時(shí)絕對沒有想到之后發(fā)展會(huì)那么樂觀，盡管我對房地產(chǎn)長遠(yuǎn)看好。
《21世紀(jì)》：回頭來看中國的住房政策變化過程：改革早期，仍是福利房時(shí)代，還沒有把房地產(chǎn)作為中國改革或社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)；
后來南方開始了土地有償轉(zhuǎn)讓，漸漸形成由市場來提供住房的機(jī)制，直到1998年國家確定了商品房改革的大方向，這個(gè)過程是漸進(jìn)的。但到了2004年、2005年，大家又開始認(rèn)為完全由市場提供住房是有問題的，政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這個(gè)否定之否定的過程，我們走了十幾年的時(shí)間。
王石：我覺得我看的比較清楚，因?yàn)樵?998年進(jìn)行住房制度改革的時(shí)候，實(shí)際上原來中央并沒有設(shè)立專門的住房部主管建造福利房，原來的建設(shè)部的職能是為建設(shè)公司系統(tǒng)建立規(guī)范、建立國家標(biāo)準(zhǔn)，真正負(fù)責(zé)福利房的是各個(gè)“條條塊塊”：“條條”就是各個(gè)部委自己來解決；
“塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財(cái)政并沒有專門的支出用于建房，但確實(shí)是國家包起來。
到了1998年住房商品化，國家不再包了，但依然忽略了一個(gè)問題，就是會(huì)有一部分人不可能住得起商品房，必須有微利房、廉租屋，這還要靠國家來支持。但當(dāng)時(shí)住房保障還沒提到議程，誰來負(fù)責(zé)沒有明確。
這個(gè)問題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴(kuò)容，迅速擴(kuò)容無非是兩種，一是存量的擴(kuò)容，一是外圍的擴(kuò)容，存量的擴(kuò)容就是把原來建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補(bǔ)償，補(bǔ)償靠什么呢？靠發(fā)展商買地當(dāng)中的地價(jià)來承擔(dān)，拆遷補(bǔ)償非常大，無論是實(shí)物補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償都非常大。
到了2004年、2005年，該拆的都拆了，代價(jià)太大的也拆不動(dòng)了，這時(shí)候還有新的需要廉租屋的人，矛盾就出來了。當(dāng)然大家還沒有意識到問題的關(guān)鍵所在，就大罵發(fā)展商太黑心了，其實(shí)這不是由發(fā)展商來解決的。差不多到了2006年，最明顯的是到2007年，就已經(jīng)明確了這是政府的行為，應(yīng)該由政府來解決。
《21世紀(jì)》：這幾年的討論大家還是沒有弄清楚很多事情：比如需要政府來提供基本居住條件的人可以分好幾類：一類是公務(wù)員和公營事業(yè)體系，包括事業(yè)單位、國企的員工；
第二類是你以前說過的剛?cè)肼毜哪贻p人，至少40歲之前購買市場化住房的條件是不具備的；
第三類是低保和低保邊緣的群體。這三類人可能都需要政府提供保障性住房。但到現(xiàn)在為止政府保障住房體系還沒有把這三個(gè)群體理清。我們來看深圳，政府確保公務(wù)員和公營事業(yè)體系是第一類的；
第二類的是戶籍低保人群，根本不考慮非戶籍的。對于第三類，政府還沒有想到剛?cè)肼毜哪贻p人這個(gè)群體，這個(gè)群體現(xiàn)在由農(nóng)民房、城中村為他們提供保障。
深圳可能是個(gè)典型，全國大概都是這樣一個(gè)排序，大家在批評政府或發(fā)展商的時(shí)候都沒有把這三個(gè)群體理清。
王石：你說的這個(gè)實(shí)際上是兩個(gè)問題，第一是誰出錢的問題，上一次財(cái)政收入分配體制改革的時(shí)候，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還沒有房改，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰來解決的問題。房改之后這個(gè)問題就顯得重要了，中央和地方的責(zé)任需要分清楚。尤其是地方財(cái)政收入比較少的。
第二、剛才你說到的微利房、福利房，只有戶籍人口才有，這就牽扯到城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題。現(xiàn)在城市有兩種人：一種是有城市戶口的；
一種是沒有城市戶口的農(nóng)民工，這就帶來更深層次的問題。農(nóng)民工住房問題比城市原住民要更嚴(yán)重一些。現(xiàn)在中央在這個(gè)問題越來越重視。
誰是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)獲利者？
十七屆三中全會(huì)通過的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易新政策，會(huì)更加刺激從城鄉(xiāng)接合部起家的萬科原有的基礎(chǔ)，及其已經(jīng)開展的住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)動(dòng)。
《21世紀(jì)》：我們切入土地這個(gè)問題，聯(lián)系到十七屆三中全會(huì)提到土地制度改革的問題，實(shí)際上中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展跟土地制度改革是息息相關(guān)的：如果沒有最初深圳所謂的土地拍賣、使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離根本不可能有后來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。土地制度改革從城市到農(nóng)村這樣一個(gè)過程，會(huì)對中國的房地產(chǎn)業(yè)有怎樣的影響？
王石：從城市房地產(chǎn)市場來看，對市場的直接影響有限，有人擔(dān)心土地的價(jià)格會(huì)因此大幅下降，將來會(huì)影響房價(jià)，這個(gè)擔(dān)心多余，這是我的第一個(gè)觀點(diǎn)。
為什么這么說？咱們來看看它要解決什么問題。從農(nóng)業(yè)本身來講，我覺得是解決兩個(gè)問題：第一個(gè)是解決責(zé)任承包制的問題，讓農(nóng)民堅(jiān)定信心，過去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出來后農(nóng)民可以安心的長期承包；
第二個(gè)解決的是流轉(zhuǎn)問題，因?yàn)榉痔锏綉�，中國人多地少，每個(gè)人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但沒有流轉(zhuǎn)的合法性，將來不可能有利于大的整改，我覺得這個(gè)問題本身是土地的有效利用，應(yīng)該讓農(nóng)民更有恒心，土地流轉(zhuǎn)了才能有效率，才形成規(guī)模農(nóng)業(yè)。
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對城市來講，可以用于建設(shè)的土地可能會(huì)增加。但是這也是跟著城市擴(kuò)張節(jié)奏來進(jìn)行的，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，這是一個(gè)長期的、遵循它自己發(fā)展秩序的事情。對于房地產(chǎn)商來說，也不會(huì)影響它的經(jīng)營。還是通過拍賣來拿地，只不過付錢的對象有變化：從長期來看，如果宅基地可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，最大的影響還是農(nóng)民可以得到土地收益的大頭，和以前不一樣。至于說農(nóng)民賣地和進(jìn)城的關(guān)系，那個(gè)不是問題，本來城市化過程就不是靠賣地實(shí)現(xiàn)的，而是因?yàn)槌鞘杏羞@個(gè)能力吸引農(nóng)民進(jìn)城。
《21世紀(jì)》：以前很粗暴的就把土地給城市化了，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合之后，直接征過來就變成了城市住宅或商業(yè)樓宇了，但現(xiàn)在再去跟農(nóng)民談判，購他的地的話，這個(gè)成本相對是不是太高了？
王石：不會(huì)，從整個(gè)市場的交易來講不會(huì)的，但是有個(gè)別人我就是不賣，你出多少價(jià)錢我都不賣，那也是有的。從市場規(guī)律來分析這畢竟是少數(shù)的，就是從概率上講不會(huì)的。
《21世紀(jì)》：為什么我會(huì)想這個(gè)問題，因?yàn)橛腥苏f萬科是專門做城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅供應(yīng)商，我覺得這個(gè)新的方向影響最大的是城鄉(xiāng)接合部的土地價(jià)格。
王石：現(xiàn)在在程序上土地交易還是要政府來主導(dǎo)，拍賣掛牌，我們還是走這個(gè)程序。萬科不是做土地生意的，是做住宅的，我們會(huì)關(guān)注這個(gè)問題，但是這問題不會(huì)影響我們的經(jīng)營。再一個(gè)，萬科是靠城鄉(xiāng)接合部開發(fā)起來的，但現(xiàn)在也不完全只局限于城鄉(xiāng)接合部，萬科絕對不僅僅是一個(gè)郊區(qū)開發(fā)商。
“政策幫助市場軟著陸”
王石說他現(xiàn)在最關(guān)注的就是資金的流動(dòng)性、安全性，不會(huì)考慮去并購?fù)�，不出政策不�?huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。
《21世紀(jì)》：除了土地之外，還有一個(gè)就是金融。第一這輪金融危機(jī)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致中國的金融改革方向的調(diào)整，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？第二也許會(huì)有另外一個(gè)影響，比如說，在金融業(yè)改革和創(chuàng)新不夠發(fā)達(dá)的時(shí)候，銀行把房地產(chǎn)行業(yè)的貸款算作優(yōu)良資產(chǎn)，也許改革之后，貸款的方向也更多了，房地產(chǎn)業(yè)融資會(huì)受到削弱。
王石：美國的次貸危機(jī)主要是“兩房”出了大事，但是中美的情況不一樣。
首先美國的問題是出在房地產(chǎn)消費(fèi)上，這跟中國的情況不一樣。
第二，次貸是轉(zhuǎn)化成金融衍生品賣出去的，是在透支未來的整個(gè)大背景下產(chǎn)生的。這和中國的房地產(chǎn)金融不一樣。
我們回顧了房地產(chǎn)1998年以來的全國開放的情況，幾乎每年都有關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的文件，比如防范金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對亞洲金融風(fēng)暴，政府總是擔(dān)心房地產(chǎn)出問題。尤其是從2004年到2007年，政府一直出臺政策，比如提高按揭成數(shù)、提高貸款利率，絕不允許發(fā)展商貸款買地等等一系列的限制政策。
我們并沒有受到美國金融創(chuàng)新方面的引導(dǎo)，中國的情況恰恰和美國相反，尤其是去年的宏觀調(diào)控，你買第二套房，就提高按揭、提高利率等等。這些政策都是合理的，和美國完全不一樣的。所以我想這是美國的問題，反而這樣的類比引導(dǎo)會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤的看法。
但是也不能說中國就沒有問題，尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問題，這兩年政府出臺了這么多政策居然還在漲，顯然是投機(jī)心理在作祟。所以去年的宏觀調(diào)控我覺得是非常對的，反過來講如果沒有去年的宏觀調(diào)控，中國經(jīng)濟(jì)在次貸危機(jī)、金融風(fēng)暴和中國的匯率調(diào)整造成的出口困難等因素的共同作用下，會(huì)更加困難，房地產(chǎn)也會(huì)更慘。
《21世紀(jì)》：你的意思是承認(rèn)金融改革方向會(huì)調(diào)整？
王石：我的意思是房地產(chǎn)市場需要一個(gè)調(diào)整，理順收入增長、經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系�，F(xiàn)在的政策在幫助這個(gè)調(diào)整能夠比較緩和的實(shí)現(xiàn)。
我當(dāng)時(shí)(去年房地產(chǎn)市場火爆的時(shí)候)感到這種市場，這種價(jià)格是絕對不對，持續(xù)不了，但是它到什么時(shí)候停、到何時(shí)下跌你是不清楚的，這是很可怕的。
為什么去年8月份宏觀調(diào)控出臺后萬科馬上進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槲覀兠靼琢瞬豢赡茉贊q下去了，明白了今年會(huì)怎樣。
我們從去年調(diào)整之后用了一個(gè)詞叫不確定性，你不確定你寧可保守點(diǎn)，實(shí)際上我們只能這樣，反而真的讓我很難受的時(shí)候，就是價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)往上漲，那是很恐怖的，因?yàn)閮r(jià)格漲，地價(jià)也漲，萬科要發(fā)展規(guī)模，你也得高價(jià)去拿地。萬科去年高價(jià)拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時(shí)就聲明：第一、我要檢討；
第二、絕不拿地王。
《21世紀(jì)》：我想聽聽您對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，比如說，中國在多大程度上受到這一輪的沖擊，因?yàn)檫@直接決定了萬科未來幾年的市場決策。
王石：我們是搞微觀的，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個(gè)詞叫不確定性，在不確定的情況下，你硬要分析怎么樣怎么樣，那反而是風(fēng)險(xiǎn)最大的。但不確定性并不等于說就不能進(jìn)行決策，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些，甚至把嚴(yán)重性考慮的更嚴(yán)重一些。
國慶節(jié)之后，宏觀調(diào)控政策也有了很明顯的一些轉(zhuǎn)變，開始實(shí)施減息、減稅刺激消費(fèi)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變顯然對整個(gè)房地產(chǎn)市場繼續(xù)往下走會(huì)起到緩沖作用。什么時(shí)候這個(gè)調(diào)整結(jié)束呢？顯然還需要有一個(gè)觀察階段，政策的市場消化也需要時(shí)間，有很多不確定因素不知道。
《21世紀(jì)》：坊間盛傳，假如沒有10月份宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆轉(zhuǎn)，從而給地產(chǎn)業(yè)松綁的話，其實(shí)對萬科來說就有一個(gè)機(jī)會(huì)來并購?fù)�，現(xiàn)在會(huì)不會(huì)已經(jīng)失去這個(gè)機(jī)會(huì)了？
王石：應(yīng)該沒到那種程度。本來很多人樂觀認(rèn)為，美國的問題不會(huì)波及我們，但是后來大家慢慢發(fā)現(xiàn)，珠三角一些七八千人的大廠都破產(chǎn)了，市場的信心就受到了打擊。對于一個(gè)有規(guī)模的企業(yè)來說，流動(dòng)資金是很重要的，所以現(xiàn)在根本不是怎么擴(kuò)大地盤的問題。
去年12月份，萬科持有的現(xiàn)金是170億。到今年9月底萬科持有的現(xiàn)金是199億。我現(xiàn)在關(guān)注資金的流動(dòng)性和安全性問題。關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問題。至于你什么時(shí)候把同行吃了，不出政策不會(huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。
現(xiàn)在確實(shí)有很多公司找到萬科，希望萬科去收購，但是萬科根本不可能去收購這么多公司�，F(xiàn)在考驗(yàn)房地產(chǎn)商的就是資金的流動(dòng)性問題，手中有資金才是至關(guān)重要的。
《21世紀(jì)》：以萬科現(xiàn)在的規(guī)模，手上的現(xiàn)金190多億，你是否認(rèn)為萬科現(xiàn)在是安全的，或者你認(rèn)為萬科要手上有多少現(xiàn)金才到一個(gè)安全線？有人估算萬科這190多億的現(xiàn)金里，真正可流動(dòng)的或者可用的現(xiàn)金并不多。
王石：我們現(xiàn)在是很安全的。我們的現(xiàn)金是199億，我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率是34.8%，我就報(bào)這兩個(gè)數(shù)就行。
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