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重慶申請(qǐng)公租房的收入
推行保障房制度，解決低收入和外來(lái)務(wù)工人員的住房需求，解決城鎮(zhèn)化帶來(lái)的農(nóng)民變市民，也同樣抑制了房?jī)r(jià)上漲。這一切背后，是地方政府對(duì)城市均衡發(fā)展的精細(xì)規(guī)劃。
房?jī)r(jià)調(diào)控“優(yōu)等生”
沒(méi)有房?jī)r(jià)暴漲，沒(méi)拍天價(jià)地王，沒(méi)出調(diào)控新政，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增速排名前列，本輪房地產(chǎn)去庫(kù)存，重慶、長(zhǎng)沙等城市可謂交出一份不錯(cuò)的答卷。
足量土地供應(yīng)，提前布局國(guó)有控股集團(tuán)土地儲(chǔ)備，把握土地入市節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)情況差別化投放。推行保障房制度，解決低收入和外來(lái)務(wù)工人員的住房需求，解決城鎮(zhèn)化帶來(lái)的農(nóng)民變市民，也同樣抑制了房?jī)r(jià)上漲。這一切背后，是地方政府對(duì)城市均衡發(fā)展的精細(xì)規(guī)劃。
調(diào)控得當(dāng)下的房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期，讓本地購(gòu)房者保持理性與克制，讓外來(lái)炒房者湮沒(méi)在巨量庫(kù)存中，才形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的良性循環(huán)。
導(dǎo)讀
原重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)、重慶市學(xué)位委員會(huì)委員王崇舉10月8日對(duì)記者指出，重慶房?jī)r(jià)低，核心還是重慶土地供應(yīng)量大，另外重慶土地租金只交50年，和其他城市70年不一樣。而重慶還有大量公租房，供應(yīng)給大學(xué)生和農(nóng)民工，所以剛性需求少。
“我人在北京工作，是重慶本地人，假期來(lái)這買房�！�10月4日，重慶江北嘴CBD某樓盤一位普通話口音的購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)。
當(dāng)日，記者在該樓盤遇到數(shù)名從北京前來(lái)購(gòu)房的購(gòu)房者。國(guó)慶長(zhǎng)假期間，在重慶江北嘴CBD多個(gè)品牌大盤，以及嘉陵江以北的北濱一路的多個(gè)樓盤，記者都見(jiàn)到了外地來(lái)的看房客。
比如重慶江北金融CBD某樓盤滾動(dòng)公布的信息稱，9月24日、25日、29日、30日，該樓盤分別接待了上海、北京、浙江、蘇州看房團(tuán)，10月3日、5日、7日又有北京、深圳、上海浦東看房團(tuán)前來(lái)。這些看房客稱，之所以假期來(lái)看房，主要是沖著重慶房?jī)r(jià)低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度投資而買的。
有意思的是，在外地投資者蜂擁重慶炒房時(shí)，重慶大學(xué)教師賁向前對(duì)搶房毫無(wú)興趣。
早在2010年，他在重慶大學(xué)虎溪校區(qū)購(gòu)買了一套商品住宅，當(dāng)時(shí)每平方米3000元左右。5年多時(shí)間過(guò)去，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)每平方米才漲到4000多元，中間還有幾次漲跌波動(dòng)。
“我暫時(shí)不打算再買房�！�10月7日，他和記者聊起平穩(wěn)的重慶房?jī)r(jià)。
9月30日到10月6日夜間，北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等共計(jì)19城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
多年來(lái)，重慶的房?jī)r(jià)在全國(guó)城市排名中，基本處于末位。以省會(huì)城市、副省級(jí)城市、直轄市匯總來(lái)看，重慶房?jī)r(jià)為倒數(shù)第三，每平方米售價(jià)僅僅高于銀川和呼和浩特。
原重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)、重慶市學(xué)位委員會(huì)委員王崇舉10月8日對(duì)記者指出，重慶房?jī)r(jià)低，核心還是重慶土地供應(yīng)量大，另外重慶土地租金只交50年，和其他城市70年不一樣。而重慶還有大量公租房，供應(yīng)給大學(xué)生和農(nóng)民工，所以剛性需求少。
他指出，這也是一種供給側(cè)改革。但土地產(chǎn)權(quán)50年不好借鑒。要借鑒經(jīng)驗(yàn)的話，可以大力提供保障房，增加彈性供給，或者建設(shè)衛(wèi)星城市。另外還要嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)限貸政策。
全國(guó)低房?jī)r(jià)
吸引外地投資者的，在于重慶樓市的價(jià)格洼地。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年重慶商品房均價(jià)才達(dá)到每平方米5360元的水平，低于全國(guó)平均水平。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，重慶目前的商品房均價(jià)，在全國(guó)屬于較低的水平。
重慶的大足、永川迄今仍有每平方米低于3000元的商品房。但是在北京的同類郊縣比如大興，房?jī)r(jià)已經(jīng)直奔三萬(wàn)。
比如以最繁華的重慶江北嘴中央商務(wù)區(qū)來(lái)看，該地未來(lái)預(yù)備與北京金融街(10.30,-0.040,-0.39%)、上海陸家嘴(22.13,-0.210,-0.94%)的金融定位看齊，目前該地商品房?jī)r(jià)每平方米1萬(wàn)元出頭，只有京滬同等區(qū)域商品房?jī)r(jià)的1/10。
如果看均價(jià)的話，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2015年重慶商品房均價(jià)是5360元/平方米，甚至比2014年每平方米下跌了100多元。而2015年全國(guó)商品房平均價(jià)格是6793元/平方米，漲幅是7.9%。
今年8月重慶商品房均價(jià)每平方米7125元，只有上海的1/6，北京的1/5，杭州和南京的1/3左右，也低于武漢、成都的均價(jià)水平。重慶作為直轄市，商品房均價(jià)大大低于一些省會(huì)城市和副省級(jí)城市。
對(duì)于重慶低房?jī)r(jià)的原因，交行金融研究中心研究員夏丹認(rèn)為，重慶住房供給平衡，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的供給過(guò)剩和需求過(guò)剩。
“無(wú)論從今后的發(fā)展還是供地來(lái)看，還有非常大的空間，不像現(xiàn)在許多一線城市，供地非常緊張�！彼f(shuō)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，重慶房?jī)r(jià)低，這并不是因?yàn)閮r(jià)格一直沒(méi)漲，而是因?yàn)檫^(guò)去價(jià)格較低。
比如重慶2002年的商品房均價(jià)是1556元/平方米，在全國(guó)省會(huì)城市、直轄城市中僅高于呼和浩特和銀川。經(jīng)過(guò)多年小幅上漲，到了2014年，重慶商品房均價(jià)仍然僅高于上述兩市。
天量土地供應(yīng)
在2016年全國(guó)漲聲一片的背景下，重慶沒(méi)有跟風(fēng)暴漲，部分原因在于重慶的土地價(jià)格偏低，加上供應(yīng)大，開(kāi)發(fā)商不敢定高價(jià)。
重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文10月8日也強(qiáng)調(diào)，重慶土地供應(yīng)量大，加上土地占用房?jī)r(jià)比例低，價(jià)格難以漲起來(lái)。
“重慶這么多年土地供應(yīng)量都比較大，而且整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后;其次，重慶城市結(jié)構(gòu)比較特殊，城市空間分散，屬于多空間均衡發(fā)展城市�！彼f(shuō)。
記者也發(fā)現(xiàn)，重慶各大房地產(chǎn)商拿地價(jià)格普遍較低，而低價(jià)拿地后沒(méi)出現(xiàn)高價(jià)賣房，原因在于供給充足。
2004年以前，京滬的土地供應(yīng)并不比重慶低。但是2005年后，京滬兩地房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地分別只有773.87萬(wàn)平方米、754.32萬(wàn)平方米，只有重慶1385.4萬(wàn)平方米的一半左右。
此后的10多年間，重慶每年供地面積是京滬的2到3倍。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶供地1864.59萬(wàn)平方米，京滬深分別是580.76萬(wàn)平方米、313.18萬(wàn)平方米、105.73萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)2014年重慶供地面積是京滬深的3倍、6倍、18倍以上。
從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置的土地一般在3-5年內(nèi)建成新房，近幾年京滬深的房?jī)r(jià)為何暴漲也就不難理解。
同理，2014年南京、杭州、武漢、廈門、天津、成都的房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)置土地面積分別只有重慶的1/30-1/7不等，這些城市房?jī)r(jià)顯然沒(méi)有逃過(guò)本輪上漲。
土地供應(yīng)的背后是房子。過(guò)去兩年，重慶商品房竣工面積在全部直轄市、副省級(jí)城市、省會(huì)城市中，位居全國(guó)第一。
重慶近幾年新增城鎮(zhèn)人口是60萬(wàn)左右，但是2011-2014年每年供應(yīng)商品房套數(shù)是30多萬(wàn)左右，重慶新增商品房套數(shù)，足夠新增城市人口居住需要。
公租房保障需求
管好自己的人和地顯然還不夠，當(dāng)大量外地投資者蜂擁重慶時(shí)，重慶的房?jī)r(jià)還能扛得住嗎?
王崇舉認(rèn)為，政府在限購(gòu)限貸前就已經(jīng)保證了土地供給，保證了供需平衡，所以房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲�！皶簳r(shí)也不太需要限購(gòu)限貸來(lái)硬性遏制房?jī)r(jià)上漲�！�
重慶土地供應(yīng)量大，且是組團(tuán)發(fā)展，每個(gè)區(qū)都有好地段，主城區(qū)可用土地量較大，而且重慶八大投資集團(tuán)的儲(chǔ)備地，形成了房?jī)r(jià)上漲的減震器，所以房?jī)r(jià)一直難以暴漲。
其次，重慶進(jìn)城務(wù)工和剛畢業(yè)的大學(xué)生較多，有剛性房屋需求的人比重較少，重慶有幾千萬(wàn)平方的公租房，保障了大部分新增居民的住房需求。而且重慶市人口偏老齡化，大都有以前政府提供的集資房，年輕人還可繼承父輩房屋，總體剛需比較小。
根據(jù)了解，目前在重慶買第二套住宅，首付要達(dá)到60%。買第三套必須全款。外地居民在重慶買第二套要收房產(chǎn)稅。
有炒房客存在以租還貸的想法，但這條路很難。即便是重慶最繁華的解放碑，以及金融CBD地區(qū)，三居室每月租金3000元左右。兩居在大部分地區(qū)只能租1000多元到2000元左右。
而大學(xué)生、農(nóng)民工，甚至外地來(lái)渝人員，可以申請(qǐng)公租房。比如記者在重慶江北機(jī)場(chǎng)以北的空港家園看到，一套使用面積50多平方米的2居室公租房，每平方米每月租金11元。加上物業(yè)費(fèi)等成本，1年租金僅8000元。
根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，重慶現(xiàn)在約有60萬(wàn)農(nóng)民工、大學(xué)生住的是公租房。重慶市長(zhǎng)黃奇帆在2013年曾透露，3年來(lái)出租了11萬(wàn)套保障房、公租房，基本上分配比例是進(jìn)城農(nóng)民工50%，原住民35%，大學(xué)畢業(yè)生15%。
重慶有無(wú)可能土地供應(yīng)減少，導(dǎo)致供應(yīng)不足，進(jìn)而像其他城市一樣房?jī)r(jià)暴漲呢?這個(gè)可能性不存在。黃奇帆此前指出，2002年～2003年儲(chǔ)備了40多萬(wàn)畝地，市政府計(jì)劃20年內(nèi)每年只開(kāi)發(fā)5%，一年最多用2萬(wàn)畝。照此計(jì)算，到2023年重慶的土地供應(yīng)仍充足。
劉貴文指出，重慶土地供應(yīng)量大，未來(lái)房?jī)r(jià)難以大漲。重慶部分區(qū)域地不多，但整體土地仍充足，比如像大學(xué)城、兩江新區(qū)等。
“重慶的良好經(jīng)驗(yàn)就是土地供應(yīng)充沛，政府預(yù)估能力和宏觀調(diào)控能力強(qiáng)，可供其它城市學(xué)習(xí)�！眲①F文說(shuō)。
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