政策調(diào)控不改房企圈地 土地市場火熱不減

這個調(diào)控過程，其實對大型房地產(chǎn)公司是個利好，因為它們資金充足，正好可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的整合。即使是對一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策風(fēng)險也不是完全沒辦法避免的，盡管開發(fā)商口中喊著“今年冬天比較冷”，但土地市場的“火熱”程度卻不見稍減。在宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐步趨緊中，諸多房企依舊難掩“圈地”沖動。 2008年1月7日，國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規(guī)定“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”。同時規(guī)定，“閑置土地將被征收20%土地閑置費”。 次日，廣州天河新地王便“橫空出世”。在經(jīng)歷228輪舉牌激戰(zhàn)后，恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)集團最終以41億元的成交價拿下了原員村絹麻廠地塊。同臺參與競地的，還有保利、合生等諸多一線房企。 “現(xiàn)在的狀況是，整個房地產(chǎn)的大環(huán)境不太好。但是對于我們來說，現(xiàn)在也許正是囤地的好時機。”北京某房企老總郭強對《財經(jīng)時報》記者這樣表示。 不懼調(diào)控？ 恒大地產(chǎn)集團摘得廣州天河新“地王”之后，業(yè)內(nèi)同行如此評價：“它為廣州樓市注入一針‘強心劑’，為2008廣州房地產(chǎn)市場整體向好起到了領(lǐng)頭羊作用�！� 在樓市喊冷的大環(huán)境下，房企依然高調(diào)拿地，其背后的支撐力量當(dāng)然不可能是“振興樓市”的沖動。 “2004年國六條出臺，是國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的開始。一路調(diào)控到現(xiàn)在，你看房價漲了多少�！币晃徊辉竿嘎渡矸莸姆康禺a(chǎn)人士向記者表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)長期趨勢仍然是向上的，絕不可能因為調(diào)控而逆轉(zhuǎn)直下。 “借用股市里的一個詞，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，那就會‘套牢’全中國�！边@位房產(chǎn)開發(fā)商底氣十足地說。 沒有論據(jù)的觀點，聽起來更像是房地產(chǎn)商們在為自己“打氣”。但行業(yè)人士的詳細解釋，又似乎顯示出：部分房企“不懼調(diào)控”，并非只是說說而已。 “開發(fā)商的囤地實際上是政策性囤地，政府大塊土地的一次性供給政策為開發(fā)商提供了土地囤積和捂盤惜售的游戲規(guī)則。”北京華遠集團總裁任志強說。 郭強則認為，征收閑置費的規(guī)定，1999年就出來了，但一直沒有執(zhí)行細則，也就是說，至少到目前為止，還沒有真正具體的征收辦法。 “單就認定是不是‘閑置’，就會是個復(fù)雜的問題�！惫鶑娨馕渡铋L地說。 一位不愿透露身份的房地產(chǎn)商則說得更直白一些，土地拍賣以后，說是閑置也可以，說是非閑置也行。比如還沒有把所有的手續(xù)辦全，怎么能說閑置？已經(jīng)部分開發(fā)了的呢？把前期工作節(jié)奏放慢一點，只能說是在“建設(shè)中”，又怎么會是“閑置”？ 不過，上述地產(chǎn)人士也承認，現(xiàn)在是宏觀調(diào)控最厲害的階段。之前的宏觀調(diào)控只是發(fā)個文，現(xiàn)在國家在細節(jié)上下了不少功夫。比如說土地開發(fā)的結(jié)構(gòu)問題、首付比例問題等。同時，調(diào)控從土地、稅收、信貸等各個方面入手，愈來愈緊。 “這個調(diào)控過程，其實對大型房地產(chǎn)公司是個利好，因為它們資金充足，正好可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的整合�！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士認為，即使是對一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策風(fēng)險也不是完全沒辦法避免的。 比如，有地的開發(fā)商如果認為風(fēng)聲緊，大可以轉(zhuǎn)手賣地。在賣地的過程中，也未必把地直接賣掉。通過在股權(quán)上做手腳，把股權(quán)轉(zhuǎn)讓掉，讓對方溢價收購他的股權(quán)，他作為大股東退出，由另一個公司入主，還可以合理合法地規(guī)避高額的土地增值稅。 錢從哪兒來？ 宏觀“從緊”，信貸嚴(yán)控，資本市場再融資暫停，海外融資“忌諱”多多……2008年，房地產(chǎn)開發(fā)商“圈地”的資金從哪兒來？ IPO受限，使得借殼成為地方國企和民企上市的主要途徑。A股自2007年10月底開始的一輪回調(diào)，也為借殼創(chuàng)造了機會。 2007年12月4日，原水股份公告稱，公司以向上海城市建設(shè)投資開發(fā)總公司非公開發(fā)行股票和支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式，購買后者旗下的主要經(jīng)營性資產(chǎn)環(huán)境集團和置地集團各100%的股權(quán)。 該定向增發(fā)方案揭開了公司大股東上海城投借旗下唯一上市平臺原水股份整體上市的序幕。 同日，中國石化控制下的S魯潤公告稱，泰安魯潤股份有限公司從江蘇永泰地產(chǎn)集團有限公司獲悉，永泰地產(chǎn)已收到中國證監(jiān)會有關(guān)文件，同意公告公司收購書。這意味著永泰地產(chǎn)借殼S魯潤終獲批準(zhǔn)。 永泰地產(chǎn)通過此次收購成為魯潤股份控股股東后，將對魯潤股份進行重大資產(chǎn)重組，即擬以永泰地產(chǎn)及其控股子公司的房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與魯潤股份的石化資產(chǎn)進行置換。置換完成后，魯潤股份將從石化行業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)。 類似的例子還有上海 大華集團借殼大連金牛、青島中金借殼賽迪傳媒等。 不過，借殼運作一般較為復(fù)雜。截至目前，成功借殼上市的代表有金融街、泛海建設(shè)和華遠地產(chǎn)(借殼SST幸福)等。 借殼較早的金融街和泛海建設(shè)，如今已成為房地產(chǎn)上市公司里的一線藍籌股。華遠地產(chǎn)借殼SST幸福終獲批準(zhǔn)后，任志強透露，如果2007年將華遠地產(chǎn)的資產(chǎn)注入到上市公司，即可在2008年獲得融資資格。 業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，這使其所能承受的資金成本約能提高到15%到20%。因此，其他行業(yè)的資金流向該行業(yè)的動力將非常充足。2008年，房企與資本雄厚的業(yè)外企業(yè)之間的合作可能愈演愈烈。 而公司債也會成為2008年房地產(chǎn)行業(yè)新的融資工具。不過，它只是少數(shù)有融資特權(quán)的房企(如金融街)和個別政府眼中“好孩子”的特權(quán)，且規(guī)模也會比較小。 　關(guān)鍵看地方？ “搶地大戰(zhàn)”仍在持續(xù)，上市房企毫不手軟，非地產(chǎn)主業(yè)的上市公司也紛紛加入。 歲末年初，天鴻寶業(yè)砸下17億奪得蘇州三幅地塊；保利地產(chǎn)以9.05億拿得天津武清區(qū)一幅地塊。 與此同時，蘇州高新下屬控股子公司蘇州新港建設(shè)集團有限公司以3.96億元競得揚州市一幅5.21萬平方米的地塊；永鼎光纜下屬控股子公司蘇州鼎欣房地產(chǎn)有限責(zé)任公司也以總價8.3億元競得了蘇州兩幅地塊。 趨緊的宏觀調(diào)控、觀望氣氛濃厚的市場——在這樣的背景下，今后房企們的“圈地運動”，該向左還是向右？ “中間路線顯然是不偏不倚的選擇�！北本├砉ご髮W(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文回應(yīng)，“這就需要我們有一個著力均衡的立足點。首先是擺脫對‘地王’的崇拜情結(jié)；其次是交給市場但不完全聽任市場，畢竟土地是特殊的稀缺性資源；第三是遠離行業(yè)的‘潛規(guī)則’風(fēng)險，政府方面加強政策條文的可執(zhí)行力度�！� 國都證券房地產(chǎn)一位分析師表示，土地儲備是開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，由于土地供應(yīng)受限，地價在土地拍賣市場不斷上揚，增加土地儲備是房產(chǎn)公司鎖定成本、增強后續(xù)發(fā)展能力的重要競爭手段。他認為土地價格和房地產(chǎn)價格將保持上漲趨勢，但增速趨緩。 遭遇宏觀調(diào)控，土地仍被看好。很有可能伴隨其后的土地價格繼續(xù)上漲，能否得到抑制？ “所有政策的最終落實取決于執(zhí)行者的作為。如果《通知》能很好被地方政府執(zhí)行，那這次抑制囤地自然可以起到較好的效果�！敝袊�人民大學(xué)土地資源管理系副教授張躍松說。 業(yè)內(nèi)人士解釋道，地方政府財政收入的主要來源是土地轉(zhuǎn)讓費，它轉(zhuǎn)讓土地獲得資金，然后修路，再招商引資，把錢花出去，然后再轉(zhuǎn)讓土地，就這樣反復(fù)循環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)里銀行的資金占到60%以上，房企當(dāng)然不怕調(diào)控，畢竟這也關(guān)系到地方政府的利益問題。無論什么樣的調(diào)控政策，在操作細節(jié)上總會有很多空間，關(guān)鍵是看地方政府怎么去認定、如何去執(zhí)行。

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