降價(jià)才能拯救房地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)救市是這段時(shí)間市場(chǎng)上最火的一個(gè)詞。市場(chǎng)中，開發(fā)商在促銷；銀行里，房貸在打折；稅收上，政府在優(yōu)惠，救市呼聲一浪高過(guò)一浪。 經(jīng)過(guò)最近這兩年的大幅的上漲，房?jī)r(jià)與收入之間的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了。一般國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)是3到6倍，現(xiàn)在很多地方的房?jī)r(jià)收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能買得起一套房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了國(guó)際上這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。用這個(gè)房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量已經(jīng)說(shuō)明房?jī)r(jià)實(shí)在高得太離譜了。房地產(chǎn)的冬天還沒有過(guò)去。因?yàn)楹荛L(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，從西安、南京，救市的辦法無(wú)所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說(shuō)有的城市它開始在稅費(fèi)上開始減免，這個(gè)可能應(yīng)該是中央政府和國(guó)家稅務(wù)總局的來(lái)的政策，被地方政府做為擦邊球用了。又比如說(shuō)有些地方政府說(shuō)用財(cái)政補(bǔ)貼直接補(bǔ)貼購(gòu)房者。這是個(gè)有廣泛爭(zhēng)議的舉動(dòng)，能不能全體納稅人的錢來(lái)救房地產(chǎn)？必須打個(gè)問(wèn)號(hào)。還有在一些戶口相對(duì)稀缺的城市里面，許多地方政府用戶口來(lái)吸引百姓買房。 這些救市的措施，結(jié)果確實(shí)能讓開發(fā)商活得更好一點(diǎn)了。如果救市是救了百姓的話，就比較繞了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及到40多個(gè)，甚至50多個(gè)行業(yè)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括農(nóng)民工的就業(yè)，包括這個(gè)地方政府的一些廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)資金，很多都來(lái)自于土地出讓金。許多地方政府的財(cái)政收入和這個(gè)模式有很緊密關(guān)系，我曾經(jīng)采訪過(guò)一個(gè)二線城市的一個(gè)市長(zhǎng)。他就對(duì)我說(shuō)這個(gè)地方的房地產(chǎn)就是龍頭產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橥恋爻鲎尳穑瑤缀跽钾?cái)政收入的60%到70%。一些開發(fā)商說(shuō)，說(shuō)現(xiàn)在樓市不能降，因?yàn)樵浇档脑�，老百姓越不買。這個(gè)判斷是不對(duì)的，因?yàn)橘I房的人實(shí)際上是兩種，一種是自己要住房，所以他要去買房。這些人他不是說(shuō)為了投機(jī)的，所以他看到，當(dāng)你的房?jī)r(jià)真的是降到能夠給他得到實(shí)惠的時(shí)候，他會(huì)去買的。只要是房?jī)r(jià)降到合理的程度，從自有住房的角度來(lái)說(shuō)，百姓可能是去買的。另外，房地產(chǎn)的冬天其實(shí)還沒有到來(lái)，現(xiàn)在房地產(chǎn)商可能遇到的不是一個(gè)冬天，而是一個(gè)冰河世紀(jì)！房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在面臨被迫調(diào)整商業(yè)模式，以前空手套白狼的魔術(shù)將會(huì)徹底失效。因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)商拿土地比較容易。但現(xiàn)在中央政府對(duì)土地政策控制得比較嚴(yán)，紛紛出臺(tái)廉租房，兩限房的政策就是真正來(lái)解決那些種低收入階層購(gòu)房問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)打擊。因?yàn)樵瓉?lái)百姓只能靠房地產(chǎn)商蓋房，現(xiàn)在政府增加了供應(yīng)，對(duì)原來(lái)處于一個(gè)壟斷地位的房地產(chǎn)商來(lái)毫無(wú)疑問(wèn)是個(gè)巨大的打擊。政府一系列房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，看起來(lái)好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細(xì)去看就發(fā)現(xiàn)實(shí)際有所出入。比如財(cái)政部規(guī)定了是從11月1號(hào)起，如果你個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下的普通住房，那契稅要下調(diào)到1%，然后買賣房子時(shí)，暫時(shí)免征印花稅、個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負(fù)，實(shí)際上是個(gè)惠民的政策。另外，政府之所以出臺(tái)一些措施針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有兩個(gè)用意，一個(gè)用意就是說(shuō)真正看到老百姓現(xiàn)在住房比較困難，買房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實(shí)惠。第二就是在美國(guó)金融危機(jī)風(fēng)暴的沖擊下，不想讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一個(gè)硬著陸，采取保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的辦法。但是這樣的政策，恰恰被房地產(chǎn)商，被一些地區(qū)政府給誤讀了。因?yàn)檫@里包含一個(gè)利益所向，房地產(chǎn)和地方政府之間的利益，被結(jié)合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動(dòng)了其他的各個(gè)行業(yè)，家具行業(yè)、裝修行業(yè)。作為一個(gè)地方政府，也不愿意看到地方經(jīng)濟(jì)一片凋零，所以就會(huì)出臺(tái)各種政策，來(lái)想救房市。救市應(yīng)該是救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，要針對(duì)中低收入階層的這些群眾，提供一個(gè)新渠道。我們看到政府加大了對(duì)廉租房、兩限房，包括一些經(jīng)濟(jì)適用房的加大這樣的舉措，實(shí)際這是個(gè)民生工程。如果救經(jīng)濟(jì)，要逐漸地調(diào)整，要防止房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，一家坐大的局面。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的支柱行業(yè)，但是有見過(guò)一個(gè)柱子就能夠支起來(lái)的大廈，所以現(xiàn)在要做的不是說(shuō)要去加固房地產(chǎn)行業(yè)，而是要盡快地讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，變得更加的平衡。 否則的話，無(wú)論是地方政府，無(wú)論是銀行，還有普通老百姓，可能就都會(huì)被拴在房地產(chǎn)這一條繩子上。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該讓它降價(jià)，另外從地方政府的角度來(lái)說(shuō)，下一步可能就是要進(jìn)行一些財(cái)政制度的改革。不能再讓地方財(cái)政完全依賴土地的收入，地方政府可以通過(guò)征收物業(yè)稅，可以通過(guò)征收土地增值稅，增加財(cái)政收入的來(lái)源。各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰(shuí)？每次當(dāng)面對(duì)這樣的質(zhì)疑時(shí)，許多地方政府最典型的說(shuō)就是救市是救經(jīng)濟(jì)、救銀行、救百姓。但是我每次都發(fā)現(xiàn)百姓似乎不怎么領(lǐng)情，他們并不認(rèn)為你救的是百姓，反而大家會(huì)覺得救的是開發(fā)商。因此，對(duì)于政府而言，可能更需要重新校正自己對(duì)各方利益之間的關(guān)系。政府想救的是經(jīng)濟(jì)，開發(fā)商想救的是自己，百姓還在等待，市場(chǎng)依然低迷，消費(fèi)者呼吁，提振中國(guó)樓市，降價(jià)才是硬道理。

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