住房貸款提前還貸該不該交“違約金”
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上海8家銀行對住房貸款提前還款收取違約金一事，經(jīng)一些媒體的炒作后，引起了社會各界的極大關(guān)注，各家銀行也變得謹(jǐn)慎起來。這一事件的由來到底如何？該怎樣看待銀行的這一行為？
廣州讀者李一衡
帶著讀者的疑問，記者對有關(guān)方面進(jìn)行了采訪。
銀行聯(lián)手事出有因
根據(jù)有關(guān)媒體披露的消息，從今年5月起，上海市的工、農(nóng)、中、建、交、招商、光大、上海銀行等8家銀行，逐步對住房貸款中提前還貸的“違約”行為作出“懲罰”，收取一定比例的違約金。
這些報(bào)道進(jìn)一步披露，他們聯(lián)合制訂了新的貸款合同，并在合同中做出了提前還款的相關(guān)約定。目前中行上海分行規(guī)定：一年之內(nèi)提前還款的，將收取提前還款總金額的一個(gè)月的利息作為違約金；一年以后提前還款，目前暫不收取違約金。工行上海分行的做法是：一年之內(nèi)，住房商業(yè)貸款的借款人如需提前還款，將收取提前還款金額的5%作為違約金。
然而有關(guān)方面在接受記者采訪時(shí)表示，8家銀行并不是聯(lián)合制定了新的貸款合同，他們只是對提前還款的現(xiàn)象進(jìn)行了分析，達(dá)成了這方面的共識。至于哪家銀行收取違約金、收取的比例是多少則由各家自行決定。
這位知情人士透露，8家銀行采取這種方式，實(shí)際上是對銀行業(yè)目前存在的不正當(dāng)競爭現(xiàn)象的一種抵制。由于住房貸款市場競爭日趨激烈，各家銀行都費(fèi)盡心機(jī)爭取客戶。在今年住房貸款利率下調(diào)之后，一些銀行主動向已經(jīng)在其他銀行辦理了貸款的'客戶提出，只要將貸款提前還清，他們就可以馬上提供利率較低的貸款，而不再對客戶的資信情況進(jìn)行任何調(diào)查。在這種情況下，不少客戶主動向原貸款銀行提出提前還款的要求，造成了銀行之間的不平等競爭。
為了避免這種競爭的加劇，上海8家銀行從相互爭奪客戶走到了一起。
媒體炒作客戶心動
事情的發(fā)展有些出人意料。在一些媒體對這一事件進(jìn)行了大量炒作之后，原本不想提前還款的客戶也開始心動，害怕今后如果提前還款會被銀行收取違約金。
其實(shí)，從今年以來，各家銀行辦理的提前還款業(yè)務(wù)一直處于上升的勢頭。據(jù)一家銀行的初步統(tǒng)計(jì)，今年每月提前還款的數(shù)量都超過了全部還款數(shù)額的20%以上。除了銀行互相拉客戶的原因之外，更為重要的因素就是人們對未來投資收益并不樂觀，從而將資金從其他投資領(lǐng)域撤出歸還銀行貸款。
人們的這種選擇，實(shí)際上是一種投資意識增強(qiáng)的體現(xiàn)，同時(shí)也說明目前的投資渠道還很少，人們無法為資金找到更多的出路。但對于那些盲目行動的人來講，提前還款未必就是一種理智的選擇，因?yàn)樘崆斑�款節(jié)省的資金十分有限。
關(guān)鍵是按合同辦事
其實(shí)，在目前銀行的有關(guān)合同中，并沒有明確規(guī)定要對提前還款收取違約金。
國內(nèi)最早開辦住房貸款的建設(shè)銀行在這一領(lǐng)域有著一定的經(jīng)驗(yàn)。記者翻閱建設(shè)銀行目前正在執(zhí)行的住房貸款合同中看到，在提前還款一條中規(guī)定，當(dāng)借款人提出還款時(shí)，須提前10個(gè)工作日向銀行提出書面申請，經(jīng)銀行審核同意，可提前償還部分或全部貸款。調(diào)整還款計(jì)劃的提前部分還本，應(yīng)有一定的限制額度。全部還款的根據(jù)約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收利息。這一條款明確規(guī)定，銀行由于借款人提前還款所受的應(yīng)得利息損失，不再要求借款人予以補(bǔ)償。工商銀行的有關(guān)規(guī)定中也有類似的體現(xiàn)。很明顯，如果根據(jù)現(xiàn)有的合同文本，借款人提前還款是不須繳納違約金的。
盡管根據(jù)這些規(guī)定，目前銀行并沒有要求對提前還款的客戶收取違約金，但接受采訪的銀行業(yè)人士都表示，如果大量出現(xiàn)提前還款現(xiàn)象，銀行的確承受著很大的壓力。他們認(rèn)為，銀行資金的使用都是有計(jì)劃的，如果提前還款就會打亂這種安排，如果這部分資金無法及時(shí)放出，銀行會承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)利率下調(diào)的時(shí)候，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就更大，收益就會減少�？紤]到這種因素，銀行對提前還款收取一定的違約金是有一定道理的，也是符合有關(guān)合同的法律規(guī)定的。
實(shí)際上，對提前還貸收取違約金在國際金融業(yè)是一種慣例。據(jù)了解，在香港辦理按揭貸款，如果一年之內(nèi)提前還貸，將收取全部利息的40%作為違約金，兩年之內(nèi)收取30%、三年之內(nèi)收取20%作為違約金。
但各國銀行在實(shí)際操作中也有不同，美國銀行通常的做法是，當(dāng)信貸資金充裕時(shí)，提前還貸要收違約金；當(dāng)銀行的信貸資金緊缺時(shí)，提前還貸就不收違約金。因此，一些銀行業(yè)人士建議，在貸款利息上升的時(shí)候提前還款可以不收違約金，在貸款利率下降的時(shí)候提前還款可以適當(dāng)收取違約金。但無論如何，這些都應(yīng)在貸款合同中加以明確規(guī)定。
不過，此次事件引起的各種議論，對銀行本身來講也是一件好事。過去銀行對提前還款這一問題缺乏足夠的研究，也沒有形成具體的規(guī)范，此次提醒銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)對提前還款問題引起重視，并采取積極的對策。在爭取自身利益最大化的同時(shí)，也要考慮到人們的實(shí)際承受能力，以使自己在激烈的市場競爭中保持一定的競爭力。
作為借款人，關(guān)鍵是要嚴(yán)格執(zhí)行合同的規(guī)定，如果合同中沒有規(guī)定，提前還款銀行就不能收取違約金；如果合同中明確了具體規(guī)定，則一切都要按照合同辦事。因此，人們沒有必要對此過于敏感，也沒有必要不顧條件而趕著提前還款。
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