個人二手房交易將繳納增值稅
二手房交易市場我想大家都不陌生，但是在這里還是想跟大家說一下二手房交易到底是指什么?二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。首先我們先肯定一點，就是二手房交易存在是合理的，很多家庭出于改善居住環(huán)境的目的，在原有住房居住一段時間之后，會選擇更加適合家庭需要的戶型，而原有房屋則需要被轉(zhuǎn)手，這是正常的二手房交易市場。然而現(xiàn)在的二手房交易市場中更多的群體是炒房者。
因為流通沒有限制，很多人看中房地產(chǎn)市場存在的商機，進行投資之后轉(zhuǎn)手，在房地產(chǎn)市場不斷被看好的這樣一個環(huán)境中，我們看到，北上廣深等一線城市的房價不斷飆升，這其中有供需關(guān)系所影響，另一方面?zhèn)�人觀點和炒房團的關(guān)系也不可忽視。最新消息顯示，國稅總局局長王軍表示：個人二手房交易將繳納增值稅。其實這只是稅制改革的一部分。相關(guān)信息顯示：根據(jù)政府工作報告的要求，今年5月1日要全面落實“營改增”，而這次營改增首次涉及到自然人繳納增值稅征管，而二手房交易是一種的一項，但是我想也是目前大家較為關(guān)注的一項，所以才拿出來細說。
其實，稅制改革是一項比較長遠的政策，而在去庫存的政策引導(dǎo)之下，征收二手房增值稅似乎會將房地產(chǎn)市場銷售朝著正確的剛需方向引導(dǎo)，減少炒房團的規(guī)模。那么實際上真的會產(chǎn)生這種效果嗎?炒房團真的會怕了嗎?如果買不起房，有住房需求的人就會選擇剛需，而在大城市炒房團似乎極少會因為各種情況受到影響。營改增之后，二手房交易需要繳納增值稅，這個稅還是要算在房價里，炒房團只要提高房價就可以了。所以很簡單，大家就知道二手房交易繳納增值稅并不能影響二手房市場的整體情況，對于樓市整體去庫存沒有什么影響。
所以，大家千萬別想著因為這一信息的影響而覺得房價會呈現(xiàn)回落。但是針對現(xiàn)在一線城市炒房熱的情況，國家還是會采取一定手段的。最新消息顯示：央行：首付不能借;中國繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，沒必要過度刺激;不良資產(chǎn)證券化發(fā)展需謹慎;理想的監(jiān)管體制還在探索中;互聯(lián)網(wǎng)金融要加強監(jiān)管。這樣的舉措意在維持經(jīng)濟的整體穩(wěn)定。但是也在一定程度上會穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展。本就已經(jīng)是貸款購房了，如果說連首付都是存在杠桿的，那么出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性是很大的，會影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
而另一方面，房地產(chǎn)市場過熱必然制約其他行業(yè)的需求，為了整體的經(jīng)濟發(fā)展平衡，國家也會采取一定的措施去調(diào)整當前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。我的觀點：由于現(xiàn)在信息比較多，充斥著人們的眼球，希望大家能夠理性的看待市場的整體情況。
專家：“營改增”后應(yīng)該不會增加購房負擔
營業(yè)稅改成了增值稅，會導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎?這無疑是很多人都關(guān)心的話題。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授朱青解釋說，“營改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會增加普通老百姓的購房負擔。
按照財政部網(wǎng)站2015年3月30號發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業(yè)稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
朱青表示，營業(yè)稅原來是5%，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個人從事增值稅銷售活動，按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷售二手房，是稅收負擔的下降。
不過，除了營業(yè)稅取消后二手房交易的增值稅之外，個人購買二手房的綜合稅負成本是升是降，則需要等待相關(guān)細則出臺后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。
上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，至于個人營業(yè)稅改增值稅以后，到底是減輕稅負還是增加稅負，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認，因為增值稅是要對所有的產(chǎn)品銷售和提供服務(wù)要征稅，這里面主要涉及到企業(yè)，但是也涉及到個人，涉及到個人，主要是為了使得稅收制度具有統(tǒng)一性。
為增值稅算算賬
多位業(yè)內(nèi)人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的`增值稅可能允許被抵扣掉。
比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業(yè)稅。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。
不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設(shè)計上有調(diào)整，可能會對最終稅負產(chǎn)生影響。
真正影響較大的群體是誰?
據(jù)報道，目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有了稅負增加的擔憂。不過，王軍明確表示，營改增將確保不增加企業(yè)負擔。
王軍表示，第一個保障，是政策有保障。在實施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，并且在這個基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負只減不增。第二是執(zhí)行有保障，80萬國稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項同等重要的基本職責之一。
而在前幾天的兩會記者會上，財政部部長樓繼偉則表示，我們可以做到行業(yè)不增負，但初期不同企業(yè)可能有稅負的變化，這是一個消化的過程。
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