二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅怎么算
二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅啦，那么問題來了，怎么算呢?看下文!
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。
以出售價(jià)300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬，但最初買入價(jià)是150萬，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過營(yíng)業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。
對(duì)普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。對(duì)非普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。值得指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。
二手房交易目前要交哪些稅費(fèi)?
(一)契稅
1、符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費(fèi)單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的1.5%。反之則按3%。
2、新政下的契稅：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%
(二)城市維護(hù)建設(shè)稅
營(yíng)業(yè)稅的7%。
(三)教育費(fèi)附加
營(yíng)業(yè)稅的`3%。
(四)個(gè)人所得稅
1、普通住宅2年之內(nèi)：{售房入-購房總額-(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;
2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;
3、5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jī)r(jià)的1%征收。
(五)交易手續(xù)費(fèi)
3元/平方米×建筑面積
(六)印花稅
房屋成交總額×0.05%
(七)營(yíng)業(yè)稅
2011 年1月27日新通知規(guī)定：個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。住宅5年內(nèi)：房屋評(píng)估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營(yíng)業(yè)稅。
(八)土地增值稅
普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。
(九)房屋所有權(quán)登記費(fèi)
80元，共有權(quán)證：20元
(十)買賣合同公證費(fèi)
買賣合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%;
(十一)過戶費(fèi)用
1、契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)
2、營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)5.6%繳納。
3、土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%繳納。
4、個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)
5、房屋交易手續(xù)費(fèi);按房屋建筑面積6元/平方米交納
6、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元。
7、房屋評(píng)估費(fèi);按評(píng)估額0.5%繳納
二手房交易稅費(fèi)由誰交?
按國(guó)家相關(guān)部門規(guī)定，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大，就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，很多賣家相應(yīng)降低房?jī)r(jià)，搞一刀切，凈收房?jī)r(jià)，所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。不過生意場(chǎng)上，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，當(dāng)各自認(rèn)為物有所值時(shí)，買賣就成功了。
總的來說，作為賣方而言，更樂于見到的是收到整數(shù)的房款，所以一般為了省事而選擇讓買方承擔(dān)稅費(fèi);而作為買方而言，在交易的過程中主要是計(jì)算付出的總價(jià)，包括應(yīng)付的稅費(fèi)，所以在目前的情況下來說多為買家負(fù)擔(dān)稅費(fèi)也是市場(chǎng)的選擇。
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