物業(yè)公司員工管理細則

　　一、員工守則

　　（一）管理人員必須保持服裝整潔，儀表端莊、精神飽滿。

　�。ǘ�）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。

　�。ㄈ�）必須嚴格遵守公司輪值時間，按時上下、班（交接班），不得無故遲到、早退。

　�。ㄋ模┕芾砣藛T不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。

　�。ㄎ澹┕芾砣藛T不得參與樓宇買賣或租賃事物，若業(yè)主、住戶提出要求，應請其直接向公司咨詢。

　�。�六）大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指標，并定期召開該大廈各級員工的會議，向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調配及崗位編排。

　�。ㄆ撸┎粶蕮p壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

　　（八）不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為。

　�。ň牛┎坏孟驑I(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

　　（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財務，對各公物如有損壞，須負責賠償。

　�。ㄊ�一）雨雪天氣，各員工必須依時當值，監(jiān)守崗位，并按照公司所頒布之指示進行防風防雨工作。

　�。ㄊ�二）必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

　　二、管理公司

　�。ㄒ唬┌凑找�(guī)定時間當值，不可擅離職守。

　�。ǘ�）在當值時不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。

　　（三）每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證，完成自己的崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方，并進行登記，如遇有不尋常事件應立即處理、記錄并及時向上級報告。

　�。ㄋ模┡_風或暴雨期間，管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班，做好一切防風防雨工作，以保護公共財產。

　　（五）服從上級指導，完成所指定工作。

　�。�六）留意各種公用設備有否被破壞或涂污，并通知有關人員修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作。

　�。ㄆ撸﹫�(zhí)行各項任務時，必須要有禮貌，謹記"服務至上，禮貌第一"。

　　（八）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。

　�。ň牛�熱情接待來訪人員，詳細記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責范圍的，則立即通知有關人員處理解決。處理情況立即向上級報告。

　�。ㄊ�）管理處須設置急救藥品，如繃帶、藥棉及搶救藥品等。

　�。ㄊ�一）大廈公共地方之鑰匙，如：電機房、機房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時使用。若有需要外接鑰匙時，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時歸還。

　　三、保安工作

　　（一）必須明了和掌握大廈內各種保安設施之操作和效能。例如：對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用以有設施，以免減弱防盜效果，特別強調大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴禁大門敞開，防止壞人有機可乘。

　　（二）應熟悉大廈內各住戶、識記住戶之姓名、年齡、家庭成員、職業(yè)及聯(lián)絡電話。此等資料必須保密，不得泄露。

　　（三）與住戶保持密切聯(lián)絡，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見和互通消息。

　�。ㄋ模└鞲�管人員交接時應傳達防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務令保安人員高度警惕。

　�。ㄎ澹﹪澜�借推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務人員或公共機構人員，更應查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構查詢。

　　（六）應有禮貌詢問進入大廈的來訪客人，登記身份證或工作牌照。如有懷疑，應用對講機與有關住戶聯(lián)系。如訪客攜帶可疑物品時，更需提高警覺。

　　（七）當值管理人員至少每兩小時巡樓一次（但不固定時間），以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角，后巷水渠側、水箱底是否預先暗藏盜竊工具等。

　�。ò耍┤缏牭阶�戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報警并封閉大門及通道，以待警方人員到場處理。切勿采取魯莽行動而不知會警方。

　　（九）切記管理人員只有一般市民之拘捕權，并無搜查權。因此拘捕疑犯后，應盡快交公安部門處理。

　�。ㄊ�）詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。

　　（十一）若發(fā)生罪案，應采取下列步驟協(xié)助破案。

　　1、立刻報案，并留在現(xiàn)場制公安人員到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監(jiān)護。

　　2、切勿移動、也不許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調查工作。

　　3、切勿開動風扇、冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。

　　4、禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調查。

　　5、向公安人員提供有關罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關人物之相貌、衣著、有關之車牌號及壞人逃走方向。

　　四、公共衛(wèi)生

　�。ㄒ唬┣鍧嵐と吮仨氁罆r清潔大堂、走廊、樓梯、電停車場及天臺等公用地方。

　�。ǘ�）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。

　　（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內，向上級報告。

　　（四）如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應立即清理，以免蚊蟲滋生。

　　（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應速安排處理。

　�。�六）勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影響下層和下面行人。

　　（七）如發(fā)現(xiàn)空調滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速處理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。

　�。ò耍┤缬行枰�，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上；也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內。

　�。ň牛┤羯蠈幼�戶之水喉或水管破爛而導致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無結果，則應詳細記錄及請示上級處理。

　�。ㄊ�）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應做詳細記錄并報告上級和有關衛(wèi)生部門。

　　五、電梯

　�。ㄒ唬╇娞莅l(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，值班人員應立即通知保修人員迅速修理，同時用電梯內對講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險。

　�。ǘ�）勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。

　�。ㄈ�）乘用電梯人數(shù)過多時，應維持秩序，指導分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。

　�。ㄋ模┳�戶應留意，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。

　�。ㄎ澹┍０仓蛋嗳藛T時刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內設備。

　　（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內經(jīng)常積存的垃圾，以免影響梯門開關。

　�。ㄆ撸┤绨l(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應急時通知保修人員進行修理。當修理人員到達時，管理人員應詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細情況，必須詳細記錄送管理處。

　　（八）狂風暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有滲水時，應即盡量阻止雨水進入電梯槽，暴風雨后，必須根治漏水情況。

　　（九）電梯槽底有積水時，應及時報告上級處理，同時研究水的來源，及早修理。

　�。ㄊ�）凡有水進入電梯，應即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較安全的地方。

　　（十一）電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。

　�。ㄊ�二）電梯每年"年檢"一次，并取得年檢合格證。（十三）沖洗走廊及樓梯時，勿讓水流入電梯內，以免損壞電梯設備。

　　（十四）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時停在半途，將人困于電梯內，被困者可能因濃煙而致命。

　　（十五）經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖，加上"不準擅闖"之類的告示牌。

　�。ㄊ�六）電梯內求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導致窒息。

　　六、電力系統(tǒng)

　�。ㄒ唬┬蘩黼姎庠O備，應聘請持證的合格技師。

　�。ǘ�）應明了大廈各種電力供應的設備所在。如：大廈的電力總制、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制等，并且明了其緊急開關的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時使用。

　�。ㄈ�）如部分用戶電力中斷，應由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬住戶室內設備故障，應由住戶自行請人處理，管理處可提供適當協(xié)助。

　　（四）全座樓宇電力突然中斷，應先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

　�。ㄎ澹┕�共使用的電力設備，如：電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應經(jīng)常檢查，如有損壞或過熱現(xiàn)象，應立即派人修理。

　�。�六）接到供電公司通知停電時，應即帖出通告，清楚列明日期、時間及受影響設備，如供水系統(tǒng)、室內電器以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。

　　（七）經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大廈與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。

　　（八）在大廈出入口處，應備有充電式緊急照明系統(tǒng)。

　�。ň牛┐髲B內的總制房、機房、及各層的電表均應保持整潔，不得放置雜物。

　�。ㄊ�）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。

　　七、消防

　�。ㄒ唬┫�防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用，并應熟練其他消防設備的使用。

　　（二）組織大廈員工學習消防知識，熟悉和掌握各種消防設備的操作使用。組織員工進行消防設備的使用訓練，使其成為大廈合格的義務消防隊員。

　　（三）值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設施等，如有損壞和失效時，應立即修理和更換。

　　（四）利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防設備，以備應急。

　�。ㄎ澹┟咳丈习鄷r檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬不可有阻塞情況發(fā)生。

　　（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。

　�。ㄆ撸┝粢夤�用電線，如有破損和不符合規(guī)定時，應立即修理和更換。

　�。ò耍┝粢馍米詫⒆≌�改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時，當即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報管理處和公司。

　　（九）勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒香紙。

　　（十）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如能及時撲滅，應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電"119"報案。

　�。ㄊ�一）若發(fā)生火警，即電"119"報案，同時按動警鈴，通告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設法施救。

　�。ㄊ�二）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯。

　�。ㄊ�三）切勿將放火門打開，以免萬一發(fā)生火警時，濃煙散播及火勢蔓延。

　�。ㄊ�四）報案時，必須清楚說明現(xiàn)場地址，報案人姓名及管理處電話。

　　（十五）所有消防裝置，應由認可的消防監(jiān)查單位每年最少檢查一次。

　　八、氣體燃料泄漏

　　（一）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄露時，應立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。

　�。ǘ�）打開氣體燃料泄漏單位及附近有關住戶的門窗，使樓宇空氣流通。

　　（三）切勿吸煙、點火、按動門鈴、電開關等任何電制及電器。

　�。ㄋ模┕芾韱T應立即關閉單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點，迅速進行修理。必要時，電話通知氣體燃料公司或撥"119"報警。

　�。ㄎ澹�"用手拍門"的方式通知住戶氣體燃料泄漏事件，請住戶關閉氣體供應制，打開門窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其他住戶實施上述一、二、三步驟。如情況嚴重，應通知住戶撤離。

　　九、樓宇結構及維修

　�。ㄒ唬�樓宇結構如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應予以注意，并向上級報告。

　�。ǘ�）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐壁、平臺或在天臺上加蓋小棚屋時，應予以制止并向上級報告。

　�。ㄈ�）天花板或外墻有漏水，應即通知單位主管及有關住戶修理。

　�。ㄋ模┰谘策墪r發(fā)現(xiàn)下列情況，應立即向上級報告并研究修理方案進行修理：

　　1、墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂；

　　2、氣窗的玻璃爆裂；

　　3、樓梯邊的欄桿松拖；

　　4、防火門及消防設備損壞；

　　5、內外墻壁批蕩脫落。

　�。ㄎ澹┳�戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應予以制止并報告上級。

　　十、停車場管理

　�。ㄒ唬┸嚬軉T必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人。熱情服務，保證車輛安全，維護車場良好的行車秩序。

　�。ǘ�）車輛進場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通道，認真檢查車型、車牌號，，避免出現(xiàn)差錯。

　　（三）了解和掌握車主的車型姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號等等以便與識別。

　�。ㄋ模┢�車、摩托車必須購買車輛綜合保險，便于丟失后向保險公司索陪。未買"車輛綜合保險的，本車場不予停放保管。

　�。ㄎ澹┍就＼噲鰧嵭杏袃斖＼嚤９芊�務，必須嚴格遵守財經(jīng)紀律，經(jīng)濟手續(xù)清楚，做到錢票相符，日清月結。

　�。�六）嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場，應即令其開出車場，立即報告管理處或公安機關進行處理。

　　（七）車管員交接班時必須認真交接：如清點停車場內車輛有多少，時租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金點清，并詳細登記，雙方簽字負責。

　�。ò耍┸嚬軉T值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告班長或管理處，并注意事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時將其他注意的事項必須記錄在登記簿上，以備查。

　�。ň牛┸嚬軉T必須認真執(zhí)行收費制度，堅持原則，不得徇私舞弊，如不開票停車或亂收費，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴肅處理。

　�。ㄊ�）保持停車場內清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。

　　十一、有關廉潔條款

　�。ㄒ唬┝己眉坝行У拇髲B管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事，住戶和業(yè)主定會全力支持管理工作，使環(huán)境能進一步改善，因此各級管理人員均須有清正廉明的精神。

　�。ǘ�）凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事物者，包括管理人員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人，均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受本工作守則的約束，不得索取或接受任何利益。

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