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什么是房屋租賃合同

時(shí)間:2020-11-08 16:08:10 房屋租賃合同范本 我要投稿

什么是房屋租賃合同

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什么是房屋租賃合同

什么是房屋租賃合同?

——房屋租賃合同的概念和法律特征

(一)概念

租賃合同是當(dāng)事人一方將租賃物交付另一方使用,另一方為此支付租金并于使用完畢后歸還租賃物的協(xié)議。房屋租賃合同是租賃合同的一種,具有租賃合同的一般特征,應(yīng)適用《合同法》有關(guān)租賃合同的一般規(guī)定。房屋租賃合同與一般租賃合同不同之處,主要在于合同標(biāo)的物是屬于不動(dòng)產(chǎn)的房屋,由此也帶來(lái)某些法律規(guī)則上的特殊性,如房屋的承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),同住人享有同住權(quán)以及在承租人死亡后可以承受合同,房屋租賃要向房屋管理部門登記備案等。

(二)法律特征

房屋租賃合同主要具有以下法律特征:

1.房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。這一點(diǎn)將其與買賣合同區(qū)分開來(lái)。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。由于房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán),所以承租人僅能依合同約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益,而不得處分。在承租人破產(chǎn)時(shí),租賃房屋不得列人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),出租人有取回權(quán)。

2.房屋租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立,而不以房屋的交付為合同的成立要件,故系諾成合同而非實(shí)踐合同。雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù),為雙務(wù)合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金,而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán),故租賃合同為有償合同。

3.房屋租賃合同具有臨時(shí)性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權(quán),故租賃期限不宜過長(zhǎng),否則將與臨時(shí)讓渡房屋使用權(quán)的目的不符,也容易因房屋返還產(chǎn)生爭(zhēng)議。而且,租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系,與物權(quán)具有永久性不同,如租賃期限過長(zhǎng),也有害于租賃房屋的改良。因此,《合同法》第二百一十四條規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”

(三)與其他合同的區(qū)別

房屋租賃合同屬于一種比較古老的合同,特征比較明確,在實(shí)踐中一般不會(huì)發(fā)生歧義。但是,在現(xiàn)代社會(huì),房屋租賃合同可表現(xiàn)為更多形式,故仍有產(chǎn)生混淆的可能。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三條規(guī)定:“房屋所有人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,均應(yīng)遵守本辦法。”即將以房屋使用權(quán)出資行為也納入了房屋租賃合同的范圍。有些地方立法將很多性質(zhì)不同的合同都認(rèn)定為房屋租賃合同。例如,浙江省建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于<浙江房屋租賃管理?xiàng)l例>若干問題解釋的通知》規(guī)定:房屋租賃包括以房產(chǎn)為資本進(jìn)行聯(lián)營(yíng)、人股、承包、帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租。以物抵租、以修抵租、以息抵租等均屬支付租金行為。因此,有必要區(qū)分一下租賃合同和相關(guān)合同。

1.房屋租賃合同與合建合同的區(qū)別

合建合同是指由一方提供或者多方提供建設(shè)資金,一方提供土地使用權(quán),共同作為房地產(chǎn)建設(shè)主體向有關(guān)部門申報(bào)相關(guān)手續(xù),共同建設(shè),并按照約定分割建成的房屋或者房屋銷售的款項(xiàng)的合同。合建主體在房屋建成時(shí),是房屋的共同所有者。而房屋租賃合同的主體一方是房屋的所有者或者擁有授權(quán)人,另一方為承租人,其在房屋租賃合同生效前對(duì)房屋不享有權(quán)利。所以,合建合同的主體之間不是租賃關(guān)系。實(shí)踐中,存在這樣的合作行為:一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金并承建,約定房屋建成后,由提供土地的一方取得所有權(quán),提供資金并承建的一方則對(duì)部分房屋享有若干年的使用權(quán)。這個(gè)合同實(shí)際上不是合建合同,而是一個(gè)混合合同,既有建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容,也有租賃合同的`內(nèi)容。

2.房屋租賃合同與合伙、聯(lián)營(yíng)、入股的區(qū)別

有人認(rèn)為,為聯(lián)營(yíng)提供場(chǎng)所,即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)的使用權(quán)部分或全部讓渡于聯(lián)營(yíng)組織或者其他非產(chǎn)權(quán)人使用,并從中獲取利益,這種聯(lián)營(yíng)合同實(shí)質(zhì)是一種租賃合同。人股人人股時(shí)房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,只是把房地產(chǎn)使用權(quán)在一定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移于他人使用,這種入股亦是一種租賃關(guān)系。

我們不贊同這種觀點(diǎn)。首先,《關(guān)于<浙江省房屋租賃管理?xiàng)l例>若干問題解釋的通知》規(guī)定的立法意圖為避免借聯(lián)營(yíng)之名,行逃避租賃稅收之實(shí),可以通過行政措施進(jìn)行管理和制裁。至于合同的法律性質(zhì),人民法院應(yīng)依法予以認(rèn)定。在認(rèn)定合同性質(zhì)時(shí),不能僅局限于合同名稱,而應(yīng)就其本質(zhì)進(jìn)行分析。其次,聯(lián)營(yíng)合同當(dāng)事人與租賃當(dāng)事人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不同。聯(lián)營(yíng)合同中,提供房屋使用權(quán)的當(dāng)事人一般共同參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng),享有對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)利,同時(shí)有承擔(dān)聯(lián)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)。提供房屋的聯(lián)營(yíng)一方對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的債務(wù)亦負(fù)有連帶責(zé)任,并有參與管理聯(lián)營(yíng)企業(yè)的權(quán)利,同時(shí)聯(lián)營(yíng)財(cái)產(chǎn)具有相對(duì)獨(dú)立性,聯(lián)營(yíng)一方不能隨意處理合伙的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《合伙企業(yè)法》規(guī)定,合伙財(cái)產(chǎn)為合伙人共同管理和使用,任何合伙人未經(jīng)其他合伙人同意,無(wú)權(quán)為其個(gè)人目的占有、使用其出資的財(cái)產(chǎn)。即使是法人型聯(lián)營(yíng),聯(lián)營(yíng)一方將其所有的房屋的使用權(quán)出資,則該房屋的使用權(quán)在聯(lián)營(yíng)企業(yè)存續(xù)期間為聯(lián)營(yíng)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。聯(lián)營(yíng)一方讓渡使用權(quán)只是一種出資方式,聯(lián)營(yíng)者獲得的是企業(yè)的股權(quán)。而房屋租賃合同的出租人不參與承租人的任何活動(dòng),也不承擔(dān)承租人活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),他只對(duì)承租人負(fù)有提供房屋、房屋的瑕疵擔(dān)保以及房屋維修義務(wù),同時(shí)享有收取租金的權(quán)利,并對(duì)房屋享有最終的處分權(quán)。

總之,我們不能一概而論地認(rèn)為,以房產(chǎn)為資本進(jìn)行聯(lián)營(yíng)、合伙和入股即為房屋租賃。

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