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2016商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案
商品房一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流,小編這里為大家整理了整理的商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案以及相關(guān)信息,歡迎閱讀。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料,而在全國(guó)各地的房產(chǎn)糾紛中,有不少是因?yàn)楹贤s定不清晰所致?梢哉f(shuō)除了房產(chǎn)證,《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽約其實(shí)也是購(gòu)房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。
2006年8月,東莞市正式啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案。然而在實(shí)際操作中,工作人員發(fā)現(xiàn)不少市民對(duì)網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視,從而可能引起不必要的損失。
本篇報(bào)道將介紹啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢(shì),網(wǎng)上簽約流程,以及市民在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí),應(yīng)該注意的相關(guān)事項(xiàng)。
網(wǎng)上備案使信息透明化
“已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子才會(huì)將信息在公眾信息網(wǎng)上公布,才能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。”東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹說(shuō),實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢(shì)是使房產(chǎn)信息透明化,市民可以通過(guò)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng),清晰地了解樓盤(pán)單位的各方面信息。
據(jù)介紹,在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前,東莞的房地產(chǎn)交易中,合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會(huì)簽訂一份合同就立刻送往房管部門(mén)備案,因而合同備案時(shí)間往往滯后于合同的真正簽訂時(shí)間,購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)了解購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的相關(guān)情況。另一方面,如果發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進(jìn)行出售,不知情的購(gòu)房者也可能因不了解情況而購(gòu)買(mǎi)到問(wèn)題樓盤(pán)。
網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線(xiàn)后,在商品房建檔時(shí),包括樓盤(pán)總的套數(shù),可銷(xiāo)售套數(shù),銷(xiāo)售單位的戶(hù)型、面積、狀態(tài),以及樓盤(pán)的查封、抵押情況均會(huì)及時(shí)公布。而交易雙方在對(duì)合同內(nèi)容確認(rèn)無(wú)誤、點(diǎn)擊保存后,房屋銷(xiāo)售狀態(tài)會(huì)立刻反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng),自動(dòng)將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài),從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣(mài)的情況,保障了購(gòu)房者的利益。
此外,市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購(gòu)單位的各項(xiàng)信息,包括該單位的確權(quán)情況等。在申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí),網(wǎng)上備案單位資料清晰,也會(huì)使辦證過(guò)程更便捷。
網(wǎng)上簽約注意保存密碼
啟動(dòng)網(wǎng)上備案的目的是使信息透明化,保障購(gòu)房者利益。然而,不少購(gòu)房者對(duì)網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解,對(duì)其操作流程不夠重視,在相關(guān)操作上也存在一些誤區(qū)。
“一些購(gòu)房者在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí),自己的個(gè)人密碼讓發(fā)展商去設(shè)置,有些市民甚至是委托律師簽約。這些都是不注重保護(hù)自己權(quán)益的行為。”市房管局一名工作人員向記者介紹說(shuō),大部分購(gòu)房者認(rèn)為在審核過(guò)合同內(nèi)容中的條款,雙方確認(rèn)無(wú)誤、點(diǎn)擊保存后就不能再作修改。其實(shí)這是一種誤解。雙方在網(wǎng)上簽訂后,如果沒(méi)有手動(dòng)點(diǎn)擊提交備案,8小時(shí)后已保存的簽訂合同會(huì)自動(dòng)提交備案。而在這8小時(shí)內(nèi),即使在打印紙質(zhì)合同后,如果當(dāng)時(shí)沒(méi)有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案,而發(fā)展商有雙方密碼,可以再次進(jìn)入系統(tǒng)修改條款。此外,在網(wǎng)上簽訂合同時(shí)設(shè)置的密碼,還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。
“購(gòu)房者在設(shè)置密碼時(shí),最好是要求他人回避,自己設(shè)置。”該名工作人員表示,在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí),密碼一定要妥善保存,在雙方對(duì)合同條款確認(rèn)無(wú)誤、簽訂保存之后,一定要當(dāng)場(chǎng)提交備案,并打印《商品房備案登記證明書(shū)》,經(jīng)雙方確認(rèn)后簽字保存。據(jù)介紹,在提交備案并打印《商品房備案登記證明書(shū)》之后,網(wǎng)上備案的合同條款將無(wú)法再進(jìn)行更改。該名工作人員同時(shí)提醒購(gòu)房者,如果在后期委托發(fā)展商或代理機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù),需告知受委托方購(gòu)房密碼時(shí),應(yīng)出具書(shū)面委托書(shū),以明晰密碼如果丟失時(shí)的責(zé)任,從而真正保障到自己的利益。
延伸閱讀
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形有哪些
1、房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓
現(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的情形,房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系,為土地的固定附著物,二者之間具有不可分離性,否則,極易引起損失或?qū)е录m紛。
因此,房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人,或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),則該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí),在同等條件下,其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這就是說(shuō),所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的,必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出賣(mài)房屋的,其買(mǎi)賣(mài)行為一般應(yīng)為無(wú)效。
3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋
買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,應(yīng)予支持。
4、商品房預(yù)售違法
我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件,買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
5、過(guò)程中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無(wú)效:
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);
(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū);
(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;
(5)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。
6、法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓
如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。
二、利用虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同詐騙特征
隨著房?jī)r(jià)的越來(lái)越高,對(duì)于能夠擁有自己一套房子的人來(lái)說(shuō)是非常不容易的。但是就是有這么一種人,利用國(guó)人買(mǎi)房心切的心理制造虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行詐騙。
近日,奇臺(tái)縣公安局接到報(bào)警,自2015年6月,居民王某被他人利用虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬(wàn)元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來(lái)就跟隨昌吉公安來(lái)了解一下當(dāng)前虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同有什么特征吧!
一是類(lèi)型新穎化
締約者為規(guī)避法律對(duì)各種類(lèi)型虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同的限制,手段不斷推陳出新。如借貸擔(dān)保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定,貸款人并不直接成為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方,而是要求借款人給予其房屋出售委托授權(quán),在借款人有不能清償之虞時(shí)將房屋出售于第三人。
二是矛盾尖銳化
基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當(dāng)事人和第三人房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā),有些案件中甚至?xí)P(guān)系到對(duì)當(dāng)事人和第三人的唯一住房,巨大的利益糾葛導(dǎo)致此類(lèi)案件矛盾沖突難以調(diào)和,案件調(diào)撤率極低。
三是牽連廣泛化
糾紛或多或少均涉及第三人利益,如套取貸款型房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及貸款銀行的利益,借貸擔(dān)保型房屋買(mǎi)賣(mài)合同借款人常以第三人所有之房產(chǎn)提供擔(dān)保,變相贈(zèng)與型房屋買(mǎi)賣(mài)合同則涉及賣(mài)方的債權(quán)人及繼承人利益等。
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