- 相關(guān)推薦
房屋租賃合同的優(yōu)先承租權(quán)
優(yōu)先承租權(quán),是指在租賃關(guān)系中,原承租人在原房屋租賃合同期屆滿(mǎn)要求續(xù)租時(shí),在同等條件下有優(yōu)先于其他第三人承租的權(quán)利。這里講的優(yōu)先,主要是指在順序上的優(yōu)先,同等條件,主要指的是價(jià)格、期限條件。在我國(guó)一些地方性法規(guī)中,已經(jīng)明確規(guī)定了租賃關(guān)系中的優(yōu)先承租權(quán)。例如,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》(2004) 第四十二條:“ 租賃期限屆滿(mǎn),…在同等條件下,承租人有優(yōu)先承租權(quán)”!渡虾J蟹课葑赓U條例》第四十四條規(guī)定:“房屋在租賃期滿(mǎn)后繼續(xù)出租的,承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。” 但是,在全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律中,還沒(méi)有關(guān)于房屋租賃優(yōu)先承租權(quán)的明確規(guī)定。因此,“優(yōu)先租賃權(quán)”不是法律的強(qiáng)制性規(guī)范。
在現(xiàn)實(shí)生活中,經(jīng)常會(huì)碰到房屋租賃優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題。我們先看兩個(gè)案例:
案例一:原告譽(yù)恒公司與被告某中學(xué)簽訂一份房屋租賃合同。約定:原告承租被告房屋一套,每月1500元;合同期滿(mǎn)時(shí),在同等條件下譽(yù)恒公司有優(yōu)先承租權(quán)。合同期滿(mǎn)前,原、被告曾多次商談續(xù)租事宜。由于被告將租金增至每月2000元,原告譽(yù)恒公司認(rèn)為太高,未達(dá)成協(xié)議。此時(shí),第三人市土產(chǎn)服務(wù)部要求承租此房,租金1800元。被告在未告知原告的情況下,以每月1800元租給第三人市土產(chǎn)服務(wù)部,合同簽訂后雙方辦理了房屋租賃登記手續(xù)。事后,原告得知,向被告提出自己也愿以每月1800元續(xù)租房屋。被告認(rèn)為已與第三人簽訂了協(xié)議,因而拒絕了原告的要求。原告遂向法院起訴要求保護(hù)自己的“優(yōu)先租賃權(quán)”,確認(rèn)被告與第三人的合同無(wú)效。
案例二:2006年3月,原告海鴻公司與被告清水河公司簽訂了《房地產(chǎn)租賃合同》,約定原告承租被告的肉菜市場(chǎng),租賃期限至2007年5月31日止,并且在合同中約定了承租人有優(yōu)先承租權(quán)。之后,原告發(fā)現(xiàn)被告與梁某又簽訂了一份《肉菜市場(chǎng)承包合同》,約定于2007年1月1日起將上述肉菜市場(chǎng)給梁某承包,原告認(rèn)為,被告與梁某簽訂的《肉菜市場(chǎng)承包合同》侵犯了自己的合法權(quán)益。因此訴至人民法院,要求確認(rèn)《肉菜市場(chǎng)承包合同》無(wú)效。
這兩個(gè)案件,都涉及三方當(dāng)事人,兩個(gè)房屋租賃合同,爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋租賃合同約定的“優(yōu)先租賃權(quán)”的效力如何,有沒(méi)有排除第三人的法律效力?
對(duì)于房屋租賃合同中約定的“優(yōu)先租賃權(quán)”條款的效力問(wèn)題,存在三種意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為,該約定無(wú)效。理由是我國(guó)現(xiàn)行法律并沒(méi)有關(guān)于承租人的“優(yōu)先租賃權(quán)”的規(guī)定,該約定不應(yīng)受法律的保護(hù)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為,該約定是雙方真實(shí)意思的表示,且不違反法律的禁止性規(guī)定,理應(yīng)合法有效,因此對(duì)約定人和第三人均應(yīng)產(chǎn)生拘束力。第三種意見(jiàn)認(rèn)為,約定合法有效,但效力僅限于當(dāng)事人之間,對(duì)善意第三人不產(chǎn)生拘束力。
筆者同意第三種意見(jiàn)。我國(guó)合同法第四條規(guī)定:“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”合同的實(shí)質(zhì),是當(dāng)事人的一致的意思表示。是否訂立合同、與誰(shuí)訂立合同、訂立什么合同、怎么訂立合同以及合同的變更和解除等等,都由當(dāng)事人的意思來(lái)決定,這就是所謂意思自治和契約自由。根據(jù)這種自由,只要不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定、不損害社會(huì)公共利益,當(dāng)事人依其真實(shí)意思所達(dá)成的合意就為合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。因此,在租賃合同關(guān)系中,優(yōu)先承租權(quán)雖然沒(méi)有法律的強(qiáng)制規(guī)定,但當(dāng)事人完全可以在合同中約定原承租人享有同等條件下優(yōu)先租賃的權(quán)利。然而,合同權(quán)利不同于法定權(quán)利。法定的權(quán)利來(lái)源于法律的規(guī)定,具有普遍約束力,任何與之相違背的行為均屬無(wú)效。合同的權(quán)利則產(chǎn)生于雙方的約定,其權(quán)利的效力僅限于當(dāng)事人之間,不能對(duì)抗善意的第三人。
在上述兩案中,原告和被告在租賃合同中約定了承租人有優(yōu)先承租權(quán),但被告未經(jīng)原告同意,又擅自與第三人簽訂租賃協(xié)議,被告無(wú)疑侵犯了原告的優(yōu)先承租權(quán)利。那么,被告與第三人的租賃合同是否就因此無(wú)效呢?根據(jù)合同法第8條規(guī)定:“依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”以及上述的合同法律原理,原告僅以具有租賃優(yōu)先權(quán)為由,請(qǐng)求確認(rèn)被告與第三人的合同無(wú)效,是沒(méi)有法律依據(jù)的。此時(shí),原告不能主張合同無(wú)效,不能對(duì)抗善意第三人,只能基于違約,要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。在司法實(shí)踐中,法院也會(huì)從側(cè)重考慮保護(hù)善意第三人,維護(hù)流轉(zhuǎn)秩序和保護(hù)交易安全的角度作出判決。
經(jīng)過(guò)上面的分析,結(jié)論是:房屋租賃雙方的“優(yōu)先租賃權(quán)”條款,僅對(duì)合同雙方當(dāng)事人有效,承租人享有的“優(yōu)先租賃權(quán)”并不能對(duì)抗第三人,不能因此宣告另一份合同無(wú)效。出租人侵犯承租人的“優(yōu)先租賃權(quán)”,擅自將房屋租賃給第三人,屬違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上述兩個(gè)案例均被法院駁回訴訟請(qǐng)求。原告應(yīng)當(dāng)另案起訴,追究被告違約責(zé)任。
【房屋租賃合同的優(yōu)先承租權(quán)】相關(guān)文章:
承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同02-08
承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同02-08
租賃個(gè)人房屋租賃合同02-15
租賃個(gè)人房屋租賃合同02-01
房屋租賃合同09-07
房屋租賃的合同10-03