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房屋租賃的租金支付與相關(guān)問(wèn)題的處理
一、房屋租賃合同中租金的支付約定：
1、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金;
2、對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確：
A.可以補(bǔ)充協(xié)議;
B.無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。
3、按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付：
A.租賃期間不滿(mǎn)1年的:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;
B.租賃期間1年以上的:應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付;剩余期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。
二、承租人延付租金，出租人應(yīng)當(dāng)如何處理?
(1)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的：出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
(2)《民法通則》第136條規(guī)定，“下列的訴訟時(shí)效期間為一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效期限為1年。
三、因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有哪些救濟(jì)權(quán)利?
《解釋》第十七條規(guī)定，“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。”因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權(quán)受到次承租人代付租金抗辯權(quán)的限制。
次承租人代付租金抗辯權(quán)必須具備以下條件：
(1)次承租人必須是合法轉(zhuǎn)租第三人，包括違反轉(zhuǎn)租因超過(guò)6個(gè)月異議期轉(zhuǎn)為合法轉(zhuǎn)租第三人;
(2)次承租人代付范圍包括欠付的租金和違約金;
(3)代付租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的次承租人產(chǎn)生折抵租金權(quán)或追償權(quán)。
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