簽訂的轉(zhuǎn)租房合同是否有效
我們都知道想要把房屋出租的話(huà)需要去房管局備案，那如果不備案的話(huà)這合同有效力嗎?接下來(lái)由YJBYS的小編為大家整理了一些關(guān)于這方面的知識(shí)，歡迎大家閱讀!
房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關(guān)于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在我院近幾年的審判實(shí)踐中，房屋租賃合同糾紛所占比例較大。
一、法人或其它組織沒(méi)有辦理租賃許可證而出租房屋，租賃合同是否有效。
法人及其它組織出租房屋要求具備房屋租賃許可證，但現(xiàn)實(shí)的房屋租賃活動(dòng)中，相當(dāng)多數(shù)的單位并沒(méi)有辦理房屋許可證，我們審理的案件中也是大多數(shù)鐵路企業(yè)作為出租人的都沒(méi)有房屋租賃許可證，這類(lèi)合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢?通常情況下應(yīng)屬有效合同。法人及其它組織出租房屋要求辦理房屋租賃許可證的規(guī)定是由國(guó)家工商總局的部門(mén)規(guī)章中規(guī)定的，其效力等級(jí)屬于行政規(guī)章，在審判實(shí)踐中只能參照適用，而且這項(xiàng)規(guī)定只能理解為是一種倡導(dǎo)性規(guī)定，是國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)站在行政管理的層面上作出的此項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)是否具備租賃許可證，并不對(duì)租賃合同的效力構(gòu)成影響。如果沒(méi)有辦理租賃許可證而出租房屋的，可以行政主管機(jī)關(guān)進(jìn)行行政處罰，但房屋租賃合同依然有效。
二、房屋租賃合同未在房管部門(mén)備案是否影響合同的效力。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定："房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案"; 建設(shè)部令第四十二號(hào)《城市房屋租賃管理辦法》第十三條"房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。"從這兩部法律、法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，訂立房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)在房管部門(mén)備案，但是在當(dāng)前的民事活動(dòng)中，很少有當(dāng)事人按規(guī)定進(jìn)行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢?答案是有效合同。
我國(guó)房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效。
《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)和部委規(guī)章。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門(mén)規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門(mén)規(guī)章規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的，不能參照此條規(guī)定。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是倡導(dǎo)性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認(rèn)合同不生效。
所以，雖然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，從該條文中不難看出這里的"應(yīng)當(dāng)"明顯是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的效力等級(jí)屬于部委規(guī)章性質(zhì)，也不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。
在租賃房屋時(shí)，雙方需要簽訂書(shū)面租賃合同，這不僅僅是法律的規(guī)定，同時(shí)也是約束雙方當(dāng)事人。簽訂合同時(shí)，需要仔細(xì)閱讀合同條款，在房屋交付前簽訂租賃合同需要注意什么呢?
房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。
根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說(shuō)，合同一經(jīng)簽訂，即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。
凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。同時(shí)，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。
承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的`行使要受到一定的限制。
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。
這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對(duì)方的違約責(zé)任，可以采取書(shū)面形式通知對(duì)方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。
如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費(fèi)等來(lái)對(duì)抗呢?這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對(duì)價(jià);物業(yè)管理費(fèi)則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶(hù)提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，二者不是一個(gè)法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對(duì)于此項(xiàng)無(wú)具體約定，則出租人無(wú)權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。
房時(shí)一定要查看房產(chǎn)證是否是房東本人持有的，其次還要注意房間內(nèi)物品的數(shù)量以及是否有所損壞。除了這些，在與房屋中介簽訂租房合同時(shí)還需要注意哪些事項(xiàng)呢?請(qǐng)大家閱讀下面的文章了解房屋中介租房合同注意事項(xiàng)!
房屋中介租房合同注意事項(xiàng)
1、簽合同時(shí)最好全程錄音，找個(gè)細(xì)心人陪你一起去。
2、交房租的日期寫(xiě)清楚，一般中介要求提前一個(gè)月交，而事先商定的卻是押一付三，所以，每次交租的日期要寫(xiě)清楚，以免晚交而造成自己違約，以致承擔(dān)高額違約金。
3、采暖費(fèi)，有線(xiàn)電視費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等由誰(shuí)承擔(dān)，要寫(xiě)清，如果需要在格式合同上劃掉這些費(fèi)用，則必需雙方在劃掉處簽上各自的姓名與日期，并加按手印。注意，兩份合同都劃掉才有效。
4、兩份合同務(wù)必一致，仔細(xì)核對(duì)。
5、合同上需加上一句：“如租住期間雙方發(fā)生糾紛，則協(xié)商解決，協(xié)商不成，可由房管部門(mén)調(diào)解，或者上訴起法院。在發(fā)生糾紛，在糾紛未解決完畢期間，租戶(hù)可繼續(xù)租住此房屋至房租到期日，中介不可強(qiáng)行要求其搬離，糾紛解決后，由此發(fā)生的費(fèi)用租戶(hù)與中介依照合同與糾紛解決結(jié)果，另行結(jié)算。”
6、房屋交割單上所提到的房屋內(nèi)的物品，要仔細(xì)核查是否完好，特別是電器要試試能不能用，冰箱，洗衣機(jī)，電視，空調(diào)，抽油煙機(jī)以及自供暖的鍋爐等，如冰箱可放半碗水進(jìn)去半小時(shí)，看是否制冷。給房子的墻拍照，防止中介在退押金時(shí)以房子被弄臟為由扣你押金。如果房屋交割單上的物品有壞的，要在單子上寫(xiě)清，或者，干脆讓中介把壞的東西拉走，且，在交割單上劃掉，兩份交割單都要?jiǎng)�，并在劃掉處雙方簽字且注明日期。
7、交一切費(fèi)用，都要有收據(jù)，上蓋有財(cái)務(wù)紅章，章上的公司名跟租房合同上的要一致。
8、合同上蓋的紅章，是合同章。合同的中介簽字處，要求其寫(xiě)上中介公司的建委備案號(hào)，公司的地址，電話(huà)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)人證號(hào)，跟你簽合同的人的身份證號(hào)與名字。你還得看他的身份證，最好把經(jīng)紀(jì)人的電話(huà)與地址也寫(xiě)上。
9、租房期間發(fā)生的費(fèi)用的單據(jù)，一定要保留好，以免中介以此為由不退押金。
10、要仔細(xì)，要小心，與中介的交流，最要全都錄音。如果中介打電話(huà)來(lái)威脅你，聽(tīng)出話(huà)音后，對(duì)中介說(shuō)：對(duì)不起，現(xiàn)在信號(hào)不好。然后掛掉電話(huà)，把手機(jī)調(diào)至錄音狀態(tài)，再打過(guò)去。若真遇上糾紛，不要怕，中介都是欺軟怕硬。如果中介無(wú)賴(lài)，非說(shuō)你違約，或者非要你交無(wú)理費(fèi)用，否則就趕走你，堵你鎖眼，你就馬上報(bào)警。報(bào)警時(shí)說(shuō)擾民或者尋釁滋事。如果警察不管，就記下其警號(hào)，再打110投訴給警督，另拿出合同上加上的那條——第5點(diǎn)所講，要求中介打開(kāi)門(mén)鎖。
簽訂的轉(zhuǎn)租房合同是否有效?
【案情】
2011年5月，黃某做生意租用門(mén)面房開(kāi)店，與宋某簽訂了房屋租賃合同。在合同中雙方約定：店面由黃某使用，租金每年12000元，租期為1年。合同訂立后，黃某隨即向宋某付租金9600元，合同開(kāi)始履行。后黃某得知，宋某租給自己的店面房的租房開(kāi)店房主是馮某，在2010年宋某與馮某已經(jīng)簽訂租賃合同，租期為2年。黃某遂以其與宋某所訂立的租賃合同無(wú)效為由訴諸法院，要求確認(rèn)合同無(wú)效，并要求宋某返還租金12000元。
【分歧】
本案在審理過(guò)程中，對(duì)于轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的行為是否有效，存在兩種不同觀(guān)點(diǎn)：
第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，此轉(zhuǎn)租行為有效，因系黃某和宋某二人真實(shí)意思表示，不能因未經(jīng)馮某同意就當(dāng)然認(rèn)定合同無(wú)效。
第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》對(duì)于轉(zhuǎn)租行為的效力未做出明確規(guī)定，此轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。
【分析】
筆者贊同第一種意見(jiàn)，理由是：
1.本案涉及對(duì)我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定的理解。該條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”《合同法》這條規(guī)定存在一缺點(diǎn)就是，對(duì)于轉(zhuǎn)租行為的效力未做出明確規(guī)定。事實(shí)上，承租人和次承租人之間簽訂的租賃合同也是雙方的真實(shí)意思表示，不能因?yàn)槲唇?jīng)出租人的同意就當(dāng)然認(rèn)定合同無(wú)效。我國(guó)《合同法》第224條并未明確說(shuō)明未經(jīng)出租人同意承租人擅自轉(zhuǎn)租他人的行為當(dāng)然無(wú)效，所以我們不能想當(dāng)然的就認(rèn)定其無(wú)效，法律所賦予出租人的權(quán)利只是解除權(quán)而已。我們不能對(duì)合同無(wú)效做出擴(kuò)大的解釋?zhuān)绻我庾龀鰯U(kuò)大解釋?zhuān)瑹o(wú)疑不利于保護(hù)當(dāng)事人的交易，無(wú)形中增加了不穩(wěn)定因素，我國(guó)《合同法》第五十二條只規(guī)定了五種合同無(wú)效的情形，而本案中的轉(zhuǎn)租嚴(yán)格意義上來(lái)講并不符合合同無(wú)效的情形。如果出租人認(rèn)為其合法權(quán)益收到了損害，完全可以依照法律規(guī)定來(lái)解除和承租人之間的合同，而沒(méi)有必要令轉(zhuǎn)租合同也無(wú)效。
2.根據(jù)《合同法》第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”從此條規(guī)定中可以看出，如果因租賃物上存在權(quán)利瑕疵而影響次承租人使用的，次承租人可以要求相應(yīng)地減少租金或不支付租金。由此可見(jiàn)，轉(zhuǎn)租合同是有效的。因?yàn)橹挥性谵D(zhuǎn)租合同有效的情況下，次承租人才可以向承租人主黃權(quán)利。
3. 在《合同法》第224條的規(guī)定中，涉及三個(gè)不同的法律關(guān)系，即：出租人和承租人的關(guān)系，承租人和次承租人的關(guān)系及出租人和次承租人的關(guān)系。筆者認(rèn)為，對(duì)于未經(jīng)出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為，會(huì)產(chǎn)生三種法律后果：對(duì)于出租人和承租人，如果出租人同意轉(zhuǎn)租當(dāng)然不存在問(wèn)題，如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除和承租人的合同，并可要求承租人承擔(dān)違約賠償責(zé)任;對(duì)于承租人和次承租人，他們之間訂立的合同應(yīng)當(dāng)是有效的，如果出租人不同意轉(zhuǎn)租并收回租賃物的話(huà)，次承租人可以向承租人主黃權(quán)利，可以要求承租人承擔(dān)違約賠償責(zé)任;對(duì)于出租人和次承租人，按合同來(lái)說(shuō)，他們之間并不直接發(fā)生法律關(guān)系，如果出租人不同意次承租人承租，那么出租人應(yīng)首先與承租人解除合同，在合同解除前，次承租人仍有權(quán)利繼續(xù)對(duì)租賃物享有使用和收益的權(quán)利。
綜上，筆者認(rèn)為，對(duì)于轉(zhuǎn)租行為，即使未事先經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同仍然是有效的，應(yīng)受法律保護(hù)的。
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