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商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例分析
合同糾紛的內(nèi)容主要表現(xiàn)在爭(zhēng)議主體對(duì)于導(dǎo)致合同法律關(guān)系產(chǎn)生、變更與消滅的法律事實(shí)以及法律關(guān)系的內(nèi)容有著不同的觀點(diǎn)與看法。合同糾紛的范圍涵蓋了一項(xiàng)合同的從成立到終止的整個(gè)過(guò)程。隨YJBYS小編一起看看商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例吧!希望能讓你有所收獲。
篇1：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例
原 告：張小姐。代理人：楊生順律師。
被 告：昆明某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司。住所：昆明市西昌路。
原告訴狀：
訴訟請(qǐng)求：1、判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，退還原告租金29400元、押金2940元和物管費(fèi)1260元，支付違約金2940元，賠償裝修費(fèi)損失42800元。以上款項(xiàng)合計(jì)為79340元。2、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
事實(shí)和理由：
原告在報(bào)紙上看到被告“昆某之春”服裝商城的招商廣告，經(jīng)協(xié)商遂與被告于2005年11月21日簽訂“昆某之春”商鋪?zhàn)赓U合同一份，約定原告租用被告4103號(hào)鋪面專用于“服裝”經(jīng)營(yíng)，租金每月2940元，租期三年，先一次性交納2005年12月22日-2006年12月21日共一年租金，并約定了履約保證金、甲方責(zé)任、乙方責(zé)任和違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂當(dāng)日原告將第一年租金35280元、商鋪保證金2940元、商鋪物管費(fèi)1260元一次性足額交給了被告。并經(jīng)被告同意進(jìn)行裝修，于2005年12月10日開張營(yíng)業(yè)專賣“法國(guó)·西域威龍“品牌男裝，雖因被告管理經(jīng)營(yíng)原因造成原有大部分租戶撤走市場(chǎng)凋零情況，原告服裝店生意卻還不錯(cuò)，月凈收入達(dá)5000余元。
然被告于2006年1月23日向原告等“昆某之春”剩余所有租戶發(fā)出書面通知要求解除合同，至此整個(gè)市場(chǎng)被迫關(guān)門停業(yè)，原告等租戶血本無(wú)歸。此后，原告及律師多次找到被告提出退還已交款項(xiàng)并賠償損失。被告工作人員表示，希望原告能夠在9月份規(guī)劃改造完成重新招商時(shí)續(xù)租該鋪面，若不愿意續(xù)租同意全額退還已交租金、押金和物業(yè)管理費(fèi)用和賠償裝修損失。因被告重新規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與服裝經(jīng)營(yíng)大相徑庭，續(xù)租合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故一開始就說(shuō)明不愿意續(xù)租，但被告除愿意退還收取款項(xiàng)外，僅同意賠償壹萬(wàn)元裝修損失費(fèi)。2006年8月30日原告代理人向被告發(fā)出律師函，被告承認(rèn)爭(zhēng)議事項(xiàng)并書面告知已委托律師全權(quán)處理此事，經(jīng)原告律師與被告律師聯(lián)系，被告律師不愿意協(xié)商，故原告為了維護(hù)自身合法權(quán)益，將本案訴至貴院，請(qǐng)求依法判決。
本案亮點(diǎn)：出租方格式合同對(duì)其非常有利，其合同義務(wù)僅僅為將面積相符的商鋪交給承租方使用即可。本案中被告的違約點(diǎn)為：第一、未保障服裝經(jīng)營(yíng)氛圍，造成原告的僅僅擁有鋪面但沒有顧客，合同目的不能實(shí)現(xiàn);其次，出租方擬將商場(chǎng)改為花市，在花市里賣衣服，顯然不合適;第三、被告的違約行為如何證明的問(wèn)題。律師通過(guò)拍照證實(shí)商場(chǎng)大部分鋪面空虛，部分已經(jīng)改成花市;通過(guò)證人證實(shí)出租方曾經(jīng)發(fā)出過(guò)商場(chǎng)改行花市的書面表示，但原告僅僅持有復(fù)印件;第四、原告的裝修費(fèi)用損失如何證明，律師通過(guò)裝修方出具的發(fā)票證實(shí);第五、原告停止經(jīng)營(yíng)的時(shí)間如何界定，律師認(rèn)為是出租方在招租過(guò)程中的欺詐行為導(dǎo)致原告上當(dāng)受騙，而簽訂該合同，而當(dāng)原告將房屋裝修完畢后，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)被告招商不足，且原有大部分商戶卻撤出。第六、格式條款的認(rèn)定，要求法院認(rèn)定格式條款無(wú)效。
一審判決概括：五華法院全部支持了原告的訴訟請(qǐng)求。在霸王合同對(duì)原告不利的前提下，通過(guò)代理律師的努力舉證轉(zhuǎn)被動(dòng)為主動(dòng)。
出租方上訴：出租方認(rèn)為其根本沒有違約，違約的是原告人，一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，故提起上訴。要求二審法院依法改判駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
二審結(jié)果：經(jīng)昆明中院主持調(diào)解，原告要求被告當(dāng)即支付賠償款，在此情況下同意在一審判決的款項(xiàng)基礎(chǔ)上做出稍許讓步;被告當(dāng)即同意，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。被告當(dāng)即支付了全部賠償款項(xiàng)，原告的裝修款、支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、被告承擔(dān)的違約金全部得到了支持。
附：一審原告律師代理詞：
尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：
作為張小姐訴昆明某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司租賃合同糾紛一案中原告的訴訟代理人，針對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在您已充分注意的前提下發(fā)表如下代理意見，厚望采納：
一、被告招租行為存在欺詐，且合同生效后不能保障商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)已經(jīng)構(gòu)成違約。
證人證實(shí)早在2005年7、8月份，就因?yàn)楸桓娼?jīng)理等人管理不善毆打租戶等綜合原因，造成“昆某之春”租戶撤走三、四十家，并停業(yè)幾天，之后，被告與租戶之間經(jīng)常發(fā)生矛盾并一直得不到解決，被告在非正常經(jīng)營(yíng)的情況下，又再一次廣告招商欺騙原告入租。被告欺詐原告得逞簽約收取款項(xiàng)后，仍管理不善再一次造成大部分租戶撤出商場(chǎng)，至2006年1月左右，商場(chǎng)凋零。被告已經(jīng)無(wú)法保障原告等剩余租戶的正常經(jīng)營(yíng)，使原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成違約。
二、被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下決定重新規(guī)劃改行并“通知”原告解除合同，違約事實(shí)非常清楚。
被告為了改變經(jīng)營(yíng)不善造成的商場(chǎng)無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，決定重新發(fā)展新的行業(yè)，故于2006年1月23日發(fā)出書面通知(證據(jù)四)給原告等剩余租戶，“通知” 第三條：“租期未滿的商戶愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，公司將提供方便，按新的租金簽訂新的租賃合同，招商期內(nèi)免收三個(gè)月的租金;不愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的……”，第四條： “同意留下的原有商戶必須服從今后商場(chǎng)統(tǒng)一的規(guī)劃調(diào)整。招商期內(nèi)停止?fàn)I業(yè)……”。上述條款足以證實(shí)被告違約，首先證實(shí)被告不能保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng);其次證實(shí)被告強(qiáng)行解除合同后，原告無(wú)論續(xù)租與否都要停止?fàn)I業(yè)，重新簽訂合同;其三、依商場(chǎng)狀況及被告重新改行花市事實(shí)，原告除接受解除合同外別無(wú)選擇，故被迫于1 月28日搬出鋪面。庭審中被告代理人也承認(rèn)經(jīng)過(guò)七八個(gè)月的改造裝修，“昆某之春”已改成花市，很明顯，原告租用此鋪面合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上發(fā)出通知后，被告的工作人員就已經(jīng)向原告說(shuō)明要改成“花市”，建議原告改做花，原告善于經(jīng)營(yíng)服裝卻不會(huì)經(jīng)營(yíng)花草，故隨即要求被告退還租金、押金及物管費(fèi)并賠償裝修損失。被告同意退還相關(guān)費(fèi)用，裝修費(fèi)也同意退給，但要求原告出示裝修費(fèi)用發(fā)票，經(jīng)原告將裝修票據(jù)相關(guān)材料交予被告后，被告卻以種種理由希望原告能夠少一點(diǎn)，原告做了讓步后被告最終只愿意賠償1萬(wàn)元裝修費(fèi)。律師也進(jìn)行了多次協(xié)商，被告蠻不講理，毫無(wú)解決問(wèn)題的誠(chéng)意，找出種種理由要求降低賠償數(shù)額。
三、原告主張賠償數(shù)額事實(shí)、法律依據(jù)充足，理應(yīng)全額支持。
根據(jù)合同第八條第2款約定，被告違約應(yīng)退還未滿租期的租金，賠償裝修費(fèi)用及承擔(dān)已付剩余租金10%違約金責(zé)任。
1、退還原告剩余租金，原告經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月，扣除兩個(gè)月租金5880元，應(yīng)退還剩余租金為29400元。合同簽訂于2005年11月21日，而合同期限為2005年12月22日-2006年12月21日，原告裝修完成后2005年12月22日開業(yè)經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月時(shí)間，即1月28日被迫撤走。
2、押金2940元和物管費(fèi)1260元應(yīng)全額退還，被告違約致使原告合同目的未能實(shí)現(xiàn)，并造成10余萬(wàn)元的損失，依合同法的規(guī)定應(yīng)予退還。
3、依約違約金為剩余租期內(nèi)租金的10%，剩余租金為29400元，違約金為2940元。
4、原告支付鋪面裝修費(fèi)42800元，依約被告也應(yīng)該全額賠償。被告企圖以裝修未“書面同意”推卸承擔(dān)裝修費(fèi)賠償責(zé)任，沒有合同和事實(shí)依據(jù)�？紤]到裝修時(shí)間，雙方簽訂時(shí)被告就給出1個(gè)月時(shí)間裝修，原告裝修時(shí)請(qǐng)示了被告，被告并沒有要求辦理任何手續(xù)，原告企圖偽造間接證據(jù)證實(shí)裝修需書面同意沒有合同依據(jù)，主張更無(wú)合理性，合同第七條5款雖然約定經(jīng)同意，但并沒有“書面”字樣，根據(jù)《合同法》第四十一條：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”，此合同被告單方提供為了重復(fù)使用而制作的，屬于格式合同，既然同意有 “書面”和“口頭”兩種，從法律上將只能解釋為口頭同意。實(shí)際上被告也口頭同意了，相反，被告若有議異，早在裝修時(shí)提出來(lái)了，也不至于等到糾紛引起才提出來(lái)。
綜上，被告違反合同約定，未能保證原告正常經(jīng)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)合同目的行為構(gòu)成違約，并且被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)研究改行情況下“通知”原告解除合同行為證實(shí)其應(yīng)該承擔(dān)違約全部責(zé)任及糾紛期間鋪面閑置造成的租金損失責(zé)任。原告訴訟事實(shí)法律依據(jù)充分，請(qǐng)求法官給予全部支持，以維護(hù)合法的市場(chǎng)秩序，保護(hù)租賃關(guān)系中的受害者。
篇2：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例
原告：重慶某某實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司
被告：重慶某某某保健品有限公司
訴訟請(qǐng)求：
1、判令被告立即搬出重慶市渝中區(qū)八一路53號(hào)大都會(huì)西側(cè)裙樓西樓商廈五樓商鋪，將該商鋪交還原告;
2、判令被告向原告支付拖欠的水電費(fèi)38413。7元、房屋租金10225。5元、物業(yè)管理費(fèi)1188。9元;
3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
2008年12月30日，原告與被告簽訂《重慶大都會(huì)廣場(chǎng)西側(cè)裙樓西樓商廈商鋪?zhàn)赓U合同》，約定由被告承租大都會(huì)西側(cè)裙樓西樓商廈五樓商鋪(共壹個(gè)，建筑面積2378平方米)，承租期為2008年12月30日至2013年12月29日止，被告的租金繳納時(shí)間為每年3、6、9、12月23日以前按指定方式向原告交納下一期租金，租金以叁個(gè)月為一期繳納。同時(shí)，合同第十條第3項(xiàng)明確約定：“乙方如有下列情況之一者，視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同，收回商鋪，不退還履約保證金和已交納的其他費(fèi)用，并依法追究乙方的違約責(zé)任：①乙方不按約定時(shí)間繳納租金及相關(guān)費(fèi)用達(dá)七天(自本合同約定的應(yīng)繳租金之日起算)以上者”。合同訂立后，原告隨即按照約定將該商鋪交付被告使用。按照合同的約定，被告應(yīng)于2009年6月15日前繳納五月費(fèi)水電費(fèi)及七月份物管費(fèi)，2009年6月23日前繳納當(dāng)期租金，經(jīng)原告多次催收，被告一直未予交納。由于被告的違約行為非常嚴(yán)重，達(dá)到了合同約定的解除合同的條件，原告遂于 2009年7月3日依據(jù)合同約定解除了《重慶大都會(huì)廣場(chǎng)西側(cè)裙樓西樓商廈商鋪?zhàn)赓U合同》并通知被告于2009年7月8日前退場(chǎng)。但直到今日，被告仍未退場(chǎng)。
綜上所述，被告沒有權(quán)利在租賃合同解除后繼續(xù)使用原告所有的房屋，理應(yīng)搬出。原告為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，遂根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，起訴至法院，請(qǐng)求法院依法判決。
篇3：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例(1526字)
案情簡(jiǎn)介：
林某是一個(gè)下崗在家的普通上海本地人，為維持生計(jì)，在路邊商鋪開設(shè)一家小飯店。這家小飯店是林某于2010年2月花了7萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)從上家盤過(guò)來(lái)的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬(wàn)元對(duì)飯店進(jìn)行了裝修。正式開業(yè)后飯店每天上午10點(diǎn)開業(yè)，一直營(yíng)業(yè)到凌晨3點(diǎn)，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火�？墒翘煊胁粶y(cè)風(fēng)云，2012年春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說(shuō)由于大房東浦君開發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營(yíng)飯店，要求林某在2012年2月29日合同到期后搬走。對(duì)此，林某堅(jiān)決不肯搬離，原來(lái)在2010年簽署合同時(shí)，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過(guò)在2010年簽署合同時(shí)，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因?yàn)槠鋾r(shí)鄭某正在國(guó)外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負(fù)責(zé)人。林某認(rèn)為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會(huì)投資近17萬(wàn)元來(lái)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在僅兩年時(shí)間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個(gè)月的時(shí)間，該期間內(nèi)僅收取1個(gè)月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對(duì)林某的補(bǔ)償。
5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補(bǔ)償金7萬(wàn)余元。對(duì)此雙方未能達(dá)成合意。
6月5日，鄭某和劉某帶人前來(lái)封鋪，雙方發(fā)生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動(dòng)手，關(guān)于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)解。不料到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，情況發(fā)生了變化，鄭某聲稱要求林某交納4、5兩個(gè)月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無(wú)關(guān)，因此無(wú)效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因?yàn)榕c鄭某鬧僵，情緒激動(dòng)，堅(jiān)持要求解除合同，并起訴對(duì)方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關(guān)于合同無(wú)效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某確實(shí)有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時(shí)安撫林某的情緒，如果現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補(bǔ)償，還得承擔(dān)違約責(zé)任。筆者說(shuō)服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時(shí)協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。
6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進(jìn)行了會(huì)談，林某補(bǔ)交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對(duì)續(xù)租合同條款進(jìn)行了商議，達(dá)成一致。
6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U糾紛完滿解決。
律師觀點(diǎn)：
本案的案情并不復(fù)雜，但是在實(shí)際生活中卻有很多類似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對(duì)于合同法不夠了解，對(duì)于合同中應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)不明確，導(dǎo)致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無(wú)法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來(lái)很大的麻煩。
就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點(diǎn)：
1、合同簽訂雙方的主體資格。
很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權(quán)所有人，也就是通常所說(shuō)的“二房東”。在簽訂租賃合同時(shí)，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權(quán)出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉(zhuǎn)租。
2、合同期限以及續(xù)租條款。
這些條款直接關(guān)系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無(wú)故解除合同顯屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。
3、解除合同以及違約事項(xiàng)的約定。
合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國(guó)強(qiáng)制性法律法規(guī)的前提下，應(yīng)當(dāng)對(duì)解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容詳細(xì)約定，越詳細(xì)越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議，也比較容易溝通和解決。
最后，筆者勸告廣大讀者，產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過(guò)第三方調(diào)解解決的情況下，盡量不要訴至法院。現(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負(fù)荷工作，一旦進(jìn)入訴訟程序，解決問(wèn)題的周期可能很長(zhǎng)。
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