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商品房買賣合同解釋的內(nèi)容
商品房買賣合同解釋
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱《解釋》)共28條,主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力,商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定,商品房買賣合同解釋。其中,對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為,明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。
適用要點(diǎn)一:集資房,房改房,經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋
法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。
本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定
適用要點(diǎn):一,將商品房買賣合同的出賣人作了嚴(yán)格的限定,即僅僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);二,將商品房買賣合同的標(biāo)的包括兩類:現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三,非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房屋,包括集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用本《解釋》。
我國(guó)目前存在著多種類型的房屋,有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣,其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整,比如,需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售,而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看,房屋買賣的主流為商品房買賣,而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí),由于此類糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推進(jìn),而且涉及到廣大人民群眾的切身利益,因此,《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為,包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
適用要點(diǎn)二:開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明,商品房買賣合同的效力及司法救濟(jì)
法條原文: 1.《解釋》“第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效!2.《解釋》“第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)!
我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中,由于種種原因,開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常違法操作,在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,與購(gòu)房者簽訂買賣合同,預(yù)售商品房,嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的合法權(quán)益,由此引發(fā)了許多糾紛。
對(duì)于未取得《商品房預(yù)售許可證》的,商品房買賣合同效力問(wèn)題適用要點(diǎn)如下:
一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。
《合同法》第五十二條規(guī)定 “有下列情形之一的,合同無(wú)效:(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定!
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條 “開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》,合同范本《商品房買賣合同解釋》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”
從上述法律法規(guī)可以看出,行政法規(guī)《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確要求,未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的條件下,違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的,此買賣合同的訂立違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,屬無(wú)效合同。
二、在司法實(shí)務(wù)中,有一種情況是可以認(rèn)定為有效的,那就是:在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的!督忉尅穼(duì)此作了寬松的解釋,對(duì)這是從鼓勵(lì)交易原則出發(fā)而出臺(tái)的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。”
三 .司法救濟(jì):
在商品房買賣合同訂立以后,買受人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》的,或者訂立合同時(shí)開(kāi)發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證明的,如果買受人想反悔的,這時(shí)可以選擇下列方式:
第一、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無(wú)效,并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。
如果選擇認(rèn)定合同無(wú)效的,在實(shí)務(wù)中對(duì)購(gòu)買人來(lái)說(shuō),還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的,風(fēng)險(xiǎn)就在:在查詢后到起訴前,開(kāi)發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明,該訴訟請(qǐng)求可能就不會(huì)得到支持。因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙䲢l的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
第二、申請(qǐng)撤銷該合同,并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。
按照《民法通則》及《合同法》對(duì)撤銷民事行為的規(guī)定,買受人在訂立合同時(shí)只要在“意思表示”上有瑕疵,即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷!倍_(kāi)發(fā)商“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;”顯然屬于欺詐行為。
“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)” 怎樣認(rèn)定?
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定:“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。” 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照該規(guī)定 ‘向買受人出示’ 和沒(méi)有在‘售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)’,均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“故意隱瞞”行為。
第三、如果開(kāi)發(fā)商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’,又根本就不能取得《商品房預(yù)售許可證明》的,而導(dǎo)致商品房買賣合同的目的就根本不能實(shí)現(xiàn)的話,購(gòu)買人還可以選擇“解除合同”,并可以請(qǐng)求雙倍返還。
但是,如果選擇解除合同的話,要特別慎重,因?yàn)楹贤姆ǘń獬龡l件是有嚴(yán)格規(guī)定的!逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形!
依據(jù)上述條款之規(guī)定,有兩種情形可以適用解除合同,一是因?yàn)槲慈〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》,而導(dǎo)致以后的商品房‘交付使用’或者‘產(chǎn)權(quán)辦證’遲延,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的;二是因?yàn)槲慈〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》,而導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。
附:相關(guān)知識(shí):(摘自《宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列》
第一、商品房預(yù)售
依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(開(kāi)發(fā)商)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
第二、預(yù)售許可制度
我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中,由于種種原因,開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常違法操作,在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,與購(gòu)房者簽訂買賣合同,預(yù)售商品房,嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的合法權(quán)益,由此引發(fā)了許多糾紛。
第三、沒(méi)有取得預(yù)售許可證商品房買賣合同的效力
1 法律:《合同法》第五十二條 “有下列情形之一的,合同無(wú)效:(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定!
2 行政法規(guī):《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條 “開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售!
3 司法解釋:最高人民法院《解釋》中明確規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效!
適用要點(diǎn)三:商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約?
廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑,廣大的購(gòu)房者對(duì)樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開(kāi)始,有相當(dāng)部分的購(gòu)房人根據(jù)樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購(gòu)買該樓盤。實(shí)際交付的房屋或多或少與宣傳不符,糾紛由此而生,但購(gòu)房人維權(quán)難度大,這就是廣告宣傳內(nèi)容和宣傳資料會(huì)成為商品房買賣中投訴的熱點(diǎn)的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約,構(gòu)成違約的條件以及怎樣維權(quán)方面做些討論,以對(duì)廣大的購(gòu)房人以幫助。
法條原文:《解釋》第3條: "商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作
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