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房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的內(nèi)容

時(shí)間:2020-09-30 20:47:22 買(mǎi)賣(mài)合同 我要投稿

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的內(nèi)容

  房產(chǎn)新政出臺(tái)后,由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款,引發(fā)買(mǎi)受人退房潮,焦點(diǎn)主要在于,房產(chǎn)新政是不可抗力或者情勢(shì)變更,還是屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),買(mǎi)受人要求退房是否屬于違約,要不要承擔(dān)違約責(zé)任?

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的內(nèi)容

  買(mǎi)受人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更,買(mǎi)受人可以解除或變更合同,無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任,其理由是:雙方簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但在合同履行過(guò)程中,由于房產(chǎn)新政實(shí)施,導(dǎo)致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款,改變了房款支付方式和比例,這是雙方在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)所無(wú)法預(yù)料的,無(wú)法避免的,是一種無(wú)法防止的外因,而非買(mǎi)受人個(gè)人原因?qū)е,而且超過(guò)了買(mǎi)受人承受能力,買(mǎi)受人無(wú)法克服,房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。若按照原合同繼續(xù)履行,對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)將導(dǎo)致明顯不公平。所以,房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更,買(mǎi)受人可以解除合同而且不應(yīng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

  出賣(mài)人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),買(mǎi)受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。其理由是:雙方簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是在平等互利、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過(guò)協(xié)商一致自愿達(dá)成的,是一份有效合同,且合同的內(nèi)容也不違反現(xiàn)行法律和法規(guī)。對(duì)有效合同,雙方均應(yīng)全面履行。而且房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不可預(yù)見(jiàn)、并非不可克服,因此房產(chǎn)新政不屬于情勢(shì)變更,屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),買(mǎi)受人要求變更或解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有法律依據(jù),買(mǎi)受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。

  筆者認(rèn)為,上述兩種意見(jiàn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的法律定性問(wèn)題。合同簽訂后,在合同履行過(guò)程中房產(chǎn)新政出臺(tái),對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生巨大的沖擊,房產(chǎn)新政這種情況屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),還是情勢(shì)變更?合同一方能否以情勢(shì)變更要求對(duì)合同的相關(guān)條款進(jìn)行變更或要求解除合同?要分析這個(gè)問(wèn)題,我們應(yīng)對(duì)情勢(shì)變更原則及相關(guān)構(gòu)成等作一定的了解和分析。

  1、適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同的法律依據(jù)

  《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2003]7號(hào))第二十三條的規(guī)定:商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定,買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人,合同范本《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛》。

  最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定,合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

  這兩個(gè)司法解釋是目前房產(chǎn)新政下引用情勢(shì)變更原則申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律依據(jù)。

  2、情勢(shì)變更原則的含義

  情勢(shì)變更原則是一項(xiàng)涉及合同履行的法律原則。指在合同成立后至履行完畢前這段時(shí)間內(nèi),因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的.原因而發(fā)生情勢(shì)變更,致使繼續(xù)維持該合同之原有效力對(duì)受其影響的一方當(dāng)事人顯失公平,則允許該當(dāng)事人單方變更或者解除合同。所謂情勢(shì),應(yīng)指合同成立之后、履行之前所發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn),無(wú)法控制,致使合同之基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生根本性變化,并且其影響及于社會(huì)全體或者是局部,而不是單單只影響該合同本身,而且不是直接對(duì)合同的利益產(chǎn)生影響,而是通過(guò)該事由影響了合同訂立所依賴(lài)的客觀環(huán)境或者是基礎(chǔ),進(jìn)而影響該合同的,在這種情形下,履行該合同會(huì)造成合同當(dāng)事人雙方利益的不均衡,出現(xiàn)顯失公平的局面,有悖誠(chéng)實(shí)信用原則。所謂的變更,是指合同賴(lài)以訂立的基礎(chǔ)或者環(huán)境(即情勢(shì))發(fā)生了異常的、根本性的變動(dòng)。這主要是與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。一般的變化,如果不足以影響到合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容,不足以對(duì)合同訂立的基礎(chǔ)造成動(dòng)搖,那么,就可以認(rèn)為是一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

  3、情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件

  (1)、不能預(yù)見(jiàn)性。即情勢(shì)變更的發(fā)生是合同雙方當(dāng)事人于訂立合同之時(shí)客觀上不能預(yù)見(jiàn)的。此處的不可預(yù)見(jiàn)與不可抗力的不可預(yù)見(jiàn)性應(yīng)具有一致性,并且可能會(huì)有某種關(guān)聯(lián)性,很多的情勢(shì)變更是由于不可抗力造成的。

  (2)、不可歸責(zé)性。民法上以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為主要的歸責(zé)原則,當(dāng)事人對(duì)于自己的故意或者過(guò)失所造成的損失都要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。不可歸責(zé)的構(gòu)成要件之一是當(dāng)事人不存在故意或者過(guò)失。

  (3)、該情勢(shì)變更發(fā)生在合同有效存續(xù)期間。即情勢(shì)變更發(fā)生于合同成立之后,完全履行之前,而不是發(fā)生在合同成立之前或者是履行完畢之后。

  (4)、繼續(xù)履行合同會(huì)造成顯失公平。所謂顯失公平,是指非常明顯的不公平,而不是一般的利益不等或者對(duì)價(jià)不均。即符合《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第72條“雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則”,可以認(rèn)定為顯示公平。倘是已經(jīng)履行的合同造成了顯失公平,情勢(shì)變更原則就不能適用了,因?yàn)榍閯?shì)變更原則只對(duì)于約定的合同履行期間生效,無(wú)溯及既往的法律效力。

  (5)、適用情勢(shì)變更原則后不會(huì)造成新的不公平。依誠(chéng)實(shí)信用原則以及公平原則,當(dāng)事人之間適用情勢(shì)變更原則而進(jìn)行的合同調(diào)整或者解除,倘調(diào)整或者解除合同的行為不足以衡平當(dāng)事人雙方的利益,更甚者若造成對(duì)方當(dāng)事人的顯失公平,則非適用情勢(shì)變更原則的本意,更加違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則,因此,須適用情勢(shì)變更原則后進(jìn)行的合同調(diào)整不會(huì)造成新的不公平,這是一個(gè)很基本的要件。

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