房屋買賣合同備案效力
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所謂商品房合同登記備案,就是開發(fā)商與商品房買受人簽訂商品房買賣合同后,根據(jù)法律規(guī)定,將該合同送房地產(chǎn)主管部門審查并登記在案的行為。我國實(shí)行強(qiáng)制備案件登記制度,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《城市商品房預(yù)售登記管理辦法》等法律、法規(guī)均規(guī)定了商品房買賣合同簽訂后,開發(fā)商須將合同送房地產(chǎn)主管部門登記備案,其主要目的顯然是為了規(guī)范開發(fā)商的預(yù)售行為,避免出現(xiàn)“炒房”、“一房多賣等現(xiàn)象發(fā)生,以保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展,維護(hù)購房者的權(quán)益。
實(shí)踐中,由于開發(fā)商的原因,常會(huì)出現(xiàn)商品房買賣合同未依法登記備案情況,買受人以此為主要理由而主張合同無效的爭議也時(shí)有發(fā)生。如何正確判斷該類合同的效力問題尤顯重要,這對(duì)于幫助普通購房者理性、正確維權(quán)十分關(guān)鍵。
其實(shí),與未取得預(yù)售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似,行政管理性法規(guī)調(diào)整和規(guī)范的僅是開發(fā)商的'合同登記備案行為,而無權(quán)約束合同本身,判斷合同的效力屬性問題,必須由民事法律、法規(guī)規(guī)定。鑒于在商品房合同糾紛維權(quán)法律常識(shí)解讀一已經(jīng)作了較為詳細(xì)的分析,故不再贅述。
根據(jù)未登記備案的商品房買賣合同約定的差別情況,可以大致按以下兩種方式進(jìn)行判斷;一、約定優(yōu)于法定。合同本質(zhì)上屬于契約,根據(jù)“契約自由”的締約精神,法無禁止即可為,在民事領(lǐng)域,特別是合同方面,只要法律、法規(guī)沒有明確禁止,當(dāng)事人均可以根據(jù)自己的意志將相關(guān)事項(xiàng)約定,體現(xiàn)在合同條款中!逗贤ā返45條: “當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時(shí)生效。”就明確賦予當(dāng)事人對(duì)合同效力問題享有約定附條件的選擇權(quán)利。體現(xiàn)到商品房買賣合同,開發(fā)商、買受人可以在合同中約定附條件,將“商品房買賣合同登記備案”作為合同生效的條件進(jìn)行約定,則此時(shí),如果因合同未備案而引發(fā)爭議,買受人則可根據(jù)該約定條件,主張合同無效;二、無約定從法定。如果該類合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進(jìn)行約定,則只能適用法律的規(guī)定進(jìn)行該合同的效力判斷!逗贤ā返44條: “依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”商品房買賣合同自開發(fā)商、買受人簽訂后即成立,且我國目前沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,故該類合同自雙方依法簽訂時(shí)即生效。三、司法解釋明確規(guī)定該類合同的效力問題!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。”
綜上,對(duì)于未登記備案的合同,不能簡單認(rèn)為無效或者有效。而要按照上述情況區(qū)別對(duì)待,如果合同中約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,原則上按照約定處理,例外情況是合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受。如果未約定的,則不能此作為主張合同無效的法定抗辯理由。
商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題,適用法律較為復(fù)雜,有的購房者在購房時(shí)花去畢生的積蓄,甚至還要貸款,故而爭議較大。
正確處理該類案件,涉及到對(duì)商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。”可見,物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記,一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定,從全國行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來看,只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記,直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記),不少城市要先進(jìn)行備案登記,再進(jìn)行預(yù)售登記,有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法,申請(qǐng)的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則,備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來確認(rèn)合同的效力。
本案的審理帶來一個(gè)思考,即在沒有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購房者合法權(quán)益?筆者認(rèn)為,首先,應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì);其次,注重審查當(dāng)事人的締約目的,綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀,然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理;最后,各地房屋管理部門應(yīng)貫徹落實(shí)好我國物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度,盡快開展預(yù)告(售)登記,對(duì)逾期不登記的予以處罰、警示等,以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理,減少類似糾紛的發(fā)生。
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