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農(nóng)村房屋買賣合同案例（精選5篇）
農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案分析，以下是YJBYS小編為大家整理的農(nóng)村房屋買賣合同案例，歡迎大家閱讀。
農(nóng)村房屋買賣合同案例 1
【案情起因】
1991年6月，王某因農(nóng)轉(zhuǎn)非欲出售其房屋，所在村社無人購買，王某自愿將其位于榮昌縣武城鄉(xiāng)小灘村二社的磚瓦房4間出售給擁有城鎮(zhèn)戶口的羅某，羅某交付3300元購房款，王某將房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交付羅某。雙方簽訂的購房協(xié)議加蓋了村公所、鄉(xiāng)人民政府的公章，羅某也向榮昌縣人民政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現(xiàn)業(yè)主的姓名已變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關(guān)部門履行過戶手續(xù)。
此后，羅女士一家一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，房屋面臨拆遷，羅某無法獲得拆遷補(bǔ)償款，遂起訴要求確認(rèn)合同有效。
【分歧觀點】
本案審理中有兩種觀點：第一種觀點認(rèn)為本案房屋買賣合同無效，原因是農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第二種意見認(rèn)為本案房屋買賣合同有效。
【評析分析】
1.我國關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定1986年全國人大常委會通過的土地管理法第四十一條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費�！�19xx年國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》規(guī)定，“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。這些規(guī)定表明，城鎮(zhèn)居民可購買農(nóng)村房屋，只是在取得房屋所有權(quán)時，房屋所占的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國家所有，同時應(yīng)該辦理相應(yīng)的審批手續(xù)。
2.本案合同效力的分析 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條的規(guī)定，“合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因此，1999年5月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》及之后類似規(guī)定的文件，屬于部門規(guī)章，不能作為確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。
最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條中更明確規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”因此，辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)只是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法定要件，而不是房屋買賣合同有效的要件。本案合同雙方簽訂協(xié)議時都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，協(xié)議內(nèi)容為買賣私有房產(chǎn)，且不損害國家和社會公共利益，雙方所簽房屋買賣合同合法有效。
1999年修訂后的土地管理法第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。因此有人認(rèn)為城鎮(zhèn)居民購買“宅基地房”的合同違反了該規(guī)定。筆者認(rèn)為，土地管理法第六十三條的立法目的是加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。城鎮(zhèn)居民購買“宅基地房”，由于宅基地本身也是建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，故第六十三條不能用來判斷宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。同時，農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。
物權(quán)法第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”這一規(guī)定首次明確城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地，但并未明確城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買房屋，
另外，本案應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂合同時的法律或政策。土地管理法和物權(quán)法的實施是發(fā)生在本案當(dāng)事人買賣房屋之后，在1999年5月之前，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋，根據(jù)法不溯及既往的'原則，本案不能使用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定;根據(jù)法無禁止皆自由的原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人的行為沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。
擴(kuò)展知識
認(rèn)定無效的社會效果弊大于利 首先，要堅持尊重歷史、照顧現(xiàn)實原則。本案中房屋買賣發(fā)生在二十年前，如果認(rèn)定合同無效，會使房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效而再次獲益，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者蒙受損失。且買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會穩(wěn)定。其次，注重實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。對城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記或履行了契稅手續(xù)的;對出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的;對那些買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建的，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會關(guān)系的角度認(rèn)定合同有效，這樣更能為社會大眾從情感上所接受，充滿人文關(guān)懷的裁判也更能為社會所認(rèn)可。
農(nóng)村房屋買賣合同案例 2
王某與杭某均系儀化集團(tuán)公司職工，雙方于2001年7月協(xié)議時約定將已取得的“部分產(chǎn)權(quán)”的公有住房歸被告杭某所有。2001年12月，被告杭某向儀化集團(tuán)公司補(bǔ)交4000余元，將該“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋變更為“全部產(chǎn)權(quán)”。后原告王某向法院起訴，認(rèn)為當(dāng)初雙方處分該房屋時自己存在重大誤解，損害了第三人儀化集團(tuán)公司的利益，違反法律規(guī)定，要求對該房屋重新進(jìn)行分割，由被告補(bǔ)償其25000 元房屋差價款。
對本案的處理，有截然相反的兩種意見：
第一種意見認(rèn)為：該房屋在原、被告雙方協(xié)議離婚前屬“部分產(chǎn)權(quán)”。即該房屋所有權(quán)人有三人：原告王某、被告杭某和儀化集團(tuán)公司。原、被告雙方在處分該房屋時未征得產(chǎn)權(quán)人儀化集團(tuán)公司的同意，侵犯了第三人儀化集團(tuán)公司的利益。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(四)項的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定原、被告雙方在協(xié)議離婚時處分該房屋的行為無效。現(xiàn)被告補(bǔ)交了 4000余元的購房款，將該房屋變更為全部產(chǎn)權(quán)，原告作為共有權(quán)人，有權(quán)要求重新分割該房屋。
第二種意見認(rèn)為，原、被告雙方在協(xié)議離婚時處分該房屋的行為合法有效，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請求。筆者同意此種意見，理由是：
第一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規(guī)定精神，夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，在雙方離婚時可以進(jìn)行分割。因此，原、被告雙方在協(xié)議離婚時對“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋分割，具有法律依據(jù)。
第二、原告王某在離婚時明知該房屋屬“部分產(chǎn)權(quán)”，在離婚協(xié)議中明確寫明歸被告杭某所有。按照《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第九條的規(guī)定：“分得房屋‘部分產(chǎn)權(quán)’的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的'同類住房標(biāo)準(zhǔn)價，給予對方一半價值的補(bǔ)償�！钡嫱跄匙栽阜艞壱蟊桓婧寄辰o予補(bǔ)償，是“意思自治”原則的體現(xiàn)，并不違反法律規(guī)定。因此說原告王某在離婚處分房產(chǎn)時并不存在重大誤解。
第三、2001年12月，被告補(bǔ)交購房款將“部分產(chǎn)權(quán)”房屋變更為“全部產(chǎn)權(quán)”時，作為原共有產(chǎn)權(quán)人的儀化集團(tuán)公司并未提出異議，并予以辦理，說明儀化集團(tuán)公司已認(rèn)可了原、被告雙方處分該房屋的行為。其次，原、被告雙方均系儀化集團(tuán)公司職工，該房屋無論給原、被告任何一方，都符合儀化公司關(guān)于出售公有住房的內(nèi)部規(guī)定。何況在該房屋變更為“全部產(chǎn)權(quán)”時，被告杭某已向儀化集團(tuán)公司補(bǔ)交了購房款，原、被告雙方處分該房屋的行為并未損害第三人儀化集團(tuán)公司的既得利益。
農(nóng)村房屋買賣合同案例 3
【案情】
2013年1月，李某與房東劉某簽訂了房屋租賃合同，劉某將其所有的一間店鋪租賃給李某經(jīng)營，每月租金1500元，租賃時間為2013年1月--2015年1月。合同簽訂后，李某按照約定向劉某支付了租金。10個月后，劉某由于資金緊缺，決定出售該鋪面，張某以15萬元將該鋪位買下，雙方簽訂了買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。張某將鋪面買下后，打算自己在該鋪面經(jīng)營水果生意，遂要求李某限期內(nèi)搬出，在李某不同意的情況下，張某強(qiáng)行將李某的東西從此鋪面搬出。李某要求繼續(xù)租用此房屋，遂起訴至法院。
【分歧】
被告張某認(rèn)為，鋪面是自己的，自己有權(quán)處分，何況自己還給了李某3個月的期限另找房屋，自己已經(jīng)仁至義盡了。原告李某則認(rèn)為，自己簽訂的合同是真實有效的，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效，自己有權(quán)繼續(xù)使用該鋪面直至合同期滿。
【評析】
1、劉某要賣掉鋪面，應(yīng)當(dāng)先通知李某。對此，第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人……”《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人……”;最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
2、我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的.意見》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效�！边@兩條規(guī)定說明租賃權(quán)具有對抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同合同的適用。也就是說，如果承租人李某不想購買這個鋪面，那么李某在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這個鋪面，房屋新的所有權(quán)人張某并沒有權(quán)利讓李某搬走。
本案中，李某與房東所簽訂的租賃合同并未違反法律規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，是合法有效的。該租賃合同的履行期限是2年，而雙方發(fā)生糾紛時租賃期限并未屆滿，張某取得該鋪面所有權(quán)亦在租賃期間以內(nèi)，故符合“買賣不破租賃”產(chǎn)生效力的條件。所以，承租人李某提出要求繼續(xù)租賃此鋪面的要求是合法的，張某無權(quán)要求李某限期搬離，更不能強(qiáng)行搬離李某的東西。
農(nóng)村房屋買賣合同案例 4
案情：
被告申某與呂某(女)原為夫妻，原告系被告婚生子。X年1月6日，被告經(jīng)公證簽訂協(xié)議一份，約定共同出資購買位于花山區(qū)鋼窗宿舍某房屋一套贈與原告，當(dāng)時因原告年齡小，未能領(lǐng)辦到身份證，即將產(chǎn)權(quán)登記在被告名下，但該房實際上一直由原告與被告呂某居住。后因被告不肯辦理房屋過戶，以致成訴。庭審中，被告辯稱贈與房屋尚未過戶，贈與合同并不成立。
裁判：
法院審理認(rèn)為，被告簽訂的贈與協(xié)議系雙方的真實意思表示，贈與房屋雖未過戶，但事實上一直由原告與其中的被告呂某居住，應(yīng)視為已經(jīng)交付，贈與合同合法有效，被告應(yīng)當(dāng)辦理該房過戶手續(xù)。法院據(jù)此判決被告申某、呂某于判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告辦理贈與房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
評析：
本案是一起因贈與房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記而引發(fā)的贈與合同糾紛。所謂贈與合同是指贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是一種諾成性合同，當(dāng)事人一方的意思表示一旦經(jīng)對方同意即能產(chǎn)生法律效果，即通常所說的“一諾即成”。當(dāng)然，合同成立并不意味著合同生效，贈與合同的生效還需要滿足法定要件。根據(jù)贈與對象的不同，贈與可以分為動產(chǎn)贈與與不動產(chǎn)贈與，動產(chǎn)贈與以贈與物交付為要件，而不動產(chǎn)贈與，因為法律對其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移有特別規(guī)定而與前者有所區(qū)別。如本案中涉及的房屋贈與，根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以登記過戶為要件，相對應(yīng)，對房產(chǎn)贈與合同，一般情況下也應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記的.辦理為其生效要件。訴訟中，被告正是以此為由提出抗辯。
但事實上，房屋贈與未辦理過戶，并不意味著贈與合同必然未生效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條規(guī)定：公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。
有關(guān)本案的相關(guān)規(guī)定
《中華人民共和國繼承法》第十六條的規(guī)定，公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人繼承或贈給法定繼承人以外的人。夫妻雙方對夫妻共同財產(chǎn)享有共同的權(quán)利、承擔(dān)共同的義務(wù)，雙方享有平等的財產(chǎn)處分權(quán)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三十八條規(guī)定：“遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或他人所有的財產(chǎn)，遺囑的這部分，應(yīng)認(rèn)定無效”。因此，配偶中一方將夫妻共有財產(chǎn)贈給子女和朋友，如未經(jīng)另一方同意，該配偶擅自處分共有財產(chǎn)的遺囑應(yīng)認(rèn)定部分無效，依照《中華人民共和國繼承法》第二十六條的規(guī)定，對該遺囑所涉及的共有財產(chǎn)，應(yīng)分出一半歸配偶所有，其余一半由遺囑指定的繼承人繼承。
農(nóng)村房屋買賣合同案例 5
【案例】：
被告王某租賃縣商業(yè)綜合公司在縣城十字街的門面房一間，租賃期限為2008年9月26日至2009年9月25日，每月租金560元，合同明確約定不得私自轉(zhuǎn)讓。2009年4月17日，原告張某看到被告王某貼出的轉(zhuǎn)讓通知后，雙方經(jīng)過協(xié)商，于4月19日晚上達(dá)成協(xié)議。約定被告王某將其租賃的十字街門面房使用權(quán)，該房內(nèi)的電腦一臺、空調(diào)一臺全部轉(zhuǎn)讓給原告張某，由原告支付被告轉(zhuǎn)讓費用20000元，其中包括5個月房租3000元。并對違約責(zé)任等作了約定。后原告張某即在該房內(nèi)營業(yè)。與此同時，2009年4月17日，縣商業(yè)綜合公司在聽到王某轉(zhuǎn)租該房的消息后，給其送達(dá)了一份通知，稱對其私自轉(zhuǎn)讓房屋，公司將終止合同，收回房屋，并收取違約金。
原告張某在經(jīng)營一段時間后，由于各種原因2009年8月13日起訴到法院。要求確認(rèn)原被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，被告返還轉(zhuǎn)租費20000元，并承擔(dān)門面房裝修費用2335元，庭審中原被告意見分歧較大，調(diào)解未果。
【評析】：
對于租賃中的轉(zhuǎn)租問題，我國《合同法》僅在第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。對于這一規(guī)定，我國采取的是限制主義和區(qū)別主義的立法模式，其在一定程度上是對出租人的利益保護(hù)。該規(guī)定包含兩方面的問題，其一，在出租人同意的情況下，存有兩種合同關(guān)系，即出租人與承租人的合同關(guān)系;承租人與次承租人的合同關(guān)系。第三人對租賃物造成損失的情況下，根據(jù)合同的相對性原理，出租人可依據(jù)與承租人的合同要求乘租人承擔(dān)損害賠償損失，而乘租人在承擔(dān)了損失后，可依據(jù)與次乘租人的合同請求次乘租人彌補(bǔ)該損失。其二，在出租人不同意的情況下，出租人負(fù)有合同解除權(quán)，當(dāng)然，根據(jù)合同的相對性原理，出租人解除的合同是其與乘租人訂立的合同。而對于在此情況下轉(zhuǎn)租合同的效力，《合同法》并未涉及，這不能不說是一種立法上的遺憾。而對于轉(zhuǎn)租合同的'效力認(rèn)定上事關(guān)當(dāng)事人的切身利益。
在轉(zhuǎn)租合同效力的問題上，很多專家、學(xué)者都在論證未取得出租人同意的轉(zhuǎn)租合同在我國《合同法》體系下并非一定是無效的。他們的觀點一般有：轉(zhuǎn)租行為是債權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而合同法所規(guī)定的“無處分權(quán)的處分”是物權(quán)行為，因此轉(zhuǎn)租并不屬于“無處分權(quán)的處分”;轉(zhuǎn)租行為中，承租人只將自己對出租人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給次承租人，承租人依然依照租賃合同對出租人負(fù)擔(dān)全部的責(zé)任，轉(zhuǎn)租行為其實是債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為;《合同法》只是說經(jīng)出租同意，承租人可以轉(zhuǎn)租，但是并沒有明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租一定是無效的，且《合同法》只是賦予了出租人解除權(quán)，在最高法院頒布的有關(guān)房屋租賃合同的司法解釋中，該項解除權(quán)又被限定在6個月內(nèi)，可以推出，至少在出租人解除合同之前，轉(zhuǎn)租合同是有效的。但是無論觀點如何，此類合同一般都會被認(rèn)定無效，原因大概有如下兩個：首先，隨著法律知識的普及，網(wǎng)絡(luò)上標(biāo)準(zhǔn)租賃合同的廣泛存在，越來越多的出租人，在出租合同簽訂之時就明確約定不可轉(zhuǎn)租;其次，在具體的案件中，出租人一般都會先解除出租合同，向次承租人主張房屋的歸還之后，才出現(xiàn)次承租人向承租人主張權(quán)利，要求認(rèn)定次承租合同的效力。即使是最強(qiáng)力支持轉(zhuǎn)租合同效力不需要出租人確認(rèn)的學(xué)者，也同意出租人與承租人約定不可轉(zhuǎn)租，或出租人按照法律規(guī)定已經(jīng)解除原租賃合同時，轉(zhuǎn)租合同將處于非常尷尬的境地。此案中，法官的觀點認(rèn)為既然最初的出租人與承租人約定了不可轉(zhuǎn)租，那么之后的轉(zhuǎn)租合同因沒有轉(zhuǎn)租權(quán)而歸于無效。
學(xué)者支持轉(zhuǎn)租合同的有效性并非只是為了邏輯的嚴(yán)謹(jǐn)，而是為了實現(xiàn)一定的社會價值。具體而言，隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象大量存在，特別是房屋的轉(zhuǎn)租，更是大量存在。認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的無效，是為了保護(hù)出租人的權(quán)利的安全。認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的有效，則是維護(hù)交易的安全。在現(xiàn)代社會，敏銳的學(xué)者發(fā)現(xiàn)，大量的房屋租賃合同，由于房屋自身的性質(zhì)，其安全性并不需要特殊的保護(hù)，而房屋租賃業(yè)已經(jīng)發(fā)展為一個非常繁榮的行業(yè)，允許房屋的轉(zhuǎn)租有利這個市場的健康發(fā)展。
通過以上的分析可以得出：案例一，本案中的王某與張某訂立的店面房轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效，《合同法》第二百二十四條只是賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原房屋租賃合同的解除權(quán)。雖然我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。但《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同不具有我國《合同法》第五十二條規(guī)定的合同
無效條件，該屋租賃合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。案例二，本案中王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”;“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。
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