買賣合同匯總5篇

　　隨著時(shí)間的推移，人們運(yùn)用到合同的場(chǎng)合不斷增多，合同的簽訂是對(duì)雙方之間權(quán)利義務(wù)的最好規(guī)范。你所見(jiàn)過(guò)的合同是什么樣的呢？以下是小編為大家整理的買賣合同5篇，歡迎閱讀與收藏。

買賣合同 篇1

　　近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人，農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討。購(gòu)買者中有的是本村或外村村民，有的是外來(lái)打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是：合同是否有效。一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

　　爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國(guó)土地管理法》（下稱《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。盡管該條是針對(duì)宅基地申請(qǐng)而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對(duì)該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。而通過(guò)房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行，也有可能使購(gòu)房者通過(guò)房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。

　　對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定�！锻恋胤ā访鞔_：珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策，法學(xué)論文《農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討》。從八十年代以來(lái)，國(guó)務(wù)院多次行文，強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對(duì)農(nóng)村建房、宅基地的申請(qǐng)也規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序。1993年11月1日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后，如果是需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意，再向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請(qǐng)有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問(wèn)題，應(yīng)從嚴(yán)掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)到所售房屋宅基地使用權(quán)后，才能認(rèn)定購(gòu)房合同有效。如果這種觀點(diǎn)成立，村民售房的權(quán)利將無(wú)從行使。

　　農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購(gòu)買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒(méi)有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無(wú)法定理由，也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。對(duì)第三種情況，申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購(gòu)房者的具體情況，這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的。如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

　　通過(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定�？创�這一問(wèn)題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利。

買賣合同 篇2

　　合同編號(hào)：_____________

　　提示：請(qǐng)仔細(xì)確認(rèn)您所選擇的建材，并認(rèn)真閱讀本合同各項(xiàng)條款。請(qǐng)您向賣方索取有關(guān)建材安裝使用注意事項(xiàng)的書面資料，如有不明之處，務(wù)請(qǐng)當(dāng)面問(wèn)清。對(duì)本合同的變更或補(bǔ)充應(yīng)盡可能采用書面形式。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上就建材買賣事宜達(dá)成協(xié)議如下：

　　第一條 所購(gòu)建材基本情況單位：___元/___

　　建材名稱

　　產(chǎn)地

　　品牌

　　規(guī)格型號(hào)

　　顏色

　　材質(zhì)

　　數(shù)量

　　單價(jià)

　　總價(jià)

　　是否由賣方安裝

　　□是 □否

　　□是 □否

　　□是 □否

　　□是 □否

　　□是 □否

　　□是 □否

　　合計(jì)人民幣（大寫） 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫）：￥ 元

　　第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：《室內(nèi)裝飾裝修材料中有害物質(zhì)限量國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)》、________________________

　　第三條 交貨：交貨方式：（賣方送貨/買方取貨）；交貨時(shí)間：______________ ；交貨地點(diǎn)：____________________。

　　第四條 安裝：安裝方式：（賣方安裝/買方自裝）；選擇賣方安裝的，安裝標(biāo)準(zhǔn)為□《北京市家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》/□《北京市高級(jí)建筑裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，安裝費(fèi)用由承擔(dān)，買方應(yīng)為賣方提供必要的安裝條件。

　　第五條 驗(yàn)收：對(duì)于衛(wèi)浴潔具的數(shù)量、規(guī)格、顏色等與約定不符或有其他表面瑕疵的，買方應(yīng)在賣方交貨時(shí)當(dāng)場(chǎng)提出異議，異議經(jīng)核實(shí)賣方應(yīng)無(wú)條件補(bǔ)足或換貨；選擇賣方安裝的，雙方應(yīng)在安裝完畢后日內(nèi)共同驗(yàn)收安裝工程質(zhì)量，經(jīng)驗(yàn)收未達(dá)到約定安裝標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)無(wú)條件返工。

　　第六條 付款方式及時(shí)間：雙方約定以第種方式支付價(jià)款。

　�。ㄒ唬┖炗啽竞贤瑫r(shí)，買方支付（定金 / 預(yù)付款）________元（定金不得超過(guò)總價(jià)款的20%），交貨驗(yàn)收后一次性支付余款；

　�。ǘ�）________________________

　　第七條 違約責(zé)任：

　�。ㄒ唬┵u方違約責(zé)任：

　　1．衛(wèi)浴潔具經(jīng)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)不符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)無(wú)條件換、退貨，或賠償買方由此受到的損失；對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，包修期限為_(kāi)_______年，賣方負(fù)責(zé)免費(fèi)修理；

　　2．賣方遲延交貨的，每日應(yīng)向買方支付遲延部分價(jià)款________%的違約金；遲延交貨超過(guò)________日的，除支付違約金外，買方還有權(quán)解除合同，賣方已收取的定金、預(yù)付款或價(jià)款應(yīng)全額返還，但買方在不收取違約金的情況下有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。

　�。ǘ�）買方違約責(zé)任：

　　1．買方遲延提貨的，每日應(yīng)向賣方支付遲延部分價(jià)款________%的違約金；

　　2．買方無(wú)正當(dāng)理由單方解除合同的，應(yīng)賠償由此給賣方造成的損失，已支付的定金無(wú)權(quán)要求返還。

　　第八條 爭(zhēng)議解決方式：本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商或向市場(chǎng)主辦單位、消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解解決，也可向行政機(jī)關(guān)提出申訴；協(xié)商、調(diào)解、申訴解決不成的，應(yīng)向人民法院提起訴訟，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

　　第九條 其他約定事項(xiàng)：__________________

　　第十條 對(duì)本合同的變更或補(bǔ)充不合理地減輕或免除賣方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的，仍以本合同為準(zhǔn)。

　　買方（章）：________ 賣方（章）：_______

　　住所：______________ 住所：_____________

　　聯(lián)系電話：__________ 聯(lián)系電話：_________

　　委托代理人：________ 法定代表人：_______

　　委托代理人：________

　　簽訂時(shí)間：__________ 簽訂地點(diǎn)：_________

　　聲明：賣方撤離展銷會(huì)或市場(chǎng)的，由展銷會(huì)和市場(chǎng)主辦單位先行承擔(dān)賠償責(zé)任；主辦單位對(duì)先行賠付問(wèn)題有對(duì)買方更為有利的承諾的，適用其承諾；主辦單位承擔(dān)責(zé)任之后，有權(quán)向賣方追償。

　　主辦單位（章）：__________

　　北京市工商行政管理局 制定

買賣合同 篇3

　　一、哪些情況下二手房買賣合同無(wú)效?

　　(一)非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的.產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。

　　(二)出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

　　1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋;

　　2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;

　　3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個(gè)人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋;

　　4、因共同出資建房、購(gòu)房形成的共有房屋。

　　《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。

　　(三)因房屋前期開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的。開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒(méi)有辦理土地征用手續(xù)，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

　　(四)已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋。

　　二、二手房買賣合同無(wú)效怎么辦?

　　根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對(duì)于無(wú)效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

　　(一)返還財(cái)產(chǎn)。返還財(cái)產(chǎn)是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財(cái)產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的標(biāo)的物還存在，則應(yīng)返還對(duì)方;如果標(biāo)的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

　　(二)賠償損失。沒(méi)有過(guò)程的一方可以要求有過(guò)錯(cuò)的一方賠償自己的損失;雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。

　　二手房買賣合同一旦無(wú)效，勢(shì)必對(duì)當(dāng)事人的利益造成損害。若您需要買賣二手房，您應(yīng)該先確定房屋的權(quán)屬狀態(tài)，以確保合同有效。

買賣合同 篇4

　　原告： ，女 ， 族， 年 月 日生， 人,　住

　　被告：

　　法定代表人： ，聯(lián)系電話：

　　訴訟請(qǐng)求：

　　1、請(qǐng)求依法判令被告退還所購(gòu)商品房的所有款項(xiàng)及支付逾期交房違約金24,860元(20xx年4月1日至20xx年2月28日，共700天);

　　2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　事實(shí)和理由：

　　原、被告于20xx年7月28日簽訂《商品房買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱：《合同》)，購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于 的商品房，原告一次性交納購(gòu)房款355,143元。

　　《合同》“第八條 交付期限”(詳見(jiàn)《合同》第__頁(yè))約定：“出

　　賣人應(yīng)當(dāng)在20xx年3月31日前，……商品房交付買受人使用”。至20xx年2月28日，原告未收到被告要求原告辦理商品房交接手續(xù)的書面通知。

　　鑒于以上事實(shí)，被告逾期交房700天(自20xx年4月1日至20xx

　　年2月28日止)，依據(jù)《合同》“第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任”(詳見(jiàn)《合同》第____頁(yè))約定：“……自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金”。故被告應(yīng)支付原告逾期交房違約金24,860元。

　　原告為維護(hù)其合法權(quán)益訴至貴院，望貴院判如所請(qǐng)。

　　此致

　　_______________區(qū)人民法院

　　具狀人：

　　年 月 日

　　需準(zhǔn)備的立案材料：

　　1、 起訴狀2份

　　2、 原告身份證復(fù)印件1份

　　3、 被告工商查詢卡1張(如法院要求，到薩爾圖工商局打印)

　　4、 商品房買賣合同復(fù)印件1份

　　5、 交納購(gòu)房款票據(jù)1份

　　6、 訴訟費(fèi)421.5元，可能還有其它訴訟費(fèi)50元。

　　務(wù)必于20xx年3月31日前立案交費(fèi)。

買賣合同 篇5

　　一、理論的準(zhǔn)備：法律行為

　　法律行為曾被視為“大陸法系民法中最輝煌的成就”，又被稱為德國(guó)民法中的“最難理解的基本概念”。它最早由德國(guó)法學(xué)家胡果在1905年在其所著的《日耳曼普通法》一書中提出的，當(dāng)時(shí)的意義僅為具有法律意義的適法行為，后由海瑟將其內(nèi)涵擴(kuò)大到一般性法律行為，于1863年首次出現(xiàn)在撒克遜民法立法中。薩維尼在《當(dāng)代羅馬法體系》中創(chuàng)立的法律行為體系至今仍堪稱為經(jīng)典。他是這樣描述法律行為概念的：“行為人為創(chuàng)設(shè)其意欲的法律關(guān)系而從事的意思表示行為�！�

　　至今，學(xué)術(shù)界對(duì)法律行為是否都是具有合法性有爭(zhēng)議。有些學(xué)者為了解決此矛盾，提出了一個(gè)上位概念：民事行為，指民事主體為了設(shè)立，變更或終止民事法律行為而實(shí)施的以意思表示為構(gòu)成要素的行為。它包括準(zhǔn)民事法律行為，無(wú)效民事行為，可變更可撤消的民事行為，效力未定的民事行為等。在立法上，我國(guó)沿襲了前蘇聯(lián)的觀點(diǎn)，民事法律行為僅僅指合法行為。《民法通則》第54條明確規(guī)定了：“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立，變更，終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為�！�

　　二、有因行為與無(wú)因行為

　　1、概念

　　學(xué)理上，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)將民事法律行為劃分為不同的類型。以法律行為與原因的關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)，可以將其劃分為有因行為和無(wú)因行為。

　　梁慧星《民法總論》中的觀點(diǎn)是，有因行為，指行為與其原因在法律上相互結(jié)合不可分離的法律行為；無(wú)因行為指行為與其原因可以分離的法律行為。

　　梅仲協(xié)的《民法要義》對(duì)該對(duì)概念稱謂是要因行為和非要因行為。要因行為云者，以原因?yàn)榉�律行為之要件之謂也；非要因行為則異是。在非要因行為，原因超然屹立于法律行為之外，不以原因之欠缺致法律行為之效力受其影響。

　　江平的《民法學(xué)》中指出，有因民事行為指財(cái)產(chǎn)為給付的民事行為中，以給付原因?yàn)槌闪⒑陀行б�件的民事法律行為；無(wú)因民事法律行為是指以財(cái)產(chǎn)為給付標(biāo)的的民事法律行為中，不以給付原因?yàn)槌闪⒑蜕�效要件的民事法律行為�?/p>

　　馬駿駒，余延滿的《民法原論》中的觀點(diǎn)是：有因行為，是指財(cái)產(chǎn)給付行為中，以原因存在為必要，若其原因無(wú)效則行為亦無(wú)效的民事法律行為；無(wú)因行為，是指在財(cái)產(chǎn)給付行為中，不以原因的存在為必要，即使原因無(wú)效而其行為仍然有效的民事法律行為。 彭萬(wàn)林在《民法學(xué)》中指出，有因法律行為指給付原因與行為在法律上互相結(jié)合不可分離的法律行為，其特點(diǎn)是，給付原因是行為成立，有效的要件，即欠缺給付原因?qū)⒂绊懛�律行為的成立和生效；無(wú)因法律行為指給付原因與行為可以分離，獨(dú)立的法律行為，其特點(diǎn)是，給付原因不是行為成立，有效的要件，即欠缺給付原因，不影響法律行為的效力。

　　王澤鑒的《民法總則》中指出，法律行為以得否與其原因相分離，亦即是否以其原因要件，可分為要因行為（有因行為，原因行為）及不要因行為（無(wú)因行為）。要因行為，指法律行為與其原因不相分離，以其原因?yàn)橐�件的法律行為。不要因行為，指法律行為與其原因分離，不以其原因?yàn)橐�件的法律行為而言。進(jìn)而，王澤鑒認(rèn)為無(wú)因行為包括債權(quán)契約（買賣和消費(fèi)借貸等）；無(wú)因行為包括無(wú)因契約和無(wú)因單獨(dú)行為（票據(jù)行為），無(wú)因契約包括處分契約（物權(quán)契約，債權(quán)讓與）和債權(quán)契約（債務(wù)拘束，債務(wù)承認(rèn)）。

　　由上面的論述，我們可以看出，其實(shí)學(xué)者對(duì)這一對(duì)概念的含義并不存在多大的分歧，只是各自的表述不一。其內(nèi)涵都是法律原因是否是法律行為的一個(gè)基本構(gòu)成部分，即法律原因和其他要件共同組成一個(gè)法律行為成立，生效的支架。如果在有因行為中，抽離了法律原因，那么法律行為就喪失了一個(gè)要件，不得成立。無(wú)因行為，則反之。

　　在此，我們必須弄清楚一個(gè)基本的概念，就是法律原因。法律原因在羅馬法上被稱為causa（原因），是指主體之間財(cái)產(chǎn)給付的目的。梅仲協(xié)先生說(shuō)“法律上直接之目的，吾人均稱之為法律行為之原因�！彼�與動(dòng)機(jī)有所區(qū)別，法律原因是指直接的法律目的，為法律行為的內(nèi)容，而動(dòng)機(jī)不具有法律意義。梅迪庫(kù)斯也指出了行為雙方當(dāng)事人通常所追求的其他目的，則不能作為有意義的法律原因，只有在例外情形，此類目的才能通過(guò)條件或交易基礎(chǔ)學(xué)說(shuō)，獲得法律上的意義。在這里，梅迪庫(kù)斯指的是將此類動(dòng)機(jī)作為法律行為成就的條件。

　　梅迪庫(kù)斯關(guān)于無(wú)因性的觀點(diǎn)較具特色，在這里，我將簡(jiǎn)要地論述一下。他認(rèn)為絕大多數(shù)債務(wù)合同都是有因行為，而卻大多數(shù)處分行為都是無(wú)因行為，他還舉出了幾種例外的情形，如負(fù)擔(dān)行為也可以是無(wú)因的，處分行為的法律原因也可以是純粹的原因約定，有些處分行為無(wú)須具備任何法律原因。他還將無(wú)因性分為外在的無(wú)因性和內(nèi)在的無(wú)因性。外在的無(wú)因性指處分行為的效力不以該行為以外的存在的負(fù)擔(dān)行為的效力為前提。內(nèi)在的無(wú)因性，或稱內(nèi)容上的無(wú)因性，是指處分行為本身在內(nèi)容上也是無(wú)目的的。

　　2、分類的意義

　　民事主體之間的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為一般情況下都存在給付原因，如贈(zèng)與原因，負(fù)擔(dān)原因或清償原因等等。這是由民事行為的本質(zhì)決定的。對(duì)有因行為而言，如果原因不存在，不可能，違反法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定或者雙方對(duì)原因認(rèn)識(shí)不一致，都可以使法律行為歸之無(wú)效。比如說(shuō)甲已雙方并不存在借貸關(guān)系，甲誤以為自己欠了已1000圓錢，而作出了給付，此法律行為的原因不存在，給付行為是無(wú)效的，甲可以請(qǐng)求已返還1000圓。反之，就算民事主體為民事行為的原因不存在或欠缺等，仍然有效的民事行為即為無(wú)因行為。如甲已雙方之間存在一個(gè)票據(jù)預(yù)約關(guān)系，甲承諾以已要求的方式和數(shù)額發(fā)行一票據(jù)，

　　票據(jù)流通后，即使他們的預(yù)約行為存在瑕疵，票據(jù)的流通仍然有效。

　　法律上為何要規(guī)定無(wú)因行為，我認(rèn)為至少有三個(gè)方面的意義。第一，有利于準(zhǔn)確地把握法律行為的性質(zhì)，正確適用法律，以判別民事主體之間法律關(guān)系所處的狀態(tài)。第二，也是最重要的意義，如梅仲協(xié)先生所說(shuō)：“誠(chéng)欲使一般社會(huì)上之交易，臻于安全而云爾�！奔淳S護(hù)法律交往的方便性和安全性。如果我們假定，所有的法律行為都是有因行為的話，法律行為受到其他與之相關(guān)的法律行為的影響，原因關(guān)系就會(huì)在同一標(biāo)的物上累計(jì)，權(quán)利行為無(wú)效的原因越多，交易方識(shí)別權(quán)利性質(zhì)會(huì)相當(dāng)困難，使后面的交易根本無(wú)法進(jìn)行。為了切斷原因關(guān)系瑕疵對(duì)后面交易的影響，法律就規(guī)定了無(wú)因行為。這使交易方只須關(guān)注此次交易的合法有效性，大大地便利了財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。第三，有利于完善民事法律理論體系。雖然有因行為和無(wú)因行為，與負(fù)擔(dān)行為和處分行為的分類有許多相似之處，但是，我們不能以后一種分類取代前一種，因?yàn)槊袷滦袨楸緛?lái)就具有多樣復(fù)雜性，我們只有從不同的角度分析和探討民事行為這個(gè)問(wèn)題，民事法律理論的張力才能更大，維度也才能更寬廣。

　　三、物權(quán)行為的無(wú)因性

　　1、歷史沿革

　　物權(quán)行為是指民事主體以物權(quán)的設(shè)立，變更或終止為目的的民事法律行為，包括雙方行為和單方行為。雙方的物權(quán)行為即為物權(quán)契約，是最主要的物權(quán)行為。實(shí)際上，物權(quán)行為制度早在羅馬法中便已存在。例如羅馬法上的交付（traditio）要求當(dāng)事人一方以移轉(zhuǎn)所有權(quán)的意思，移交物件于另一方，才能移轉(zhuǎn)所有權(quán)�！霸诠诺浞ê蛢�(yōu)士丁尼法中，對(duì)占有的轉(zhuǎn)讓可以通過(guò)某些隱蔽的和準(zhǔn)精神方式加以完成，幾乎是通過(guò)雙方合意來(lái)宣布對(duì)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓”。但物權(quán)行為的概念最初由德國(guó)法學(xué)者薩維尼在他1840年出版的《現(xiàn)代羅馬法體系》提出，他寫道：“私法上契約，以各種不同制度或形態(tài)出現(xiàn)，甚為繁雜。首先使基于債之關(guān)系而成立之債權(quán)契約，其次是物權(quán)契約，并有廣泛之適用。交付具有一切契約之特征，是一個(gè)真正之契約，一方面包括占有之現(xiàn)實(shí)交付，他方面包括移轉(zhuǎn)所有權(quán)之意思表示。此項(xiàng)物權(quán)契約常被忽視，例如買賣契約，一般人只想到債權(quán)契約，但卻忘記交付之中亦含有一項(xiàng)與契約完全分離，以移轉(zhuǎn)所有權(quán)為目的之物權(quán)契約�！�

　　可見(jiàn)，薩維尼將物權(quán)行為與債權(quán)行為區(qū)分開(kāi)來(lái)，進(jìn)而提出了物權(quán)行為的無(wú)因性理論：“一個(gè)源于錯(cuò)誤的交付也是完全有效的�！币簿褪钦f(shuō)，在交易中，當(dāng)事人承擔(dān)交付標(biāo)的物的義務(wù)與完成標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的行為是兩個(gè)分別獨(dú)立的行為，它們各自有獨(dú)立的意思表示和成立方式，各有不同的法律效力。后來(lái)，德國(guó)在起草民法典時(shí)，將無(wú)因性理論適用到土地讓與，動(dòng)產(chǎn)讓與及債權(quán)讓與等法律行為中。

　　關(guān)于物權(quán)行為各國(guó)立法存在肯定主義，否定主義和折中主義三種不同的立場(chǎng)。德國(guó)立法對(duì)物權(quán)行為持肯定立場(chǎng)，法國(guó)立法對(duì)物權(quán)行為持否定的立場(chǎng)，瑞士立法對(duì)物權(quán)行為持折中主義立場(chǎng)。相應(yīng)地，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的原因的法律行為的效力，也有三種立法體例。

　　一種為形式主義，認(rèn)為物權(quán)的變動(dòng)是債權(quán)合同的效果，在債權(quán)合同之外，不認(rèn)為有直接引起物權(quán)變動(dòng)的其他合同存在，而交付與登記不過(guò)是對(duì)抗第三人的條件而已；第二種為形式主義，認(rèn)為債權(quán)合同僅發(fā)生以物權(quán)產(chǎn)生，變更和消滅為目的的債權(quán)，而物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生，直接以交付或登記為條件，即在債權(quán)合同之外還有以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的物權(quán)合同；第三種為折中主義，分別結(jié)合了意思主義和形式主義。

　　2、我國(guó)關(guān)于物權(quán)行為的立法

　　我國(guó)是否已采納了物權(quán)行為，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，仁智互見(jiàn)，歧義紛呈。學(xué)術(shù)界有兩種基本對(duì)立的看法。一種認(rèn)為我國(guó)承認(rèn)物權(quán)行為，依《城市房地產(chǎn)管理法》第60條，第61條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)行為必須登記，而且行為自登記時(shí)起生效；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)必須移轉(zhuǎn)占有，而且行為自交付時(shí)生效。我國(guó)海商法第9條規(guī)定：“船舶所有權(quán)的取得，轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)向船舶管理登記機(jī)關(guān)登記，未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。”

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行立法不承認(rèn)物權(quán)行為。依《民法通則》第72條規(guī)定“按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！币簿褪钦f(shuō)所有權(quán)移轉(zhuǎn)是債權(quán)行為和其他合法方式的當(dāng)然后果，是合同效力的體現(xiàn)，交付只是合同當(dāng)事人履行合同義務(wù)的行為�！独^承法》第2條也有規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時(shí)就取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，而不是繼承人去房管部門進(jìn)行變更登記后才取得所有權(quán)。

　　我認(rèn)為，我國(guó)沒(méi)有采納物權(quán)行為的概念。首先，從立法來(lái)看，現(xiàn)行中國(guó)民法和合同法中并沒(méi)有出現(xiàn)"物權(quán)行為"或"物權(quán)合同"概念，至于民法通則及擔(dān)保法有關(guān)條文的解釋，也很難確證立法者在事實(shí)上承認(rèn)物權(quán)行為的存在。第二，在司法實(shí)踐中，如果當(dāng)事人之間訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中，因具有欺詐、脅迫或違反法律法規(guī)等原因被法院確認(rèn)無(wú)效或被撤銷以后，即使不動(dòng)產(chǎn)已交付、登記，也會(huì)宣布登記無(wú)效，這說(shuō)明司法實(shí)踐也沒(méi)有采納物權(quán)行為理論。

　　3、物權(quán)行為無(wú)因性的思考

　　物權(quán)行為面臨著兩難的選擇。如果雙方當(dāng)事人履行買賣契約，一方將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移，而另一方交付價(jià)款。但是如果買賣合同由于違反法律禁止性規(guī)定或公序良俗等而被宣布無(wú)效或做撤銷以后，雙方當(dāng)事人可否請(qǐng)求對(duì)方返還已給付的標(biāo)的物？根據(jù)物權(quán)行為無(wú)因性的原則，物權(quán)契約即使在債權(quán)契約無(wú)效的情況下，仍然產(chǎn)生法律后果。標(biāo)的物的受讓人仍能保留標(biāo)的物之所有權(quán)，出賣人喪失所有權(quán)，出賣人不能基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)要求返還原物。這時(shí)，對(duì)所有權(quán)人的救濟(jì)只能基于不當(dāng)?shù)美麄鶛?quán)的請(qǐng)求權(quán)要求返還。原所有權(quán)人喪失了所有權(quán)，而獲得了債權(quán)。如果買受人宣告破產(chǎn)，則出賣人不能享有別除權(quán)，而只能作為普通債權(quán)人參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配；如果買受人將標(biāo)的物出賣給第三人，則為有權(quán)處分，出賣人不能享有追及權(quán)，而只能請(qǐng)求買受人返還因轉(zhuǎn)賣所得的價(jià)金。第三人直接取得標(biāo)的物時(shí)，即使是出于惡意（即明知或應(yīng)知買賣合同已被宣告無(wú)效或被撤銷），也得取得標(biāo)的物的所有權(quán)。如果買受人在標(biāo)的物上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，由于擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先于普通債權(quán)的效力，出賣人不能請(qǐng)求返還標(biāo)的物，只能向買受人請(qǐng)求賠償。

　　由此可以看出，物權(quán)性的無(wú)因性理論存在著明顯的弊端。它“違背生活常情，與一般觀念顯未有符”，同時(shí)也違背了交易活動(dòng)中的公平正義原則。我們這樣分析一下，既然合同雙方之間轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的契約歸于無(wú)效，那么他們之間的民事法律關(guān)系理應(yīng)恢復(fù)到契約訂立以前的狀態(tài)之中，但是如果嚴(yán)格地遵守物權(quán)行為無(wú)因性的原則，民事主體之間的法律關(guān)系卻被重塑，法律地位轉(zhuǎn)換了，原買受人成為所有權(quán)人，而原所有權(quán)人卻成為可以請(qǐng)求對(duì)方返還標(biāo)的物的債權(quán)人。債權(quán)是沒(méi)有優(yōu)先性和排他性的，原所有權(quán)人的原權(quán)利就被降格了。這對(duì)所有權(quán)人非常不利。

　　有鑒于此，在學(xué)術(shù)界，有些學(xué)者試圖通過(guò)盡量強(qiáng)調(diào)物權(quán)行為與債權(quán)行為的聯(lián)系，提出了物權(quán)行為無(wú)因性相對(duì)化理論。該理論共有三種：一是共同瑕疵說(shuō)，該學(xué)說(shuō)認(rèn)為如果債權(quán)行為因?yàn)楫?dāng)事人欠缺能力，或因欺詐、錯(cuò)誤、違法等原因而被宣告無(wú)效或被撤銷，物權(quán)行為也因具有共同的瑕疵而因被宣告無(wú)效或被撤銷。二是條件關(guān)聯(lián)說(shuō)，此說(shuō)認(rèn)為當(dāng)事人可以依據(jù)其意思將物權(quán)行為的效力與債權(quán)行為的效力聯(lián)系在一起。此種意思可以是明示，也可以是默示的，在很多情況下，可以解釋當(dāng)事人有默示意思。三是法律行為一體說(shuō)，即將物權(quán)行為與債權(quán)行為統(tǒng)稱為一個(gè)整體的法律行為，適用民法關(guān)于法律行為一部無(wú)效而導(dǎo)致整個(gè)法律行為無(wú)效的規(guī)定。因此，當(dāng)債權(quán)契約無(wú)效時(shí)，物權(quán)契約也應(yīng)該宣告無(wú)效。在實(shí)踐中，物權(quán)行為無(wú)因性的發(fā)源地德國(guó)也通過(guò)了判例或解釋緩和無(wú)因性原理。判例認(rèn)為，在一定的前提條件下，附著于原因行為之瑕疵，會(huì)反射于物權(quán)契約，致使物權(quán)契約無(wú)效，此在原因行為之因欺詐為理由被撤消時(shí)亦然。移轉(zhuǎn)所有權(quán)為目的之物權(quán)契約亦會(huì)受欺詐締結(jié)的影響，可一起主張撤消。

　　既然物權(quán)行為的獨(dú)立和無(wú)因原則有如此多的缺陷，那么在否定物權(quán)行為時(shí)，我們會(huì)受到怎樣的阻礙？此時(shí)，我們一定考慮到了善意第三人的利益。如果物權(quán)行為為有因行為，物權(quán)第一次變動(dòng)的瑕疵將會(huì)被保留下來(lái)并傳遞下去，也就是說(shuō)物權(quán)行為會(huì)受到以前在此物上所為的所有法律行為的影響，設(shè)想一下，會(huì)有很多人的利益處在不安全的狀態(tài)。如上例，如果已已經(jīng)將標(biāo)的物賣與丙，亦或是已經(jīng)經(jīng)歷了多次交付，如果我們否定無(wú)因性，甲在任何情況下都可要求返還所有物，交易的安全得不到保護(hù)，社會(huì)利益將受到更大的損失。因而，法律不可能要求交易方每次交易時(shí)，都必須考察物權(quán)的合法性。為了使財(cái)產(chǎn)在流動(dòng)中更快地增殖和考慮交易的安全性，法律只有保護(hù)善意第三人的利益。必須強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，第三人是受到嚴(yán)格限制的。在日本，對(duì)第三人的限制存在三種理論，一是正當(dāng)利益說(shuō)，二是有效交易說(shuō)；三是或者吃掉或者被吃掉說(shuō)。

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