惠州新版《商品房買賣合同》
簽了購房合同，交了首付款，卻被告知房子被法院查封，類似讓購房者權(quán)益受損的荒唐事件，隨著明日2014新版 《商品房買賣合同示范文本》的啟用及預(yù)售資金繳存方式的調(diào)整，這種情況將會得以改變。
何時采用新版合同?看樓盤《銷售許可證》領(lǐng)取時間
日前，市房管局發(fā)出 “關(guān)于啟用2014版《商品房買賣合同示范文本》及調(diào)整相關(guān)業(yè)務(wù)工作的通知”(以下簡稱《通知》)�！锻ㄖ访鞔_：自2015年1月1日以后取得 《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行預(yù)售，或取得《商品房現(xiàn)售備案證明書》后進(jìn)行現(xiàn)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均使用2014版《商品房買賣合同示范文本》訂立合同。之前已預(yù)售或現(xiàn)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)使用原合同文本訂立合同。
據(jù)悉，為了維護(hù)購房者權(quán)益，相比舊版合同，2014新版《商品房買賣合同示范文本》中很多條款都是強(qiáng)制性規(guī)定，開發(fā)商將不能再利用附加協(xié)議予以否定。新版合同根據(jù)市場情況，分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同，其中，“竣工并驗(yàn)收合格”作為判斷現(xiàn)售房的標(biāo)準(zhǔn)。
不少購房者關(guān)心，采用新版《商品房買賣合同》的時間節(jié)點(diǎn)如何判斷?記者了解到，按照《通知》規(guī)定，是否采用新版《商品房買賣合同》，要看該樓盤拿到 《商品房預(yù)售許可證》的具體時間。“某樓盤是在2014年10月份拿到的《商品房預(yù)售許可證》，購房者雖在2015年的2月份買房，簽訂的仍舊還是舊版購房合同。只有買2015年1月1日以后拿到預(yù)售許可證的樓盤，才能享受新版購房合同帶來的權(quán)益保護(hù)。”市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒。
新版合同有哪些亮點(diǎn)?
交房前購房者有權(quán)進(jìn)行查驗(yàn)
據(jù)悉，明年開始，新版《商品房買賣合同》將正式啟用，20多頁的內(nèi)容條款，從源頭上規(guī)避可能造成購房糾紛的風(fēng)險，與舊版合同相比，更注重保護(hù)購房者合法權(quán)益。
法學(xué)博士、清華大學(xué)法學(xué)院副教授、2014年版《商品房買賣合同》文本修訂專家組成員程嘯介紹，在新版合同中，對商品房的基本情況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更等內(nèi)容分列十章，進(jìn)行詳細(xì)說明。其中，在房屋基本情況的章節(jié)中，除充實(shí)“房屋基本情況”的內(nèi)容外，還新增了“抵押情況”、“房屋權(quán)利情況”，對于保護(hù)購房者的合法權(quán)益，避免糾紛具有很大的益處。
新版合同中，明確規(guī)定了兩個交付條件，即已經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，有相關(guān)的證明文件;并取得了房屋的測繪報(bào)告。在辦理交付手續(xù)前，購房者有權(quán)對房屋進(jìn)行查驗(yàn)，開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。新版合同針對查驗(yàn)時發(fā)現(xiàn)的不同類型的房屋質(zhì)量問題規(guī)定了不同的措施。如是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)有問題，則表明房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷，購房者可以無須經(jīng)過修復(fù)階段，即行解約，并可請求賠償損失;如是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題，則應(yīng)當(dāng)先修復(fù)或更換，若還不行，則可以解約;裝飾裝修及設(shè)備不符合標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)修理、更換或賠償，不能解約;如果是空氣質(zhì)量或隔音不達(dá)標(biāo)的，由于關(guān)涉購房者健康問題，可先要求整改，不行的可以解約。
如何防堵預(yù)售款挪用?
多項(xiàng)業(yè)務(wù)分離避免“貓膩”
預(yù)售款挪用，向來是個頗具爭議的話題。《通知》對預(yù)售資金繳存方式、預(yù)售資金查驗(yàn)方式予以調(diào)整，并強(qiáng)化了預(yù)售合同登記備案工作。
根據(jù)《通知》要求，2015年1月1日起所有網(wǎng)簽《商品房買賣合同》的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)與預(yù)購人約定的購房付款方式及期限等做好繳款計(jì)劃;預(yù)購人應(yīng)按照合同約定的付款方式及期限將預(yù)售款直接存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)售款。除按認(rèn)購書約定收取的定金外，網(wǎng)簽合同前開發(fā)企業(yè)一律不得收取預(yù)售房款。對于已收取的購房定金，在雙方正式簽約后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時將其轉(zhuǎn)為首付款存入監(jiān)管賬戶。
據(jù)悉，此前關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管也有明確規(guī)定，要求開發(fā)商將預(yù)售款打到監(jiān)管賬戶中，“專款專用”。但由于我市商品房預(yù)售資金的查驗(yàn)、預(yù)售合同的`登記備案、預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等業(yè)務(wù)是結(jié)合在一起辦理的，可能導(dǎo)致在辦理抵押登記貸款期間，因貸款辦理不暢等原因，而延誤了預(yù)售合同的登記備案，推遲了預(yù)售款查驗(yàn)時間。“因此出現(xiàn)購房者雖然交了首付款，但因?yàn)殂y行審批不及時，開發(fā)商借機(jī)不到房管局備案，在開發(fā)商資金出現(xiàn)問題后，已售房屋卻被法院查封、預(yù)售資金被另賬收存和挪用的情況。”
該負(fù)責(zé)人所說的情況曾真實(shí)發(fā)生在業(yè)主身上。此前，在光耀事件的維權(quán)案中，34戶荷蘭小城的業(yè)主就曾遭遇了“付了首付款，房子卻被查封了”�！锻ㄖ芬�(guī)定，調(diào)整業(yè)務(wù)后，預(yù)售資金的查驗(yàn)、預(yù)售合同的登記備案和預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等業(yè)務(wù)將分開進(jìn)行辦理。“開發(fā)企業(yè)應(yīng)自網(wǎng)簽合同后30日內(nèi)申請資金查驗(yàn)，并應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案，兩者同時進(jìn)行，互不影響。若未在期限內(nèi)申請資金查驗(yàn)或辦理預(yù)售合同登記備案的，數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)將自動上鎖，暫停企業(yè)辦理其他相關(guān)業(yè)務(wù)。”該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“此外，預(yù)售合同登記備案與預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記也是分開辦理，如果銀行貸款在一個月批不下來要先辦理備案，如果銀行貸款在一個月內(nèi)辦下來，業(yè)務(wù)可以合并辦理。”
“之前多項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理，原本是想減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，方便企業(yè)辦事，沒想到在執(zhí)行過程中會出現(xiàn)一些監(jiān)管漏洞，調(diào)整后，雖然麻煩一點(diǎn)，工作量增加了不少，但可以避免購房者的權(quán)益受損。”該負(fù)責(zé)人說。
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