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新版購房合同發(fā)布，亮點多多
住房城鄉(xiāng)建設部相關負責人表示，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，更加注重買受人權益的保障。
5月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現售)示范文本》，在業(yè)界引起廣泛關注。據了解，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，更加注重買受人權益的保障。
示范文本分兩個文本
【現狀】“現房銷售”“準現房僅剩×席”“期房火熱搶訂”，太原樓盤銷售廣告無孔不入，市民及購房者常常能從各類媒體見到現房、準現房、期房等有關描述項目建設進展的字眼。但是這三類房子的差別在哪里，多數業(yè)主并不知情。
【解讀】新修訂的合同示范文本分為《商品房買賣合同示范文本(預售)》和《商品房買賣合同示范文本(現售)》兩個文本。
其中《商品房買賣合同示范文本(預售)》特別對預售房加以說明，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的取得《商品房預售許可證》的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。所以，房地產開發(fā)企業(yè)銷售預售房時，必須取得《商品房預售許可證》，在合同中要注明批準項目預售的單位名稱，項目的預售證號。項目的土地證號、建設工程規(guī)劃許可證號，建筑工程施工許可證號都須明確標注在合同。
而隨著行業(yè)的成熟與進步，現房銷售已是房地產業(yè)發(fā)展的方向�！渡唐贩抠I賣合同示范文本(現售)》對商品房現售進行了說明，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為�，F售商品房的成交條件是項目已取得建設工程竣工驗收備案證明文件、《房屋所有權證》。
【對比】舊版《商品房買賣合同示范文本》并未對預售和現售作區(qū)分，合同條款設計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。
需要提醒的是，未取得預售證的期房項目、未取得竣工驗收備案證明及房屋所有權證的現房，不能銷售。業(yè)主購買非法違規(guī)銷售的項目，其購房行為不受法律保護，與開發(fā)商簽訂的認購協(xié)議等“合同”屬于無效合同。
公共配套有了細化
【現狀】太原主要在售樓盤中，生機盎然的花園、配套完備的公共設施、體貼入微的教育機構無疑是項目的最大賣點。然而，不少已收房業(yè)主卻稱，售樓處當年承諾的公共綠地、公共設施及教育機構多是賣房噱頭，樓盤交房時這些配套不是未建成，就是建成品質規(guī)模與售樓承諾相差甚遠。
【解讀】新出爐的《商品房買賣合同示范文本》將樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表，明確寫在合同中。
這當中包括公共綠地、小區(qū)內非市政道路、物業(yè)服務用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構、幼兒園、學校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設施配套的交付時間、工程進度。如果開發(fā)商未按合同約定建設和交付公共配套設施的，應按買賣雙方合同約定，給業(yè)主相應賠償。
另外，交房的基礎設施設備條件，在開通供水和排水、供電、供暖基礎上，還增加了開通燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網絡的內容。其中，水、電、暖由出賣人(房企)負責辦理開通手續(xù)并承擔相關費用;燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網絡由業(yè)主自行辦理開通手續(xù)。
【對比】舊版合同對公共服務及其它配套設施的標準沒有明示，業(yè)主在簽約時若忽視相關約定，開發(fā)商交房時公共服務及其它配套設施未建成，可無需承擔違約責任。
明確業(yè)主對物業(yè)專有和共有部分所屬權利
【現狀】車庫、業(yè)主會所、體育館、馬廄、花園、噴泉……近兩年，太原新建商品房項目內的公共配套設施種類不斷豐富，而這些建筑及配套的產權及管理到底歸誰，一直爭議不斷、糾紛不止。
【解讀】針對社會廣泛關注的業(yè)主對小區(qū)公共部位及建筑所有權的持有問題，新出爐的《商品房買賣合同示范文本》對小區(qū)建筑物區(qū)分所有權作了特別說明。
歸業(yè)主共有的小區(qū)公共部位及建筑包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。另外，小區(qū)內的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外)、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務用房也屬于全體業(yè)主所有。
而小區(qū)單獨規(guī)劃建設的車位、車庫、會所等其它建筑配套設施的所有權，要由房企與買受人(購房者、業(yè)主)協(xié)商約定。
【對比】新版《商品房買賣合同示范文本》對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區(qū)內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬的約定條款，可以有效避免產權歸屬約定不清帶來的糾紛與投訴。
裝修標準須納入合同附件
【現狀】“毒地板”“精裝門”……近兩年，太原樓市中精裝房的成交比例不斷增多，但是多數交房的精裝房項目，都因裝修質量不佳、工程偷工減料等問題發(fā)生過業(yè)主維權投訴事件。造成精裝房裝修質量不佳的原因，除了施工企業(yè)未按施工標準施工，開發(fā)商趕工期交房外，許多業(yè)主在簽訂商品房買賣合同中，忽視了對裝修標準及建材品質的約定，帶來維權難的隱患。
【解讀】新版的《商品房買賣合同示范文本》中，商品房的裝修標準被寫在附件合同中。交付的商品房達不到約定裝修標準的，購房者有權要求出賣人(開發(fā)商或代理銷售商)就未達標準部分及時更換、修理，或者由出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價等辦法解決。出賣人未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。
同時，買賣雙方就裝飾裝修主要材料和設備的品牌、產地、規(guī)格、數量等內容，全部進行了約定。比如，建筑外墻是用瓷磚、涂料、玻璃幕墻還是其它材料，均明確在合同中。廚房、衛(wèi)生間的地面、墻面、潔具廚具的材料、品牌、規(guī)格，電梯、門窗和管道的品牌、規(guī)格、型號都要明確在合同中說明。
【對比】新版《商品房買賣合同示范文本》對易產生爭議的房屋建設質量、裝飾裝修及設備設施質量，室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標準予以細化，明確了各項質量標準、處理措施和保修責任。對于專業(yè)知識和經驗不足的購房者而言，依照合同條款提醒可以對交房條件考慮得更周全。
購房人可無條件驗房
【現狀】家住勝利街某小區(qū)的郭先生，2013年11月購買了現房想收房。但開發(fā)及物業(yè)公司要求郭先生先繳清房子的各類稅費、維修基金，以及2012年6月至12月產生的物業(yè)費、采暖費，才能給郭先生房門鑰匙、辦理電卡和開通煤氣。在郭先生看來，房子沒有驗收之前，產生的各類物業(yè)費、電費都不應由業(yè)主承擔，而開發(fā)商把繳納稅費、維修基金作為交房條件，屬于強行交房。記者了解到，太原多數樓盤在交房時，或多或少附加各類繳費交房的條件，且留給業(yè)主驗房的時間非常有限。
【解讀】新版《商品房買賣合同示范文本》增加了購房人有權對商品房查驗的相關約定。按新版合同文本，房企在交房之前，買受人(購房者或業(yè)主)有權對該商品房進行查驗，出賣人(房企及房產銷售代理公司)不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。
商品房達到交付條件后，房企應當在交付日期屆滿前日(不少于10日)將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。交付房子時，出賣人應當出示建設工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告，住宅還需提交給業(yè)主《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。沒有這些文件及購房事先約定的收房條件，購房者有權拒絕收房。業(yè)主在房屋驗收中，如發(fā)現質量問題，出賣人應負責修復并承擔相關的費用，等修復合格后再交房。
【對比】在實際生活中，許多購房人不清楚開發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應當收房。且對不少購房人來說，不收房而導致的延期交付責任，不知道到底應該由誰承擔，由此也出現了不少糾紛。新版《商品房買賣合同示范文本》明確了開發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關設施設備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責任由開發(fā)企業(yè)承擔。
強化對商品房預售資金的監(jiān)管
新修訂《商品房買賣合同示范文本》新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構、監(jiān)管賬戶和賬號。加強了對開發(fā)企業(yè)使用預售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的現象。
突出開發(fā)企業(yè)的信息保密義務
增加購房人信息保護條款，明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務，非經購房人書面同意，不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。這將有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買受人的合法權益。
引入懲罰性賠償金內容
對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
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