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簽訂承包合同需要注意事項(xiàng)
當(dāng)我們需要簽訂建設(shè)工程簽訂承包合同時(shí)，需要我們注意的問題有哪些呢?如果我們掌握了一些簽訂承包合同的注意事項(xiàng)，那么久有可能避免一些不必要的糾紛和麻煩!
簽訂承包合同需要注意事項(xiàng)
一、仔細(xì)閱讀使用的合同文本，掌握有關(guān)建設(shè)工程施工合同的法律、法規(guī)規(guī)定。
目前簽訂建設(shè)工程施工合同，普遍采用建設(shè)部與國(guó)家工商總局共同制定的gf—1999—0201《建設(shè)工程施工合同》示范文本。該文本由協(xié)議書、通用條款、專用條款及合同附件四個(gè)部分組成。簽訂合同前仔細(xì)閱讀和準(zhǔn)確理解“通用條款”十分重要。因?yàn)檫@一部分內(nèi)容不僅注明合同用語的確切含義，引導(dǎo)合同雙方如何簽訂“專用條款”，更重要的是當(dāng)“專用條款”中某一條款未作特別約定時(shí)，“通用條款”中的對(duì)應(yīng)條款自動(dòng)成為合同雙方一致同意的合同約定。
有關(guān)建設(shè)工程施工合同的法律、法規(guī)主要有：《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)、《建筑安裝工程總分包實(shí)施辦法》、《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價(jià)格管理暫行規(guī)定》、《工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段程序管理暫行規(guī)定》等。簽約前首先應(yīng)注意要簽約的合同是否存在可能被認(rèn)定為無效的情形。
依據(jù)相關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，合同無效的情形包括以下情況，而存在違反上述規(guī)定的施工合同將導(dǎo)致無效或者部分無效：
1、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的;
2、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;
3、建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的;
4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的。
二、嚴(yán)格審查發(fā)包人簽約主體資格、資質(zhì)等級(jí)及履約信用。
首先，需認(rèn)真審查建設(shè)單位是否依法領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和等級(jí)證書，審查建設(shè)單位簽約代表人的資格，對(duì)于代訂合同的經(jīng)辦人，應(yīng)要求其出具委托人的授權(quán)委托書，并核查其是否處于委托書的委托權(quán)限和期限內(nèi)。
其次，審查工程項(xiàng)目的合法性，如果未取得相關(guān)規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)，施工過程中被勒令停工或拆除，則施工企業(yè)可能面臨發(fā)包方不能如期支付工程款的風(fēng)險(xiǎn)。
再次，對(duì)于聯(lián)合體投標(biāo)的項(xiàng)目，國(guó)家有關(guān)規(guī)定或者招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)人的資格條件具有相關(guān)的規(guī)定，聯(lián)合體各方均應(yīng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件，由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體應(yīng)按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定聯(lián)合同的資質(zhì)等級(jí)，并應(yīng)則聯(lián)合體各方共同確定聯(lián)合體投標(biāo)單位的牽頭人。
最后，還應(yīng)對(duì)發(fā)包方的履約信用進(jìn)行審查。
三、使用準(zhǔn)確術(shù)語來表述工期、質(zhì)量、造價(jià)等施工合同重要條款的約定
“工期、質(zhì)量、造價(jià)”是建設(shè)工程施工永恒的主體，有關(guān)這三個(gè)方面的合同條款是施工合同最重要的內(nèi)容，合同用詞應(yīng)表述準(zhǔn)確，同樣用詞的含義應(yīng)相互一致，不能存在互相矛盾、含糊不清、易產(chǎn)生誤解或歧義的表述。
1、實(shí)踐中關(guān)于工期的爭(zhēng)議多因開工、竣工日期未明確界定而產(chǎn)生。開工日期有“破土之日”、“驗(yàn)線之日”、“進(jìn)場(chǎng)之日”、之說，竣工日期有“驗(yàn)收合格之日”、“交付使用之日”、“申請(qǐng)驗(yàn)收之日”之說。無論采用何種說法，均應(yīng)在合同中予以明確，并約定開工、竣工應(yīng)辦理哪些手續(xù)、簽署何種文件。對(duì)中間交工的工程也應(yīng)按上述方法作出約定。
2、根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不再是工程竣工驗(yàn)收和工程質(zhì)量評(píng)定的主體，竣工驗(yàn)收將由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行。因此，合同中應(yīng)明確約定參加驗(yàn)收的單位、人員、采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收程序，須簽署的文件及產(chǎn)生質(zhì)量爭(zhēng)議的處理辦法等。
3、建設(shè)工程施工合同最常見的糾紛是對(duì)工程造價(jià)的爭(zhēng)議。由于任何工程在施工過程中都不可避免設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和材料差價(jià)的發(fā)生，所以均難以“一次性包死，不作調(diào)整”。合同中必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽訂、材料價(jià)格的簽發(fā)、確認(rèn)作出明確規(guī)定。
四、對(duì)工程進(jìn)度撥款和竣工結(jié)算程序做出詳細(xì)規(guī)定，避免使用含糊不清易產(chǎn)生誤解或歧義的表述。
在工程款支付程序上，合同一般寫明“工程進(jìn)度款按月付款或按工程進(jìn)度撥付”，但如何申請(qǐng)撥款，需報(bào)何種文件，如果審核確認(rèn)撥款數(shù)額以及雙方對(duì)進(jìn)度款額認(rèn)識(shí)不一致時(shí)如何處理，往往缺少詳細(xì)的合同規(guī)定，引起爭(zhēng)議，影響工程施工。一般合同中對(duì)竣工結(jié)算程序的規(guī)定也較粗，不利操作。因此，合同中應(yīng)特別注重?fù)芸詈徒Y(jié)算的程度約定。
在工程款支付條款的表述上，應(yīng)明確驗(yàn)收合格后付款是指“單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格”還是“工程整體竣工驗(yàn)收合格”?質(zhì)量條款上應(yīng)明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是達(dá)到何種標(biāo)準(zhǔn)?工程尾款支付是在“兩年保修期滿后付款”和“保修期滿兩年后付款”?上述表述在法律效果上存在著截然不同。
五、合理限制三方協(xié)議、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在分包合同中的應(yīng)用
建設(shè)工程的合同安排中常常存在由發(fā)包人選定指定分包人、由總承包人與指定分包人簽訂相關(guān)分包合同、并由發(fā)包人直接支付分包工程款給指定分包人的情況。在此情況下，雖然通過合同約定甚至通過簽訂相關(guān)的三方協(xié)議而免除了總承包人履行分包工程付款的義務(wù)，但是合同條款內(nèi)沒有對(duì)總承包人自行分包的分包人與指定分包人的有關(guān)合同權(quán)責(zé)做出進(jìn)一步的規(guī)定。
例如，總承包人自行分包的分包人成的工期延誤屬于總承包人自行造成的延誤、發(fā)包人不負(fù)責(zé)補(bǔ)償給總承包人造成的損失，但指定分包人造成的工期延誤屬于發(fā)包人及總承包人均不承擔(dān)責(zé)任的延誤、但發(fā)包人須負(fù)責(zé)補(bǔ)償給總承包人造成的損失等。由于沒有此類條款的約定，合同履行中極易引致合同雙方的爭(zhēng)議，從而影響到合同的正常履行。故須注意予以補(bǔ)全，將各方責(zé)任和關(guān)系具體化，便于操作，避免糾紛。
六、明確規(guī)定監(jiān)理工程師及雙方管理人員的職責(zé)和權(quán)限
《民法通則》明確規(guī)定，企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人及其它工作人員的經(jīng)營(yíng)行為承擔(dān)民事責(zé)任。建設(shè)工程施工過程中，發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員較多，但往往職責(zé)和權(quán)限不明確或不為對(duì)方所知，由此造成雙方不必要的糾紛和損失。合同中應(yīng)明確列出各方派出的管理人員名單，明確其各自的職責(zé)和權(quán)限，特別應(yīng)將具有變更、簽證、價(jià)格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)的人員、簽認(rèn)范圍、程序、生效條件等規(guī)定清楚，防止其他人員隨意簽字，給各方造成損失。
七、盡量將不可抗力條款進(jìn)行量化
施工合同《通用條款》對(duì)不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人責(zé)任、義務(wù)、費(fèi)用等如何劃分均作了詳細(xì)規(guī)定，發(fā)包人和承包人都認(rèn)為不可抗力的內(nèi)容就是這些了。于是，在《專用條款》上打?qū)μ?hào)或填上無約定之類的比比皆是。
國(guó)內(nèi)工程在施工周期中發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂等現(xiàn)象的可能性很少，較常見的是自然災(zāi)害。那么，達(dá)到什么樣程度的自然災(zāi)害才能被認(rèn)定為不可抗力，《通用條款》未明確，實(shí)踐中雙方難以形成共識(shí)，雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、地震等自然災(zāi)害的程序應(yīng)予以量化。如幾級(jí)以上大風(fēng)、幾級(jí)以上地震、持續(xù)多少天以上多少毫米的降水等，才可認(rèn)定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。
八、運(yùn)用擔(dān)保條件，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
在 簽訂《建設(shè)工程施工合同》時(shí)，可以運(yùn)用擔(dān)保，來防范或減少合同條款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如施工企業(yè)向業(yè)主提供履約擔(dān)保的同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)該向施工企業(yè)提供工程款支付擔(dān)保。
九、積極敦促發(fā)包人辦理施工合同變更備案手續(xù)
黑白兩套合同情況下，當(dāng)合同的實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生變更，施工企業(yè)應(yīng)積極敦促發(fā)包人辦理合同變更備案手續(xù)。
“白合同”即在當(dāng)?shù)卣鞴懿块T備案的合同。一些建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包人可能要求與承包人在備案合同基礎(chǔ)上另行簽訂相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，并在其中應(yīng)價(jià)款、工期、質(zhì)量、讓利、取費(fèi)等對(duì)承包人提出相對(duì)“白合同”而言更為苛刻的合同條件，以作為執(zhí)行合同使用，從而構(gòu)成“黑合同”。
根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。簡(jiǎn)言之，白合同的效力高于黑合同，該司法解釋為平衡建筑市場(chǎng)發(fā)承包雙方利益、維護(hù)承包人權(quán)利提供了相關(guān)的法律依據(jù)。
施工企業(yè)在目前無力改變兩套合同的現(xiàn)狀下，應(yīng)以超過發(fā)包人的熱情而追求白合同的簽訂，而不能簡(jiǎn)單認(rèn)為白合同僅用于合同備案及無所謂。當(dāng)合同的實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生變更后，施工企業(yè)應(yīng)積極的敦促發(fā)包人適時(shí)辦理相關(guān)的合同變更備案手續(xù)。
值得說明的是，上述司法解釋條款的出臺(tái)已日益獲得發(fā)包人的重視;發(fā)包人以節(jié)省備案費(fèi)用為理由而壓低備案合同價(jià)款或者在黑白合同內(nèi)采用不同的計(jì)價(jià)方式等，都會(huì)給合同雙方的實(shí)際履行帶來很大問題。遇到此種情況，施工企業(yè)應(yīng)在合同履行中時(shí)刻注意兩個(gè)合同的差異，并適時(shí)做好相關(guān)的準(zhǔn)備。
除上述九個(gè)方面外，簽訂合同時(shí)對(duì)材料設(shè)備采購、檢驗(yàn)，施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理，違約責(zé)任等條款也應(yīng)充分重視，作出具體明確的約定。任何一份施工合同都難以做到十分詳盡、完美，合同履行中還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況需要及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議，調(diào)整各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
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