房屋租賃合同法律問題全解

　　下面為大家?guī)�來房屋租賃合同法律問題全解，感興趣的朋友不妨多了解一下，希望能幫助你們增長見識，僅供參考哦!

　　房屋租賃合同法律問題全解

　　一、房屋本身是否可以租賃

　　如果要看房屋本身是不是可以租賃的的話，要討論的是租賃合同無效的情形，哪些情況下租賃合同是無效的?

　　1、法律規(guī)定租賃合同無效的情形

　　合同法五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：

　　(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

　　(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩蓋非法目的;

　　(四)損害社會公共利益;

　　(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

　　2、租賃房屋本身違反法律法規(guī)的規(guī)定引發(fā)租賃合同無效的情形

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》)：

　　(一)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;

　　(二)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;

　　3、可以法定解除租賃合同的情形

　　(1)《合同法》法定解除的規(guī)定：

　　《合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

　　(五)法律規(guī)定的其他情形。”

　　根據(jù)《合同法》第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　(2)最高院的司法解釋

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

　　(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;

　　(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;

　　(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

　　(3)其他情形

　　包括例如未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格、未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格的情形。

　　給承租方的建議：在上述情況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明以及房屋產(chǎn)權(quán)證明。

　　二、出租人是否有權(quán)出租房屋

　　根據(jù)出租人是否有權(quán)出租，分為以下2種情況

　　1、出租人非房屋所有權(quán)人，將房屋直接出租給承租人給承租方的建議

　　承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許該人出租房屋的授權(quán)委托書。

　　2、出租人轉(zhuǎn)租承租的房屋的情形

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　《合同法》第224條)給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)確認轉(zhuǎn)租人的出租行為是否經(jīng)過出租人的同意，并在租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定時應(yīng)承擔的違約責任。

　　提醒大家注意的是，根據(jù)最高院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”

　　三、房屋在租賃之前是否存在抵押的情況

　　如果房屋在租賃之前已經(jīng)存在抵押，那么在抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條第一款)。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔。

　　《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條第二款)。抵押權(quán)人處分抵押房屋，應(yīng)當事先書面通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。給承租方的建議：承租方在簽署租賃合同之前需要了解該租賃房屋是否存在抵押。

　　四、租賃期限的限制

　　《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　租賃房屋為臨時建筑時，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條)給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)特別注意租賃房屋尤其是臨時建筑的租賃期限，以免超出相關(guān)期限限制，導(dǎo)致租賃合同部分無效。

　　五、意向書的效力

　　實務(wù)中容易產(chǎn)生誤解的地方：意向書的效力：意向書可能構(gòu)成租賃合同，也可能不構(gòu)成租賃合同。

　　在符合下列條件時，意向書有可能被認為是一個租賃合同：

　　1、意向書是由有權(quán)雙方簽署;

　　2、意向書是由雙方真實意思表示所簽署的;

　　3、租賃內(nèi)容是確定可行的(如意向書中列明了租賃場所、租金和起始時間);

　　4、意向書不違反法律及社會公共利益。

　　給承租方的建議：若承租方不想意向書構(gòu)成租賃合同，可在意向書中明確約定。示例條款如下：本意向書不應(yīng)被認為是一個租賃合同。它僅僅是對構(gòu)成租賃合同部分條款及條件的羅列，除意向書第【】條外，其他條款對雙方不產(chǎn)生約束力。只有雙方正式簽署的租賃合同才構(gòu)成對雙方有法律約束力的文件。

　　六、租賃合同的備案

　　《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　即沒有備案不影響租賃合同的效力。但是，如果當事人沒有登記備案租賃合同，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正;個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款;單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

　　給承租方的建議：由于有關(guān)法律法規(guī)并未明確租賃合同的登記備案主體是出租人亦或承租人，建議承租人在租賃合同中明確約定登記備案主體及登記費用分擔。

　　七、租賃合同中的關(guān)鍵條款及陷阱防范

　　租金和物業(yè)管理費商業(yè)物業(yè)租賃的租金通常有三種支付方式：(1)固定基準租金;(2)提成租金(即按承租人經(jīng)營收入的百分比計算提取的租金);(3)固定基準租金及提成租金孰高。

　　一般來說，租金如果是租賃期限不是很長，在三年以內(nèi)。就是說存在每年上調(diào)租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長，那么一般，出租人會要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮。這個完全是根據(jù)雙方談判的實際情況來定。一般情況下我們可以控制的就是說，上浮的比例是按照這個物價指數(shù)的每年的物價指數(shù)的增長比例進行相應(yīng)的對租金的調(diào)整。另一個方面，就是雙方可以在合同中，特別是對承租人來講，在合同中限制物業(yè)管理費的調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)。而且約定物業(yè)管理費的調(diào)整是適用于整個大樓的。例如我們會建議承租人，增加這樣的條款，比如：我們說的甲方(出租人)，有權(quán)根據(jù)企業(yè)實際運作成本調(diào)整該房屋所在地物業(yè)的物業(yè)管理費的標準。以維護該物業(yè)的素質(zhì)及環(huán)境但此類調(diào)整必須適用于整棟物業(yè)的所有商業(yè)住戶。前每次調(diào)整的幅度不得超過8% ，且租期內(nèi)每年調(diào)整次數(shù)不超過一次。甲方應(yīng)當提前三十天書面通知乙方調(diào)整后的物業(yè)管理費的標準。并向乙方提供統(tǒng)一調(diào)整物業(yè)管理。

　　給承租方的建議：雙方可在合同中限制物業(yè)管理費調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)，且約定該物業(yè)管理費調(diào)整應(yīng)適用于整個大樓。維修保養(yǎng)義務(wù)根據(jù)合同法，出租方對物業(yè)有維修義務(wù)，雙方另有約定的除外。當出租物業(yè)需要維修時，出租方應(yīng)在承租方要求的合理時間內(nèi)對物業(yè)進行維修。如出租方未能履行其維修義務(wù)的，承租方可以自行維修，由此產(chǎn)生的相關(guān)費用應(yīng)由出租方承擔。給承租方的建議:承租方可要求由出租方負責樓宇重要部位的維修和保養(yǎng)，例如:a房屋的結(jié)構(gòu)部分b機械、電力、管道、空調(diào)、供暖、照明、給排水(若有)、防火和保安系統(tǒng)及其他設(shè)備設(shè)施c公共區(qū)域d外部墻壁、門窗、屋頂、由甲方提供的門牌、指示牌等設(shè)施e如果出租方未能及時提供維修服務(wù)，承租方有權(quán)自行維修并在租金中扣除維修費用。

　　物業(yè)管理服務(wù)根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　如果業(yè)主自行提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)物業(yè)管理條例，業(yè)主應(yīng)于提供物業(yè)管理服務(wù)前取得相關(guān)資質(zhì)。通常物業(yè)管理服務(wù)包括：(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理;(2)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;(3)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(4)公共綠化的養(yǎng)護和管理;(5)車輛停放管理;(6)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理;(7)裝飾裝修管理服務(wù);(8)物業(yè)檔案資料管理;(9)客戶服務(wù)停水停電;目前全國范圍內(nèi)的法律法規(guī)或司法解釋尚未就租賃合同中的停水停電措施的合法性與有效性作出明確規(guī)定，各地方也較少就該問題作出明確規(guī)定，但其中北京高級人民法院對停水停電措施作出了較為明晰的解答，規(guī)定停水停電應(yīng)當與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應(yīng)，超過必要限度的需要承擔違約責任;其他地方對待出租人停水停電的合法性問題更多體現(xiàn)在司法判決中。

　　就目前的司法實踐來看，法院一般認可租賃合同中停水停電條款的有效性，并且認可出租人根據(jù)租賃合同的約定采取停水停電措施。在租賃合同明確約定停水停電條款的情況下，法院一般認定出租人采取的停水停電措施符合合同約定情形，并且承租人應(yīng)交納停水停電期間的租金。需要注意的是，部分司法實踐對出租人停水停電措施的程度有一定限制，即如果出租人采取停水停電的措施給承租人帶來的損失超過承租人欠付的租金，法院可能認定出租人需要就超出的部分承擔賠償責任。如果當事人在租賃合同中雖未約定停水停電條款，但出租人在承租人出現(xiàn)欠租等違約行為時采取停水停電措施，則法院對于這種情況審查一般比較嚴格，主要考慮雙方的過錯以及出租人停水停電措施給承租人造成的影響，可能減少承租人在停水停電期間的欠繳租金。

　　違約條款現(xiàn)行法律允許當事人在租賃合同自行約定違約金條款，但需要注意的是，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)，若當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。根據(jù)《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》，因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,如租賃房屋用于商業(yè)用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營損失,但最長不得超過六個月。《上海市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》的通知》中認為租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，剩余租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付;剩余租期不滿3個月的，補償額以剩余租期的租金計付。

　　給承租人的建議：建議承租人在審核租賃合同中的違約條款時，確保出租人提出的違約金不至于過高。一旦違約金過高，承租人可以向法院請求予以適當減少。另外，在出租人違約而解除合同時，要求出租人賠償停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補償損失、即裝修損失。

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