解讀合同法解釋三

　　下面，YJBYS小編為大家解讀合同法解釋三，供大家參考借鑒，希望能夠幫到大家。

　　012年3月31日通過的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《合同法司法解釋三》”)，已于今年7月1日實施。作為規(guī)范市場交易秩序的《合同法司法解釋三》的出臺，無疑會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響。就筆者觀察而言，《合同法司法解釋三》將在以下幾個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)揮著重要影響。

　　一、《認購書》為預(yù)約合同，違反約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　現(xiàn)行商品房買賣過程中，一般都采取先簽訂《認購書》再簽訂正式的商品房買賣合同的操作模式。通常來說，商品房買賣雙方《認購書》的目的主要是約定，由買方支付一定數(shù)額的定金，以擔(dān)保買方及時簽訂商品房買賣合同。由于簽訂《認購書》后還要簽訂一個正式的商品房買賣合同，因此有關(guān)《認購書》法律性質(zhì)一直存在頗多爭議，在理論上存在預(yù)約合同說、商品房買賣合同說等觀點，在實踐中人們的認識也不盡一致�！逗贤�法司法解釋三》明確規(guī)定了《認購書》屬于預(yù)約合同，對于商品房買賣《認購書》性質(zhì)的認識大致經(jīng)歷了以下過程。

　　2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《商品房買賣合同解釋》”)公布后，司法實踐中對具備一定條件的《認購書》被認定為是商品買賣合同。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同”。而對于不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的《認購書》的性質(zhì)，《商品房買賣合同解釋》并為作出明確規(guī)定。由于《認購書》的法律性質(zhì)，長期以來認識并不統(tǒng)一，進而造成了司法實踐中的混亂。

　　《合同法司法解釋三》首次明確了《認購書》的法律性質(zhì)，根據(jù)該解釋第二條：“當(dāng)事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院�?yīng)予支持”的規(guī)定，《認購書》屬于預(yù)約合同。《認購書》簽訂后，一方當(dāng)事人不履行《認購書》約定的義務(wù)，對方有權(quán)要求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。筆者認為，在商品房買賣過程中，違反《認購書》約定應(yīng)當(dāng)按照以下兩個原則處理：一，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理(即買方違約無權(quán)要求退還定金，賣方違約雙倍退還定金)，同時，若依照定金的規(guī)定處理不足以彌補守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失;二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

　　通過上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規(guī)定了《認購書》屬于預(yù)約合同，同時，也加大了對違約方的懲戒力度，一旦違反《認購書》的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂《認購書》時一定要三思而后行。

　　二、無權(quán)處理合同不再是效力待定

　　根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”也就是說，無處分權(quán)的人與第三人簽訂買賣合同處理他人財產(chǎn)，只有在得到權(quán)利人的罪人后方可有效，否則，該買賣合同無效。隨著我國司法實踐大量案例的的提煉和民法理論的深入研究，認定無權(quán)處分合同無效的弊端也日漸顯現(xiàn)。無權(quán)處分被認定無效后，善意買受人不僅不能取得標(biāo)的物所有權(quán)，甚至無法向出賣人(無權(quán)處分人)主張違約責(zé)任，要求賠償包括預(yù)期利益在內(nèi)的全部損失，而只能向出賣人主張締約過失責(zé)任，請求賠償信賴利益，二者之間差距甚大。對惡意之人不講誠信的懲罰和對權(quán)利人合法利益的保護，竟然變成了傷害善意買受人的利器，既無法保障交易安全，也不符合合同法鼓勵交易的立法目的。

　　為了解決無權(quán)處分合同被認定無效未帶來的弊端，《合同法司法解釋三》對無權(quán)處分合同做了重新界定。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三條第一款：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”換句話說，今后無權(quán)處分合同在未得到權(quán)利人追認的情況下法院不再確認該合同無效，除特別約定外，無權(quán)處分合同自雙方簽字(或者蓋章)時即發(fā)生法律效力。無權(quán)處分合同不再確認無效的情況下，善意第三人如何維護自己的合法權(quán)益呢?《合同法司法解釋三》第三條第二款又接著規(guī)定：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。”由此我們不難看出，無權(quán)處分合同不再確認無效，并不代表無權(quán)處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以追加無權(quán)處分人的違約責(zé)任。

　　筆者認為，《合同法司法解釋三》第三條針對效力待定合同的新規(guī)定，勢必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。首先，對于賣方來說，只要能確保不影響交房及產(chǎn)權(quán)過戶的情況下，可以提前與買方簽訂商品房買賣合同，這就突破了《商品房買賣合同解釋》的限制。因為根據(jù)《商品房買賣合同解釋》的規(guī)定，若賣方隱瞞沒有預(yù)售證、所售房屋已抵押等權(quán)利瑕疵與購房人簽訂商品房買賣合同的，則除購房人可以解除合同外，賣方還應(yīng)向購房人支付不超過購房款一倍的賠償金。其次，對于買方來說，今后賣方在簽訂買賣合同時對標(biāo)的物沒有處分權(quán)不影響買賣合同的效力，買方不能再以賣方?jīng)]有處分權(quán)為由主張合同無效。這就要求買方在簽訂買賣合同時重視違約責(zé)任條款的設(shè)計，以便在賣方不能辦理過戶時追究其違約責(zé)任。

　　三、有關(guān)分期付款的新規(guī)定

　　在商品房買賣中分期付款是經(jīng)常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅規(guī)定：“分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。”至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護買方的合法權(quán)益等諸多問題《合同法》并為涉及。由于缺少法律規(guī)范，分期付款交易中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對分期付款做了較為詳盡的規(guī)定。筆者歸納起來，大致可分以下兩點：

　　一是，明確了分期付款買賣的含義�！逗贤�法司法解釋三》第三十八條規(guī)定：“合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。”也就是說，分期付款僅指分三期以上的付款方式，今后分兩次付款不再視為分期付款;二是，突出了對買方權(quán)益的保護。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三十九條第一款規(guī)定：“分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領(lǐng)價金，出賣人扣留的金額超過標(biāo)的物使用費以及標(biāo)的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持。”同時，針對標(biāo)的物沒有約定使用費的情況，該解釋又規(guī)定：“當(dāng)事人對標(biāo)的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝�類�?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加強的今天，規(guī)范分期付款的各項權(quán)利義務(wù)顯得格外重要。為了配合金融杠桿的調(diào)節(jié)作用，銀行貸款利率不斷上調(diào)，一方面，對于購房人來說，按揭貸款購房的利息負擔(dān)也越來越重，分期付款無疑是一個不錯的選擇;另一方面，對于賣方來說，為了刺激購房人的需求提高銷售量，分期付款自然也成了當(dāng)前環(huán)境下賣方的首先。由此我們可以看出，《合同法司法解釋三》的出臺，不但能有效保證交易雙反的合法權(quán)利，而且也必將對房地產(chǎn)企業(yè)渡過政策調(diào)控“難關(guān)”發(fā)揮一定的積極作用。

　　綜上所述，《合同法司法解釋三》的出臺，必將對房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，與以往相關(guān)規(guī)定相比突出強調(diào)了對交易安全的保護。合同不再被輕易認定無效，買賣雙方應(yīng)通過不斷完善合同條款來最大限度的保護自己的合法權(quán)益。

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