合同法解釋三解讀

　　合同法的誕生是為了維護(hù)我們的合法權(quán)益，學(xué)習(xí)合同法對(duì)我們來說非常重要。下面，YJBYS小編為大家?guī)�來合同法解釋三解讀，歡迎大家瀏覽，希望對(duì)大家有幫助!

　　2012年3月31日通過的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《合同法司法解釋三》”)，已于今年7月1日實(shí)施。作為規(guī)范市場交易秩序的《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響。就筆者觀察而言，《合同法司法解釋三》將在以下幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)揮著重要影響。

　　一、《認(rèn)購書》為預(yù)約合同，違反約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　現(xiàn)行商品房買賣過程中，一般都采取先簽訂《認(rèn)購書》再簽訂正式的商品房買賣合同的操作模式。通常來說，商品房買賣雙方《認(rèn)購書》的目的主要是約定，由買方支付一定數(shù)額的定金，以擔(dān)保買方及時(shí)簽訂商品房買賣合同。由于簽訂《認(rèn)購書》后還要簽訂一個(gè)正式的商品房買賣合同，因此有關(guān)《認(rèn)購書》法律性質(zhì)一直存在頗多爭議，在理論上存在預(yù)約合同說、商品房買賣合同說等觀點(diǎn)，在實(shí)踐中人們的認(rèn)識(shí)也不盡一致�！逗贤�法司法解釋三》明確規(guī)定了《認(rèn)購書》屬于預(yù)約合同，對(duì)于商品房買賣《認(rèn)購書》性質(zhì)的認(rèn)識(shí)大致經(jīng)歷了以下過程。

　　2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《商品房買賣合同解釋》”)公布后，司法實(shí)踐中對(duì)具備一定條件的《認(rèn)購書》被認(rèn)定為是商品買賣合同。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。而對(duì)于不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的《認(rèn)購書》的性質(zhì)，《商品房買賣合同解釋》并為作出明確規(guī)定。由于《認(rèn)購書》的法律性質(zhì)，長期以來認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一，進(jìn)而造成了司法實(shí)踐中的混亂。

　　《合同法司法解釋三》首次明確了《認(rèn)購書》的法律性質(zhì)，根據(jù)該解釋第二條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院�?yīng)予支持”的規(guī)定，《認(rèn)購書》屬于預(yù)約合同�！墩J(rèn)購書》簽訂后，一方當(dāng)事人不履行《認(rèn)購書》約定的義務(wù)，對(duì)方有權(quán)要求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。筆者認(rèn)為，在商品房買賣過程中，違反《認(rèn)購書》約定應(yīng)當(dāng)按照以下兩個(gè)原則處理：一，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理(即買方違約無權(quán)要求退還定金，賣方違約雙倍退還定金)，同時(shí)，若依照定金的規(guī)定處理不足以彌補(bǔ)守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失;二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

　　通過上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規(guī)定了《認(rèn)購書》屬于預(yù)約合同，同時(shí)，也加大了對(duì)違約方的懲戒力度，一旦違反《認(rèn)購書》的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對(duì)交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)一定要三思而后行。

　　二、有關(guān)分期付款的新規(guī)定

　　在商品房買賣中分期付款是經(jīng)常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅規(guī)定：“分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價(jià)款或者解除合同。”至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護(hù)買方的合法權(quán)益等諸多問題《合同法》并為涉及。由于缺少法律規(guī)范，分期付款交易中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對(duì)分期付款做了較為詳盡的規(guī)定。筆者歸納起來，大致可分以下兩點(diǎn)：

　　一是，明確了分期付款買賣的含義�！逗贤�法司法解釋三》第三十八條規(guī)定：“合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。”也就是說，分期付款僅指分三期以上的付款方式，今后分兩次付款不再視為分期付款;二是，突出了對(duì)買方權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三十九條第一款規(guī)定：“分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣人扣留的金額超過標(biāo)的物使用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買受人請(qǐng)求返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持。”同時(shí)，針對(duì)標(biāo)的物沒有約定使用費(fèi)的情況，該解釋又規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝�類�?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加強(qiáng)的今天，規(guī)范分期付款的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)顯得格外重要。為了配合金融杠桿的調(diào)節(jié)作用，銀行貸款利率不斷上調(diào)，一方面，對(duì)于購房人來說，按揭貸款購房的利息負(fù)擔(dān)也越來越重，分期付款無疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇;另一方面，對(duì)于賣方來說，為了刺激購房人的需求提高銷售量，分期付款自然也成了當(dāng)前環(huán)境下賣方的首先。由此我們可以看出，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，不但能有效保證交易雙反的合法權(quán)利，而且也必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)渡過政策調(diào)控“難關(guān)”發(fā)揮一定的積極作用。

　　綜上所述，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，與以往相關(guān)規(guī)定相比突出強(qiáng)調(diào)了對(duì)交易安全的保護(hù)。合同不再被輕易認(rèn)定無效，買賣雙方應(yīng)通過不斷完善合同條款來最大限度的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　三、無權(quán)處理合同不再是效力待定

　　根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”也就是說，無處分權(quán)的人與第三人簽訂買賣合同處理他人財(cái)產(chǎn)，只有在得到權(quán)利人的罪人后方可有效，否則，該買賣合同無效。隨著我國司法實(shí)踐大量案例的的提煉和民法理論的深入研究，認(rèn)定無權(quán)處分合同無效的弊端也日漸顯現(xiàn)。無權(quán)處分被認(rèn)定無效后，善意買受人不僅不能取得標(biāo)的物所有權(quán)，甚至無法向出賣人(無權(quán)處分人)主張違約責(zé)任，要求賠償包括預(yù)期利益在內(nèi)的全部損失，而只能向出賣人主張締約過失責(zé)任，請(qǐng)求賠償信賴?yán)�益，二者之間差距甚大。對(duì)惡意之人不講誠信的懲罰和對(duì)權(quán)利人合法利益的保護(hù)，竟然變成了傷害善意買受人的利器，既無法保障交易安全，也不符合合同法鼓勵(lì)交易的立法目的。

　　為了解決無權(quán)處分合同被認(rèn)定無效未帶來的弊端，《合同法司法解釋三》對(duì)無權(quán)處分合同做了重新界定。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三條第一款：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”換句話說，今后無權(quán)處分合同在未得到權(quán)利人追認(rèn)的情況下法院不再確認(rèn)該合同無效，除特別約定外，無權(quán)處分合同自雙方簽字(或者蓋章)時(shí)即發(fā)生法律效力。無權(quán)處分合同不再確認(rèn)無效的情況下，善意第三人如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢?《合同法司法解釋三》第三條第二款又接著規(guī)定：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。”由此我們不難看出，無權(quán)處分合同不再確認(rèn)無效，并不代表無權(quán)處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以追加無權(quán)處分人的違約責(zé)任。

　　筆者認(rèn)為，《合同法司法解釋三》第三條針對(duì)效力待定合同的新規(guī)定，勢必將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。首先，對(duì)于賣方來說，只要能確保不影響交房及產(chǎn)權(quán)過戶的情況下，可以提前與買方簽訂商品房買賣合同，這就突破了《商品房買賣合同解釋》的限制。因?yàn)楦鶕?jù)《商品房買賣合同解釋》的規(guī)定，若賣方隱瞞沒有預(yù)售證、所售房屋已抵押等權(quán)利瑕疵與購房人簽訂商品房買賣合同的，則除購房人可以解除合同外，賣方還應(yīng)向購房人支付不超過購房款一倍的賠償金。其次，對(duì)于買方來說，今后賣方在簽訂買賣合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有處分權(quán)不影響買賣合同的效力，買方不能再以賣方?jīng)]有處分權(quán)為由主張合同無效。這就要求買方在簽訂買賣合同時(shí)重視違約責(zé)任條款的設(shè)計(jì)，以便在賣方不能辦理過戶時(shí)追究其違約責(zé)任。

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