合同法第二百二十四條釋義

　　第二百二十四條　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　【解釋】本條是關(guān)于承租人對(duì)租賃物的轉(zhuǎn)租的規(guī)定。

　　轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。承租人是否有對(duì)租賃物的轉(zhuǎn)租的權(quán)利，各國(guó)規(guī)定不盡一致，大致有三種類型：第一種類型是，未經(jīng)出租人同意不得將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。如日本民法規(guī)定，租用人未經(jīng)出租人同意，不得將其權(quán)利出讓或?qū)⑵渥庥梦镛D(zhuǎn)租。采取這種規(guī)定的理由是，租賃物的所有權(quán)不屬于承租人，承租人無(wú)權(quán)處分租賃物，如果他要處分須經(jīng)有處分權(quán)的人同意，這是交易的最基本的條件，也是為了保護(hù)交易安全。因?yàn)闊o(wú)處分權(quán)的民事行為是一種效力待定的行為，它的效力是不穩(wěn)定的，一旦有處分權(quán)人予以否認(rèn)，該處分行為是無(wú)效的，因此，允許承租人隨意轉(zhuǎn)租，不利于保護(hù)出租人的利益，也不利于保護(hù)第三人的利益。第二種類型是，承租人能否轉(zhuǎn)租，區(qū)分動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，動(dòng)產(chǎn)租賃的轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，不動(dòng)產(chǎn)租賃則另有規(guī)定。如意大利民法規(guī)定，除有相反的約定，承租人有將租賃物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但是未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)賣契約。涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)由出租人授權(quán)或者與慣例相符。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，承租人非經(jīng)出租人承諾不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，但租賃物為房屋者，除有反對(duì)之約定外，承租人得將其中一部分轉(zhuǎn)租于他人。采用這一規(guī)定的理由是，動(dòng)產(chǎn)租賃中的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)出租人同意是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)有流動(dòng)性，一旦轉(zhuǎn)移于他人之處，出租人無(wú)法對(duì)其了解和控制。而不動(dòng)產(chǎn)租賃中，不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)的，能夠在出租人的視線范圍內(nèi)，出租人可以根據(jù)次承租人對(duì)租賃物使用的狀況進(jìn)行監(jiān)督，所以可以不經(jīng)出租人同意。第三種類型是，規(guī)定除了當(dāng)事人有不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的明確約定以外，承租人都可以轉(zhuǎn)租。如法國(guó)民法規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租或以租賃權(quán)讓與他人的權(quán)利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。采用這種規(guī)定的理由是，租賃合同并不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)為內(nèi)容，也并不以出租人對(duì)租賃物有所有權(quán)為必要。所以承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租他人，除非當(dāng)事人事先約定不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租。

　　我國(guó)合同法采用的是第一種類型，這是因?yàn)樵谖覈?guó)的租賃合同關(guān)系中，特別是房屋租賃，有些人利用這種形式將租來(lái)的房屋層層租賃，使租賃房屋的租金過(guò)高，以獲取暴利，侵害了房屋所有人的利益，為了規(guī)范這類行為，本條規(guī)定，承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人的必須經(jīng)出租人同意。

　　轉(zhuǎn)租包括經(jīng)出租人同意和未經(jīng)出租人同意兩種情況：

　　1.經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租

　　經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時(shí)明確約定承租人有權(quán)出租租賃物;二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租。對(duì)于事前未經(jīng)出租人同意，事后出租人知道后并不反對(duì)或予以承認(rèn)的，按照本法第五十一條的規(guī)定，也可以視為經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。

　　經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租是有效的，但由于在同一租賃物上出現(xiàn)了三個(gè)當(dāng)事人、兩個(gè)合同關(guān)系，即出租人、承租人、第三人也可稱為次承租人，這三人之間的法律關(guān)系必須明確。按照本條的規(guī)定經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)租的租賃合同關(guān)系當(dāng)事人的關(guān)系應(yīng)為：第一，出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，繼續(xù)有效，承租人仍然應(yīng)向出租人承擔(dān)支付租金、在租賃期間屆滿時(shí)返還租賃物的義務(wù)。因次承租人的行為造成租賃物損失的，承租人仍然要對(duì)出租人負(fù)責(zé)。第二，雖然次承租人與出租人之間沒(méi)有合同關(guān)系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租賃合同終止或者被解除時(shí)，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系也隨之終止。因?yàn)檫@個(gè)次承租合同的訂立是以前一個(gè)租賃合同為基礎(chǔ)的。

　　2.未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租

　　本條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因?yàn)槌凶馊宋唇?jīng)出租人同意擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人，直接破壞了出租人對(duì)承租人的信任，也直接損害了出租人對(duì)租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)，同時(shí)造成多層次的對(duì)租賃物的占有關(guān)系，增加了出租人要求返還租賃物的困難或使出租物的毀損程度加重，所以出租人有權(quán)解除合同。

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