房屋租賃合同的履約保證金問(wèn)題

時(shí)間：2022-06-01 06:40:12 合同法規(guī) 我要投稿

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房屋租賃合同的履約保證金問(wèn)題

　　在我國(guó)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百一十八條　規(guī)定“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

房屋租賃合同的履約保證金問(wèn)題

　　這一條法律規(guī)定里提及了幾個(gè)常見(jiàn)的名詞，如保證金、訂約金、押金或者訂金等，根據(jù)該法條里的規(guī)定可知，提及的類(lèi)似名詞如果沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，那么無(wú)法適用定金罰則。

　　因?yàn)槎ń鹗欠ǘǜ拍睿溆刑厥獾姆啥x無(wú)需在合同約定里再解釋定金的權(quán)利，而類(lèi)似該法條里提及的其他名詞屬于當(dāng)事人之間的約定所使用的詞語(yǔ)，不具有法律規(guī)定的應(yīng)有之義，所以需要當(dāng)事人細(xì)化，反過(guò)頭來(lái)說(shuō)，履約保證金也是如此。

　　那么下文來(lái)看一下在房屋租賃合同里常見(jiàn)的履約保證金(或者押金，下文如無(wú)說(shuō)明視為等同詞語(yǔ)使用)是如何約定的，以及該類(lèi)約定對(duì)合同當(dāng)事人一方維權(quán)時(shí)是否帶來(lái)的弊端。

　　【案例】：

　　甲方出租寫(xiě)字樓一層1600平方米給乙方，在租賃合同中約定，甲方將于2014年7月1日將房屋交付給乙方，押金人民幣10萬(wàn)元，乙方將押金交付給甲方并由甲方開(kāi)具了收據(jù)，2014年7月3日，乙方催促甲方交付房屋，甲方聲稱(chēng)因上一租客拒不退出房屋，故房屋無(wú)法交付，乙方隨之想以押金雙倍進(jìn)行索賠，其認(rèn)為該押金就是定金，現(xiàn)在是出租方毀約其有權(quán)進(jìn)行索賠。

　　【分析】：

　　實(shí)際上乙方的這種想法僅對(duì)了一半。

　　理由是，甲方因?yàn)樯弦蛔饪偷脑驅(qū)е聼o(wú)法交付房屋給承租人乙方，這點(diǎn)并不能作為其免責(zé)的合法事由。因?yàn)楹贤鞔_規(guī)定“因第三人的原因?qū)е潞贤环竭`約的，違約方仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

　　乙方雖有權(quán)進(jìn)行索賠，但是否有權(quán)主張押金的雙倍返還呢?

　　實(shí)際上根據(jù)其雙方簽訂的合同可以看出，該份合同里僅約定了乙方違反合同時(shí)押金如何處理，但是并沒(méi)有約定甲方無(wú)法交付房屋時(shí)乙方的索賠權(quán)利，也就是相當(dāng)于沒(méi)有約定甲方的違約責(zé)任。且根據(jù)《擔(dān)保法》上述司法解釋?zhuān)航鹑绻麤](méi)有約定定金性質(zhì)的，那么權(quán)利人無(wú)權(quán)主張定金權(quán)利，因此說(shuō)乙方的想法僅對(duì)了一半。

　　乙方對(duì)于簽訂合同所忽視條款的內(nèi)容將會(huì)給其索賠帶來(lái)較大的證據(jù)收集成本，就本案來(lái)說(shuō)乙方僅能根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定即“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”該條款進(jìn)行索賠。

　　但是這種實(shí)際損失的證明責(zé)任比較重，證據(jù)收集難度大以及被法院采納的可能性較低，實(shí)務(wù)中法院的判例不一，這點(diǎn)源于主觀判斷成份較重。

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