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未約定房屋租賃期限的，出租人能否隨時(shí)解除合同?
【案情】
2006年，劉義在某地鬧市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一處臨街店面。原準(zhǔn)備自己做生意用，后因故未能起用，便考慮將其出租給他人。李陽(yáng)原是某企業(yè)銷(xiāo)售人員，從單位退休后想搞點(diǎn)個(gè)體經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)調(diào)查，李陽(yáng)看中了劉義在市區(qū)的店面。兩人經(jīng)過(guò)協(xié)商，簽訂了租賃合同。合同約定：由李陽(yáng)租劉義臨街門(mén)面房一間，租金每月2000元，租期1年。承租期滿(mǎn)后，劉義口頭通知李陽(yáng)，增加租金，按每月2300元交納。李陽(yáng)表示同意，即從當(dāng)月按每月2300元給李陽(yáng)交納租金。3個(gè)月以后，劉義再次上調(diào)租金，每月2500元，遭到李陽(yáng)的拒絕。李陽(yáng)堅(jiān)持雙方應(yīng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行合同。經(jīng)協(xié)商未果，劉義向人民法院提起訴訟，要求李陽(yáng)按每月2500元交納租金,并要求其于兩個(gè)月內(nèi)退出房屋。
【爭(zhēng)議】
■原告劉義訴稱(chēng)，雙方原租賃合同期滿(mǎn)后未續(xù)簽，僅口頭約定了新的租金標(biāo)準(zhǔn)，未約定租賃期限。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。現(xiàn)雙方就租金問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致，要求解除合同。自己已經(jīng)給了被告兩個(gè)月的期限，符合合同法的規(guī)定。但被告應(yīng)當(dāng)按照每月2500 元的標(biāo)準(zhǔn)交納租金。
■被告李陽(yáng)辯稱(chēng)，當(dāng)事人原門(mén)面房租賃合同期滿(mǎn)時(shí)，原告口頭形式通知，要求每月按2300元交納租金，經(jīng)協(xié)商一致后，雙方按此協(xié)議履行了3個(gè)月。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)視為雙方達(dá)成了口頭租賃合同，協(xié)議有效。原告在未征得自己同意的情況下，單方隨意提高租金，是違約行為。不同意解除合同，要求按照原租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行。
【律師點(diǎn)評(píng)】
《合同法》第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”從這條規(guī)定中可以看出，租賃合同有以下特征：
(一)租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同。租賃合同是一方當(dāng)事人 (出租人)將租賃物有限期地交給另一方當(dāng)事人(承租人)使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內(nèi)，承租人可以對(duì)租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當(dāng)租賃合同期滿(mǎn)，承租人要將租賃物返還出租人。因此，租賃合同只是將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人，而租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區(qū)別于買(mǎi)賣(mài)合同和贈(zèng)與合同。買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人的合同。贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)給予受贈(zèng)人.這兩類(lèi)合同都是以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)為基本特征的。
(二)承租人取得租賃物的使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)。承租人使用租賃物是為了滿(mǎn)足自己的生產(chǎn)或生活需要，出租人出租租賃物是為了使租賃物的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，取得一定的收益。承租人要取得使用權(quán)不是無(wú)償?shù)�，是要向出租人支付租金的。支付租金是租賃合同的本 質(zhì)特征。這一特征區(qū)別于借用合同，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權(quán)，但是借用是無(wú)償?shù)?不需付出任何代價(jià)。同時(shí)這一特征也區(qū)別于借款合同，雖然兩者都是有償?shù)模杩詈贤Ц兜氖抢�。利息不同于租金，租金雙方當(dāng)事人可以約定，利息在很多情況下是法定的，當(dāng)事人是不能約定的，即使是自然人之間的借款利息也有一個(gè)上限要求，不能放高利貸;租金可以不按租期的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算，利息往往是根據(jù)借款時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算。
(三)租賃合同的標(biāo)的物是有體物、非消耗物。租賃物必須是有形的財(cái)產(chǎn)，這是租賃合同的特征之一。租賃物可以是動(dòng)產(chǎn)，如汽車(chē)、機(jī)械設(shè)備、計(jì)算機(jī)等，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，如房屋。但無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，它們都是有形的，都是能以一定的物質(zhì)形式表現(xiàn)出來(lái)的。無(wú)形的財(cái)產(chǎn)不能作為租賃的標(biāo)的物。這是與祖賃合同中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯(lián)系的。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態(tài)和基本價(jià)值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物，如洗滌用品、糧食等，因?yàn)檫@些物品一經(jīng)使用，就已喪失其自身的價(jià)值，甚至物本身巳經(jīng)消失了，根本不可能再要求出租人返還。
(四)租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤�。在租賃合同中，出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租賃物符合約定的用途。承租人負(fù)有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金的義務(wù)。任何一方當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時(shí)都是以履 行一定義務(wù)為代價(jià)的。因此，租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤Ｋ鼌^(qū)別于贈(zèng)與合同，贈(zèng)與合同一般是單務(wù)合同，贈(zèng)與人向受贈(zèng)人贈(zèng)與財(cái)物并不以對(duì)方承擔(dān)一定義務(wù)為條件。
(五)租賃合同具有臨時(shí)性。租賃合同是出租人將其財(cái)產(chǎn)的使用收益在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人，承租人不可能對(duì)租賃物永久地使用，物的使用價(jià)值也是有一定期限的。各國(guó)法律一般都對(duì)租賃期限的最長(zhǎng)時(shí)間有所限制。我國(guó)《合同法》規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò)20年。租賃合同根據(jù)租賃物的不同可分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不動(dòng)產(chǎn)租賃在我國(guó)主要指房屋租賃。根據(jù)租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃關(guān)系到租金的交付日期、租賃物的返還日期、合同終止的時(shí)間等問(wèn)題。不定期租賃賦予合同當(dāng)事人隨時(shí)解除合同的權(quán)利。
在本案中，劉義與李陽(yáng)原租賃合同期滿(mǎn)后，出租人兩次口頭通知提高房屋租金。在實(shí)踐中，對(duì)口頭合同的效力一般這樣處理：如果當(dāng)事人雙方對(duì)口頭合同的主要條款無(wú)異議，且已實(shí)際履行，合同內(nèi)容又不違反法律法規(guī)、政策規(guī)定的，一般可確認(rèn)合同有效;如果雙方當(dāng)事 人對(duì)合同成立有異議，且無(wú)其他證據(jù)可以證明，又未實(shí)際履行的，可以認(rèn)定合同未成立。本案中，劉義第一次將房租從2000元提到2300 元，被告李陽(yáng)接受并履行3個(gè)月之久，顯然符合前一種情況，故應(yīng)認(rèn)定合同關(guān)系有效。劉義再次提高房租的要約后，雖通知李陽(yáng)，但李陽(yáng)并未作出承諾，且此后雙方亦未達(dá)成協(xié)議，符合后一種情形，故應(yīng)認(rèn)定此合同關(guān)系未成立。
《合同法》第232條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”劉義與李陽(yáng)之間未簽訂新的書(shū)面房屋租賃合同，而 由劉義口頭通知被告應(yīng)增加租金，等于發(fā)出繼續(xù)承租的條件的要約;李陽(yáng)對(duì)此表示同意，并按此標(biāo)準(zhǔn)向劉義交納租金，是以意思表示及實(shí)際行為予以承諾。據(jù)此應(yīng)視為原、被告之間成立了一個(gè)新的房屋租賃合同關(guān)系。但是，該租賃合同欠缺一個(gè)主要內(nèi)容即租賃期限的約定。 這在法律上意味著劉義有權(quán)隨時(shí)要求解除租賃合同關(guān)系，并自提出要求之日起，給予李陽(yáng)一段合同時(shí)間搬遷。此權(quán)利行使，并不以承租人是否同意為條件。因此，劉義要求解除合同，并給予了李陽(yáng)兩個(gè)月的期限，要求其退出租賃房屋，符合《合同法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。但其要求被告按照每月2500元標(biāo)準(zhǔn)交納租金，沒(méi)有法定或約定的依據(jù)。租金標(biāo)準(zhǔn)的改變應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，才能發(fā)生法律效力，對(duì)雙方產(chǎn)生約束力。在當(dāng)事人一方不同意變更租金標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行合同。
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